Introdução
Nos dias atuais grande parte da população habita em condomínios edilícios, principalmente nos grandes centros urbanos, sejam estes com finalidade residencial ou até mesmo laborativa. Neste tipo de condomínio encontram-se pessoas com os mais diversos interesses e comportamentos e, por isso, há de se ter um regramento para estipular o que se pode e o que não se deve fazer. Esta espécie de condomínio pode ser entendida como uma mini sociedade, ou seja, é um lugar onde todos têm que conviver da melhor forma possível, a fim de que se tenha a paz social.
Destarte, o objetivo da estipulação dos deveres para cada condômino e as possíveis penalidades que lhe poderão ser aplicadas no Código Civil é o de que não se tenham conflitos, ou pelo menos que se tenha um número reduzido destes. Este tipo de condomínio é uma realidade crescente no cenário social e jurídico e, paralelamente, aumentam também o número de conflitos a serem resolvidos pelo Poder Judiciário. Muitas vezes essas demandas estão relacionadas ao descumprimento dos deveres condominiais, mas também porque o legislador gerou algumas discussões. Nota-se que seria uma grande utopia o legislador conseguir, por exemplo, conceituar o que é um condômino anti-social. Este é um conceito amplo e que o legislador deixou em aberto, uma vez que só no caso concreto é que se pode definir esta figura.
Logo, o que pode ser um condômino antissocial para um condomínio edilício, pode não ser para outro, surgindo, assim, grandes controvérsias.
Esse trabalho possui relevância para os operadores do direito e também para todos aqueles que têm interesse nas questões trazidas pelo Novo Código Civil relacionadas aos deveres dos condôminos dentro do condomínio edilício e as sanções aplicadas a estes quando os descumprirem. Muitos são os conflitos existentes neste assunto e a doutrina e jurisprudência vem tentando equacioná-los para dar aplicabilidade ao Novo Código Civil.
Por fim, vale destacar que o presente trabalho se torna importante para demonstrar como o Direito vem apresentando um instrumental para que se atinja a harmonia dentro do tema em tela.
Aspectos conceituais do condomínio edilício
A idéia de condomínio edilício surgiu em função do desenvolvimento urbano. No passado, as habitações eram na sua maioria compostas de casas isoladas. Hoje, os condomínios edilícios são uma realidade crescente no cenário social e jurídico, devido ao desenvolvimento urbano, gerando escassez cada vez maior de terrenos e fazendo com que seus valores imobiliários aumentem de forma progressiva.
A concepção deste tipo condomínio pode ser notada, principalmente, nos grandes centros urbanos. Entretanto, este tipo de propriedade, também pode ser encontrada até mesmo fora dos grandes centros urbanos, que podem ter finalidade laborativa, residencial ou mista.
O condomínio edilício encontra-se previsto no atual Código Civil, Parte Especial, Livro III, Da propriedade, Capítulo VII, nos artigos 1.331 a 1.358. Cumpre observar que o revogado Código Civil de 1916 não previa o instituto do condomínio edilício, sendo este regulado até o advento do Novo Código Civil de 2002 pela Lei 4591/64. A referida Lei especial dispõe sobre os condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias.
O artigo 1º da Lei 4591/64 definia o condomínio especial da seguinte forma: Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
De acordo com o artigo 1.331 do Novo Código Civil (NCC) entende-se por condomínio edilício “aquele condomínio em que pode haver em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.” Condomínio edilício nada mais é que uma modalidade de condomínio geral, no qual os comunheiros compartilham a propriedade.
Neste sentido, De Plácido e Silva ensina que “condomínio significa o direito simultaneamente tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, não em uma parte determinada, mas num quinhão ideal, atribuído segundo a força do direito próprio de cada pessoa.” (SILVA, De Plácido, 2001. p. 197). No plano doutrinário a expressão condomínio edilício também tem sido objeto de dedicação dos juristas. Vale destacar que há, na doutrina, várias nomenclaturas para tratar o condomínio edilício, tais como: propriedade horizontal; propriedade de planos horizontais; condomínios especiais; por andares; em edificações, por unidades autônomas e condomínio sui generis.
Caio Mario não utiliza a expressão condomínio edilício, conceituando este de condomínio em planos horizontais. Segundo ele, nesse tipo de condomínio “há uma fusão de direitos, em que o mesmo sujeito é simultaneamente titular de uma unidade autônoma e de uma co-propriedade com propriedade individual e comum.” (PEREIRA, Caio Mario da Silva 2002. p. 92).
