IV - ROTINAS E PROCEDIMENTOS
Todos os títulos sujeitos ao sistema registrário, podem ser apresentados para receber o respectivo ato, ou somente para análise e/ou cálculo dos emolumentos. Se for somente para esta última hipótese, ficará o interessado sujeito ao pagamento de um valor, hoje correspondente a R$ 22,98, que não será a ele restituído, mesmo que venha a desejar em seguida a prática do respectivo ato. Caso essa pretensão venha a ocorrer dentro do prazo de validade, o custo da prenotação será descontado do valor cobrado pelo ato a ser praticado. Deve se lembrado, ainda, que, nesse caso, o lançamento de entrada do respectivo título será feito em um livro identificado como de Recepção de Títulos, o qual não garante ao interessado o direito de prioridade, só deferido aos títulos levados diretamente ao Livro nº. 1, de Protocolo, onde serão lançados todos aqueles que deram entrada na Serventia para a direta prática do ato registral. Se pretender deixá-lo para esse fim, garantindo desta forma o direito de prioridade, poderá o Registrador exigir um depósito do valor exato ou aproximado para assim se fazer. Se analisado o título dentro dos primeiros 15 dias, mostrando estar o mesmo sujeito a alguma exigência, será ele devolvido ao interessado com a respectiva Nota de Devolução. Nesse momento o Registrador devolverá ao interessado o depósito feito, com a dedução do valor que seria devido se o título tivesse sido apresentado somente para exame e/ou cálculo dos emolumentos, como acima já comentado, sem direito a qualquer compensação caso não retorne dentro do prazo assinalado na respectiva Nota Devolutiva. Se o título retornar com o cumprimento das exigências dentro do prazo assinalado na respectiva Nota, voltará o interessado a fazer o depósito da parte recebida como devolução, aproveitando-se da retenção feita pelo Registrador quando da formalização da recusa em deferir o registro pretendido. Caso o apresentante venha a não poder dar por atendidas as exigências registrarias, ou a não se conformar com elas, poderá usar dos recursos que lhe são conferidos pela legislação em vigor, ou seja, procedimento de dúvida em caso de dissenso registrário em sentido estrito; ou administrativo comum, caso venha o ato se tratar de abertura de matrícula ou de averbação. Esses institutos serão por nós tratados mais adiante e de forma mais detalhada.
Logo após o registro da entrada do título, o Registrador fará seu lançamento no banco de dados que visa o controle dos títulos contraditórios em andamento na Serventia, o que é de extrema importância para se evitar prejuízos aos interessados que desejam fazer valer seu direito de prioridade à vista do momento em que foi feita a apresentação do título para registro.
Encontrando-se o título em ordem para registro, deverá ele ser feito dentro de, no máximo, 30 dias, contados a partir da data da prenotação, obedecendo, assim, o disposto no art. 188, da Lei 6.015/73, devendo o Registrador, sempre que possível, trabalhar com prazo menor que este, fazendo, inclusive referência dessa redução no respectivo recibo de entrada do título, mostrando assim estar fazendo sua parte para melhor atender seus usuários.
V - PARTICULARIDADES QUE ENVOLVEM ALGUNS TÍTULOS
FORMAL DE PARTILHA – Como esse instrumento se compõe de peças que integram os autos de inventário ou de arrolamento, verificar se os elementos nelas lançados cumprem os princípios registrários, em especial o da continuidade, que consiste em ter como transmitente de direitos quem nos assentos registrários se apresenta como titular dos mesmos, e o da especialidade, quer objetiva, quer subjetiva, cujos conceitos aqui já apresentamos. Atentar para o que cada um dos adquirentes – cônjuge sobrevivente e herdeiros, se for o caso, irão receber. Se a atribuição dos valores não corresponder ao que a lei determina, teremos ai a exigência do recolhimento do imposto sobre transmissão que estaria a ocorrer, à vista da diferença de valores que estará a ser presenciada. Quanto a estes, temos normalmente nestes instrumentos a correspondência entre o venal e o que efetivamente se atribui aos bens imóveis, o que em algumas oportunidades pode trazer prejuízos consideráveis tanto ao cônjuge sobrevivo como aos herdeiros, pois podemos ter na declaração de imposto de renda do falecido valorização maior do imóvel, o que poderá ser de grande valia para quem está a