Retificação administrativa do registro de imóveis

MANUAL PRÁTICO DE RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA NO REGISTRO DE IMÓVEIS

1.  Requerimento;
2.  Modalidades de Retificação;
3.  Planta;
4.  Memorial descritivo;
5.  Anotação de Responsabilidade Técnica – ART;
6.  Anuência;
7.  Laudo técnico;
8.  Notificação;
9.  Imóvel urbano;
10. Imóvel rural.

DO REQUERIMENTO

Guardadas as exceções, os atos registrais serão praticados pelo Registrador, a requerimento da parte interessada (art. 13, II da Lei n.° 6.015/73), sendo esta a essência de um dos princípios norteadores da atividade, qual seja, o Princípio da Instância ou Rogação.

Marcelo Augusto Santana de Melo nos ensina que “Entende-se por este princípio que a iniciativa de requerer a prática de determinado ato registrário deve partir da parte interessada ou pela autoridade, não podendo o oficial registrador praticar atos de ofício que onerem de qualquer forma a parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros Públicos”. http://anoreg.org.br/images/arquivos/parecerrr.pdf 

Em tese, a parte interessada em requerer a retificação do registro de um imóvel, por óbvio, seria o (a) próprio (a) proprietário (a), entretanto, outras pessoas podem figurar como interessadas requerentes do procedimento retificatório (ex.: credor, terceiro interessado).

Vejamos, portanto, algumas situações práticas relacionadas ao pedido de retificação extrajudicial:   

A - No caso de imóvel em comunhão (em virtude de casamento ou união estável), ambos os cônjuges ou companheiros deverão requerer o procedimento (no caso da retificação bilateral que veremos a seguir) ou, alternativamente, assinarem a planta;

B - Quanto ao imóvel em condomínio orginário, todos os condôminos deverão requerer o procedimento (retificação bilateral) ou, alternativamente, assinarem a planta;

C - Já no caso de condomínio edilício, o respectivo síndico

D - Tratando-se de imóvel gravado com direito real de usufruto (também no caso da retificação bilateral), o usufrutuário também deverá requerer o procedimento ou, alternativamente, assinar a planta;

E- No caso de proprietário pessoa jurídica, o requerimento deverá ser instruído com prova de representação, ou seja, contrato social, procuração, substabelecimento, o que for o caso (original ou cópia autenticada);

F - Se o proprietário houver falecido, o requerimento deverá ser firmado pelo inventariante (em caso de inventário aberto e não finalizado), pelo administrador provisório (no caso de não haver inventário em aberto) ou ainda, pelos herdeiros (quando já houver partilha ultimada). Anexar documentos comprobatórios;

G - Em todos os casos, é necessário o reconhecimento de firma das assinaturas, bem como a qualificação completa de todas as partes compreendendo nome, nacionalidade, estado civil (em caso de solteiro declarar quanto à existência de união estável), filiação, profissão, RG, CPF, endereço residencial e endereço eletrônico.

MODALIDADES DE RETIFICAÇÃO

A Lei de Registros Públicos disciplina, em seu artigo 213, que “O oficial retificará o registro ou a averbação:      

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: 

A retificação de ofício nada mais é do que aquela que é praticada pelo Oficial sem que ninguém o requeira. A lei, então, previu em quais situações cada uma delas poderá ser aplicada.

1.omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

Na prática, esta alínea “a” é utilizada para correção de erros materiais, os quais podem ter sido cometidos por falha humana ou mecânica.

Por exemplo, ao registrar uma escritura de venda e compra, o Registrador consignou que o preço foi de R$1.000,00, quando na realidade o valor era de R$10.000,00. Assim, o Oficial errou ao transportar um elemento do título, com isso, deverá se valer do dispositivo acima e praticar a correspondente retificação do registro, sanando a divergência entre a matrícula e o título.

Outro caso pode ser quando da abertura de matrícula, por exemplo, o Oficial se esquece de transportar um ônus (penhora, hipoteca, etc...) da matrícula originária. Quando isso ocorre, o Registrador pratica uma retificação de ofício, a fim de transportar o ônus, sanando a omissão cometida.

2.indicação ou atualização de confrontação; 

Conforme o Princípio da Especialidade Objetiva, todo imóvel deve estar perfeitamente descrito e caracterizado no folio real, com suas medidas e confrontações, de modo a individualizá-lo dos demais.

Nesta seara, deve-se sempre evitar expressões genéricas na descrição de um imóvel, tais como “confronta com quem de direito”, “confronta com João ou sucessores”. Imóvel não confronta com pessoas. Imóvel confronta com imóvel ou outro corpo de ordem natural.