Para Silvio Rodrigues “o regime dos condomínios edilícios se caracteriza por apresentar uma propriedade singular dos apartamentos e andares, ao lado de uma comunhão necessária e inexorável do terreno e das partes comuns do prédio.” (RODRIGUES, Silva. 2003. p. 206).
A Lei 4591/64 não trazia um rol explicativo acerca das partes comuns e das partes exclusivas do condomínio edilício. Todavia, o artigo 1.331, § §1º a 5º do novo Código Civil descreve quais são as partes comuns a todos os condôminos e as partes que constituem propriedade exclusiva. A propriedade exclusiva pode ser definida como aquela em que o uso, gozo e disposição não se subordinam à vontade dos outros condôminos, podendo ser alienada e gravada ao alvedrio de seu proprietário (art.1.331, § 1º, NCC). Já a propriedade comum é aquela em que não pode ser alienada e sua utilização depende da vontade dos condôminos, conforme artigo 1.331,§ 2º, NCC, acima transcrito.
Não se pode olvidar que este é um rol apenas explicativo e não taxativo, uma vez que cada condomínio edilício pode ter suas peculiaridades em relação à limitação dos direitos individuais e comuns. Hodiernamente, percebe-se uma modificação na disposição física do condomínio, que pode ser encontrado na modalidade vertical ou horizontal, também chamado de condomínio deitado, onde há a reunião de casas térreas ou assobradadas, que constituem unidades autônomas ao lado de frações ideais sobre a totalidade do terreno. Esse deve ser aprovado pela Prefeitura municipal e ser registrado no RGI, igualmente as outras formas de condomínio edilício, justamente por ser uma forma de condomínio edilício. Importante destacar que a figura do parcelamento do solo ou loteamento fechado não se confunde com o condomínio edilício, sendo aquele regulado pela Lei 6.776/79 e Lei 9.785/99.
Quanto à forma de constituição do condomínio edilício, este pode ser instituído por ato inter vivos ou causa mortis, podendo nascer da incorporação imobiliária, pela vontade das partes ou até mesmo de forma incidental ou eventual, como por exemplo, no caso do condomínio que surge de uma sucessão hereditária. De acordo com os dispositivos legais e o pensamento doutrinário, conclui-se que o condomínio edilício nada mais é que o antigo condomínio em edificações descrito pela Lei. 4591/64.
O novo Código Civil modificou a denominação do instituto e no que tange ao objeto da presente pesquisa, inovou na descrição dos deveres dos condôminos e respectivas sanções pela sua inobservância.
Deveres dos condôminos no condomínio edilício
O condomínio edilício funciona como uma minisociedade, onde todos têm que conviver da melhor forma possível para que se tenha a paz social. Assim, mister se faz a regulamentação de direitos e deveres para que não se tenham conflitos, ou pelo menos que se tenha um número reduzido. Os deveres dos condôminos estão previstos no artigo 1.136, nos incisos I a IV, e §§ 1º e 2º do Código Civil de 2002, que prevê que são deveres do condômino: contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Já o § 1° do referido dispositivo dispõe que o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Ainda sobre os deveres em questão menciona § 2° que o condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança de multa.
Não se pode olvidar que os deveres acima mencionados tratam-se de regras gerais, devendo-se atentar para o fato de os comunheiros estão submetidos, também às regras contidas na convenção do condomínio. Ou seja, ela é lei entre as partes e devem os coproprietários respeitar as disposições especiais nela contida. Os deveres gerais dos condôminos na Lei 4591/64 eram previstos no seu artigo 10º, que disciplinava que é defeso a qualquer condômino: alterar a forma externa da fachada; decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; embaraçar o uso das partes comuns. O § 1º do mesmo dispositivo preceitua que transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado. Ainda, no mesmo artigo há previsão no § 2º que o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unidade dos condôminos.
Dever de pagar a cota condominial
Todo aquele que se enquadra na situação de condômino está obrigado a arcar com os encargos condominiais, sendo esta um obrigação positiva e de natureza propter rem. Não há como o devedor desta obrigação se eximir do pagamento desta sob o argumento de que não se utiliza da coisa, pois as despesas decorrem da situação da coisa. Pode-se afirmar que o sujeito
passivo da obrigação em tela será sempre o condômino, isto é, aquele que esteja na situação da coisa.
