Muitos consumidores costumam comprar seus imóveis ainda na planta, de forma financiada, iniciando o pagamento ainda na fase de construção. Assim, a construtora disponibiliza um prazo de entrega, que já é pré-estabelecido em contrato entre as partes.
Contudo, a realidade encarada pelos consumidores tem sido bem diferente, pois, na maioria das vezes, há atraso na entrega das chaves desses imóveis. Diante deste tipo de atraso, quais são os direitos dos consumidores?
1. Do Prazo de Carência:
Em primeiro lugar, o consumidor deve verificar a existência de previsão contratual acerca da utilização de um prazo de carência pela construtora. Esse prazo se refere justamente ao tempo adicional de tolerância que a empresa terá para entregar o imóvel.
Tal cláusula é muito comum, mas não impede que o consumidor busque seus direitos pelo atraso, caso não haja justificativa para a demora (por exemplo, caso fortuito ou força maior). Além disso, o prazo de carência não pode ser grande demais, de modo a permitir uma tolerância desproporcional na entrega das chaves.
Portanto, o que temos visto é a utilização de um prazo de 180 dias[1] (cento e oitenta) por parte das construtoras, já prevendo possíveis atrasos na entrega da obra. Ocorre que tal prazo é considerado ilegal!!!
2. Do Dano Moral:
Nesta fase, já configurado o atraso superior ao prazo estabelecido em contrato, ou mesmo configurado o atraso injustificado na entrega da obra, o consumidor adquire o direito de exigir a reparação por danos morais, haja vista que a compra de um imóvel além de ser um passo muito sacrificado, ainda é algo sério.
Configurado como a realização de um sonho, o sonho da casa própria! Sendo assim, ocorrendo atraso, já se caracteriza a quebra de confiança.
Portanto, se a demora não possuir motivo legítimo, pode-se falar em desrespeito e descaso da empresa para com seus clientes, configurando-se o dano moral.
3. Da Cláusula Contratual - Do Distrato:
Muito embora nos “contratos de compromisso de compra e venda de imóvel na planta” exista cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade, o que, em princípio, tornaria o negócio impassível de arrependimento, esse tipo de cláusula não é absoluta e tem sido reiteradamente ignorada por nossos Tribunais, uma vez que o comprador de imóvel na planta tem o direito legalmente assegurado de pleitear o cancelamento do negócio anteriormente firmado.
Desta forma, o DISTRATO de compromisso de compra e venda de imóvel nada mais é do que ação disponível ao comprador em caso de arrependimento posterior à celebração do contrato de compra e venda, estando previsto no Código Civil, e tem por objetivo extinguir as obrigações anteriormente firmadas em um contrato, desde que este ainda não tenha sido executado em sua totalidade, o que, neste caso, em específico, equivale à entrega das chaves do imóvel ao comprador.
Normalmente o distrato se dá por duas razões, senão vejamos: a) distrato motivado por culpa do comprador; e b) distrato provocado por culpa do vendedor.
Nos casos em que o distrato é motivado por culpa do comprador, há que se permitir que o vendedor retenha algum percentual sobre os valores pagos, como forma de compensação pelo desfazimento do negócio, o que não é o caso.
Contudo, é imperioso esclarecer que, nos casos de distrato provocado por culpa do vendedor, ou seja, nos casos em que o comprador solicita o distrato por ato imputável ao vendedor, a restituição dos valores pagos deve ser integral, sem qualquer retenção.
Neste azo, os casos mais comuns para o distrato por culpa do vendedor são:
i) atraso na entrega do imóvel, ultrapassado o prazo limite previsto em contrato; ii) erro na metragem do imóvel acima do legalmente permitido (5%); iii) erro no memorial descritivo do imóvel; iv) desistência da incorporação imobiliária pela vendedora; v) impossibilidade de o comprador financiar o saldo devedor devido às informações deficientes prestadas no momento da aquisição pelo vendedor ou por preposto a ele relacionado; vi) caracterização de propaganda enganosa por parte do vendedor.
4. Do Dano Material
Além do direito ao dano moral, muitas vezes o consumidor possui direito a pleitear indenização por danos materiais. Isso se dá por possíveis gastos que o consumidor teve pelo fato do atraso na entrego do imóvel.
Sendo assim, pode ser utilizado para consumidores que vivam de aluguel, por exemplo, haja vista que, se a construtora atrasa a entrega do imóvel comprado, o consumidor tem de arcar com mais meses de aluguel. Esse valor deve ser ressarcido, desde que devidamente comprovado.
5. Do Direito à Correção Monetária:
É notório que a partir do atraso nas obras o consumidor terá direito de ter seu saldo corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC, e não pelo Índice Nacional de Custo da Construção - INCC, tendo em vista que este último reflete apenas o custo da construção civil e não o preço relativo ao consumidor.
6. Da Taxa de Corretagem:
Outro ponto a ser abordado em uma ação judicial é a cobrança dos valores de corretagem. É comum que as construtoras vendam os apartamentos por um preço total, mas cobrem os valores de corretagem extracontratualmente (fora do preço global previsto no contrato). Inclusive, tal pagamento é realizado direto à corretora de imóveis.
Nessa hipótese, é o consumidor quem está arcando com o pagamento dos corretores, o que é considerado pela jurisprudência majoritária como um valor abusivo e indevido.
Nesta senda, como os corretores são contratados pela construtora ou incorporadora (pois ficam no stand de vendas da obra), a responsabilidade do pagamento da corretagem não deveria ser imputada ao consumidor. Afinal, o pagamento da comissão é encargo de quem contratou o serviço.
7. Quais os documentos necessários para propositura da ação?
Por último, segue checklist dos documentos necessários para a propositura da presente ação, sendo eles:
i) cópias simples do contrato de compromisso de compra e venda; ii) Material utilizado na oferta do imóvel; iii) Material de publicidade; iv) Folhetos; v) Prospectos; vi) Anúncios de jornais; vii) Fotos; viii) Ficha de cadastramento; ix) Ficha de financiamento; x) Demonstrativos de pagamento; xi) e-mails etc.
Portanto, quanto mais farto e robusto for o seu conteúdo de provas, melhor será para o advogado que você constituir para atuar no caso.
Espero tê-los ajudado. Estamos permanentemente em busca de melhorias para nossos clientes e associados. Deixe o seu comentário ou contribuição para o assunto.
Notas
[1] O que é cláusula de carência (tolerância de 180 dias para entrega do bem) ou prazo de prorrogação na entrega da obra?
Trata-se de cláusula manifestamente abusiva, pois fere os princípios do equilíbrio contratual, já que só beneficia a construtora. Por se tratar de uma relação de consumo, a responsabilidade da construtora é objetiva, devendo suportar os riscos do negócio - “O contrato deve ser um instrumento de trocas úteis e justas.”.