Resumo: A temática abordada neste estudo cinge-se às normas de direito da sucessão aplicadas à Lei Federal nº 8.245/91, verificando os efeitos observados entre as partes e perante terceiros.
Palavras-chave: Direito da Sucessão. Lei do inquilinato. Locação de imóveis residenciais. Direito das obrigações. Direito contratual.
I. INTRODUÇÃO
Os contratos de locação de imóveis podem ser postos entres os mais conhecidos e utilizados contratos formais da sociedade brasileira. Historicamente a locação de imóveis perfaz o cotidiano das relações comerciais, tendo este mercado sofrido oscilações relevantes no decorrer do século XX e XXI.
Desde a regulamentação inicial desse tipo de relação (ocorrida com o Código Civil de 1916), sucessivas leis foram editadas visando dar densidade normatiza a ensejos sociais e econômicos[2], dirimir conflitos e controvérsias que emergiam à medida que a complexidade das relações se sobressaltavam.
Contemporaneamente, e não sem muito embate entre os diversos setores econômicos e sociais afetados pela legislação inquilinária, editou o Congresso Nacional a Lei Federal nº 8.245/91, que dispôs sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
A tessitura normativa presente no diploma locativo mostra-se deveras complexo, constituindo em matéria de reconhecida importância no direito contemporâneo, porque angaria questões constitucionais relacionadas intimamente à moradia (CF, art. 6º), à propriedade (art. 5º, XXII), ao trabalho (arts. 1º, IV; 5º, XIII; 6º caput), à livre iniciativa (arts. 1º, IV; 170, caput), à dignidade da pessoa humana (art. 1º, III).
E por justamente haver a necessidade de adequação da legislação ordinária especial à normatividade vanguardista e pujante da Constituição da República de 1988, agiu o legislador provendo à sociedade um instrumento normativo que, embora claramente deficiente quanto pontos restritos da matéria, trouxe novas vestes e maior estabilidade ao campo do direito contratual locatício.
A Lei 8.245/91 destina-se à regulação de locações de imóveis urbanos. Quanto a isso é salutar apontar que, para fins de aplicação, a lei considera um imóvel como urbano de acordo com sua destinação e não conforme sua localização[3]. Não se despreocupou também o legislador em atribuir aos contratos de locação de imóveis com finalidade residencial a proteção à família (CF, art. 226), conferindo-lhes status intuitu familiae[4].
Notadamente em função dessa tutela especial concedida pelo legislador há a incidência direta das normas de direito da sucessão no campo obrigacional e na integração do vínculo contratual estabelecido.
II. DA TRANSMISSÃO DA LOCAÇÃO
As obrigações podem ser transmissíveis ou intransmissíveis. As obrigações personalíssimas são, por natureza, intransmissíveis, porque “a obrigação é contraída tendo em mira exclusivamente a pessoa do devedor (...), ou seja, a obrigação é intuitu personae, porque leva em conta as qualidades pessoais do obrigado” (Venosa 2015). Entretanto, conforme leciona Caio Mario da Silva Pereira (2014, p. 93), “(...) a regra é a fungibilidade da prestação, e a infungibilidade a exceção, que ocorre quando o título o estabeleça, ou se induza das circunstâncias. Normalmente, o credor visa à prestação em si mesma”.
Resta claro, portanto, que, quanto aos contratos, de locação é correto afirmar que estes são compostos em suma de obrigações fungíveis. O locador possui interesse econômico na satisfação da prestação principal, recebendo a remuneração devida em função da entrega da coisa em estado apto de servir ao fim que se destina. Sendo o interesse imediato predominantemente pecuniário, bastaria que o sucessor fosse capaz de satisfazer as obrigações principais e acessórias para que se operasse a sucessão no polo passivo da relação.
Entretanto, tal entendimento não está de todo correto. Não há de se olvidar que os contratos de locação de imóveis possuem natureza pessoal[5], estando, portanto, sujeitos à aceitação do locador em caso de transmissão.
Como bem se sabe, “a transmissão pode ser negocial (inter vivos) ou derivar da morte do sujeito obrigado (mortis causa). Enquanto naquela admite o direito brasileiro tanto a substituição do credor (cessão de crédito) como do devedor (assunção de dívida), nesta, cabe só a transmissão de crédito” (ULHOA, 2012).
Na hipótese de transmissão inter vivos operada por locatário e terceiro, a validade e eficácia do negócio dependerá de consentimento expresso do locador (Código Civil, art. 299), pois a ele adere a condição de accipiens. Se cedida a posição pelo locador, necessária será somente a notificação ao locatário, sob pena de ineficácia da cessão. Não há necessidade de anuência do locatário no instrumento público ou particular de cessão de crédito (Código Civil, art. 290).
