4 – PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE NOTARIAL
4.1 - A FÉ PÚBLICA NOTARIAL
Percebe-se na fé pública três categorias distintas, a fé pública administrativa, que tem por função certificar atos da administração pública; a fé pública judicial, envolvendo procedimentos judiciais, na área puramente litigiosa; e a fé pública notarial, inerente à função dos notários.
A fé pública notarial, "corresponde à especial confiança atribuída por lei ao que o delegado declare ou faça, no exercício da função, com presunção de verdade; afirma a eficácia de negócio jurídico ajustado com base no declarado ou praticado pelo registrador e pelo notário" [28]
A lei atribui aos Notários e Registradores a fé pública, mas por outro lado impõe um regime severo de responsabilidades civis, administrativas e criminais, apurados mediante fiscalização do Judiciário. A fé pública é inerente à função notarial, dela sendo indissociável.
A fé pública além de exigir pessoa autorizada a praticar a função notarial, requer o atendimento aos requisitos formais exigidos em cada ato notarial, para que seja assegurada.
O serviço prestado pelos notários, tendo a finalidade de segurança jurídica de seus atos, se perfaz através de sua fé pública, como forma de dar eficácia à vontade das partes, que buscam uma maneira mais ágil e eficaz de justiça, de forma a prevenir a instauração de um processo judicial, para garantir a tutela de seus direitos subjetivos.
4.2 - FORMA
A forma pública dos atos notariais são essenciais a sua formalização, estando revestida de juridicidade, ou seja, adequada às normas de direito. Para Walter Ceneviva os atos notariais devem ser praticados por profissionais habilitados, em livros próprios, sempre de modo a preservar a intenção e a verdade da manifestação neles contida. [29]
A inobservância do requisito formal dos atos notariais podem gerar a nulidade, em casos como a lavratura de testamento público, do pacto antenupcial, e a anulabilidade conforme o caso.
4.3 - AUTENTICAÇÃO
O princípio da autenticação para Walter Ceneviva "significa a confirmação, pela autoridade da qual o notário é investido, da existência e das circunstâncias que caracterizam o fato, enquanto acontecimento juridicamente relevante". [30]
Comentando a doutrina de Néri, Kollet aplica à autenticação a idéia de certeza da existência de um fato ou ato jurídico, atestado pelo notário em instrumento solene.
Como princípios gerais ou característicos: a) imediação – "relação de proximidade entre as diferentes partes que intervém na função notarial" [31], primeiramente há uma relação entre o notário e os interessados em lavrar o documento público e entre o notário e o documento público; b) rogação – com a atuação do notário através do requerimento das partes; c) unidade do ato – o documento público deverá apresentar unidade formal e substancial; d) protocolo – tem o escopo de armazenar os documentos necessários à produção do documento público e "estampar as primeiras e originais manifestações de vontade". [32]
Além dos princípios acima citados, conforme Néri, Luiz Egon Richter acrescenta o princípio da independência funcional, representado principalmente pelo exercício em caráter privado da função notarial, isto é: gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços notariais e de registro sob responsabilidade exclusiva do titular, inclusive no que diz respeito às despesas de custeio, investimento e pessoal (art. 21); inexigência de autorização para a prática dos atos necessários à organização e execução dos serviços (art. 41); independência no exercício de suas atribuições, com direito à percepção dos emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia e garantia de permanência da delegação (art. 28).
5 – PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE REGISTRAL
5.1 – PRINCÍPIO DE INSCRIÇÃO
Conforme os ensinamentos de Afrânio de Carvalho:
O princípio de inscrição significa que a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos direitos reais sobre imóveis só se operam entre vivos, mediante sua inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade só se consumará para produzir o deslocamento da propriedade ou de direito real do transferente ao adquirente pela inscrição [33]
5.2 – PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE REGISTRAL
Agustín Washington Rodriguez define a publicidade imobiliária como "o meio pelo qual se leva ao conhecimento do público o estado jurídico dos bens imóveis." [34]
Portanto, a todos os atos submetidos a Registro Público está assegurada a sua publicidade.
Conforme Walter Ceneviva, verbis:
A publicidade registraria se destina ao cumprimento de tríplice função:
a) transmite ao conhecimento de terceiros interessados ou não interessados a informação do direito correspondente ao conteúdo do registro;
b) sacrifica parcialmente a privacidade e a intimidade das pessoas, informando sobre bens e direitos seus ou que lhes sejam referentes, a benefício das garantias advindas do registro;
c)serve para fins estatísticos, de interesse nacional ou de fiscalização pública. [35]
5.3 – PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E FÉ PÚBLICA REGISTRAL
O sistema registrário brasileiro adota a presunção relativa quanto à fé pública registral, que encontra fundamento no art. 1231, do Código Civil, verbis: "Art. 1231. A propriedade se presume plena e exclusiva, até prova em contrário".
Desta forma, "a fé pública registral se estende a todas as relações jurídicas passíveis ao registro, respondendo positivamente à existência dos direitos reais ali estabelecidos, ou negativamente, se houver direitos reais inscritos que proíbam a disponibilidade" [36]
Para Luiz Antônio Galiani, "não basta ter o direito real adquirido por um título transcrito no registro de imóveis competente, é preciso que este se origine de título hábil, elaborado por órgão competente. Aos notários cabe, pois, a tarefa de instrumentalizar os acordos de vontade entre as partes, que requer forma especial, e, aos registradores, compete dar a força probante da validade e legalidade da relação jurídica, garantindo que, por título válido, o direito real pertence á pessoa em nome de quem está transcrito" [37]
Portanto, presume-se que tudo o que estiver inscrito no Registro de Imóveis tem presunção de veracidade, até prova em contrário. Através desse princípio é que encontra-se segurança jurídica para a realização do negócio aquisitivo imobiliário.
