Os famosos "contratos de gaveta", no âmbito dos negócios imobiliários, consistem em compromissos de compra e venda (ou em cessão de compromissos de compra e venda...), que não podem ser registrados no cartório imobiliário, em razão de expressa necessidade de intervenção do banco que financia o imóvel na condição de terceiro anuente, estabelecida pelo art. 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004/90, que disciplina o SFH - Sistema Financeiro da Habitação.
E por que o banco não concorda com a transferência, já que o imóvel continuará hipotecado?
A razão é simples.
Na maior parte dos casos, os índices que reajustam o saldo devedor são diferentes dos índices que reajustam o valor da prestação. Em regra, o saldo devedor é reajustado, mês a mês, por índices que refletem a variação das taxas de juros, ao passo que o valor da prestação é reajustado por índices que refletem a variação salarial da categoria do mutuário ou por índices de correção monetária.
O resultado, evidentemente, é um grande descompasso entre o valor do saldo devedor e o valor da prestação. É uma matemática que não fecha. O valor do saldo devedor passa a ser proporcionalmente muito maior do que o valor da prestação. É por isso que é tão comum a existência de dívidas imobiliárias com valor é superior ao valor de mercado do imóvel, a despeito do mutuário ter pago diversas prestações.
Se fosse o valor da prestação recalculado, dividindo-se o valor do débito pelo número de meses faltantes, o valor da prestação passaria ser muito mais alto do que era por ocasião do início do contrato de financiamento.
Os bancos exigem o recálculo para anuir com a venda e com a transferência do valor do financiamento.
Para o comprador, o valor da prestação recalculado dessa forma tornaria inviável a aquisição do imóvel. Opta, assim, por não comunicar ao banco que comprou o imóvel, mantendo-se o financiamento em nome do mutuário que com ele contratou originalmente.
A razão da existência dos "contratos de gaveta", portanto, são as altas taxas de juros praticadas no Brasil.
A aquisição do imóvel por "contrato de gaveta" tem gerado uma série de problemas, que são por demais conhecidas pela sociedade.
Recentemente, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento dos Embargos de Divergência nº 70.684/ES, de relatoria do Min. Garcia Vieira, publicado em 14/02/2000, proclamou um resultado que pode ter o condão de resolver o problema do registro dos "contratos de gaveta".
De acordo com esse julgamento, que acolheu uma orientação que já existia no âmbito dos tribunais, o consentimento do banco, para efeito de restar preenchido o requisito do art. 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004/90 não precisa ser expresso, podendo ser apenas tácito.
Assim, passando o banco a receber do comprador o valor das prestações, haveria uma presunção de conhecimento e, conseqüentemente, de aceitação da alienação do imóvel efetuada.
A orientação contrária, que afirmava não ser aceitação tácita esse recebimento, uma vez que os pagamentos continuavam a ocorrer no nome do mutuário original (qualquer um pode solver a dívida de terceiro), com emissão de boletos para pagamento ainda no nome do mutuário original, restou vencida.
Com efeito, os ministros que prolataram os votos vencedores afirmaram que se existe ao banco comunicação da venda do imóvel, não é possível afirmar que os pagamentos estariam sendo feitos em nome do vendedor que contratou o financiamento originalmente, mas sim em nome do comprador que está pagando o financiamento. Há, assim, conhecimento expresso e aceitação tácita da venda do imóvel e da transferência da alienação.
Esse julgamento, porém, não tem o condão de alterar a vida das pessoas que têm contratos de gaveta. Assim, a despeito de milhares de brasileiros estarem em idêntica situação a dos autores do processo mencionado - comunicaram ao banco a transferência do imóvel e o banco está recebendo o dinheiro -, serão obrigados a ajuizarem idênticas ações, pois não há qualquer forma de vinculação normativa da Administração Pública ou dos seus órgãos delegatários, no caso, os cartórios de imóveis, às decisões do próprio Estado, no caso, o Superior Tribunal de Justiça.
De qualquer modo, o julgamento apontado pode ser uma luz no fim do túnel, a resolver os problemas gerados pelos tenebrosos "contratos de gaveta".