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Alguns conceitos de direito urbanístico

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Rogério Tadeu Romano
Agenda 10/10/2017 às 14:30

III – O USO DO SOLO URBANO

Os parágrafos do artigo 2° da lei n° 6.766/79 definem o loteamento e o desmembramento. O Loteamento consiste na subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. O Desmembramento, por outro lado é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. O loteamento diferencia-se do desmembramento na exata medida em que, neste, não há falar-se em abertura ou prolongamento de vias de circulação e, tampouco, de logradouros públicos, tais como as praças e ruas.

Gleba é a porção de terra que não tenha sido submetida a parcelamento sob a égide da Lei n° 6.766/79, o que eqüivale dizer que estaremos diante de uma gleba se a porção de terra jamais foi loteada ou desmembrada sob a vigência da nova Lei.

Temos ainda conceitos importantes com relação ao sistema viário urbano:

Logradouro (também logradoiro, sobretudo em Portugal) é um termo que designa um terreno ou um espaço anexo a uma habitação, usado para serventia da casa, ou ainda qualquer espaço público comum que pode ser usufruído por toda a população e reconhecido pela administração de um município, como largos, praças, jardins, parques, entre outros;

Rua: via púbica urbana, ladeada de casas, prédios, muros ou jardins;

Avenida: via pública urbana ampla, mais larga do que a rua, ger. arborizada ou provida de outros guarnecimentos ou a principal via de acesso a uma casa de campo, a um parque etc., ladeada por árvores; alameda;

Praça: área pública sem construções, local aberto, área urbana arborizada ou ajardinada;

Largo: é uma praça despida de ornamentos;

Beco; rua estreita e curta,  sem passeio, sem edificação que se abra para ela, por vezes sem saída;

Travessa: rua estreita e curta, que atravessa o meio do quarteirão ligando outras vias;

Alinhamento: Linha que define o limite entre o imóvel  e o logradouro público. Ele se opera em duas fases, que são definidas pelo estabelecimento do plano de alinhamento(um plano urbanístico especial, que depende de lei); atos de alinhamento individual de cada propriedade, que é emitido por meio de alvará no momento da edificação. O alinhamento é tarefa do Município, que ainda o utiliza para instrumento adequado no traçado das vias públicas;

Área non aedificante; Área na qual a legislação em vigor nada permite construir ou edificar. Trata-se de uma verdadeira limitação administrativa;  

Calçada: Parte da via, normalmente segregada e em nível diferente, não destinada à circulação de veículos, reservada ao trânsito de pedestres e, quando possível, à implantação de mobiliário, sinalização e vegetação;

Equipamentos urbanos: São as construções e instalações, móveis e imóveis, destinados à prestação dos serviços públicos ou à utilização de interesse coletivo. Ex.: Escolas, creches, hospitais, áreas de lazer, entre outros.;

Faixa de rolamento: Faixa longitudinal da pista, destinada ao deslocamento de uma única fila de veículos;

Faixa livre: Área do passeio, calçada, via ou rota destinada exclusivamente à circulação de pedestres;

Faixa marginal de proteção: Faixa de terra necessária à proteção, à defesa, à conservação e à operação de sistemas fluviais e lacustres, determinada em projeção horizontal, que permita a variação livre dos níveis das águas e a proteção da vegetação ciliar;

Inclinação longitudinal: É a inclinação da pista de rolamento e/ou calçada em direção às extremidades das mesmas;

Inclinação transversal: É a inclinação da pista de rolamento e/ou calçada em direção aos bordos com objetivo de conduzir as águas pluviais para fora das mesmas, ou assegurar a estabilidade de veículos nas curvas de raios reduzidos;

Logradouro Público:  Espaço de propriedade municipal, destinado ao trânsito público, oficialmente reconhecido, aceito e identificado por uma denominação;

Lote: Parcela autônoma de terreno resultante de loteamento, desmembramento ou remembramento, cuja testada é adjacente a logradouro público reconhecido;

Meio-fio: Arremate entre o plano do passeio e o da pista de rolamento de um logradouro.

Criam-se vias públicas urbanas por três processos fundamentais: pela execução de plano de arruamento mediante o parcelamento do solo em quadras ou por meio de abertura de vias de circulação pela abertura de rua isolada em execução de obras de ampliação do sistema viário; pela oficialização da via particular.

Nivelamento: é ato do direito urbanístico mediante o qual a administração fixa de maneira unilateral o nível das vias públicas em relação às propriedades lindeiras. É a fixação da cota correspondente aos diversos pontos característicos da via urbana, a ser observada por todas as construções nos seus limites com domínio público(alinhamento);

O arruamento é forma de parcelamento do solo prevista na Lei 6.766/79.

