Despesas de condomínio na Lei do Inquilinato

10. CONCLUSÃO

1 – Pela atual legislação reguladora do condomínio de edificações, o condômino obriga-se a contribuir com sua parcela no rateio das despesas. Tratam-se as despesas de condomínio de obrigação propter rem, que prende-se ao imóvel e vincula o adquirente, em caso de transferência do domínio.

2 – A Lei do Inquilinato e a Lei de Edificações em Condomínio deixam margem para a discussão de um sem número de casos, por não abordar diversas questões polêmicas, que inclusive lhe eram preexistentes, nas relações entre locador e locatário.

3 – O locatário não está ligado por relação jurídica de direito material ao condomínio. Em função disso, o condômino locador responde diretamente perante o condomínio pelo rateio de todas as despesas, podendo cobrar do inquilino as despesas ordinárias de condomínio.

4 – As despesas extraordinárias de condomínio correm por conta do locador, que não as pode transferir ao locatário no instrumento contratual celebrado, posto que a disposição legal que as regula não possui caráter supletivo, tratando-se de preceito de ordem pública, indisponível e que não admite disposição em sentido contrário.

5 – Em havendo pagamento por parte do locatário, das despesas extraordinárias de condomínio, devidas pelo locador, poderá deste solicitar reembolso ou efetuar o pagamento do aluguel abatendo o que indevidamente pagou, dispondo ainda da ação de consignação em pagamento para desonerar-se da obrigação de pagar, caso o locador ou a administradora do imóvel recusem-se a receber o aluguel com tais descontos.

6 – Há diversas despesas que a Lei do Inquilinato não contemplou expressamente, cabendo à doutrina e à jurisprudência investigar sua natureza e apontar seu caráter de ordinárias ou extraordinárias, bem como por quem serão suportadas (locatário ou locador, respectivamente).

7 – São consideradas extraordinárias as despesas decorrentes de lavagem e recuperação da fachada; instalação de antena coletiva; Impermeabilizações; substituição corretiva de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos. Entende-se ordinárias as despesas decorrentes de seguro obrigatório do imóvel e furto ou roubo de bens, quando prevista a responsabilidade dos condôminos em convenção do condomínio.

8 – O rito para a cobrança das despesas condominiais pelo condomínio é o sumário, estabelecido no art. 275, II, b, do CPC, não mais se justificando a via executiva de que trata o § 2º do artigo 12 da Lei 4.591/64.

9 – O condômino titular de imóvel situado no andar térreo, participa do rateio das despesas condominiais. Igualmente quando não utiliza as áreas comuns, quando seu imóvel permanece fechado. Deixa, entretanto, de participar do rateio das despesas originadas de ação judicial onde litiga contra o condomínio, como autor ou como réu.

10 – Não se consideram lícitas as disposições que imponham ao condômino quaisquer outras penalidades além das previstas na Lei 4.591/64, especialmente a restrição do direito de participar de assembléias gerais ou utilizar as áreas comuns e de lazer do condomínio.

11- São tidos como fraudulentos os descontos concedidos para pagamento das prestações condominiais com pontualidade, entendendo tratar-se de cláusula penal disfarçada, o que é vedado.

12 – Ainda pende de solução a controvérsia sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às relações entre locador e locatário, bem assim a aplicabilidade ou não da Lei 8.009/90, com o fito de afastar a penhora do bem de família e sua alienação para atender despesas de condomínio. Quanto a este último item, o Superior Tribunal de Justiça tem sustentado a proteção legal, uma vez que as despesas condominiais não entrariam no rol das exceções à impenhorabilidade.