Esta hipótese de retificação de registro para a indicação, ou atualização de confrontação, é realizada com base em material técnico, pode ser uma certidão da Municipalidade ou projeto assinado por profissional habilitado.

Exemplo:

IMÓVEL: Lote n.° 01 da Quadra 20, Jardim de América, medindo 10m de frente para uma Rua, 20m de um lado com José da Silva, 20m do outro com propriedade de Manoel ou sucessores e 10m de fundo com o Jardim Morumbi, encerrando a área de 200m.

À vista desta descrição, o interessado requer ao Registro de Imóveis a Retificação Administrativa Unilateral, com o escopo no repisado art. 213, I, “b”, passando o imóvel a ter a seguinte descrição:

IMÓVEL: Lote n.° 01 da Quadra 20, Jardim de América, medindo 10m de frente para a Rua Colômbia, 20m do lado direito confrontando com o lote 20, 20m do lado esquerdo confrontando com o lote 02 e 10m de fundo confrontando com o lote 07 da quadra 01 do Jardim Morumbi, encerrando a área de 200m.

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3.alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; Ex.:

IMÓVEL: Lote n.° 05 da Quadra 10, Jardim Europa, situado na Rua Suíça.

Averbação: Conforme Lei Municipal n.° 10/2017, a Rua Suíça passou a denominar-se “Rua Inglaterra”.

4.retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;     

Normalmente é utilizada para a retificação de registro de imóveis rurais, esta modalidade é praticada com base em material técnico (planta, memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica – ART).

Exemplo:

IMÓVEL: Sítio Santo Antônio, com a área de 20 hectares, confrontando no seu todo com o Córrego da Capivara, Fazenda Santa Helena, Fazenda Vitória e a Estrada Municipal.

Nesta modalidade de Retificação, com base no pedido da parte interessada, instruído com o material técnico, o Registrador procederá a Retificação Administrativa Unilateral do Registro, passando a matrícula a descrever o imóvel da seguinte forma:

IMÓVEL: Sítio Santo Antônio, com a área de 20 hectares, com a seguinte descrição: “Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice AGH-M-2098, de coordenadas N 7.781.353,761m e E 462.504,296m; Tipo de divisa cerca; deste, segue confrontando com Fazenda Terras de Jardim, Matrícula 1060, com os seguintes azimutes e distâncias:  339°20'28" e 50,606 m até o vértice AGH-V-1011, de coordenadas N 7.781.401,113m e E 462.486,442m;  Tipo de divisa ribeirão; deste, segue confrontando com Margem direita do Ribeirão  Quitéria, no sentido juzante, com os seguintes azimutes e distâncias:  59°27'44" e 17,906 m até o vértice AGH-P-9840, de coordenadas N 7.781.410,211m e E 462.501,864m;  31°31'19" e 47,513 m até o vértice AGH-P-9841, de coordenadas N 7.781.450,713m e E 462.526,705m;  17°24'30" e 32,543 m até o vértice AGH-P-9842, de 33 m até o vértice AGH-P-9847, de coordenadas N 7.781.649,612m e E 462.763,007m;  62°54'38" e 34,944 m até o vértice AGH-P-9848, de coordenadas N 7.781.665,525m e E 462.794,118m, encerrando a descrição”.

5.alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;       

Esta hipótese também é praticada com base em material técnico (projeto/ART).

Exemplo:

IMÓVEL: Lote n.° 01 da Quadra 20, Jardim de América, medindo 10m de frente e de fundo por 20m de cada lado.

Neste caso, a Retificação Administrativa Unilateral servirá para publicizar a área, qual seja 200m².

6.reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;   

Esta hipótese também é praticada com base em material técnico (projeto/ART).

7.inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

As alterações na qualificação pessoal das pessoas que figuram no Registro Imobiliário serão averbadas com base neste dispositivo.

Assim, se a pessoa atualizou seus documentos pessoais, se casou, se divorciou, faleceu, tudo isso deverá ser averbado frente à matrícula, a fim de haver igualdade entre a situação fática e a situação matricial.