Considera - se infraestrutura urbana:

I - sistema de abastecimento de água e esgotamento sanitário;

II - sistema de drenagem de águas pluviais;

III - sistema de energia elétrica;

IV - sistema viário.

Na lição de Hely Lopes Meirelles(Direito municipal brasileiro, 1977, pág. 630), o zoneamento urbano consiste na repartição da cidade e das áreas urbanizáveis segundo a sua precipua destinação de uso e ocupação do solo. Trata-se de instrumento legal de que dispõem as municipalidades para controlar o uso do solo povoado, as densidades da população, a localização e dimensão, o volume dos edificios e suas utilizações específicas, em prol da comunidade. 

O zoneamento estabelece as áreas residenciais, comerciais e industriais; delimita os locais de utilização específica, como feiras, mercados, estacionamento de veículos; dispõe sobre a construção e tráfego no perímetro urbano, disciplina as atividades coletivas ou individuais que de qualquer modo afetem a vida na cidade. 

Há o entendimento de que o zoneamento deve evitar súbitas e frequentes modificações de uso, que venham trazer instabilidade no mercado imobiliário. 

Zoneamento,  é um tradicional instrumento do planejamento urbano, profundamente difundido durante o século XX, caracterizado pela aplicação de um sistema legislativo (normalmente em nível municipal) que procura regular o uso e ocupação do solo urbano por parte dos agentes de produção do espaço urbano, tais como as construtoras, incorporadoras, proprietários de imóveis e o próprio Estado.

Essencial no zoneamento a questão do uso, como se lê: 

a) usos conformes: são todos aqueles permitidos para o local pelas normas legais pertinentes. Para Hely Lopes Meirelles(obra citada, pág. 633) tais usos uma vez instalados geram direito adquirido e mesmo que se alter posteriormente o zoneamento, podem continuar na situação em que se encontravam no momento da lei; 

b) usos tolerados: são aqueles que o zoneamento não reconhece como conformes nem repudia como desconforme, mas os admite por liberalidade e precariamente em condições especiais. Tais usos são exercidos mediante alvará de autorização(que não é licença), dado o seu caráter precário, sendo que sua continuidade dependerá sempre do juízo de conveniência e oportunidade da Prefeitura; 

c) usos desconformes: são aqueles que a lei considera incompatíveis com o local. Se sobreviverem ao zoneamento poderão ser impedidos sumariamente e sem qualquer indenização; se antecederem, se constituem em pré-ocupação com direito adquirido à sua permanência e continuidade nas condições originárias, sem possibilidade de ampliação da atividade ou de renovação das construções, instalações ou equipamentos desconformes ou de transferência voluntária a terceiros. 

Normalmente, as leis de zoneamento restringem o tipo de estrutura a ser construída em um dado local com base em:

Zoneamento urbano e ambiental é um método de proteção a territórios particulares. Há basicamente o zoneamento ambiental, zoneamento industrial e zona de reserva ambiental. O zoneamento ambiental objetiva controlar a utilização do solo e definir as atividades permitidas nele. Ocorre sob intervenção do Estado, que legalmente busca o desenvolvimento integrado com a proteção ambiental, o dito desenvolvimento ecológicamente sustentável.

De especial interesse o conceito de adensamento:Fenômeno associado ao crescimento popuacional das cidades, que resulta no uso intensivo do espaço urbano.

O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos. 

A zona residencial destina-se à moradia, respeitando requisitos especiais de salubridade, segurança e tranquilidade para o bem-estar de seus habitantes. 

As zonas comerciais são as destinadas ao comércio varejista e atacadista, sendo conveniente que aquele permaneça nas proximidades das áreas residenciais ou mesmo em determinados setores destas, para abastecimento das moradias, e o outro atacadista, fora e recuado dos bairros de habitação, pelos inconvenientes que oferece em razão do  transporte a granel, com tráfego constante e ruidoso. 

As zonas industriais são as representadas pelas fábricas e atividades conexas, devendo situar-se distante dos bairros residenciais pelos inconvenientes naturais que acarretam. As Prefeituras têm aberto os chamados distritos industriais, fora do perímetro da cidade, mas erigidos em área urbana para nela concentrar atividades deste cunho. 

As zonas mistas são aquelas de ocupação promíscua - residência, comércio, indústria e outras e para as quais não há utilização específica. 