recebê-lo, caso eventualmente venha a negociá-lo, ficando ai sujeito ao pagamento de imposto de renda sobre o lucro auferido, correspondente, hoje, a 15%. Desta forma, quanto mais próximo do real estiver o valor da herança, menos imposto de renda estará sujeito o interessado a pagar. Deverá, no entanto, o advogado proceder aos devidos exercícios aritméticos para se saber dessa efetiva compensação, pois em todos os casos o valor apresentado servirá como base para o pagamento das despesas processuais, e também do imposto "causa mortis", além das despesas com seu efetivo registro. Se tivermos nos autos renúncia de herança, deve ser ela apresentada através de escritura pública ou de termo nos autos (art. 1.806, do Código Civil), não se permitindo para tanto o uso do instrumento privado, ficando isenta de pagamento de qualquer imposto de transmissão de direitos. Se tivermos a figura da renúncia de meação, deverá ela ser vista como cessão de direitos, uma vez que juridicamente não temos previsão para tal renúncia, ficando ai sujeita à forma e tributos que a ela se obrigam. Em ocorrendo a cessão de direitos, deve ela vir revestida da forma pública, não se permitindo a escrita particular, nem mesmo termo nos autos, uma vez que assim previu referido Código em seu artigo 1.793. O imposto devido será recolhido pelo Tabelião responsável por sua lavratura. Vale aqui também lembrar que a todo inventário ou arrolamento deve ser levada a totalidade do patrimônio do falecido, sem desprezar a meação, quando for o caso de comunhão, como estamos a ver em alguns títulos extraídos dos referidos feitos judiciais. A essa conclusão chegamos à vista do que temos no art. 1.023, e respectivos incisos do Código de Processo Civil, quando dispõe que o partidor organizará o esboço da partilha de acordo com a decisão, observando nos pagamento uma ordem que traz o que deve ser destinado à meação do cônjuge. Assim, nenhuma dúvida deve se ter quanto a levar ou não a totalidade do patrimônio nessa natureza de procedimento judicial.
CARTA DE ADJUDICAÇÃO – Aplica-se a tais títulos, no que couber, o mesmo que se expõe ao Formal de Partilha.
CARTAS DE SENTENÇAS – idem ao que se informa para os Formais de Partilha.
ESTRANGEIRO - Vale aqui alertar que se um estrangeiro vier a ter interesse na aquisição de um imóvel rural em nosso País, quer à título judicial ou extrajudicial, ficará ele sujeito às exigências da lei 5.709/71, e Decreto regulamentador de número 74.965/74.
NOTAS:
1. – Observar que a transmissão "causa mortis", se tida como legítima, está excluída do que prevê ditas normas legais. Não se aproveita dessa situação a sucessão testamentária que favorecer estranhos à sucessão prevista em lei.
2. – O brasileiro ou brasileira que é casada(o) com estrangeiro(a) em regime matrimonial que venha a permitir a comunicação deve também se sujeitar ao previsto na mencionada lei e citado decreto, quando de eventual aquisição voluntária de imóvel rural.
3. - O português que tiver seus direitos reconhecidos pelo Ministério da Justiça como equiparados aos do brasileiro, poderá adquirir qualquer imóvel rural no Brasil, sem qualquer obediência às normas legais aqui referidas. Se assim não se apresentar, será tido como estrangeiro comum, sujeitando-se ao disposto nas citadas bases legais.
PENHORA – Além de se exigir para o registro da penhora o cumprimento de todos os princípios registrários que normalmente se faz para títulos de outra natureza, deve a respectiva ordem conter ainda o nome do Juiz, do depositário, das partes, a natureza do processo, à vista do que se vê no art. 239, da Lei 6.015/73, e valor da causa, para efeito de cálculo dos emolumentos devidos com o seu registro, em obediência ao que dispõe a Lei Estadual 11.331/02.
NOTAS:
1. - Seu registro é obrigatório, uma vez que a alteração que a lei 8.953/94, assim determinou, quando acrescentou o parágrafo 4º. ao art. 659, do CPC, com a seguinte redação:
"Art. 4º - A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, e inscrição no respectivo registro". (o grifo é nosso)
Vale aqui lembrar que o CSM tem decidido que, recaindo a penhora sobre imóvel, e não sendo ela levada para o sistema registrário, eventual alienação do mesmo é tida como regular, uma vez que, no caso, deixou-se de cumprir uma etapa que daria o conhecimento de tal ônus a terceiros que viessem a ter interesse na aquisição do bem objeto da penhora.
