RESUMO:
O presente artigo, trata do procedimento de transferência ou seja transmissão do direito de um determinado bem seja ele móvel e imóvel, tal entendimento esta amparado no Código Civil Brasileiro em seu art. 1793, sobre tudo também analisa de forma legitima de como se deve usar Cessão de Direitos e quando deverá usar o Contrato de Compra e Venda, delineando-se as vontades das partes envolvidas. Contudo e por ultimo e não menos importante traz uma análise da cessão de direitos hereditários sobre bem específico que estabelece o poder do tabelião lavrar a escritura, Lei 8.935 de novembro de 1994. Exemplifica a aplicação na Cessão de Direito hereditário na habilitação do cessionário nos autos de inventário.
Palavras Chaves: Direito, Cessão, Bem Móvel, Bem Imóvel, Contrato
ABSTRACT
This article deals with the transfer procedure or the transfer of the right to a particular property, whether movable or immovable, such understanding is covered by the Brazilian Civil Code in its art. 1793, above all also legitimately analyzes how to use the Assignment of Rights and when to use the Purchase and Sale Agreement, outlining the wishes of the parties involved. However, last but not least, an analysis of the assignment of hereditary rights on specific subject that establishes the power of the notary to draw the deed, Law 8,935 of November of 1994. It exemplifies the application in the Assignment of hereditary Right in the habilitation of the transferee in the records of inventory.
1 - Quando devo usar Cessão de Direitos e quando devo usar Contrato de Compra e Venda?
Cessão de Direitos é o instrumento através do qual se opera a transmissão de direitos sobre determinado bem. Por meio dela, o vendedor, conhecido como cedente, repassa ao comprador, denominado cessionário, os direito sobre o bem objeto da Cessão, que poderá ser móvel ou imóvel.
Em se tratando de bem imóvel, em geral, a Cessão de Direitos poderá ser utilizada em dois casos: (i) Quando não há escritura definitiva do imóvel, ocasião em que o Cedente venderá ao Cessionário o direito de compra sobre referido bem, e; (ii) Nos casos em que se transmite os direitos proveniente de sucessão, enquanto o bem foi dado à partilha.
O Código Civil ampara a realização deste instrumento, em seu artigo 1.793:
“Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o coerdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.”
Importante ressaltar que, para ter eficácia, todos os herdeiros deverão manifestar concordância, na qualidade de Cedente no Instrumento de Cessão de Direitos, pois, se feita pelo conjunto de todos os herdeiros com direito àquela herança, a Cessão de Direito não será afetada pela ineficácia, uma vez que terá de ser alegada pela parte prejudicada. Desde que todos os herdeiros tenham participado do ato de cessão, não haveria interessado legítimo para insurgir-se contra o ato.
Há de se ressaltar que o artigo 616, inciso V, do Novo Código de Processo Civil, legitima o cessionário a proceder à abertura do Inventário do autor da Herança. O cessionário somente poderá iniciar a ação, portando o respectivo instrumento de cessão, habilitando-se na forma processual cabível.
Art. 616. Têm, contudo, legitimidade concorrente:
V - o cessionário do herdeiro ou do legatário;
A doutrina de Silvio Venosa é adequada ao sublinhar: “Só existe cessão antes da partilha. Após, a alienação é de bens do herdeiro. O cessionário participa do processo de inventário, pois se sub-roga na posição do cedente”. (Silvio de Salvo Venosa, Direito civil: direito das sucessões, 3. Ed., São Paulo: Atlas, 2003, p. 42)
Por fim, para ter validade, a Cessão deverá revestir-se de forma pública, ou seja, deverá ser feita no cartório de notas.
Já o Contrato de Compra e Venda não se submete, via de regra, à forma especial, podendo ser celebrado verbalmente ou por escrito, público ou particular. Entretanto, o art. 108 do Código Civil dispõe acerca da essencialidade da escritura pública quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.
