As novas regras lançadas pelo Ministério das cidades referentes ao programa minha casa minha vida, fundamentadas nas portarias 160 e 539 todas de 2016 são um avanço na qualidade do programa e ao mesmo tempo uma preocupação para todo o mercado da construção civil e do financiamento imobiliário.
Existem muitos pequenos investidores pessoas físicas no ramo de construção civil, cujas casas foram construídas e estão à venda ou em fase de construção e/ou acabamento as quais não se enquadram as novas normas da Caixa e que batem frontalmente com as normas municipais que autorizam e aprovam a sua implementação.
Na motivação da Portaria 160/2016 a finalidade é o rigor técnico e de segurança dos imóveis, e isso tem muita razão haja vista o grande número reclamações de defeitos nesses imóveis.
Já a finalidade da portaria 539/2016 informa da necessidade das regras de transição para que se operem as mudanças propostas pela portaria 160/2016.
Esse artigo irá demonstrar as mudanças que ocorrerão a partir de 2017 no financiamento do programa minha casa minha vida e como elas vão afetar tanto que constrói para vender por essa modalidade como para quem compra.
Então se você tem dúvidas nas novas regras para o financiamento do programa minha casa minha vida, esse artigo vai lhe ajudar a clarear os pensamentos.
O que for falado nessas mudanças aqui se refere a imóvel novo, financiados pelo programa minha casa minha vida.
Caso você tenha dúvidas sobre outros temas como atraso na entrega do imóvel, defeitos na construção pode acessar esse link http://migre.me/vnMt5 e encontrará diversas informações que lhe orientarão.
Agora vejamos quais foram as principais alterações trazidas pela portaria 160, de 6 de maio de 2016 e ao final vamos ver as regras de transição da portaria n 539, de 27 de outubro de 2016.
I- O QUE TROUXE A PORTARIA 160, DE 6 DE MAIO DE 2016:
1-LIGAÇÕES DOMICILIARES DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA.
É até um absurdo pensar que há casos em que imóveis são financiados sem essa básica infraestrutura, mas existem. Principalmente no que se refere à abastecimento de água. Há muitos loteamentos entregues sem abastecimento de água, e lógico sem esgoto.
Nesses locais é necessária a construção de cisternas ou poços artesianos. Na verdade é um problema de saúde pública, pois entre a casa de um vizinho e outro há pouca distância, e de um lado se tem a cisterna e de outro a fossa, possibilitando a contaminação do lençol freático.
Isso agora tende a acabar, pois muitos engenheiros da Caixa Econômica Federal faziam vista grossa e essa necessidade e agora terão que se responsabilizarem pelas informações, referentes a esse quesito, quando avaliarem o imóvel para o financiamento do programa minha casa minha vida.
2. PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA DEFINITIVAS. (RUAS ASFALTADAS).
Diversos imóveis construídos para o programa minha casa minha vida, foram feitos em ruas sem asfalto. Tudo isso para possibilitar um valor reduzido que caiba no bolso de quem vai financiar e aumente os lucros dos construtores.
Lógico que os municípios não conseguem acompanhar o ritmo do crescimento imobiliário oferecendo a infraestrutura de asfalto. O que dificulta muito a resolução desse problema. O fato é que há diversos empreendimentos já prontos em locais onde não há asfalto. O que farão os construtores se não conseguirem vender esse imóveis a tempo?
Como farão os compradores que já pagaram a entrada dos imóveis que estavam construindo e aguardando ficarem prontos para buscarem o financiamento? São problemas graves que devem ser enfrentados, e ao final desse artigo falaremos mais sobre isso.
3. SOLUÇÕES DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO E DE DRENAGEM DE ÁGUAS PLUVIAIS. (REDE DE ESGOTO).
Há uma imensidão de problemas referentes a esgoto sanitário. É um caso grave de saúde pública. Não se sabe como, mas, loteamentos novos conseguem alvará para comercialização somente prometendo que em seis meses haverá água encanada e esgoto. Tudo mentira.
Logo após a venda, e novas construções começam a colocar a culpa na empresa de saneamento, mas a responsabilidade é do loteamento e trouxe inclusive o período de entrega dessa infraestrutura no contrato.
Isso inclusive gera direito a danos morais e causa para rescisão de contrato. O programa minha casa minha vida, acertadamente, não aceitará mais isso. Ou tem o sistema de esgoto ou não financia. Isso é correto, pois o dinheiro deve ser bem aplicado.