11. NOTAS

1. SILVA, Ivan de Hugo. Renovatória de Locação, Revisional de Aluguel e Despejos. Rio de Janeiro: Aide, 1981, pp. 252-253.
2. CALDAS, Gilberto. Nova Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Ediprax Jurídica, 1992, p.69.
3. TARCHA, Jorge e SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999, p. 7.
4. Cf. op. cit., p.77.
5. GOMES, Orlando. Obrigações. 12^a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 21.
6. V. no mesmo sentido RT-739/307 e RT-745/290.
7. SILVA, Américo Luís Martins da.. As Locações Imobiliárias. 1ª ed., Rio de Janeiro: Lumen Juris, 1997, p. 195.
8. Cf. op. cit., pp. 40 e 41.
9. No mesmo sentido:. REsp 31.124/92, 3^ª T., publ. no DJU de 17/05/93, p. 9334 e Resp 45.902/94, da 3^ª T., publ. no DJU de 09/10/95, p. 33.548.
10. V. RT-680/97, RT-696/173 e RT-733/294.
11. Cf. op. cit., p. 137.
12. Cf. op. cit., p.140.
13. O Tribunal de Alçada de Minas Gerais considerou a despesa extraordinária, em julgamento havido aos 23/09/91, na Ap. Civ. 117251-0/00, da 5^ª Câm. Cív., por votação unânime, sendo relator o MM. Juiz José Marrara.
14. SILVA, Ivan de Hugo. Op. cit., p. 243.
15. LUZ, Aramy Dornelles da. Nova Lei do Inquilinato na Prática. São Paulo: RT, 1992, p. 61.
16. Cf. op. cit., p. 47.
17. Cf. SILVA, Américo Luís Martins da., op. cit., p. 185.
18. V. art.12.
19. Apelação Cível 106032800 – Ac. 8190 da 1ª Câm. Cív. do TA/PR, juiz Ronald Schulman, j. 1º/07/97, publ. DJPR 1º/08/97.
20. FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 49.
21. Cf. op. cit., p. 126.
22. VENOSA, Sílvio de Salvo. Nova Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Atlas, 1992, p. 108.
23. Cf. jurisprudência do TACrimSP, 1^ª Câm., Ap. 909.125, j. 15/12/94, rel. Damião Cogan, citada na p. 126.
24. FRANCO, J. Nascimento. Despesas de condomínio. In Revista de Direito Imobiliário n. 4, jul-dez/79, p. 47.
25. KRIGER FILHO, Domingos Afonso. A Responsabilidade Civil e Penal no Código de Defesa e Proteção do Consumidor. Porto Alegre: Síntese, 1998, p. 15.
26. Cf. op. cit., pp. 45-46.
27. VENOSA, Sílvio de Salvo., op. cit., p. 101.
28. Como é o caso do julgado do 2º TACivSP, que admitiu o rateio dos gastos segundo critério com peso diferenciado em função do grau de benefício auferido por unidade autônoma, inclusive pelas lojas situadas no térreo do imóvel, em caso de Apart-hotel. (RT-746/273).
29. Somam-se ao entendimento: RT-711/186 e RT-716/201.
30. Cf. op. cit., p. 101.
31. Cf. op. cit., pp. 69-70.
32. ver artigos 9º, III e 62, da Lei 8.245/91.
33. NEGRÃO, Theotonio. Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor. São Paulo: Saraiva, 1999, 30ª ed., p. 340 em nota 18 ao art. 275.
34. Chamamos a atenção para um erro de grafia existente na nota 275:18 e que vem se perpetuando desde edições passadas, fazendo referência à revogação do § 3º e não do § 2^º, ao qual efetivamente corresponde a redação apontada.
35. Outro erro de identificação do dispositivo legal: no texto original consta a letra "c" e não "b".
36. NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e Legislação Civil em Vigor.18ª ed., São Paulo: Saraiva, 1999, p. 459.
37. POPP, Carlyle. Comentários à Nova Lei do Inquilinato. 2^a ed. Curitiba: Juruá, 1992, p. 95.

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12. BIBLIOGRAFIA

CALDAS, Gilberto. Nova Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Ediprax Jurídica, 1992.

FRANCO, J. Nascimento. Despesas de condomínio. Revista de Direito Imobiliário n. 4, jul-dez/79.

________. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997.

GOMES, Orlando. Obrigações, 12ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999.

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KRIGER FILHO, Domingos Afonso. A Responsabilidade Civil e Penal no Código de Defesa e Proteção do Consumidor. Porto Alegre: Síntese, 1998.

LUZ, Aramy Dornelles da. Nova Lei do Inquilinato na Prática. São Paulo: RT, 1992.

NEGRÃO, Theotonio. Código de Processo Civil e legislação processual civil em vigor, 30^a ed., São Paulo: Saraiva, 1999.

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TARCHA, Jorge e SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.

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