Como todo contrato, a compra e venda pressupõe a capacidade geral das partes. Porém, por vezes a lei suprime essa capacidade para certos e determinados negócios jurídicos, hipóteses estas que a doutrina denomina como ausência de legitimação. São exemplos de ausência de legitimação a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496), a alienação de imóvel sem a necessária outorga conjugal (CC, art. 1.647, inciso I,), a venda entre cônjuges (CC, art. 499), a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504) e as demais hipóteses previstas nos quatro incisos do art. 497 do diploma civil
Em suma, analisando o capítulo destinado ao contrato de compra e venda no Código Civil, vislumbra-se de suma importância o domínio pelo profissional do Direito, das normas que regulam esse contrato para instrumentalizar de forma correta e eficaz a vontade das partes.
2 - CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS SOBRE BEM ESPECÍFICO: PODE O TABELIÃO LAVRAR A ESCRITURA?
Eduardo Sócrates Sarmento Filho O Novo Código Civil – ao contrário do Código de 1916 –, regulamentou mais detalhadamente o instituto da cessão de direitos hereditários¹. Conveniente é a transcrição dos artigos que interessam para o desenvolvimento do trabalho:
Art.1791 - A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.
Parágrafo único: Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio. § 1º
Art. 1793 - O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro pode ser objeto de cessão por escritura pública.
§ 2º. Ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem de herança considerado singularmente.
§ 3º. Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, pendente a indivisibilidade.
Art. 1794 - o co-herdeiro não poderá ceder a sua quota hereditária a pessoa estranha à sucessão, se outro co-herdeiro a quiser, tanto por tanto.
Art. 1795 - O co-herdeiro, a quem não se der o conhecimento da cessão, poderá, depositando o preço, haver para si a quota cedida a estranho, se o requerer até 180 dais após a transmissão.
Diversa é a hipótese ventilada no parágrafo 3º do artigo 1793. Há quem veja esta norma como um equivalente do artigo 992, I, do Código de Processo Civil (cf. Luciano Vianna Araújo, em artigo publicado na Revista de Direito da Renovar, número 29, páginas 85-91). Desse modo, o parágrafo 2º trataria da cessão e o parágrafo 3º da alienação do direito.
A diferença prática entre as duas situações é que na cessão de direitos hereditários, o cessionário teria que se habilitar nos autos do inventário e obter a carta de adjudicação do bem, desde que este venha a ser atribuído ao cedente, ao passo que na alienação do parágrafo 3º a venda seria definitiva, podendo, inclusive, ser levada a registro.
LEI Nº 8.935, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:
Dos Serviços Notariais e de Registros
CAPÍTULO I
Natureza e Fins
Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
Art. 2º (Vetado).
Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.
Art. 4º Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, atendidas as peculiaridades locais, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos.
§ 1º O serviço de registro civil das pessoas naturais será prestado, também, nos sábados, domingos e feriados pelo sistema de plantão.
§ 2º O atendimento ao público será, no mínimo, de seis horas diárias.
CAPÍTULO II
Dos Notários e Registradores
SEÇÃO I
Dos Titulares
Art. 5º Os titulares de serviços notariais e de registro são os:
I - tabeliães de notas;
II - tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos;
III - tabeliães de protesto de títulos;
IV - oficiais de registro de imóveis;
V - oficiais de registro de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas;
VI - oficiais de registro civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas;
VII - oficiais de registro de distribuição.
SEÇÃO II
Das Atribuições e Competências dos Notários
Art. 6º Aos notários compete:
I - formalizar juridicamente a vontade das partes;
II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;
III - autenticar fatos.
Art. 7º Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:
I - lavrar escrituras e procurações, públicas;
II - lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;
III - lavrar atas notariais;
IV - reconhecer firmas;
V - autenticar cópias.
Parágrafo único. É facultado aos tabeliães de notas realizar todas as gestões e diligências necessárias ou convenientes ao preparo dos atos notariais, requerendo o que couber, sem ônus maiores que os emolumentos devidos pelo ato.
Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.
Art. 9º O tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação.
Art. 10. Aos tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos compete:
I - lavrar os atos, contratos e instrumentos relativos a transações de embarcações a que as partes devam ou queiram dar forma legal de escritura pública;
II - registrar os documentos da mesma natureza;
III - reconhecer firmas em documentos destinados a fins de direito marítimo;
IV - expedir traslados e certidões.
Art. 11. Aos tabeliães de protesto de título compete privativamente:
I - protocolar de imediato os documentos de dívida, para prova do descumprimento da obrigação;
II - intimar os devedores dos títulos para aceitá-los, devolvê-los ou pagá-los, sob pena de protesto;
III - receber o pagamento dos títulos protocolizados, dando quitação;
IV - lavrar o protesto, registrando o ato em livro próprio, em microfilme ou sob outra forma de documentação;
V - acatar o pedido de desistência do protesto formulado pelo apresentante;
VI - averbar:
a) o cancelamento do protesto;
b) as alterações necessárias para atualização dos registros efetuados;
VII - expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis.
Parágrafo único. Havendo mais de um tabelião de protestos na mesma localidade, será obrigatória a prévia distribuição dos títulos.
SEÇÃO III
Das Atribuições e Competências dos Oficiais de Registros
Art. 12. Aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos, de que são incumbidos, independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imóveis e civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições geográficas.
Art. 13. Aos oficiais de registro de distribuição compete privativamente:
I - quando previamente exigida, proceder à distribuição eqüitativa pelos serviços da mesma natureza, registrando os atos praticados; em caso contrário, registrar as comunicações recebidas dos órgãos e serviços competentes;
II - efetuar as averbações e os cancelamentos de sua competência;
III - expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis.
LEI No 6.216, DE 30 DE JUNHO DE 1975.
Altera a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que dispõe sobre os registros públicos.
Art 1º A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, vigorará com as seguintes modificações:O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
TÍTULO V
Do Registro de Imóveis
CAPÍTULO I
Das Atribuições
Art 168 - passa a art. 167, com nova redação, suprimidos os §§ 1º e 2º, que passarão a artigos autônomos.
"Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I - o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
13) das cédulas de crédito rural;
14) das cédulas de crédito, industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
22) das sentenças de desquite e de nulidade ou anulação de casamento, quando, nas respectivas partilhas, existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) das sentenças declaratórias de usucapião;
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dação em pagamento;
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) da doação entre vivos;
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;
II - a averbação:
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
7) das cédulas hipotecárias;
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
9) das sentenças de separação de dote;
10) do restabelecimento da sociedade conjugal;
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;
13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público."
Art 168 § 2º - passa a art. 168, com nova redação.
"Art. 168 - Na designação genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis."
Art 169 - nova redação.
"Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:
I - as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição;
II - os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas."
Acréscimo:
"Art. 170 - O desmembramento territorial posterior ao registro não exige sua repetição no novo cartório."
Art 170 - passa a art. 171, com nova redação.
"Art. 171 - Os atos relativos, a vias férreas serão registrados no cartório correspondente à estação inicial da respectiva linha."
CAPíTULO II
Da Escrituração
Art 168, § 1º - passa a art. 172, com nova redação.
"Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade."
Art 171 - passa a art. 173, com nova redação.
"Art. 173 - Haverá, no Registro de Imóveis, os seguintes livros:
I - Livro nº 1 - Protocolo;
II - Livro nº 2 - Registro Geral;
III - Livro nº 3 - Registro Auxiliar;
IV - Livro nº 4 - Indicador Real;
V - Livro nº 5 - Indicador Pessoal.
Parágrafo único. Observado o disposto no § 2º do art. 3º, desta lei, os livros nºs 2, 3, 4 e 5 poderão ser substituídos por fichas."
Art 172 - passa a art. 174, com nova redação, suprimido o parágrafo único, que passa a constituir artigo autônomo.