2. - A penhora é vista como título que antecede uma transmissão, o que automaticamente irá ocorrer no caso de não ser paga a dívida objeto do respectivo feito judicial. Desta forma, justifica-se a posição do Registrador em exigir para o registro da penhora o cumprimento dos mesmos requisitos que se pede para um título que já traz a transmissão de um determinado bem. Um absurdo seria deferir o registro de uma penhora e, em seguida, negar acesso ao registro de eventual arrematação ou adjudicação do mesmo imóvel, sob a alegação de fato que já era do seu conhecimento quando da inscrição da respectiva penhora.
CISÃO DO TÍTULO - Se existir benfeitoria no imóvel, não mencionada no sistema registrário, deverá seu registro ser requerido para que recaia apenas sobre a terra nua, sem qualquer referência a existência da mesma. Irá ai ocorrer a cindibilidade do título. Eventual arrematante, se for diligente, antes do leilão ou da praça, procurará saber da situação do imóvel junto ao Oficial competente, momento em que terá conhecimento dessa agravante, avaliando a partir daí da conveniência ou não em arrematar o bem. A questão ora exposta é comum nos mandados de penhora, quando o Oficial de Justiça, ao descrever o imóvel atém-se ao que consta no local e não ao que temos nos assentos registrários, gerando, de forma constante, a cisão aqui tratada. Como essa ocorrência não está devidamente consolidada em decisões do Conselho Superior da Magistratura deste Estado, devemos procurar fazer com que tenhamos sempre a coincidência de elementos, evitando, desta forma, eventuais transtornos que só serem para emperrar o regular andamento de qualquer demanda judicial.
DOAÇÃO – Imóvel recebido por casal à título de doação não deverá ser levado a inventário ou arrolamento, uma vez que o parágrafo único do art. 551, do novo Código Civil (parágrafo único do art. 1.178, do Código revogado), reza que se foi ela feita a marido e mulher, a parte do falecido acrescerá a do sobrevivente. Basta, no caso, que o interessado leve ao Oficial Registrador a certidão provando o respectivo óbito para que o cônjuge sobrevivente tenha incorporado ao seu patrimônio a parte que era destinada ao falecido. Observa-se que o legislador não elegeu nem excluiu qualquer regime de bens para a aplicação dessa norma legal, o que nos obriga a ignorar a escolha feita pelo casal para a sua efetiva incidência. Discussões podem ocorrer quando a aquisição é feita a apenas um dos cônjuges, na condição de casado no regime da comunhão universal de bens. Particularmente, entendo também ai ocorrer a incidência da citada base legal, uma vez que tal situação, no momento da liberalidade já era do conhecimento do doador, não podendo ignorar que fazendo a doação tanto a um só dos cônjuges ou ao casal, o efeito seria o mesmo, ou seja, estaria ele fazendo a doação para ambos.
DESAPROPRIAÇÃO -
Na amigável - O Conselho Superior da Magistratura, na Ap. Cível 83.034-0/2, da comarca de Junqueirópolis, decidiu, em data de 27 de dezembro de 2001, que a desapropriação, quando formalizada através de ato extrajudicial, consistente em negócio jurídico bilateral, oneroso e consensual, faz por caracterizar meio derivado de aquisição da propriedade, e não mais originário, ficando assim sujeita ao atendimento de todos os requisitos exigidos para os demais títulos. Deve aqui tais exigências envolver também as fiscais, como as certidões negativas com o INSS e Receita Federal, quando assim determinados pela Lei 8.212/91 e Decreto 3.048/99.
Na judicial - Observa-se somente os princípios da especialidade objetiva e subjetiva. Nesse caso, entendeu o Conselho Superior da Magistratura, na mesma decisão informada no que aqui foi exposto para a desapropriação amigável, que ocorre nela uma efetiva atuação do Estado, por meio do Poder Judiciário, com a perda compulsória do domínio ou de algum de seus atributos pelos então titulares e sua atribuição ao expopriante, resolvendo-se qualquer outras questões, mesmo relativas ao registro do imóvel, em face do preço a ser pagão nos autos. Expôs, ainda, que, nesse processo judicial é dada integral publicidade à transferência do domínio, sendo verificadas, se não na fase insturtória, mas obrigatoriamente para o levantamento do preço, a regularidade dominial. Caracterizado ai está o modo originário de aquisição da propriedade
ARREMATAÇÃO – ADJUDICAÇÃO – DESAPROPRIAÇÃO - A ordem de serviço 207/99, do INSS, traz isenção de CNDs para títulos consistentes em carta de arrematação, adjudicação e de desapropriação. No que se refere a adjudicação, devemos aqui lembrar que só é beneficiada com tal dispensa, se decorrer ela de processo de execução, não se aproveitando aquela que advém de ação de obrigação de fazer. Algumas empresas estão isentas da apresentação da mencionada certidão, o que deverá estar referido nas peças que integram dita Carta de Adjudicação. Se decorrer ela de ação de execução de título de crédito, nenhuma dúvida temos quanto à dispensa da aludida certidão. Estendemos aqui tal dispensa também para a Receita Federal, uma vez que o assunto é tratado na mesma legislação – Lei 8.212/91 e Decreto regulamentador 3.048/99.