A portaria anterior a 363 de 2011, dizia que tinha que ter infraestrutura que permitisse a ligação com rede de esgoto, agora não basta ter a “possibilidade” de ligação, mas a rede de esgoto no local.
4. PRODUÇÃO POR PESSOAS JURÍDICAS DO RAMO DA CONSTRUÇÃO CIVIL. (EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO).
Hoje a maior parte dos construtores para o programa minha casa minha vida são pessoas físicas que aportam seus recursos na construção de uma ou mais casas para ofertar a esse programa. Essa realidade vai mudar.
O objetivo é cuidar da questão fiscal e trabalhista, o governo pensa que dessa forma terá um maior controle sobre essas áreas. O fato é que quem constrói terá que formalizar uma pessoa jurídica e não poderá ser MEI, microempreendedor individual, pois o faturamento é de R$ 5.000 (cinco mil reais) mensais. Terá que ser uma ME ou Eireli no mínimo.
Isso também movimentará a economia, e profissionalizará esse setor, pois, hoje há muita informalidade, o que não é bom e certamente precisa regularizar-se.
Lembre-se é necessário ter um CNPJ com previsão de atuação no ramo da construção civil, não bastar ter um CNPJ qualquer e tentar aproveitá-lo, isso não funcionará.
É necessário que a nova pessoa jurídica busque junto à Caixa Econômica Federal quais são os requisitos, que não são poucos, para sua operação.
5. EXIGÊNCIA DE LAJE NOS IMÓVEIS COM MENOS DE 70 M2 .
Com essa exigência não basta mais o forro PVC ou mesmo o gesso, agora é necessário a Laje no imóvel. Isso trará uma qualidade imensa ao imóvel, o problema vai ser o custo, o que leva a perguntar, ainda será viável a construção desses imóveis para o programa minha casa minha vida?
Outra questão que deve ser levantada é que com as novas exigências e com isso o aumento dos preços dos imóveis, haverão compradores? Os imóveis atenderão a faixa de rendimentos, 1,2 e 3? O tempo e o mercado dirão.
6. FRENTE MÍNIMA DO LOTE (OU “ÁREA PRIVATIVA” DE CONDOMÍNIOS DE CASAS DE 5,0 M).
Há muitos municípios em que o plano diretor aceita 4 mts, o que vai gerar uma colisão entre a exigência do programa e o plano diretor.
Isso começa também a acabar com as duas unidades no mesmo lote, que será tratado à frente. A maioria desses lotes tem 12 mts de frente, com a exigência de 5 mts de frente mais o recuo mínimo de 75 centímetros, não haverá lote que comporte dois imóveis.
7. EM LOTEAMENTOS, MATRÍCULA INDIVIDUAL CORRESPONDENTE A CADA EDIFICAÇÃO, ESTANDO VEDADA A ACEITAÇÃO DE UNIDADES EM CONDOMÍNIO DUAS A DUAS.
Aqui pode ser o fim desse grande comércio que é a construção civil e tudo que ela abarca. O lucro e a forma de fazer um preço mais baixo estavam em construir dois imóveis em um lote só.
A exemplo, paga-se R$ 70.000 (setenta mil reais) em um lote e se constroem duas casas, agora, serão R$ 140.000 (cento e quarenta mil reais) pelo mesmo empreendimento. Será que os preços baixos continuarão? É certo que não.
8. GEMINAÇÃO ADMISSÍVEL EM APENAS UMA DAS LATERAIS DA EDIFICAÇÃO;
A maioria das casas construídas até o presente momento pelos pequenos empreendedores, são via de regra geminadas e a partir de 02.01.2017, serão admissíveis geminação em apenas uma das laterais da edificação.
Quem as construiu na regra autorizada anteriormente, ficará com todo o ônus sem que lhe desse direito a uma reação de resolução, por uma decisão unilateral da CAIXA. O prejuízo será certo, haja vista não haver prazo suficiente para venda, já que não é possível mudança no projeto estrutural.
II- O QUE FOI MUDADO PELA PORTARIA N 539, DE 27 DE OUTUBRO DE 2016.