A redação original do Código Civil dispunha que condôminos tinham a obrigação de custear as despesas comuns do condomínio na proporção de suas frações ideais. Com este texto, muitas foram as dúvidas acerca do pagamento da cota condominial em função da fração ideal, mencionando que esta deveria ser calculada com base no valor imobiliário da unidade. Entretanto, a nova redação inserida pela Lei 10931/04 no artigo 1.336, I, do Código Civil preencheu as lacunas anteriormente apontadas pelos juristas. Em suma, como o ordenamento jurídico não admite a represtinação, o que ocorreu foi um aprimoramento do artigo 12º da Lei 4591/64.
O preceito legal hoje vigente deixa claro que podem os condôminos dispor sobre o critério de rateio da cotas em convenção. Mas, se nesta o assunto estiver omisso, valerá o critério adotado pelo Código Civil de contribuição das despesas na proporção das suas frações ideais. As despesas condominiais podem ser ordinárias (art. 1.348, VI e 1.350, CC), bem como extraordinárias (art.1.341). As ordinárias são aquelas que fazem parte do cotidiano do condomínio, fazendo com que ele funcione, como por exemplo, água, luz, esgoto, conservação e manutenção de equipamento e etc. Já as despesas extraordinárias, a contrario sensu, são aquelas que têm a finalidade de resolver situações não previstas no orçamento, bem como para custear inovações ou reparações necessárias, úteis ou voluptuárias. A cobrança desta depende de deliberação assemblear.
Responsabilidade do condomínio perante terceiros
Ponto interessante no que diz respeito à responsabilidade condominial é aquela que versa sobre objetos lançados pelos apartamentos, causando danos a terceiros que trafegam pelas ruas.
Sobre o tema tem-se como exemplo um caso pelo qual um pedestre caminhava pela rua quando fora atingido por uma moeda lançada pelo prédio ao lado, causando-lhe lesões graves na omoplata. Neste caso, de quem seria a responsabilidade? O condomínio, o próprio agente (se identificado) ou consideraríamos o fato como caso fortuito?
Para a minoria dos doutrinadores, não há responsabilidade condominial uma vez que isso equivaleria à responsabilidade pelo fato de outrem, não existindo solidariedade (convencionada ou presumida), tampouco se cogitando na culpa in eligendo ou in vigilando, até porque os moradores não são “selecionados” pelo condomínio, inaplicável a responsabilidade objetiva na espécie. Aduz-se, em arremate, que eventual direito de regresso ficaria prejudicado porque desconhecido o autor do ilícito.
A maioria da doutrina, porém, inclusive com vasta jurisprudência a respeito, entende que o condomínio deve ser responsabilizado sim. O atual artigo 938 do Código Civil é bastante claro nesse sentido, estabelecendo a solidariedade da massa condominial, vejamos:
“Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”
Observa-se, portanto, que a responsabilidade é objetiva, haja vista o dispositivo não contemplar a necessidade de culpa, bastando para tanto o nexo de causalidade entre o ato e o dano.
Não obstante, uma ressalva merece destaque. É que o reconhecimento da responsabilidade do condomínio parte da premissa de que não se é identificada a unidade autônoma da qual houve o lançamento do objeto. Caso conhecido o autor do ato lesivo, dele será a responsabilidade. Importante ainda observar que caso o autor do dano seja identificado somente após o encerramento processual caberá ação de regresso observando o prazo prescricional.
Da mesma forma, caso o autor do dano seja identificado durante o tramite processual, em fase de saneamento, cabe nomeação à autoria, intervenção de terceiros pela qual se chama o verdadeiro réu ao processo, corrigindo-se, portanto, o pólo passivo da demanda.
Já no caso de coisas líquidas caídas de edifícios, sendo impossível apurar de qual apartamento caiu, a solução não pode ser outra senão a que já oferecida o Edito: responsabilidade solidária de todos os moradores". Ha posições divergentes para o caso, porém a jurisprudência busca fazer uma exclusão de alguns moradores, como no caso dos apartamentos que não contam com janelas ou sacadas para a via pública onde a recorrida foi atingida, responsabilizando apenas os proprietários de unidades de onde poderia ter caído ou sido lançado o objeto que atingiu a vítima, aceitando o "principio da exclusão" daqueles que certamente não poderiam ter concorrido para o fato.