"Art. 174 - O livro nº 1 - Protocolo - servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei."
Art 172. Parágrafo único - passa a art. 175, com nova redação.
"Art. 175 - São requisitos da escrituração do Livro nº 1 - Protocolo:
I - o número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie;
II - a data da apresentação;
III - o nome do apresentante;
IV - a natureza formal do título;
V - os atos que formalizar, resumidamente mencionados."
Art 173 - passa a art. 176, com nova redação, suprimidos, em conseqüência, os arts. 227 e 237.
"Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
Parágrafo único - A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
1 - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;
II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver;
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
III - são requisitos do registro no Livro nº 2:
1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver."
Arts 174 e 175 - passam a artigos 177 e 178, com nova redação.
"Art. 177 - O Livro nº 3 - Registro Auxiliar - será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.
Art. 178 - Registrar-se-ão no Livro nº 3 - Registro Auxiliar:
I - a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;
II - as cédulas de crédito rural e de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;
III - as convenções de condomínio;
IV - o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
V - as convenções antenupciais;
VI - os contratos de penhor rural;
VII - os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2."
Art 176 - passa a art. 179, com nova redação.
"Art. 179 - O Livro nº 4 - Indicador Real - será o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, devendo conter sua identificação, referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias.
§ 1º Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 4 conterá, ainda, o número de ordem, que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie.
§ 2º Adotado o sistema previsto no parágrafo precedente, os oficiais deverão ter, para auxiliar a consulta, um livro-índice ou fichas pelas ruas, quando se tratar de imóveis urbanos, e pelos nomes e situações, quando rurais."
Art 177 - passa a art. 180, com nova redação.
"Art. 180 - O Livro nº 5 - Indicador Pessoal - dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem.
Parágrafo único. Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 5 conterá, ainda, o número de ordem de cada letra do alfabeto, que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie. Os oficiais poderão adotar, para auxiliar as buscas, um livro-índice ou fichas em ordem alfabética.
Arts 178 a 184 - supressão.
Acréscimo:
"Art. 181 - Poderão ser abertos e escriturados, concomitantemente, até 10 (dez) livros de "Registro Geral", obedecendo, neste caso, a sua escrituração ao algarismo final da matrícula, sendo as matrículas de número final 1 (um) feitas no Livro 2-1, as de final 2 (dois) no Livro 2-2 e as de final 3 (três) no Livro 2-3, e assim, sucessivamente.
Parágrafo único. Também poderão ser desdobrados, a critério do oficial, os Livros nºs 3 "Registro Auxiliar", 4 "Indicador Real" e 5 "Indicador Pessoal".
3 - Informações a serem colhidas na Escritura Pública de Venda e Compra e Cessão de Direitos:
OUTORGANTE VENDEDOR
OUTORGANTE COMPRADOR E CESSIONÁRIO
ANUENTES CEDENTES
DECALRAÇÃO DO OUTORGANTE VENDEDOR, que é justo título é possuidor do imóvel (caracterizado), matricula, cadastro municipal, valor venal.
Declarar como foi feito o titulo aquisitivo, informando a origem nos termos do número matricula registrada, indicar valor da compra, nos termos da escritura pública lavrada, indicar número do livro, página, datada, devidamente registrada, informar a matricula do Oficial do Registro de Imóveis, localidade.
Esclarecer que as partes desde já, em conseqüência da venda aqui objetivada, requerem a autorizam o Sr. Oficial a promover todos os registros e averbações que se fizerem necessários, em face da presente escritura e demais documentos que a integram.
4 - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS E OUTORGA DE PROCURAÇÃO.