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Na cidade de São Paulo tem-se o seguinte zoneamento: 

Zona de uso estritamente residencial de densidade demográfica baixa. Regiões compostas por edificações unifamiliares de até 3 pavimentos, normalmente de alto padrão, contribuindo para a valorização das áreas lindeiras. Concentrados principalmente nas zonas Oeste e Centro-Sul.[1]

Exemplos: Alto da Lapa, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho, Chácara Flora, Cidade Jardim, City Boaçava, City Butantã, Jardim América, Jardim Europa, Jardim Paulistano, Planalto Paulista, Morumbi e Jardim da Saúde. Existem algumas destas áreas nas regiões Norte, como: City América, Jardim França, Jardim Guapira, Jardim São Bento, Palmas do Tremembé; e na zona centro-sul exemplo do Jardim da Glória.

Zona de uso predominantemente residencial de densidade demográfica baixa. Corresponde à parte da área urbana não incluída nos perímetros das demais zonas, caracterizando-se pela predominância residencial, sendo também permitidos usos comerciais, de serviços, industriais de pequeno porte e institucionais. Nesta zona, as edificações podem ter área construída máxima igual à área do lote, ocupando apenas metade do terreno, sendo permitido que, nos edifícios residenciais, a área construída seja o dobro da área do lote, com uma ocupação menor da superfície do lote. Regiões compostas por edificações unifamiliares de até 3 pavimentos, semelhante a zona 1, mas permitindo casas geminadas e comércio e serviços de âmbito local.

Presente em Vila Madalena, Alto da Lapa, Vila Olímpia, áreas próximas às represas Billings e Guarapiranga, ao Parque do Carmo e praticamente todo o limite norte da cidade próximo à reserva da Cantareira

Zona de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica média. Permite um adensamento considerável, porque nela a edificação poderá ter uma área total construída máxima igual a duas vezes e meia a área do lote, possibilitando-se que, reduzida a ocupação da superfície do terreno, a área construída da edificação seja igual a quatro vezes a área do lote.

Destina-se à localização de atividades típicas de centros de bairros, as quais irão coexistir com a habitação horizontal ou vertical, presente em todas as regiões da cidade, como em Pinheiros, Perdizes, Lapa, Freguesia do Ó, Casa Verde, Santana, Vila Guilherme, Vila Maria, Tatuapé, Vila Carrão, Penha, Vila Prudente, Mooca, Ipiranga, Vila Mariana, Moema e Santo Amaro.

Zona de uso misto, de densidade demográfica média-alta. Zona destinada à localização de atividades típicas de subcentros regionais, permitindo também usos residenciais. Nesta zona a edificação poderá ter área construída máxima igual á três vezes a área do lote; se reduzida a ocupação da superfície do terreno, o limite será de quatro vezes a área do lote.

Zoneamento presente em quase todas as regiões da cidade, excetuados os bairros situados à oeste do rio Pinheiros e a leste do Parque do Carmo. Exemplo dos bairros de: Pinheiros, Lapa, Freguesia do Ó, Santana, Vila Maria, Tatuapé, Penha, Mooca, Ipiranga, Vila Mariana, Moema e Santo Amaro. 

Zona de uso misto, de densidade demográfica alta. Zona destinada à localização de atividades típicas de áreas centrais, permitindo a coexistência entre a habitação e os usos não residenciais, podendo-se edificar uma área igual a três vezes e meia a área do lote e até quatro vezes, se reduzida a ocupação da superfície.

Presente nas áreas do Centro Velho, Centro Novo, Liberdade, Santa Efigênia, Campos Elíseos, Consolação e quarteirões lindeiros à Avenida Paulista.

Zona de uso predominantemente industrial. Nesta zona, os usos residenciais e os de comércio e serviço de âmbito local são permitidos com restrições maiores de instalação (quanto ao recuo) do que nas demais zonas, tendo em vista incentivar assim a instalação dos usos industriais e os comerciais e de serviços de grande porte. Pode-se ocupar 0,7 da superfície do lote e construir uma vez e meia a sua área.

Presente nas áreas adjacentes aos rios Pinheiros, Tietê e Tamanduateí e às rodovias Presidente Dutra, Fernão Dias, Anchieta e Anhanguera. 

Zona de uso predominantemente industrial. Esta zona é destinada exclusivamente a usos não residenciais, permitindo-se a edificação de até 0,8 da área do lote. Através da lei nº 9.300, de 24 de agosto de 1981, houve a introdução de regras específicas para estimular a ocupação organizada das atividades industriais.

Restrita a zona norte no limite oeste da reserva da Cantareira e na zona leste nas proximidades do Parque do Carmo.

Zona de usos especiais. Compreende áreas públicas, áreas livres estrategicamente localizadas, áreas rurais e corredores situados em transições do zoneamento. As diversas glebas situadas nesta zona são passíveis de legislação específica para o uso e a ocupação do solo.