Antes de adentrar as mudanças é importante observar que se trata de regras de transição, isto é, haverá um tempo para adequação, e em nosso entendimento apenas para as pessoas físicas se tornarem jurídicas caso queiram permanecer no mercado. Vejamos o texto;
Art. 1º As unidades habitacionais que venham a ser adquiridas por intermédio de financiamentos a pessoas físicas, concedidos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço -FGTS, e contratados, sob a forma individual, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, deverão ser produzidas por pessoas jurídicas do ramo da construção civil.
§ 1º Excetuam-se ao disposto no caput, as unidades habitacionais adquiridas até 31 de dezembro de 2017, que satisfaçam as seguintes condições:
Outra observação é que as regras de transição valerão até 31 de dezembro de 2017, após isso, todos terão que se adequar.
1. POSSUIR ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO CONCEDIDO ATÉ 31 DE DEZEMBRO DE 2016;
Pois bem, se a pessoa física tinha alvará de construção concedido até 31 de dezembro de 2016 poderá vender o imóvel mesmo sendo pessoa física até 31 de dezembro de 2017. Mas não é só isso, há outros requisitos;
2. TER SIDO A OBRA VISTORIADA, NO MÍNIMO UMA VEZ, PELO AGENTE FINANCEIRO DO FGTS, PARA FINS DE VERIFICAÇÃO DE CONFORMIDADE TÉCNICA, ANTES DA ALIENAÇÃO DA UNIDADE.
É necessária a visita do agente financeiro do FGTS, ter visitado o imóvel no mínimo uma vez antes de vendê-lo. Bastando ao construtor agendar essa visita, e isso, o quanto antes. Faça provas que ocorreu essa visita.
Entretanto, essa regra pode ser mudada, ou seja, não será necessária a vistoria do agente financeiro do FGTS, caso se encaixe no quesito a seguir.
3. NO CASO DE UNIDADES HABITACIONAIS QUE JÁ POSSUAM "HABITE-SE" OU DOCUMENTO EQUIVALENTE CONCEDIDO PELO ÓRGÃO MUNICIPAL COMPETENTE, A AQUISIÇÃO DEVERÁ OCORRER NO PRAZO MÁXIMO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, CONTADOS A PARTIR DA DATA DE EXPEDIÇÃO DO REFERIDO "HABITE-SE", DISPENSADA, NESTE CASO, A VISTORIA PRELIMINAR DO AGENTE FINANCEIRO DO FGTS.
Uma facilidade e um problema. A facilidade é o habite-se, caso já o tenha, não será necessário a visita do agente financeiro do FGTS, o problema é o prazo. Apenas 180 dias. Porque será não deixaram com prazo de 360 dias, já que a transição é válida até 31 de dezembro de 2017.
A análise que faço dessa regra de transição é que foi fraca, e não atingiu a maioria dos problemas demonstrados, como o imóvel em local não asfaltado, não servido de rede de esgoto, ou de duas habitações na mesma matrícula.
III- QUAIS OS PROBLEMAS QUE OCORRERÃO COM ESSAS MUDANÇAS?
1. Quebra de uma cadeia de pequenos construtores e empreendedores geradores de empregos num dos poucos segmentos que continuam parcialmente ativos na nossa pobre economia.
2. Desemprego em massa de pedreiros e ajudantes autônomos, prejudicando muitas famílias, pois, estarão impossibilitados de migrar para outros segmentos já que a economia se encontra estagnada com nível de desemprego jamais visto em nosso mercado. Na verdade se somarão aos 12 milhões de desempregados.
3. Dificuldades financeiras de pequenos depósitos de materiais de construção e de pinturas em geral que estarão se descapitalizando por diminuir drasticamente a saída de insumos.
4. Falência de gesseiros, serralheiros, vidraceiros, pintores, mão de obra esta que engrossarão o número de desempregados.
5. Dificuldades para o setor de corretores de imóveis e imobiliárias já que o setor relacionado à MCMV geram divisas com corretagens.
6. Possíveis compradores desistirão do sonho da casa própria, pois os valores serão superiores ao que são hoje, e o mercado será transformado, trazendo enormes dificuldades para novos financiamentos.
São graves os problemas advindos dessas mudanças, e esse é um momento dos mais difíceis para sua implementação. O governo infelizmente trará muitas dificuldades a esse importante setor da economia que é a construção civil.
É necessária uma mobilização maior por parte das associações, dos construtores para que forcem o governo a alterar essa imposição, caso contrário estará instalado o caos nesse ramo da construção civil e o programa minha casa minha vida corre o risco de desaparecer.
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