SAIBAM quantos esta escritura pública virem que, , nesta cidade e comarca de ................, Estado de ............, perante mim, ............., compareceram partes entre si justas e contratadas, a saber, de um lado, na qualidade de outorgante vendedor(a), a) (QUALIFICAR OUTORGANTE VENDEDOR(A)); b) Na qualidade de outorgante cedente, (QUALIFICAR OUTORGANTE CEDENTE); c) E, de outro lado, na qualidade de outorgado(a) comprador(a) e ao mesmo tempo cessionário(a), (QUALIFICAR OUTORGADO(A) CESSIONÁRIO(A)); os presentes reconhecidos entre si e identificados por mim, ............, conforme documentos apresentados, do que dou fé. Pelas partes foi dito, perante mim, ..........., que desejam realizar a presente escritura nos termos seguintes: 1- DA COMPRA E VENDA: O(A) outorgante vendedor(a) é senhor(a) e possuidor(a), do seguinte bem: 1.1- UM (1) TERRENO (DESCREVER IMÓVEL); devidamente registrado na matrícula n.º (N.º DA MATRÍCULA), ficha 1, do Livro n.º 2 - Registro Geral, do Serviço de Registro de Imóveis da ......... Circunscrição da Comarca de .........., ........; 1.1.2- CADASTRO E VALOR: O imóvel se acha cadastrado na Prefeitura Municipal de São Francisco do Sul, SC, sob n.º ....................., com valor venal atribuído para o presente exercício de R$ ...............; 1.2- Em cumprimento ao instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre o(a) outorgante vendedor(a) e o outorgante cedente em data de ..............., registrado em data de .............., sob n.º (N.º DO REGISTRO) na matrícula n.º (N.º DA MATRÍCULA), ficha 1 do livro 2 - Registro Geral de Registro de Imóveis da .......... Circunscrição da Comarca de .............., .........., e em face da cessão de direitos adiante efetivada, pela presente e nos melhores termos de direito, vende para o(a) outorgado(a) comprador(a) e cessionário(a) o imóvel acima mencionado, completamente livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus judicial ou extrajudicial, hipoteca legal ou convencional, foro ou pensão, pelo preço certo ajustado de R$ (VALOR DA NEGOCIAÇÃO), importância que recebeu em moeda corrente e legal do país, contada e achada certa e, pelo que dá a mais geral, rasa e irrevogável quitação dessa quantia, para nada mais exigir, em qualquer tempo, sobre ela ou a venda que ora é feita; 1.3- Em razão deste negócio, o(a) outorgante vendedor(a) transfere para o(a) outorgado(a) comprador(a), todo o domínio, posse, direitos e ações que exercia(m) sobre o referido bem, comprometendo-se por si, seus herdeiros e sucessores, a fazer(em) esta transferência sempre boa, firme e valiosa e a responder(em) pela evicção na forma da lei; 2- DA CESSÃO DE DIREITOS: Pelo(a) outorgante cedente, foi-me dito também que, conforme Escritura Pública de Compromisso de Compra e Venda lavrada nas Notas do ............., da Comarca de ........., .........., no Livro n.º .........., à folha ........., aos ........, devidamente registrada sob n.º (N.º REGISTRO) na matrícula n.º (N.º DA MATRÍCULA) ficha 1 do livro 2 - Registro Geral do mesmo Serviço de Registro de Imóveis da ........ Circunscrição da Comarca de ........, ........., o(a) outorgante vendedor(a) lhe prometera vender o imóvel mencionado no item "1.1" desta escritura, pelo preço certo e ajustado de R$ ............., valor já integralmente pago de conformidade com o citado compromisso de compra e venda; 2.1- Pela presente e nos melhores termos de direito, o(a) outorgante cedente cede e transfere para o(a) outorgado(a) comprador(a) e cessionário(a), já com a aquiescência do(a) promitente vendedor(a) original e ora outorgante vendedor(a), os direitos a aquisição do aludido imóvel, pelo preço certo e ajustado de R$ (VALOR DA NEGOCIAÇÃO), quantia esta já integralmente recebida nos termos do referido instrumento particular de compromisso de compra e venda, e assim pagos e satisfeitos de todo o preço da venda, dão para o(a) outorgado(a) comprador(a) e cessionário(a), plena, rasa, geral e irrevogável quitação, para nada mais do(a) mesmo(a) reclamar com fundamento nesta transação; 2.2- Fica, portanto, o(a) outorgado(a) comprador(a) e cessionário(a), por esta mesma escritura, sub-rogado em todos os ônus, obrigações e vantagens constantes da escritura de promessa de compra e venda supra-referida, da qual a presente fica fazendo parte integrante e complementar, para que juntas produzam seus devidos e legais efeitos. 