Estão situados neste zoneamento o Parque do Ibirapuera, o Aeroporto de Congonhas, a Invernada da Polícia Militar, Cidade Universitária da USP, a área do Center Norte, o Horto Florestal de São Paulo, a Fazenda do Carmo, o Parque do Estado e a favela de Paraisópolis.

Zona de uso predominantemente residencial. Zona de uso admitindo-se apenas casas (isoladas e geminadas), comércio e serviços locais, com área construída máxima igual uma vez a área do lote.

É uma zona residencial ocupada horizontalmente, permitindo que coexistam, com comércio e serviços locais, a habitação unifamiliar isolada e a habitação geminada. A existência de comércio e serviços a nível local torna não prioritário o deslocamento por automóvel, possibilitando a manutenção de um ambiente residencial tranqüilo.

Zona de uso predominantemente residencial de alta densidade. Zona de uso de alta densidade destinada às diversas categorias de uso residencial, tanto horizontalmente como vertical, permitindo edificar duas vezes e meia a área do lote, podendo chegar a quatro vezes, dependendo do tamanho do lote. Nesta zona de uso também são admitidos o comércio e o serviço de nível local (até 250,00 m2). Usos comerciais de pequeno porte são permitidos.

Presente nos bairros de: Alto de Pinheiros, Bela Vista, Brooklin e Moema. 

Zona de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica baixa. Zona de uso semelhante à zona de uso Z2, dela se diferenciando pela proibição de instalação de serviços pesados e de uso industrial. É de predominância residencial, de baixa densidade, e permite quase todos os usos de comércio, serviços e institucionais.

Presente nos bairros de Engenheiro Goulart, Vila Morais e em extensas áreas próximas às represas Billings e Guarapiranga.

Zona de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica média. Zona de uso equivalente à zona de uso Z3, com a proibição de uso industrial apresentando uma característica menos diversificada, mas admitindo uma densidade média de uso e ocupação ao estimular o remembramento de lotes.

Zona de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica média. Semelhante à Z2, criada com o objetivo de estimular áreas residenciais de densidade baixa, permitindo-se residências, edifícios residenciais e apenas o comércio e serviços de âmbito local, de forma a evitar o tumulto causado pelos usos diversificados incompatíveis com o uso residencial.

Presente em pequenos loteamentos situados no Alto da Lapa e no Alto de Pinheiros.

Zona de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica baixa. Zona de uso predominantemente residencial, permitindo somente a residência unifamiliar de área superior a 2.000 m², comércio e serviços de âmbito local e serviços pessoais e de saúde, podendo ser edificado apenas o correspondente a 26% da área do lote.

Zona de uso estritamente residencial, de densidade demográfica baixa. Zona de uso destinada estritamente à residência unifamiliar, em lote com área mínima de 5.000m2 (cinco mil metros quadrados), podendo ser construída área igual a 12% da área do lote, pois esta zona está localizada dentro da faixa de proteção e às margens das represas.

O objetivo da criação desta zona foi garantir densidade rarefeita ( ocupação tipo chácaras) em glebas não urbanizadas e próximas ao limite da zona rural, a fim de manter o mais possível as condições naturais de topografia e vegetação. Presente em áreas de preservação dos mananciais próximas às represas Billings e Guarapiranga.

Zona de uso coletivo de lazer. Zona de uso destinada exclusivamente ao lazer, em lotes com área mínima de 5.000 metros quadrados, podendo ser construído apenas o correspondente a 30% da área do lote.

O objetivo da criação desta zona foi permitir à população o acesso às margens de represas, com baixa densidade de ocupação, permitindo–se a implantação de restaurantes, serviços de aluguel de barcos, e outras atividades afins.

Presente em áreas de preservação dos mananciais próximas às represas Billings e Guarapiranga.

Zona de uso predominantemente residencial de densidade demográfica baixa. Zona de uso predominantemente residencial, sendo permitido comércio e serviços de âmbito local e prédios residenciais com máximo de nove andares (25 metros de altura)

Zona destinada a servir como gradação dos usos e da intensidade de ocupação nos limites de zona estritamente residenciais, e também para garantir as características residenciais da áreas com média densidade. A área construída máxima no lote é igual à zona de uso Z2.

Zona de uso predominantemente residencial de densidade demográfica baixa. Zona de uso predominantemente residencial, sendo permitido comércio e serviços de âmbito local e diversificado.

Esta zona tem a mesma característica da precedente (a Z17), sendo que, no entanto, permite além dos usos de âmbito local, alguns usos diversificados de comércio e serviços.

