No Brasil é possível identificar inúmeras áreas rurais que são compartilhadas através do instituto jurídico do condomínio rural, contudo, percebe-se que tal formato acarreta prejuízos e conflitos aos produtores na extinção do mesmo.
O condomínio rural normalmente é formado por imóveis recebidos na herança ou por grupos familiares que optam em manter a divisão da área em “quotas”.
É importante destacar, segundo Maria Helena Diniz, que, no condomínio rural, “concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que concorre com os outros companheiros na titularidade sobre o conjunto”.[i]
Assim, o condomínio rural é uma forma de propriedade conjunta ou solidária, em que os condôminos exercem ao mesmo tempo frações ideais sobre o todo da propriedade indivisa, ou seja, a divisão é idealizada em cotas.
No plano prático, em muitos casos observa-se que os produtores/condôminos realizam a demarcação da propriedade na medida de suas cotas, gerenciando individualmente sua área.
Ainda, também observa-se a existência de produtores que administram conjuntamente a propriedade, gerindo os investimentos, ativos e passivos, com a escolha de um condômino administrador.
Entretanto, verifica-se que a existência de conflitos cresce na medida em que a propriedade é acrescida por benfeitorias, ou com o aumento dos lucros e investimentos, havendo disputa pela administração, além disso, com a entrada e saída de condôminos, seja voluntariamente ou por seu falecimento.
Pois bem. De fato, a condomínio rural é um instituto propenso a gerar atritos e disputas entre os condôminos, e, consequentemente, a necessidade de sua extinção.
Inicialmente, é importante destacar que, para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei 4.504, de 30.11.1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento, inclusive os condomínios rurais.
A legislação prevê três possibilidades para extinção do condomínio, especificamente a ação judicial de divisão, a escritura de divisão amigável e a escritura de estremação, situações que contemplam respectivamente a divisão de bens divisíveis, a extinção amigável do condomínio ou a convalidação de situação já vivenciada pelos condôminos.
Entretanto, a extinção de condomínio é prejudicada quando o bem é considerado indivisível.
Ora, o Código Civil estabelece no Art. 87 que “os bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam”.
Assim, percebe-se que o enquadramento do imóvel rural em situação de divisibilidade pode ser facilmente questionado pela parte interessada quando lhe diminuir consideravelmente o valor ou ocasionar prejuízo ao uso a que se destina.
Pois, verifica-se que a divisão da área pode afetar diretamente a proporção da reserva legal, a divisão de benfeitoria necessária, o acesso à água, bem como a distribuição das terras mais produtivas e plainas.
Destarte, na hipótese de indivisibilidade do condomínio, este somente poderá ser extinto por meio da venda judicial, alienação da coisa comum ou por meio da alienação das cotas de forma onerosa ou gratuita, seja por terceiro ou condômino.
Portanto, ainda que o instituto do condomínio seja muito utilizado pelos produtores rurais, percebe-se que a pluralidade de proprietários constantemente traz conflitos, tornando a extinção do instituto dificultosa e onerosa.
Nota
[i] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 5. Ed. São Paulo: Saraiva,1999, p. 235.