Exemplo:

AV.04/M.10.000: QUALIFICAÇÃO - Procedo a presente averbação para constar que: 1) conforme certidão de casamento expedida aos 07/06/2017, matricula nº 063248-01-55-1976-2-00008-269-0002542-31 do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais da Sede desta Comarca, a separação judicial da proprietária MARIA foi convertida em divorcio, de acordo com a sentença proferida aos 26/11/10, transitada em julgado aos 17/01/2011, nos autos do processo nº 0002839-67.2010.8.12.0024, que tramitou perante a 1ª Vara Cível local, devidamente averbada à margem do respectivo termo aos 23/02/2011; e, 2) conforme copias autenticadas da certidão de casamento matricula nº 0632480155-2011-2-00016-219-0003075-95, expedida aos 04/05/2011 pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais da Sede desta Comarca, cartão do cadastro de pessoas físicas expedido pela Secretaria da Receita Federal e cédula de identidade expedida pela Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo, a proprietária MARIA, já qualificada, casou-se sob o regime da comunhão parcial de bens aos 04 de maio de 2011, com JOÃO DA SILVA, brasileiro, feirante, portador do RG nº 12.708.575-SSP/SP, inscrito no CPF/MF sob nº 018.508.638-14, passando a chamar-se MARIA DA SILVA.

Essas, portanto, são as modalidades de Retificação Administrativa constantes do inciso “I”, conhecidas genericamente como “Retificação Unilateral”.

Já o inciso II do artigo 213 estabelece que:

“A requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes”.

Esta é a denominada Retificação Bilateral, que visa a igualar a situação de direito (constante da matrícula/transcrição) à situação fática (local).

Eventual diferença entre o chão e a matrícula pode ter diversas origens, por um fato superveniente (criação de estrada), em virtude de corpo natural (rios, córregos, etc...), por alienações parciais sem a apuração da área remanescente, ou ainda por erro na medição originária.

Há, neste caso, a denominada potencialidade danosa. Isto porque, em virtude de haver alteração na área de um imóvel, fisicamente, é possível que também haja no de seu vizinho.

Em outras palavras, se o imóvel X continha 1.000m², e com eventual retificação passaria a conter 1.100m², esse aumento de área não poderá corresponder à aquisição. Por isso, os confrontantes devem anuir, a fim de atestar que não está havendo alteração das divisas. 

Vejamos a seguir cada item deste inciso.

PLANTA

A planta retrata o desenho do imóvel. No procedimento de Retificação Administrativa Unilateral, ela deve ser assinada pelo proprietário e pelo responsável técnico, já na Retificação Administrativa Bilateral, além deles, também assinarão os proprietários dos imóveis confinantes.

Ela deverá conter a indicação de todos os confrontantes, sobretudo, quanto suas origens no Registro Imobiliário, ou seja, respectivas matrículas ou transcrições.

Face ao Princípio da Especialidade Objetiva, o conteúdo da planta (medidas, pontos, rumos, confrontações, etc...) deverá coincidir com os dos demais documentos (requerimento, memoriais descritivos, ART).

Conforme estabelecido no artigo acima, a planta deverá conter as assinaturas dos proprietários, do profissional técnico e dos proprietários dos imóveis confrontantes. Em todos os casos, é necessário o reconhecimento de firma.

Como o procedimento de Retificação Administrativa é um processo que deve ser fundamentado e justificado, se faz necessário fazer prova do constante no material técnico. Ex: imóvel confrontante de outra circunscrição, anexar certidão de matrícula.

Segundo o artigo 213, § 10 da Lei n.° 6.015/73, entende-se como confrontantes não só os proprietários, mas também seus eventuais ocupantes. Dessa forma, conforme § anterior, no caso de o anuente não ser o proprietário, deverá anexar ao requerimento o documento comprobatório da relação do anuente com o imóvel lindeiro.

Caso não seja possível identificar na planta algum confrontante, o procedimento administrativo restará prejudicado, em virtude da necessidade de produção de provas, o expediente deverá correr junto às vias ordinárias.

MEMORIAL DESCRITIVO

O memorial descritivo, assim como a planta, deve trazer consigo informações convergentes às constantes dos demais documentos.

No caso de Retificação Administrativa incluindo certificação do SIGEF, o memorial deverá ser o mesmo constante da plataforma do INCRA.

Já nos outros casos, o memorial descritivo deverá constar a assinatura do responsável técnico, com o respectivo reconhecimento de firma (art. 221, II da Lei n.° 6.015/73).

ANOTAÇÃO DE RESPOSABILIDADE TÉCNICA

A ART deverá estar quitada, versar sobre o trabalho em questão, constar a mesma área do imóvel (matricial ou retificada) e estar devidamente lançada junto ao CREA (art. 804, II, § 5° do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul).

ANUÊNCIA

A anuência, ou concordância, que a Lei trata, refere-se à manifestação dos proprietários dos imóveis confrontantes ao retificando, no sentido de que a descrição obtida através do trabalho técnico, não ultrapassa os limites in loco, ou seja, a descrição do perímetro foi alcançada intramuros.

