INTRODUÇÃO
Abordaremos o tema proposto partindo de uma avaliação de como estava previsto no CPC de 1973 para, depois, analisar a luz do atual Código de Processo Civil que atualizou de forma positiva ao criar indicadores para definição do que seria preço vil. Ao final, esperamos apresentar resposta condizente com a atual legislação regulamentadora do tema.
PREÇO VIL NO NOVO CPC.
Antes de mais nada, há que se observar que o CPC de 1973 já trazia previsão quanto a proibição de arrematação por preço vil. Contudo, não era preciso na indicação do que seria preço vil. Logo, ficou a cargo da doutrina e jurisprudência a tentativa de uma elucidação quanto a utilização de indicadores para definição, no caso concreto, do que melhor definiria este insituto.
Neste sentido, Nelson Nery entedia que valor vil seria aquele inferior a 60% do valor mercado. [1]
A jurisprudência também enfrentou o tema diversas vezes. Escolhemos julgado do TRF-3 para demonstrar um pouco a tentativa da definição de indicadores para compreensão do que seria preço vil. Vejamos:
PROCESSUAL. AGRAVO. ARTIGO 557, § 1º, CPC. FGTS. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. ART. 692, CPC. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. O preço vil é aquele que se diz irrisório, nos termos do art. 692, CPC. Consoante noção cediça, o conceito de preço vil resulta da comparação entre o valor de mercado do bem penhorado e aquele que resulta da arrematação. 2. (...). 3. O parâmetro para a configuração do preço vil tem sido o percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor atribuído ao bem. Contudo, as peculiaridades do caso concreto podem exigir uma venda até mesmo por valor inferior à metade do valor em que foram avaliados os bens. 4. (...). De tal sorte, apesar da arrematação ter correspondido a 30% (trinta por cento) da avaliação, não houve preço vil. 5. (...). 6. Agravo conhecido em parte e, na parte conhecida, provimento negado. (TRF-3 - AC: 33403 SP 0033403-72.2007.4.03.6182, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, Data de Julgamento: 06/05/2014, PRIMEIRA TURMA) (grifo nosso)
Diante das indefinições, o CPC de 2015, em seu art. 891, trouxe a mesma vedação quanto a aquisição por preço vil, contudo, enfrenta o tema com a apresentação de uma melhor redação, agora, com claros indicadores para identificá-lo.
Diante da redação apresentada no artigo 891 do NCPC, há que se minimizar as discussões existentes sobre a égide do CPC de 73, pois agora, temos claros indicadores para definição do que seria preço vil, quais sejam: o valor mínimo fixado pelo juiz e constante no edital, e, em caso de não se ter fixado pelo juiz, será vil o preço inferior a 50% da avalição.
Ora, analisando ao artigo 886, II, do NCPC, perceberemos que deverá ser publicado Edital antes do Leilão no qual se conste, dentre outros: o valor de avaliação do bem e o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado. Percebemos, assim, que o preço mínimo já deverá ser indicado antes do Leilão. Agora, caso não seja fixado o preço mínimo para o bem, deve-se observar o limite de 50% do valor da avaliação. Nesse sentido, Cassio Scarpinella leciona que se “estabelece o piso de 50% da avaliação, salvo quando o magistrado estipular diferentemente, fixando preço mínimo para a aquisição do(s) bem(ns) penhorado(s).” [2]
Cumpre, em tempo, apresentar a exceção existente quando se tratar de alienação judicial de imóvel de incapaz, conforme previsão do art. 896 do NCPC. Neste caso, deverá ser observado o limite de 80% do valor da avaliação. Como a questão proposta silencia quanto ao envolvimento de incapaz, apresentamos resposta sob a proteção da regra geral.
CONCLUSÃO:
Sendo assim, sob a nova sistemática apresentada, poderá o exequente arrematar o bem em Leilão por preço inferior ao da Avaliação (em caso de não fixação de preço mínimo pelo juiz), desde que, não inferior a 50%. Logo, atualmente, não haverá óbice para arrematação por valor correspondente a 60% do valor de avaliação por clara previsão legal no novo Código de Processo Civil.
BIBLIOGRAFIA:
NERY JUNIOR, Nelson. Código de processo civil comentado e legislação extravagante. 11ª Edição. São Paulo. Editora RT. 2010.
ALVES, André Luiz. Estudos do Novo CPC, 2016. Disponível em < https://estudosnovocpc.com.br/2015/08/26/artigo-891-ao-903/>; acesso em: 30 de setembro de 2016.
Bueno, Cassio Scarpinella – Novo Código de Processo Civil anotado/Cassio Scarpinella Bueno. São Paulo: Saraiva, 2015
[1] NERY JUNIOR, Nelson. Código de processo civil comentado e legislação extravagante. 11ª Edição. São Paulo. Editora RT. 2010, p. 1.098.
[2] Bueno, Cassio Scarpinella – Novo Código de Processo Civil anotado/Cassio Scarpinella Bueno. São Paulo: Saraiva, 2015. p. 542