3- As partes contratantes autorizam o senhor Oficial do Registro de Imóveis competente a proceder, em decorrência desta escritura, a todos os registros e averbações que se fizerem necessários, o que desde já requerem; 4- DA OUTORGA DE PROCURAÇÃO- O(A) outorgante vendedor(a), visando à efetivação deste negócio, confere poderes a(o) outorgado(a) comprador(a), para representá-lo(s), em conjunto ou isoladamente, em instrumentos, escrituras ou requerimentos que se tornem necessários ao suprimento de eventuais equívocos ou omissões deste instrumento ou de exigências que porventura forem feitas por ocasião do registro desta escritura, assinando os competentes aditivos, rerratificações, petições para averbações e/ou registros, fazendo declarações, anexando e desanexando documentos, enfim, praticando tudo o mais que se torne necessário ao bom e fiel cumprimento deste mandato, desde que tais atos, se praticados, não alterem a substância desta escritura ou modifique o núcleo da vontade das partes ora manifestada; 5- DOS DOCUMENTOS: Foram-me apresentados os seguintes documentos, legalmente exigidos, os quais ficam arquivados neste cartório: 5.1- Certidões de casamento/nascimento dos outorgantes cedentes, expedida aos ............; 5.2- Certidão de casamento/nascimento do(a) outorgado(a) cessionário(a), expedida aos ............; 5.3- Certidão de óbito do falecido(a), expedida aos .............; 5.4- Certidões de matrícula, negativas de ônus reais e de ações reais pessoais e reipersecutórias sobre o bem imóvel ora negociado, expedida aos .............; 6- DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS (SOBRE A COMPRA E VENDA): O imposto de transmissão foi recolhido por meio do Documento de Arrecadação Municipal do ITBI: Processo: ..........., exercício ........, no valor de R$ .........., correspondente a 2% sobre o valor da transação de R$ ............, pago no Banco Postal, em data de ........, conforme comprovante de pagamento: ............, tudo nos termos da Guia de Informações de n.º ..........., visada pelo Município de ..........., ......; 7- DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS (SOBRE A CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS): O imposto de transmissão foi recolhido conforme Processo: ........... - Receitas Diversas, exercício .........., no valor de R$ ........, correspondente a 2% sobre o valor da transação de R$ ........, pago no ........, em data de ..........., conforme comprovante de pagamento: ................, tudo nos termos da Guia de Informações de n.º ................, visada pelo Município de São Francisco do Sul, SC; 7- DO FUNDO DE REAPARELHAMENTO DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA - FRJ/SC (SOBRE A COMPRA E VENDA): Não há incidência do Fundo de Reaparelhamento da Justiça – FRJ em decorrência do presente ato notarial, conforme art. 10, § 1º, da Lei Complementar n.º 156, de 15 de maio de 1997 (Regimento de Custas e Emolumentos do Estado de Santa Catarina), e suas respectivas alterações, também observada a atualização de valores nos termos da Resolução nº 10/2006-CM, de 20 de dezembro de 2006; ou 7 - DO FUNDO DE REAPARELHAMENTO DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA - FRJ/SC (SOBRE A COMPRA E VENDA): Nosso Número: ............., correspondente ao valor de R$ ..........., recolhido no Banco .............., em data de ......., conforme comprovante de pagamento: ..................; 8- DO FUNDO DE REAPARELHAMENTO DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA - FRJ/SC (SOBRE A CESSÃO DE DIREITOS): Não há incidência do Fundo de Reaparelhamento da Justiça – FRJ em decorrência do presente ato notarial, conforme art. 10, § 1º, da Lei Complementar n.