Estacionamento do condomínio – responsabilidade por furto e roubo
É viva na doutrina e na jurisprudência a discussão sobre a responsabilidade do condomínio por furtos e roubos ocorridos no seu estacionamento.
Costuma-se dizer, de forma apressada, que essa responsabilidade existirá sempre que o condomínio repassar nos custos do rateio mensal o valor referente à segurança (porteiros, guardas, câmeras de vigilância etc.). Do contrário – isto é, quando não houver o repasse de tal preço, não há como responsabilizar civilmente o condomínio.
Mais recentemente, porém, o STJ tem adotado posição no sentido de que não basta previsão estatutária de contratação de servidores para a vigilância e guarda do local, nem estabelecer que as áreas comuns serão usadas sob a supervisão dos administradores do condomínio. Ao contrário, a responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido.
Assim, só haverá responsabilidade do condomínio por furto ou roubo nas suas dependências se essa possibilidade vier consagrada na respectiva convenção, reservada verba específica para tal. Nota-se, finalmente, que neste caso esta será de natureza contratual, porque resultante de acordo entre os condôminos.
Não obstante, porém, há minoritário entendimento de que o condomínio é responsável por furtos e roubos em seu interior, isso porque, na prática, o condomínio raramente assume por escrito, em convenção, regulamento interno ou assembléia geral a responsabilidade por algo que possa no futuro, lhe comprometer e com a dificuldade da apuração da conduta culposa por parte dos prepostos ou do síndico, o que ocorre é a assunção dos prejuízos pelos últimos e a exoneração do condomínio de qualquer responsabilidade.
Aqueles que defendem esta tese alegam que com a utilização de modernos sistemas de segurança e com a contratação, cada vez mais freqüente, de guardas particulares ou de empresas de vigilância e segurança armada, a responsabilidade dos condomínios pela subtração criminosa de bens das unidades privativas passam incitar a idéia de responsabilidade, isso porque as despesas para a compra e a utilização de bens e equipamentos de segurança, como circuito fechado de câmeras e TV, sistemas de gravação de imagens em tempo real e botões antipânico, bem como para a contratação de serviços de ronda, vigilância e segurança armada, são todas arcadas pelos condôminos, que, no final das contas, buscam um maior resguardo de sua integridade física e de seus bens.
Com efeito, se o condomínio utiliza sistema de vigilância próprio ou contrata empresa de segurança privada e armada, ainda que não haja previsão em convenção ou regulamento, passa a assumir a obrigação de zelar pela integridade dos proprietários e dos bens das unidades autônomas.
Se o morador paga e é beneficiário de serviços de segurança e vigilância, sejam eles diretamente prestados pela administração, sejam terceirizados, o condomínio é responsável, nos lindes do inciso III do artigo 932 do Código Civil ("São também responsáveis pela reparação civil: (...) III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele").
Sanções trazidas pelo código civil aos condôminos
No universo condominial, os que nele habitam têm direitos e, em contra partida, possuem deveres (obrigações), que não sendo cumpridas admitem sanção. Estas estão previstas nos artigos 1.336, §§ 1º e 2º, bem como no art. 1.337, caput e seu parágrafo único, do NCC, que dispõe da seguinte forma:
Art.1336 (...)§ 1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
§ 2° O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança de multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antisocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Sabe-se que a lei 4591/64 trazia algumas sanções aos condôminos. Entretanto, há diferenças no NCC em relação à matéria em enfoque. Há no NCC quatro penalidades que podem ser aplicadas aos condôminos quando infringem seus deveres. A primeira delas é a multa por inadimplência, prevista anteriormente na Lei 4591, mas com alguns pontos distintos. A segunda sanção refere-se ao descumprimento dos demais deveres condominiais, previstos no artigo 1.336, II a IV. A seguir, introduziu o NCC a multa ao condômino com conduta abusiva. A última multa é aquela que se aplica ao condômino anti-social, conceito novo e que requer enorme discussão. A seguir serão expostas cada tipo de multa, suas inovações e controvérsias.
Das perdas e danos
Vale observar que a expressão perdas e dados que se apurem não foi tecnicamente esclarecida pelo legislador. Desta forma, o que se entende é que as perdas e danos se referem aos prejuízos causados ao condomínio. Não se pode relacionar as perdas e danos aos prejuízos dos direitos dos condomínios, pois o condomínio não pode deliberar sobre matéria do interesse individual de cada proprietário de unidade, pois este tem de usar o meio próprio.