Na realidade, segundo a Lei de Registros Públicos, a anuência do proprietário do imóvel lindeiro deve ser exarada na própria planta, conforme preceitua o art. 213, II da LRP. Ocorre que, dada a dificuldade prática deste procedimento, admite-se a comprovação da anuência em documento a parte, popularmente chamada de “declaração de respeito de limites”.

No primeiro caso (assinatura na planta), para efeitos da qualificação registral, resta mais concreto que o vizinho teve, de fato, acesso ao trabalho técnico (planta e memorial), verificando as divisas.

Já no caso da “declaração de respeito de limites”, para se evitar eventuais dúvidas, sugere-se que ela retrate de forma ilustrativa, a linha de divisa entre o imóvel objeto de retificação e o imóvel vizinho.

No caso de procedimento com certificação do INCRA – SIGEF, por exemplo, a declaração poderá consignar a parte da tabela do memorial que reproduza a confrontação:

Eu, João da Silva, CPF 0800, proprietário do imóvel denominado “Fazenda Taboado”, matrícula n.° 0800, concordo com o procedimento de Retificação Administrativa relativo ao imóvel denominado “Sítio Vitória”, matrícula n.° 22.402 (parte) e, portanto, oferto minha anuência ao trabalho técnico a mim apresentado (planta, memorial, ART, Eng. João, Crea. n.° 18), notadamente com relação à confrontação abaixo reproduzida:

Assim, não haverá dúvidas que o proprietário do imóvel lindeiro de fato teve acesso ao trabalho técnico.

Caso o imóvel confinante esteja no regime jurídico de condomínio ordinário, qualquer um dos condôminos poderá anuir. Em se tratando de condomínio edilício, o respectivo síndico.

Tanto no caso da anuência ofertada na própria planta, quanto em declaração em apartado, deverá reconhecer firma da assinatura do declarante.

LAUDO TÉCNICO

Considerando que o artigo 213, § 14 da Lei n.° 6.015/73 disciplina que “verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais”, entende-se necessário a apresentação de laudo técnico por parte do responsável técnico.

Na prática, pode ser uma declaração de responsabilidade genérica, com base no artigo acima ou, ainda, na assinatura do profissional em conjunto com o (s) requerente (s) e o (s) declarante (s).

NOTIFICAÇÃO

Em muitos casos, haja vista a dificuldade das partes em identificarem ou localizarem os proprietários dos imóveis confrontantes, se torna viável alcançar a anuência do vizinho por meio de notificação.

A notificação poderá ser enviada por correio ou diligência pessoal do Registrador de Imóveis ou Registrador de Títulos e Documentos. Reza o artigo 213, II, § 3° que:

 A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.    

Assim, a parte interessada deverá fornecer os endereços necessários para a notificação, além de vias adicionais do material técnico.

É muito difícil estabelecer um padrão quanto à documentação relativa à documentação para notificar, isto porque, no caso de cumprimento através do RTD, há, fatalmente, procedimentos distintos para cada cartório.

Com isso, no mínimo, se faz necessário apresentar dois (02) “kits” para a notificação (planta, memorial descritivo e ART).

Recebida a notificação, caso o vizinho anua ou se silencie, a retificação será averbada.

Por outro lado, caso haja impugnação fundada, o procedimento será remetido ao Juízo Corregedor Permanente para decisão. Observe-se que a impugnação não poderá ser genérica, ela deverá se basear em fundamento jurídico plausível, objetivo, o qual possa influenciar no procedimento retificatório.

IMÓVEL URBANO

No caso de imóvel urbano, a Municipalidade deverá anuir quando o imóvel confrontar com Rua ou outro bem público.

Detentores de direitos ou garantias reais (servidão de passagem, hipoteca, etc...) também deverão anuir.

Apresentar certidão do cadastro municipal.

IMÓVEL RURAL

No caso de imóvel rural, observar quando a confrontação se der com rodovia, neste caso, a anuência deverá ser ofertada pela correspondente concessionária.

Detentores de direitos ou garantias reais (servidão de passagem, hipoteca, etc...) também deverão anuir.

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, deverá estar atualizado (matrícula e área) e quitado (§§ 1.º e 2.º, do artigo 22, da Lei n.º 4.947, de 6 de abril de 1966, modificado pelo artigo 1.º da Lei n.º 10.267, de 28 de agosto de 2001).

Também é necessária a apresentação da certidão negativa relativa ao imóvel retificando (CND/ITR), em atendimento ao disposto no artigo 21 da Lei n.° 9.393/96.