5.4 – PRINCÍPIO DA PRIORIDADE
De acordo com o art. 182 da Lei n°. 6015/73 (LRP): "Todos os títulos tomarão no protocolo o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação".
Com base nesse princípio é que o Registrador deve observar de forma rigorosa a ordem cronológica de apresentação dos títulos, pois o número do protocolo é que determinará a prioridade do título e a preferência do direito real.
Havendo títulos com direitos reais contraditórios, será registrado o que primeiro for apresentado, ocorrendo a preferência excludente, pois o segundo título será recusado por ser incompatível com o primeiro. Se, porém, os títulos forem compatíveis e de mesma natureza ou de natureza diversa, apresentará superioridade o que tiver sido registrado em primeiro lugar.
5.5 – PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OU DETERMINAÇÃO
Pelo princípio da especialidade ou determinação significa que o imóvel deverá estar precisamente descrito e caracterizado, conforme preceitua o art. 176, § 1°, da Lei n°. 6.015/73, devendo ter cada imóvel matrícula própria, esta o número de ordem, a data, a identificação do imóvel, que será feita com indicação; se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
Além da descrição do imóvel, o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, e em se tratando de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; em se tratando de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda.
Desta forma, há uma precisão da descrição do bem objeto do direito real registrável, dando maior segurança jurídica para o sistema registrário que adota o do fólio real, ou seja, que pressupõe o ordenamento por imóveis, quer seja dos títulos ou dos direitos reais que sobre eles recaem.
5.6 – PRINCÍPIO DA QUALIFICAÇÃO, DA LEGALIDADE OU DA LEGITIMIDADE
Pelo princípio da qualificação, legalidade ou legitimidade, o Registrador deverá examinar o título apresentado e fazer uma apreciação quanto à forma, validade e conformidade com a lei.
Conforme Luiz Antônio Galiani:
Ao receber o título para registro, antes mesmo de examiná-lo sob a luz dos princípios da disponibilidade, especialidade e continuidade, mister que o analise, primeiramente, sob o aspecto legal, e isto deverá ser feito tomando-se em canta:
a) se o imóvel objeto da relação jurídica que lhe é apresentado está situado em sua circunscrição imobiliária;
b) se o título que lhe é apresentado se reveste das formalidades legais exigidas por lei;
c) se os impostos devidos foram recolhidos;
d) se as partes constantes do título estão devidamente qualificadas e representadas quando necessário, como no caso de pessoa jurídica ou dos relativamente ou absolutamente incapazes.
Na verificação da legalidade dos títulos que lhe são apresentados, não poderá o Oficial ir além dos limites estabelecidos em lei, em razão da função pública que exerce. Deverá analisar somente os aspectos formais do título. [38]
5.7 – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE
O princípio da continuidade é um dos alicerces do direito registral imobiliário, e está consubstanciado no art. 195, da Lei n°.6015/73 (LRP): "Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro".
Conforme Nicolau Balbino Filho:
Há que se fazer constar, também, por meio de averbações, todas as ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro, quer em relação à coisa, quer em relação ao titular do direito registrado. Da mesma forma, para constituir um gravame, deverá estar previamente registrado o imóvel ou o direito real sobre o qual ele irá recair. Para que se possa proceder ao cancelamento motivado pela extinção de um direito, é necessário que ele esteja previamente registrado. [39]
Para Nicolau Balbino Filho:
A história registral como encadeamento dos atos ou de fatos jurídicos, e como sobreposição dos assentos, constitui a finalidade primordial e um sólido critério de organização, no qual o registro deve manter uma efetiva conexão entre os diferentes negócios modificativos da situação jurídico-real, por meio de assentamentos registrários. [40]
5.8 – PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA OU ROGAÇÃO
Pelo princípio da instância o rogação o Oficial do Registro de Imóveis não poderá agir de ofício, para que atue deverá haver o pedido do interessado.
Para Nicolau Balbino Filho:
A solicitação de qualquer ato registral é simples, independe de forma especial e pode ser expressa ou tácita. É expressa quando o requerente manifesta claramente ao registrador sua vontade de obter o lançamento registrário. A pretensão é tácita quando o registrador, por experiência própria, detecta a vontade do interessado. Como regra geral entende-se que o mero fato de apresentar documentos ao registro constitui uma solicitação para a prática dos atos registrais inerentes a todo o seu conteúdo.
No direito pátrio a solicitação expressa pode ser escrita ou verbal. São escritas todas aquelas previstas no art. 167, II, n. 4 e 5, da LRP, ou seja, da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; e da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas. Essas averbações, conforme determina o parágrafo único do art. 246 da LPR, serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do registro civil.
Resumindo, a inscrição dos títulos no registro poderá ser pedida indistintamente: a) pelo adquirente do direito; b) pelo transmitente do direito; c) por quem tenha interesse em assegurar o direito que deva ser inscrito; d) pelo representante legal de qualquer deles. [41]
Há exceções ao princípio da instância, que encontram-se no art. 13, art. 167, II, n.13, e art. 213, da Lei 6.015/73:
Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:
I – por ordem judicial; (...)
III – a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar. (...)
Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: (...)
II – a averbação: (...)
13) ex officio, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público. (…)
Art. 213 - O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;