RENÚNCIA DE HERANÇA – Algumas observações sobre esse Instituto:
a)Só pode ser feita por instrumento público ou termo judicial – Nada se deve como imposto de transmissão;
b) Não pode ser parcial, deve ser total;
c) Não pode ser em favor de alguém. Deve o renunciante, simplesmente comparecer no instrumento e declarar que renúncia seus direitos de herdeiro. Se mencionar que assim faz em favor de alguém estará, na verdade, praticando ato de cessão de direitos, sujeito ai ao recolhimento do imposto sobre transmissão, que poderá ter o Município ou o Estado como credor;
d)Não poderá ela ocorrer após a aceitação da herança, admitindo-a como tácita ou expressa. A simples outorga da procuração a advogado para a abertura do inventário ou arrolamento não faz presumir a aceitação da herança, mas a apresentação das primeiras declarações assim já se faz concluir;
e) Em ocorrendo a certeza da aceitação, o ato tido como de renúncia deve ser visto como de cessão de direitos, sujeito, portanto, ao recolhimento do ITBI aqui já citado.
RETIFICAÇÕES DE ÁREA – Ater-se somente ao desenho do imóvel, sem fazer qualquer referência a benfeitorias, servidões, etc.... – nem que existem, nem que não existem. A existência de via pública, bem como a linha férrea dividem o imóvel, devendo, necessariamente serem apresentadas tantas descrições quantas resultarem tal divisão, não importando se a área apresentada é maior ou menor que o módulo previsto pelo INCRA. Quando da utilização desse Instituto processual, deve o advogado dar à descrição do imóvel todos os elementos que definem a especialidade objetiva, aqui já tratada. Se rural, e ainda não superados os prazos tratados no Decreto 4.449/02, que regulamentou a Lei federal 10.267/01, pode ele, desde já, empregar o ponto georreferencial em sua descrição, amoldando-o ao que temos nas citadas bases legais, evitando, assim, novos entraves que, com certeza, terá após o decurso dos prazos determinados no mencionado decreto, quando o teremos como necessário.
TRANSMISSÃO DE MAIS DE UM IMÓVEL OU DIREITO REAL - Necessária a atribuição de valor para cada um deles, uma vez que é sobre ele que serão calculados os emolumentos. A Lei específica – 11.331/02 – abre exceção para se aceitar valor englobado apenas para a hipoteca, penhor e penhora de mais de um bem, quando poderá o Oficial dividir o valor da dívida pelo número de bens ofertados – item 1.2, das Notas Explicativas, da Tabela destinada ao Registro de Imóveis. A lembrança se justifica, uma vez que é comum o Registrador receber títulos judiciais constando um único valor para o conjunto de bens ali objeto de transmissão. Observação nesse sentido já fizemos aqui quando comentamos Formal de Partilha, Carta de Sentença e de Adjudicação.
USUCAPIÃO – Textualmente temos no art. 226, da Lei 6.015/73, a necessidade do título que a deferiu apresentar os requisitos necessários a abertura da respectiva matrícula. Devemos aqui compreender como requisitos apenas os dados de identificação do imóvel, uma vez que, por tratar-se de aquisição originária, independe da obediência do princípio da continuidade. Observamos, também, que a qualificação do autor da ação, e conseqüente detentor da posse, deve vir nos moldes aqui expostos quando comentamos a especialidade subjetiva, por ser requisito necessário a execução de seu registro na respectiva tábula registrária. Se a carta de sentença ou mandado judicial trouxer informação sobre a existência de eventual construção, com observação de que foi ela concluída pelo autor da ação depois de 21 de novembro de 1966, data em que entrou em vigor o Decreto-lei 66, que exige o pagamento do INSS em todas as construções – rural ou urbana -, estará ele sujeito a tal obrigação, devendo, no caso, o registrador exigir certidão negativa de débitos com citado Instituto. Se for entendido como prescrita a dívida, deverá essa situação ser provada pelo interessado junto ao mencionado INSS, o qual, se assim também entender, irá emitir a certidão acima aludida.