São enquadrados na Z18, os núcleos comerciais pertencentes a loteamentos aprovados, pois esta zona apresenta uma tipologia de usos mais compatível com uma vizinhança residencial. A área construída permitida no lote é a mesma da zona de uso Z2.

Zona de uso misto com predominância de comércio e serviços. Zona de uso criada visando um reordenamento espacial ao longo do ramal leste do metrô, cuja tipologia privilegia a implantação dos usos comercial e de serviços junto às estações.[1]

Em Natal, as ZPAs são em número de 10(dez).

O zoneamento urbano procura promover mudanças nos padrões de produção e consumo da cidade, com a finalidade de diminuir os custos e os desperdícios e também implantar formas sustentáveis de extrair recursos naturais para as cidades.

Observem-se os artigos 7 a 11 do Plano Diretor de Natal:

"Art. 7º - Considera - se Zona Urbana todo o território do Município de Natal.

Art. 8º - O Macrozoneamento, constante no Mapa 1 do Anexo II, parte integrante desta Lei, divide a totalidade do território do Município em três zonas.

I - Zona de Adensamento Básico;

II - Zona Adensável;

III - Zona de Proteção Ambiental.

Art. 9º - Zona de Adensamento Básico é aquela onde se aplica, estritamente,o coeficiente de aproveitamento básico.

Art. 10º - O coeficiente de aproveitamento básico para todos os usos nos terrenos contidos na Zona Urbana é de 1,2 (um vírgula dois).

§1º - Para o cálculo do coeficiente de aproveitamento será subtraído da área de construção, o total da área não computável da edificação.

§2º - No caso de edifícios garagens serão subtraídos do cálculo do coeficiente 25% (vinte e cinco por cento) da área total do empreendimento.

Art. 11 - Zona Adensável é aquela onde as condições do meio físico, a disponibilidade de infraestrutura e a necessidade de diversificação de uso, possibilitem um adensamento maior do que aquele correspondente aos parâmetros básicos decoeficiente de aproveitamento.

§1º - A Zona Adensável está definida conforme Mapa 1 do Anexo II e Quadro 1 do Anexo I, parte integrante desta Lei.

§2º - A cada dois anos o perímetro das zonas adensáveis e seus respectivos parâmetros de aproveitamento construtivo devem ser avaliados e revisados,observando - se os objetivos e diretrizes estabelecidos nesta Lei. "

De importância são ainda no Plano Diretor da Cidade de Natal:

"Art. 14 - O Poder Público Municipal deverá estabelecer, no prazo de 2 (dois) anos, uma política municipal de utilização das vias e logradouros públicos, inclusive dos respectivos subsolo e espaço aéreo, para a implantação, instalação e manutençãode redes e equipamentos de infraestrutura urbana destinados à prestação de serviços públicos ou privados.

Art. 15 - Nas Zonas Adensáveis o Poder Executivo outorgará de forma onerosa ou através de transferência de potencial construtivo, autorização para construir área superior àquela permitida pelo coeficiente de aproveitamento básico, estabelecido no artigo 10 desta Lei, até os limites definidos nos parâmetros máximos constantes nos Mapas 1 do Anexo II e Quadro 1 do Anexo I, para cada bairro.

Art. 16 – Fica o Poder Público autorizado a receber os imóveis de seu interesse, em dação de pagamento da outorga onerosa de que trata esta Lei, desde que tais imóveis não estejam gravados de impedimentos legais; sendo os mesmos avaliados de acordo com o valor de mercado, exceto quando se tratar de limitações administrativas decorrentes da situação natural do bem. 

Parágrafo único - Os imóveis recebidos em dação de pagamento de outorga onerosa passarão a integrar o patrimônio do Município, devendo ser utilizados para implementação da Política Habitacional de Interesse Social do Município, com apreciação do Conselho Municipal de Habitação e Interesse Social – CONHABIN - de que trata o artigo 100 desta Lei, não podendo ter outra finalidade que não seja de interesse público e social.

Art. 17 - Considera-se Zona de Proteção Ambiental a área na qual as características do meio físico restringem o uso e ocupação, visando a proteção, manutenção e recuperação dos aspectos ambientais, ecológicos, paisagísticos, históricos, arqueológicos, turísticos, culturais, arquitetônicos e científicos.

Parágrafo único – O Poder Público poderá instituir novas Unidades de Conservação, nos termos das normas gerais previstas na Lei Federal nº. 9.985, de 18 de julho de 2000, que passarão a integrar as Zonas de Proteção Ambiental de que trata o caput deste artigo.