º 156, de 15 de maio de 1997 (Regimento de Custas e Emolumentos do Estado de Santa Catarina), e suas respectivas alterações, também observada a atualização de valores nos termos da Resolução nº 10/2006-CM, de 20 de dezembro de 2006; ou 8- DO FUNDO DE REAPARELHAMENTO DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA - FRJ/SC (SOBRE A CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS): Nosso Número: ............., correspondente ao valor de R$ ..........., recolhido no Banco .............., em data de ......., conforme comprovante de pagamento: ..................; 9- DAS DEMAIS DECLARAÇÕES: 9.1- O(A) outorgante vendedor(a) afirma, sob responsabilidade civil e criminal, que: 9.1.1- Não existe quaisquer ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais relacionadas ao imóvel ora negociado, de forma que nada há a criar obstáculo para a realização da presente escritura; 9.1.2- Não está vinculado(a) à Previdência Social ou ao INSS na condição de contribuinte individual que contrata empregados, e não está, igualmente, equiparado à empresa e, ainda, não é empregador(a) rural ou urbano, não comercializa, não exporta e nem vende ao consumidor produtos agropecuários, não estando, assim, sujeito à apresentação da respectiva Certidão Negativa de Débito – CND, Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa – CPDEN ou Declaração de Regularidade de Situação de Contribuinte Individual – DRS-CI, nos termos da IN/MPS/SRP n.º 03, de 14 de julho de 2005 e Decreto n.º 3.048, de 06 de maio de 1999 que aprovou o regulamento da organização e custeio da Seguridade Social tratado pela Lei n.º 8.212/91, de 24 de julho de 1991; 9.1.3- Não vive em união estável (Em cumprimento ao art. 887 e seus parágrafos, IV, do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina, não vive em união estável); 9.1.4- Declara ainda o(a) outorgante que está quites com as obrigações para com o condomínio; (colocar esta declaração no caso de apartamento); 9.2- O(A) outorgado(a) comprador(a) declara que: 9.2.1- Dispensa a apresentação das certidões negativas fiscais, conforme faculta o § 2.º do art. 1.º, do Decreto n.º 93.240, de 9 de setembro de 1986, respondendo, neste caso e nos termos da lei, pelos débitos existentes; 9.2.2- Dispensa também as certidões de feitos ajuizados e dos distribuidores judiciais em geral; 9.2.3- Aceita a presente escritura nos termos em que está feita, para que produza os seus jurídicos efeitos; 9.3- As partes declaram, em face do disposto na Lei Estadual Complementar Promulgada n.º 387, de 23 de julho de 2007, que o negócio entabulado por meio da presente escritura não contou com a participação de corretora(s) ou corretor(es) de imóveis. OU: As partes declaram, em face do disposto na Lei Estadual Complementar Promulgada n.º 387, de 23 de julho de 2007, que o negócio entabulado por meio da presente escritura contou com a participação da corretora... (ou do corretor de imóveis...) com registro n.º ... junto ao Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Santa Catarina – CRECI/SC. 10- DA DISPENSA DAS TESTEMUNHAS: Tendo em vista que os presentes a esta escritura foram identificados por meio dos documentos que apresentaram, e não se tratando de caso em que a lei exige como requisito de validade do ato a assinatura de testemunhas, estas ficam dispensadas nos termos do art. 884, do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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DIAS, Maria Berenice. Manual de Direitos das Famílias. 4. Ed. São Paulo: RT, 2007
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BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. Vade Mecum. 2 edição revista eatualizada. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008.
Lei n. 6 216/1975. disponível em: http:www//.planalto.gov.br;ccivil htm.Acesso em: 16 de novembro de 2016.