Sendo dúbio o negócio ou havendo dúvida do locatário sobre quem é o credor legítimo da obrigação, abre-se a via da consignação em pagamento (CC, art. 335, IV) judicial ou extrajudicial (CPC, art. 539, §1º), devendo ser promovida a citação/notificação de todos os interessados (CPC, art. 238).
III.DA TRANSMISSÃO MORTIS CAUSA
Classifica-se o contrato de locação como de trato sucessivo, de duração ou de execução contínua. Ensina a doutrina de Silvio de Salvo Venosa que considerados são os contratos de execução sucessiva “quando as relações das partes desenvolvem-se por um período mais ou menos longo, devido à própria natureza da relação”. A locação de imóveis requer do locatário uma contraprestação, geralmente mensal, com preço afixado por um determinado período.
A Lei do Inquilinato estimula a pactuação por prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46) conferindo-lhe maior facilidade em caso de denúncia do contrato por desinteresse na manutenção da relação.
Notadamente pelo longo período de vigência da locação privilegiada não raramente há o falecimento de locador ou locatário. Nesses casos a lei não fora omissa. Estipulou o legislador que em caso de morte do locador a locação transmite-se diretamente aos herdeiros. A eles caberão satisfazer todos os deveres e direitos anteriormente existentes. Somente na hipótese de pluralidade de herdeiros há que se falar que seja o espólio o continuador imediato da relação, reconhecida a solidariedade entre eles.
Caso seja o imóvel objeto de legado do de cujus, responderá o legatário perante o locatário pelas obrigações do locador (art. 22), inclusive pelos vícios redibitórios da locação (CC, art. 441).
Havendo vários herdeiros, considerar-se-ão locadores solidários (art. 2º). Dessa forma, o pagamento realizado a um deles extingue a obrigação do locatário perante os demais, ao menos se no contrato se houver expressamente estipulado o contrário (CC, art. 311).
a. LEGITIMIDADE E INVENTÁRIO
Reconhece-se legitimidade processual ao espólio para propor ações com relação à locação (despejo), cobrança de aluguéis e acessórios, exigir o implemento de obrigações de fazer, bem como para pedir o imóvel para uso de herdeiros[6]. Nas ações contrárias, as citações deverão ser endereçadas ao inventariante. O inventariante também pode receber validamente os alugueres à medida de seus vencimentos.
Enquanto não aberto o inventário há que se entender que a locação continua com o cônjuge meeiro ou companheiro. Findo o inventário, a posição de locador é assumida definitivamente pelo herdeiro ou legatário a quem for atribuído o bem.
b. NULIDADES
Lei 8.245/91 - Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Ex vi do art. 45 da Lei do Inquilinato, ter-se-á por nulas de pleno direito as cláusulas que resolvam a locação em caso de falecimento do locatário[7]. De igual sorte padecerá a cláusula que por termo ao contrato de locação com finalidade não residencial que impossibilite ou estabeleça contraprestação pecuniária de natureza compensatória ou indenizatória em sede de renovação do contrato em função de morte do locatário.
c. SUCESSÃO DO LOCATÁRIO
Lei 8.245/91 - Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Historicamente, as legislações inquilinárias brasileiras sempre se preocuparam em dar proteção diferida ao locatário. O legislador mostrou-se sensível com as duras e persistentes questões de desigualdades econômicas e sociais. Como antes se disse, os contratos de locação de imóveis, mormente os de uso residencial, são intuitu familiae e visam dar condições dignas de moradia e estabilidade social a seus componentes.
Dizia o art. 9º da revogada lei de prédios urbanos que “o cônjuge sobrevivente e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, desde que residentes no prédio, terão direito de continuar a locação, ajustada por tempo indeterminado ou a prazo certo”. Destaque-se a preocupação em tutelar não somente aqueles que possuíam laços sanguíneos com o locatário, mas também buscava salvaguardar as pessoas que viviam na dependência econômica do locatário e residissem conjuntamente no imóvel. Interpretação divergente não prosperará ante ao texto em vigor, que manteve sua peremptória preocupação com as diversas formas de convívio familiar.
O texto legal refere-se a sub-rogação do cônjuge sobrevivente ou, em caso de comoriência, dos herdeiros e, na falta destes, daqueles que viviam na dependência econômica do de cujus. Por se tratar de imposição legislativa, a sub-rogação mencionada descarece de aquiescência do locador ou da parte sucessora. Trata-se, portanto, de norma dotada de cogência, inadmitindo disposição convencional em sentido contrário, eis que tornada nula qualquer estipulação nesse sentido (art. 45).
Por força do art. 226, §§3º e 4º, da Carta da República, descabe qualquer discussão acerca da existência de casamento ou união estável entre o companheiro sobrevivente e o de cujus. A Lei Federal nº 8.971, de 29 de Dezembro de 1994, ampliou o escopo de direitos inerente aos companheiros independentemente de seus sexos.