Art. 18 - A Zona de Proteção Ambiental está dividida na forma que segue, e representada no Mapa 2 do Anexo II e imagens do Anexo III:

a) ZPA 1 - campo dunar dos bairros de Pitimbu, Candelária e Cidade Nova, regulamentada pela Lei Municipal n°4.664, de 31 de julho de 1995;

b) ZPA 2 - Parque Estadual das Dunas de Natal e área contígua ao parque, Avenida Engenheiro Roberto Freire e rua Dr. Sólon de Miranda Galvão, regulamentado pela Lei Estadual nº 7.237, de 22 de novembro de 1977;

c) ZPA 3 - área entre o Rio Pitimbu e a Avenida dos Caiapós (Cidade Satélite), regulamentada pela Lei Municipal n°5.273, de 20 de junho de 2001;

d) ZPA 4 - campo dunar dos Bairros: Guarapes e Planalto, regulamentada pela Lei Municipal n°4.912, de 19 de dezembro de 1997;

e) ZPA 5 - ecossistema de dunas fixas e lagoas do bairro de Ponta Negra (região de Lagoinha), já regulamentada pela Lei Municipal n°5.665, de 21 de junho de 2004;

f) ZPA 6 - Morro do Careca e dunas fixas contínuas;

g) ZPA 7 - Forte dos Reis Magos e seu entorno;

h) ZPA 8 - ecossistema manguezal e Estuário do Potengi/Jundiaí;

i) ZPA 9 - ecossistema de lagoas e dunas ao longo do Rio Doce;

j) ZPA 10 - Farol de Mãe Luíza e seu entorno – encostas dunares adjacentes à Via Costeira, entre o Farol de Mãe Luiza e a Avenida João XXIII. 

Art. 19 - As Zonas de Proteção Ambiental descritas no artigo anterior, INSTRUMENTOS DO ORDENAMENTO URBANO NATAL 473 poderão estar subdivididas, para efeito de sua utilização, em três subzonas:

I - Subzona de Preservação, que compreende:

a) as dunas, a vegetação fixadora de dunas, a vegetação de mangue, os recifes e as falésias, nos termos do art. 3º do Código Florestal;

b) as nascentes, ainda que intermitentes, os chamados “olhos d’água”, qualquer que seja sua situação topográfica num raio mínimo de 50m (cinqüenta metros) a partir do leito maior;

c) a vegetação presente nas margens dos rios e corpos d’água, numa faixa de 30m (trinta metros) a partir do nível da maior cheia (leito maior);

d) a cobertura vegetal que contribua para a estabilidade das encostas sujeitas à erosão e deslizamentos e demais áreas nos termos do artigo 3º do Código Florestal;

e) as áreas que abriguem exemplares raros, ameaçados de extinção ou insuficientemente conhecidos, da flora e da fauna, bem como aquelas que sirvam como local de pouso, abrigo ou reprodução de espécies;

f) as áreas definidas em regulamentações especificas das ZPA’s. II - Subzona de Conservação, que compreende: Zona Especial de Preservação Histórica, definida pela Lei Municipal nº 3.942, de 17 de julho de 1990; Zonas Especiais de Interesse Turístico – ZET’s, instituídas por legislação específica, incluindo a ZET 4 – Redinha; áreas de controle de gabarito definidas nesta Lei; áreas definidas em regulamentações especificas das ZPA’s.

III - Subzona de Uso Restrito, que compreende:

a) área que se encontra em processo de ocupação, para a qual o Município estabelece prescrições urbanísticas, no sentido de orientar e minimizar as alterações no meio ambiente em consonância com o princípio do uso sustentável;

b) áreas definidas em regulamentações especificas das ZPA’s.

§1º - As diretrizes de uso e ocupação da Zona de Proteção Ambiental e suas respectivas subzonas são definidas em regulamentação própria.

§2º - Aplicam - se aos terrenos situados na Zona de Proteção Ambiental o mecanismo de transferência de potencial construtivo, conforme disposto no Capítulo III do Título IV desta Lei.

§3º - Não serão permitidas construções em áreas situadas nas Zonas de Proteção Ambiental enquanto não houver a devida regulamentação."

Ainda trago à colação no Plano Diretor da Cidade de Natal:

"Art. 29 - Para garantir a ocupação do solo de forma adequada às características do meio físico, bem como o equilíbrio climático da cidade, serão observadas as seguintes normas urbanísticas adicionais:

I - taxa de ocupação;

II - taxa de impermeabilização;

III - recuos;

IV - gabarito.

§1º - As demais normas específicas para as construções estão definidas no Código de Obras e Edificações do Município.

§2º - O gabarito máximo de altura permitido para toda a cidade será de 65m (sessenta e cinco metros), exceto para as zonas adensáveis onde poderá ser permitido até 90m (noventa metros).