Do condômino anti-social
A punição prevista no artigo 1.337, parágrafo único é mais uma das inovações do Código Civil de 2002. Não há na legislação anterior nenhuma previsão correspondente. Este dispositivo prevê que o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. Apesar da inovação da aplicação de multa ao condômino anti-social, o legislador não definiu o que vem a ser um comportamento anti-social, para fins de aplicação desta punição, tornando-se difícil utilizar o preceito contido neste dispositivo legal.
A idéia de comportamento anti-social é subjetiva, pois cada indivíduo tem seu conceito de comportamento anti-social. O condômino que não cumprimenta reiteradamente os outros, certamente tem comportamento anti-social.
Todavia, deve-se atentar para o fato desta conduta trazer graves prejuízos às relações condominiais. A doutrina entende que tal conceituação de comportamento anti-social deve seguir um critério de bom senso para não caracterizar abuso. Sendo certo que a finalidade de aplicação de tal multa deve ser orientada pela preocupação com a harmonia na convivência condominial, bem como pela moralidade dentro do condomínio.
Avvad afirma que “o comportamento anti-social pode ser caracterizado por atitudes constrangedoras, que colocam em risco o sossego, a salubridade e, ou a segurança dos demais condôminos, acrescentando, ainda, a reputação do prédio e ou de seus moradores, causando-lhes desassossego, sobressaltos, mal estar e desconforto constantes.” (AVVAD, Pedro Elias. 2004. p.219).
Vale frisar que tal penalidade atribuída ao condômino anti-social só deverá ser aplicada no caso de conduta reiterada, não importando se esta conduta tem a mesma natureza daquela que primeiro realizou. Uma questão polêmica apresentada pela doutrina era o fato da aplicação da multa prevista no caput do artigo 1.337 cominada com a multa do parágrafo único do mesmo artigo.
Neste sentido, Diniz afirma que “ao condômino ou possuidor que infringe reiteradamente seus deveres condominiais pode ser aplicada a multa prevista no caput do artigo 1337, desde que haja deliberação da assembléia por ¾ dos condôminos e conforme a gravidade da falta.” (DINIZ, Maria Helena. 2006. p.202).
Cumpre observar que todas as duas sanções previstas no artigo 1.337 devem ser analisadas casuisticamente, não podendo deixar de ser observada a reiteração da conduta gravosa e se esta tem o condão de gerar incompatibilidade de convivência para sua cominação. Outro fato que dificulta a aplicação desta regra é o quorum para efetivar a penalidade acima mencionada, que é de ¾ dos condôminos, excluindo-se o condômino infrator, uma vez que a punição fica sujeita a posterior deliberação assemblear. O legislador dificultou a aplicação desta novamente, pois é extremamente difícil reunir em assembléia 75% dos condôminos, salvo quando os não presentes outorgam poderes a outros. A multa ao condômino anti-social pode ser aplicada pelo síndico, conforme disposto na Convenção, devendo ser confirmada por ulterior deliberação da assembléia. A sanção ao infrator somente poderá ser aplicada após sua notificação, dando-lhe prazo para exercer seu direito de ampla defesa.
Da exclusão do condômino anti-social
Importante destacar que o legislador não mencionou se o condômino tido como antisocial pode ser impedido de utilizar sua unidade autônoma em virtude deste comportamento, como ocorre no México e na Suíça. A doutrina diverge quanto à possibilidade de excluir o condômino nocivo do condômino, pois de um lado tem-se o preceito constitucional do direito de propriedade contraposição ao princípio da função social da propriedade. Uma corrente defende que o condômino anti-social não pode ser compelido a retirar-se do condomínio em função do direito constitucional da propriedade. Por outro lado, há doutrinadores que admitem esta exclusão, invocando a supremacia do princípio constitucional da função social da propriedade.
Venosa, defensor da primeira corrente, afirma que “o condômino nocivo pode e deve ser excluído do condomínio, sendo impedido de utilizar sua unidade em razão do sentido social da propriedade, conforme dispõe o artigo 5º, XXIII, da Carta Magna e também o artigo 1.228 do Código Civil.” (VENOZA, Sílvio de Salvo. 2006. p. 354).