Os herdeiros necessários de acordo com a dicção legal são os descendentes, os ascendentes (em qualquer grau) e o cônjuge (CC, art. 1.721). Entre os legitimados a suceder a locação não se encontram os parentes colaterais. Entretanto, vivendo o colateral sob dependência econômica do falecido e residindo em conjunto no imóvel, ter-se-á por habilitado a continuar a locação. Caberá ao dependente do morto a apresentação de prova que corrobore sua posição.
IV. A manutenção das garantias em caso de sucessão
A Lei Geral das Locações imobiliárias considera lícito que as partes ajustem formas de reduzir o risco e danos da inadimplência no contrato. Prevê, portanto, em seu art. 37, as formas de garantia reguladas pela legislação, verbis:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Com exceção da fiança, todas as demais formas de garantia previstas no art. 37 mantêm-se com a morte do locatário. A ressalva quanto à fiança cinge-se na natureza pessoal do contrato. Ora, falecendo o locatário, sujeito que goza de vínculo tal com o fiador, não há que se presumir ou ater qualquer prorrogação da obrigação em caso de substituição da parte. De qualquer modo, não se pode entender que, com a morte do locatário, exonera-se o fiador automaticamente. Para a eficácia do desvencilhamento obrigacional, carecerá de notificação emanada do fiador e endereçada ao locador apontando o motivo da exoneração.
O locador, por sua vez, possui a faculdade de requerer novo fiador ao sucessor, sob pena de desfazimento da locação (art. 40 par. Único c/c art. 9º, II)[8]. Isso se justifica pelo fato de o contrato de locação de imóveis ser de alto risco e extremamente influenciado por fatores econômicos. Como exemplo, tem-se o aumento dos níveis de inadimplência de locatários à medida que a economia brasileira aumentou sua degradação nos últimos 3 anos (2013-2016).
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
KINGSTON, J. A LEI DO INQUILINATO: UM CASO DE PATOLOGIA ECONOMICA. São Paulo: REVISTA BRASILEIRA DE ECONOMIA , 1960.
ULHOA, F. Curso de Direito Civil. 5. ed. São Paulo: Saraiva, v. III, 2012.
VENOSA, S. D. S. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. São Paulo: Atlas, 2015.
VENOSA, S. D. S. Contratos em espécie. São Paulo: Atlas, 2015.
Notas
[2] A Lei do Inquilinato foi, inicialmente, um produto da guerra. Preocupado em que a escassez dos fatores de produção durante a conflagração mundial conduzisse a uma anormal elevação de preços, o Governo tentou congelá-los em amplos setores de nossa economia e, daí, a promulgação do Decreto-Iei nº 4.598, de 20 de agosto de 1942. As leis econômicas são, porém, imperativas, e o ajustamento de uma procura excessiva a preços fixados fora da realidade só se pode fazer mediante o contingenciamento, as filas, a fraude, até o desaparecimento total do produto no mercado. A ação de organismos de restrição de preços, como a COFAP, tem sido sempre e apenas homologar as irrecorríveis altas de preços. Com a moradia, o caso é diferente. A casa existe e está entregue ao inquilino; o proprietário não tem, como o industrial, o recurso de cessar a produção. Foi fácil ao Governo tornar efetivo o congelamento, e o assunto deixou de ser visto pelo prisma econômico para sê-lo pelo prisma sentimental ou demagógico. (KINGSTON, Jorge. A Lei do Inquilinato: Um caso de patologia econômica. São Paulo: Revista Brasileira de Economia, 1960, p.23)
[3] AÇÃO RENOVATÓRIA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS ESSENCIAIS AO SEU MANEJO - INEPCIA DA INICIAL - APRESENTAÇÃO DA CONTESTAÇÃO - EXTINÇÃO DO FEITO COM FULCRO NO ART. 267, I DO CPC - POSSIBILIDADE - RECONVENÇÃO - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO - AUTONOMIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL - IMÓVEL RURAL DESTINADO A DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADE COMERCIAL - APLICAÇÃO DA LEI DO INQUILINATO. [...] Em se tratando de imóvel localizado em zona rural, mas destinado a finalidade diversa daquela estabelecida no Estatuto da Terra, é de ser aplicada a Lei do Inquilinato como norma regulamentadora da relação jurídica (TJ-MG 1.0105.08.282913-3/001, Rel.: Domingos Coelho,J.: 22/07/2009, P.: 03/08/2009) (grifo nosso).
[4] “LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SEPARAÇÃO DO CASAL. SUB-ROGAÇÃO. FIANÇA. A natureza "intuitu familiae", inerente às locações residenciais, comunicou-se a fiança. Pelo que a sub-rogação a um dos cônjuges, em caso de separação do casal, não opera a exoneração do fiador” (STJ – REsp 58.330-6/RJ. Rel.: Min. José Dantas. J.: 17/04/1995. P.: 08/05/1995).