§3º - As Áreas Especiais de Controle de Gabarito deverão atender à legislação específica.

INSTRUMENTOS DO ORDENAMENTO URBANO NATAL 476

Art. 30 - A Taxa de Ocupação máxima permitida para todos os terrenos do Município, ressalvadas as regulamentações especiais são:

I – subsolo, térreo e 2º pavimento – 80% (oitenta por cento);

II - acima do 2º pavimento, a taxa de ocupação será em função da área resultante da aplicação dos recuos previstos no Quadro 3 do Anexo I desta Lei.

§1º - São consideradas construções no subsolo, aquelas cujo pavimento inferior aflore até 1,25m (um vírgula vinte e cinco metros) em relação ao nível médio do meio–fio, na testada correspondente do lote.

§2º - Nos terrenos em aclive ou declive com mais de uma testada voltada para logradouros públicos serão considerados construção no subsolo aquelas que não ultrapassarem 2,50m (dois vírgula cinqüenta metros) em qualquer ponto do terreno em relação ao meio- fio da testada correspondente.

§3º - Não serão computados, para efeito de ocupação, pergolados, beirais, marquises e caramanchões.

§4º - A taxa de ocupação de que trata o inciso I deste artigo poderá ser ultrapassada quando a área do terreno for inferior ao lote padrão estabelecido nesta Lei, desde que resultante de parcelamento efetuado há pelo menos 10 (dez) anos, comprovado através do cadastro imobiliário ou restituição aerofotogramétrica oficial do Município.

§5º - No cômputo do percentual da taxa de ocupação de que trata este artigo à instalação de guaritas, portarias, depósitos de lixo e de gás deverá observar o que estabelece o inciso III do §1°do artigo 32 desta Lei.

Art. 31 - A Taxa de Impermeabilização máxima permitida no Município será de 80% (oitenta por cento) do lote e seu descumprimento constituirá infração ambiental de natureza grave, sujeitando o infrator à penalidade de multa e à demolição da obra, além da determinação para reversão à situação anterior; sendo atendidas as normas processuais administrativas estabelecidas na legislação.

Parágrafo único - As águas pluviais que incidem em cada lote deverão ser infiltradas no próprio lote, através de infiltração natural ou forçada, admitindo- se dispositivo extravasor para o escoamento de precipitações atípicas, nos termos das licenças expedidas pelo órgão municipal de planejamento urbano e meio ambiente.

Art. 32 - Os recuos estabelecidos para todos os terrenos do Município são os constantes do Quadro 3 do Anexo I desta Lei.

§1º - Nos recuos frontais serão admitidos:

I - qualquer tipo de construção em subsolo nos termos estabelecidos no §1º e §2º do art. 30 desta Lei, desde que seja atendido o recuo mínimo de 3,00m (três metros);

II - marquise, toldos, beirais de coberturas e similares;

III - guaritas, portarias, depósitos, gás e lixo, subestação, desde que a somatória das áreas não ultrapasse 20% (vinte por cento) da área do recuo, observando- se, ainda, o limite máximo de 50,00m2 (cinqüenta metros quadrados).

§2º - Sobre os recuos laterais e de fundos serão admitidas saliências, de 1,35m (um vírgula trinta e cinco metros) desde que sejam destinadas, exclusivamente, à circulação vertical e sua distância em relação às divisas do lote não seja inferior a1,50 m (um vírgula cinqüenta metros).

§3º - Quando o lote for esconso e a fachada e a divisa do lote não forem paralelas será admitida à adoção do recuo médio como se segue:

I - o recuo frontal mínimo será aplicado no ponto médio da fachada, desde que a menor distância, entre o alinhamento referente a este recuo e o ponto mais próximo da fachada não seja inferior a 2/3 (dois terços) do recuo previsto no Quadro 3 do Anexo I desta Lei.

II - os recuos laterais e de fundos exigidos por Lei poderão ser aplicados no ponto médio da fachada correspondente, desde que a menor distância, entre este e a divisa do lote, não seja inferior a 1,50 + h/20.

INSTRUMENTOS DO ORDENAMENTO URBANO NATAL 477

§4º - Quando se tratar, exclusivamente, de circulação vertical, as edificações poderão conjugar o segundo pavimento (primeiro pavimento elevado) nas zonas não adensáveis e o terceiro pavimento (segundo pavimento elevado) nas zonas adensáveis.

§5º - Nos empreendimentos constituídos por mais de uma edificação o afastamento entre os mesmos será, no mínimo, igual à soma dos afastamentos exigidos nas fachadas correspondentes."