Todavia, destaca que esta medida deve ser tomada em casos graves. Segundo o jurista, não é cabível que todos aqueles que habitam o condomínio fiquem submetidos a suportar conviver com um baderneiro ou um traficante de drogas. Acrescenta, ainda, que a multa nem sempre será a punição mais eficaz ao infrator, pois pode ele não sofrer nada com o pagamento de qualquer valor de multa e, também, quando não cumpre com a obrigação de pagamento de tal multa, inadimplindo-a.
De acordo com Maluf “a aplicação de multa pecuniária ao sujeito com comportamento anti-social foi uma atitude correta do legislador, uma vez que não utilizou penas de interdição de direitos.” (MALUF, Carlos Alberto Dabus. 2004. p.91).
Não há, ainda, precedente jurisprudencial sobre a questão da exclusão do condômino anti-social do condomínio. O que a jurisprudência descreve é o que vem a ser o condômino anti-social. Ousa-se dizer que a posição mais acertada é aquela que admite a possibilidade de exclusão do infrator, observando a função social da propriedade e não deixando que se instaure a intranqüilidade na vida condominial. Assim, não se dá margem ao não pagamento da multa e, principalmente, inibe que o infrator venha a praticar sucessivas condutas que prejudiquem a vida condominial. Logo, aqueles que cumprem seus deveres dentro da sociedade condominial podem garantir uma convivência pacifica.
Via de regra, o condômino responderá pela infração praticada, mesmo que a infração seja praticada, por exemplo, pelo locatário que efetivamente praticou. Excepcionalmente, a Convenção pode estabelecer que o ocupante do imóvel (mulher, filhos, locatário e etc.) será quem responderá pela infração e na sua omissão responde o proprietário da unidade. A ação cabível para solucionar a turbação na vida condominial ou cessar o mau uso deste deve ser proposta pelo condomínio, sendo esta ação de obrigação de fazer ou não fazer com cominação de multa. Pode-se, ainda, em alguns casos utilizar o processo cautelar, a fim de que seja obtido um decreto judicial para solucionar de maneira rápida o incômodo sofrido.
O Novo Código Civil trouxe a figura do Condomínio Edilício em seu art. 1.331. A nomenclatura do instituto é uma inovação trazida por este diploma legal. Entretanto, muito antes desta norma infra-constitucional, já se tinha essa figura, embora com outras nomenclaturas e sem algumas peculiaridades. Sendo assim, pode-se dizer que a inovação mais relevante é em relação aos deveres dos condôminos, bem como as sanções aplicadas pelo descumprimento de tais deveres na esfera condominial. O estudo deste tipo de condomínio se mostra cada vez mais importante nos dias atuais, pois cada vez mais os indivíduos tendem a morar em condomínios desta espécie, sejam por questões de falta de espaços urbanos, financeiras ou ate por vontade de habitar em tal mini sociedade. Importante destacar que há grande necessidade de que cada comunheiro no condomínio edilício observe e cumpra seus deveres, a fim de que não traga problemas para este universo, mas também para que não sofra as penalidades trazidas pelo Novo Código Civil.
Hodiernamente, muito se discute acerca das multas aplicadas aos condôminos, do que vem a ser um condômino anti-social, bem como se este tipo de condômino pode ou deve ser excluído desta espécie de condomínio, uma vez que traz enormes problemas aos outros condôminos.
Por outro lado, há de se observar que apesar de condômino, este indivíduo, assim caracterizado, também possui direitos inerentes a pessoa do ser humano. Certo é que este trabalho não tem o intuito de trazer soluções definitivas para as questões aqui suscitadas. Entretanto, faz mister ao operador do direito e também para os que possuem interesse no assunto, demonstrar as questões que são controvertidas e que a doutrina e jurisprudência vem se aparelhando para tentar buscar uma solução mais equânime ao caso concreto, pois cada condomínio edilício possui suas peculiaridades.
Referências bibliograficas
RODRIGUES, Sílvio. Direito civil. v.5. 28. ed. São Paulo: Saraiva, 2004.
SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 18. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001.
AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil comentado. Rio de Janeiro: Renovar, 2004.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. v.4. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2006.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. v.4. 18. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
VENOZA, Sílvio de Salvo. Direito civil. v.5. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2006.
MALUF, Carlos Alberto Dabus, MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. O Condomínio Edilício no Novo Código Civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2005.