[5] “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO INOMINADO. ART. 557 DO C.P.C. APELAÇÃO QUE TEVE O SEU SEGUIMENTO NEGADO POR R. DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR. DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. PROCEDÊNCIA. I - Locatária não emendou a mora, limitando-se a alegar irregularidades no título aquisitivo. Tal matéria não comporta discussão em ação desalijatória. II - Contrato de locação é de natureza pessoal e não real, sendo despicienda qualquer discussão em relação à propriedade do imóvel. (...). Negado Provimento”. (TJ-RJ - APL: 00087720720068190011. Rel.: Des. Reinaldo Pinto Alberto Filho, J.: 08/04/2015, Quarta Câmara Cível, P.: 10/04/2015)
“STJ. LOCAÇÃO. NATUREZA JURÍDICA. DIREITO PESSOAL. AÇÃO DE DESPEJO POR PRÁTICA DE INFRAÇÃO LEGAL OU CONTRATUAL E POR INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS. LEGITIMIDADE ATIVA. PROVA DA PROPRIEDADE. DESNECESSIDADE. PRECEDENTES DO STJ. CPC, ART. 6º. LEI 8.245/1991, ARTS. 9º, 47 E 60. LEI 6.649/1979.1. Tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no respectivo contrato de locação, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário. 2. A Lei 8.245/1991 (Lei de Locações) especifica as hipóteses nas quais é exigida a prova da propriedade para a propositura da ação de despejo. Nos demais casos, é desnecessária a condição de proprietário para o seu ajuizamento. 3. Recurso especial conhecido e não provido.(STJ - Rec. Esp. 1.196.824/2013 - AL - Rel.: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva - J. em 19/02/2013 - DJ 26/02/2013
[6] "APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCADOR FALECIDO. LEGITIMIDADE ATIVA DO ESPÓLIO. NOTIFICAÇÃO REGULARMENTE FEITA. SENTENÇA MANTIDA 1. Trata-se de apelação contra sentença que julgou procedente o pedido para decretar o despejo do réu, com prazo de quinze dias da desocupação, nos termos do artigo 63, § 1º, a, da Lei nº 8.245/91. 2. Insiste o apelante no sentido de que o Espólio apelado não é parte legítima para propor a ação de despejo, o mesmo acontecendo com relação à notificação para desocupação do imóvel. 3. Enquanto não homologada a partilha e transferido o bem aos herdeiros, é o espólio quem goza da legitimidade para propor ação de despejo, representado pelo inventariante, na forma do disposto no artigo 12, V do Código de processo Civil. 4. Precedentes jurisprudenciais. 5. Desprovimento do recurso, por ato do relator" (TJRJ - RI 0000483-85.2013.8.19.0061, Des. Leticia Sardas – J.: 09/10/2013 – 20ª Câmara Civel).
[7] “ PROCESSUAL CIVIL - Ação revisional de aluguel - Falecimento do locatário - Sub-rogação prevista no art. 11, inciso I, da lei nº 8.245/91 - Legitimidade passiva - Permanência de pessoas não autorizadas por lei no imóvel - Ação de despejo. art. 59, § 1º, inciso IV, da Lei de locações urbanas - 1. O falecimento do locatário não acarreta a extinção de plano do contrato de locação urbana, ficando sub-rogados em direitos e obrigações o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel, nos termos do art. 11, caput e inciso I, da Lei nº 8.245/91. 2. A hipótese de permanência de pessoas não autorizadas por lei no imóvel locado, após a morte do locatário, enseja a ação de despejo, com pedido de liminar, nos termos do art. 59, § 1º, inciso IV, da Lei nº 8.245/90. 3. Remessa necessária conhecida. Sentença anulada, de ofício, e processo extinto, sem resolução de mérito. Mérito da remessa prejudicado” (TRF-2 - REO: 199951010215109 RJ, Rel.: Juiz Federal Convocado Marcelo Pereira, J.: 25/08/2009, 8ª TURMA, DJU - Data:31/08/2009).
[8] APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. FALECIMENTO DO LOCATÁRIO. CONTINUIDADE DA LOCAÇÃO. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 11, INCISO I, DA LEI 8.245/91. FIANÇA. EXTINÇÃO DA GARANTIA. Com a morte do locatário, ocorreu a sub-rogação da locação, nos termos do inciso I do art. 11 da Lei nº 8.245/91. Entretanto, o contrato de fiança possui natureza intuitu personae e a morte do locatário importa exoneração da obrigação do fiador. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70047302682, 14ª Câmara Cível, TJRS, Rel.: Ana Beatriz Iser, J.: 04/04/2012)