A abertura de rua isolada processa-se pela execução do projeto de obras públicas de criação de novas vias de circulação ou prolongamento das existentes. A via, como ensinou José Afonso da Silva(obra citada, pág. 182) deverá ser construída em terreno de propriedade da municipalidade, executora do projeto, o que confere a natureza pública à área.

Por sua vez, a oficialização da via particular é o meio pelo qual a Prefeitura aceita, declara ou reconhece como oficial uma via particular de uso público. José Afonso da Silva(obra citada, pág. 182) ensinou que a legislação urbanística costuma definir a via de circulação como o espaço destinado à circulação de veículos ou pedestres, sendo que: a) via particular é a via de propriedade privada,  ainda que aberta ao uso público; b) via oficial é a via de uso público, aceita, declarada ou reconhecida como oficial pela Prefeitura. Por certo, José Afonso da Silva (obra citada) não admite rua particular, no sistema jurídico vigente; as que ainda houver, ou serão resultantes de sistemas passados e ultrapassados ou provenientes de vias internas em propriedades particulares, que o interesse público requer sejam integradas no sistema viário urbano por meio de oficialização.

Discutem-se a concessão de uso, permissão de uso e ainda a autorização de uso.  

Ora, haveria uma permissão de uso, que é ato negocial, unilateral, discricionario e precário, através do qual a administração faculta ao particular a utilização individual de determinado bem público nas condições por ela fixadas. Como ato negocial a permissão pode ser com ou sem condições, gratuita ou remunerada, por tempo certo ou indeterminado conforme o estabelecido no termo de outorga. Mas entenda-se: tal permissão deverá ser no interesse da coletividade e não só para o particular. A revogação, no interesse da administração, se fará, em geral, sem indenização, salvo se a outorga de permissão dispuser o contrário, sendo  esse idêntico ou da outorga e das condições nela previstas.

Como ensinou Hely Lopes Meirelles(Direito municipal brasileiro, 1977, pág. 373), a permissão (não depende de lei autorizativa ou licitação, que podem ser impostos por lei orgânica do municipio) é um meio-termo entre a informal autorização(de cunho discricionário, unilateral, precário, que não geram privilégios contra a administração, dispensam lei autorizativa e licitação para tal, de cunho transitório) e a concessão de uso, onde há o transpasse contratual e estável da utilização do bem público a um particular para que esse o explore por conta e risco(boxe de um mercado, de um logradouro turístico), conferindo exclusividade de uso.  

A autorização de uso para fins urbanísticos, que foi regulada pela Medida Provisória nº 2.220 /01, pode ser concedida a quem, preenchidos os demais requisitos legais, possua imóvel público por mais de 5 anos, utilizando-o para fins comerciais. Trata-se de autorização de uso especial, prevista no artigo 9º da MP 2.220 /01, que diz:

"Art. 9o É facultado ao Poder Público competente dar autorização de uso àquele que, até 30 de junho de 2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinqüenta metros quadrados de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para fins comerciais.

§ 1o A autorização de uso de que trata este artigo será conferida de forma gratuita.

§ 2o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 3o Aplica-se à autorização de uso prevista no caput deste artigo, no que couber, o disposto nos arts. 4o e 5o desta Medida Provisória.

Art. 9o É facultado ao Poder Público competente dar autorização de uso àquele que, até 30 de junho de 2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinqüenta metros quadrados de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para fins comerciais. "

Note-se  que a autorização especial de uso é uma faculdade da Administração, ou seja, não é um direito subjetivo do possuidor, diferente do que ocorre com a concessão especial de uso.

É, pois, ato discricionário, precário e unilateral, "pelo qual a Administração consente na prática de determinada atividade individual incidente sobre um bem público, como ensinou Hely Lopes Meirelles(Direito Administrativo Brasileiro . 35 ed. São Paulo: Malheiros, 2009, pág 532.)

São requisitos da autorização especial: Imóvel público Área: até 250 metros quadrados Local do imóvel: área urbana Posse do imóvel: mais de 05 anos até 30/07/2001 Utilização do imóvel: fins comerciais

Por certo, a definição do modelo de assentamento urbano permite a intevenção do município no sentido de impor às construções tipos adequados à paisagem urbana. Daí porque se fala em restrições ao direito de construir, verdadeiras limitações administrativas, de tal forma que se busque a harmonia estética e arquetônica entre os prédios e a paisagem. 

Sobre o autor
Rogério Tadeu Romano

Procurador Regional da República aposentado. Professor de Processo Penal e Direito Penal. Advogado.

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

ROMANO, Rogério Tadeu. Alguns conceitos de direito urbanístico. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 22, n. 5214, 10 out. 2017. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/59453. Acesso em: 22 dez. 2024.

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