Alegria e preocupação, ao mesmo tempo, surgem no momento em que alguém decide reformar um imóvel. É natural. A alegria porque que pretende reformar já vislumbra o futuro: como ficará bonito tudo isto! A preocupação, normalmente, advém da previsão dos gastos, da escolha estética do material que será utilizado, da adequação dos cômodos, das dúvidas quanto à edícula, piscina, sauna, jardins etc. Mas, uma preocupação que quase ninguém tem e deveria ter é aquela que não pode ser prevista: o cumprimento do contrato pelo contratante e vice versa, isto é, quem vai construir ou reformar espera um serviço bem feito e quem vai executar a obra espera o pagamento no momento certo previsto. Por isto, vamos delinear alguns pontos importantes para você que pretende construir ou reformar seu imóvel, partindo da experiência de quem passou por essa circunstância recentemente.
Primeiramente, uma demonstração de experiência: recentemente, compramos uma casa (térrea), que não se apresentava em condições de moradia, mas, o terreno e a piscina que já existiam davam uma justaposição ao preço pago, já que, com uma pequena reforma, provavelmente, tudo estaria a contento. Pois bem, sem entrar em particularidades, o valor gasto total foi um pouquinho acima do dobro do previsto inicialmente, além, é claro, do tempo estimado para a execução, que não foi cumprido, por uma série de razões (e não foi por falta de material, como costuma ser alegado).
Além de todas os percalços enfrentados, após a mudança, que traria um pouco de felicidade para justificar o investimento (tempo e dinheiro), veio o maior problema. Numa dessas ocasiões em que o céu desaba (chuva torrencial), a parede da suíte rachou de cima a baixo, a laje cedeu na lateral e nova reforma terá que ser feita no local. Detalhe: o executor da obra tirou literalmente o corpo fora e disse não ser responsável por problemas causados por intempéries, ensejando o questionamento na Justiça.
Então, como evitar esse tipo de situação? Vamos enumerar algumas providências, para que o evento, ao invés de trazer felicidade para a família, não se converta em transtornos daqueles que mais parecem um filme de chanchada americana, do tipo “férias frustradas” ou “um dia a casa cai”.
O contrato. Pode parecer uma alegação fútil, mas, normalmente, quando as pessoas procuram o escritório de um advogado com uma reclamação qualquer, a resposta negativa para essa pergunta é frustrante para o profissional do direito: “cadê o contrato?” – “Não tem”. O contrato pode existir de diversas formas: por escrito (um documento), que é o contrato explícito, no qual tudo que é obrigação de cada parte encontra-se ali assinalado. Ou, o contrato tácito, que é o contrato “não escrito”. Esse tipo de contrato é, normalmente, aperfeiçoado através de diversos documentos (fax, emails, cartas, memorandos, orçamentos, propostas, recibos de pagamentos ou depósitos etc). Tudo que for possível comprovar que havia uma relação contratual entre as partes será importante para se comprovar a existência do contrato tácito.
É importante assinalar que, com essas alegações, não estamos dizendo que as pessoas não devam contratar por escrito. É claro que o contrato escrito é imprescindível. Mas, às vezes, devido à urgência ou a circunstâncias quaisquer, esse documento escapa entre os dedos e quando se percebe sua necessidade, o problema já ocorreu. É nesse momento que devemos recorrer à constituição do Contrato Tácito.
Os cuidados como contrato. Mas, para quem tomou ou quer tomar as providências e evitar que o futuro vire um transtorno, alguns aspectos são importantes considerar na lavratura do contrato. É importante observar que o contrato deve ser formulado por alguém que conheça e tenha autoridade sobre o assunto. Assim, um escritório de advocacia deve ser procurado para a lavratura do documento.
Os elementos do contrato. Primeiramente, em um contrato, deve se identificar as partes no preâmbulo (o início do documento), qualificando-as (nome, estado civil, profissão, endereço etc) e identificando-as quanto à natureza contratual: contratante ou contratado. O contratante é a pessoa que contrata os serviços de outra sob remuneração. O contratado, normalmente, é o executor da obra (reforma ou construção); após a identificação das partes, declara-se o “objeto” (não é objetivo). Este consiste na razão do contrato. Porque está se fazendo um contrato e gerando uma relação jurídica entre as partes. Deve-se descrever claramente o que será feito pelo contratado (reforma ou construção); esses elementos contratuais, a partir daí, são enumerados em “cláusulas” contratuais, que são, na verdade, os “cânones” da relação jurídica, estabelecendo entre as partes uma condição de Lei: tudo que está previsto no contrato é “tido” como uma lei entre as partes (pacta sunt servanda). Mas, é possível contestar alguma cláusula se houver abuso de uma parte em relação ao direito da outra. Por isto, não se pode estabelecer obrigações que a outra parte não possa cumprir (cláusula denominada “leonina”).
Estabeleça, portanto, tudo no contrato: objeto, preço dos serviços, inclusão ou não do material, qualidade do material (quando incluso), cronograma (prazo) de execução dos serviços, condição de aprovação do serviço executado (estabeleça um padrão paradigma para isto), normas a serem obedecidas, prazos de pagamento, condições de medição (quando houver) etc.
Prazos de execução. O contrato pode ser firmado para realização de determinado “trecho” ou etapa da obra ou para a obra toda. Se for estabelecido para a obra toda, é importante definir etapas, por exemplo, primeiramente a fundação, depois, a sequência lógica de acordo com os projetos: arquitetônico, estrutural, hidráulico, elétrico etc. Observe no contrato que cada projeto deve ser obedecido, devendo o executor se comprometer com a execução do mesmo. Isto fará com que sua satisfação seja maior ao final, pois o executor não tem como se “esquivar” do projeto. Caso haja alguma objeção quanto ao projeto, promova uma “acariação” entre os profissionais, ou seja, coloque o “executor” e o “projetista” na mesma reunião, de forma que cada aspecto contestado seja resolvido e aperfeiçoado no contrato.
Preços. Os preços devem ser definidos para cada etapa e cada execução, não devendo ser estipulado de forma genérica, pois a imprecisão na elaboração da relação jurídica poderá ocasionar grandes problemas futuramente. Verifique a tabela de preços disponíveis em sites de Sindicatos de Construção, Conselhos de Engenharia e outros, que facilitam uma melhor compreensão e, se necessário, consulte um profissional de sua confiança, antes de assinar o contrato.
Medição. Quando se faz o pagamento por medição, deve estar especificado no contrato que tipo de medição se fará: bruta (o simples assentamento de estrutura) ou acabada (quando já se tem “rebocamento” ou mesmo “revestimentos” e pisos. É preciso coerência neste tipo de contratação, pois não se pode exigir que a medição seja no revestimento, quando se tem diversas etapas anteriores a esse aspecto, já que antes da fase do acabamento, existem diversas fases importantes e imprescindíveis, inclusive para dar condições de qualidade para a obra.
Por fim, o importante é que, antes de assinar o contrato, este seja bastante discutido para que não haja futuramente alegação de mal entendimento de ambas as partes. Qualquer um está sujeito a superveniências desagradáveis, mas, o pior de tudo é quando não se procura evitá-las.
Boa obra e felicidade para sua família!