3 REGISTROS PÚBLICOS
Os registros contemplados na Lei Federal 6.015 de 1973[7] trata do Registro Civil das Pessoas Naturais, Registro Civil das Pessoas Jurídicas e Especiais, Registro de Títulos e Documentos e Registro de Imóveis, definindo a competência exclusiva e a especialidade de cada serventia registral.
Cada um dos ofícios registrais trazem atribuições próprias e elas serão devidamente sintetizadas, para o entendimento do que e onde se buscar realizar o registro específico.
3.1 Registro Civil das Pessoas Naturais
O Registro Civil das Pessoas Naturais, espécie do gênero registros públicos, é o ofício onde se registra o que diz respeito à pessoa, desde seu nascimento, casamento até o óbito. Nascer, crescer, reproduzir e morrer. A pessoa tem seu histórico de vida registrado neste “cartório”.
Conforme anota Camargo[8] (2017):
Cartório é o espaço físico (prédio) onde se presta um serviço (público de forma privada) técnico e racionalmente organizado, no qual, sob a responsabilidade de uma pessoa determinada, encontram-se arquivados todos os registros, assentos e livros públicos extrajudiciais, e onde são reproduzidas as alterações a eles atinentes, objetivando garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, o Cartório de Registro Civil trata das mutações do estado pessoal das pessoas.
Santos[9] (2004) esclarece que “o Registro Civil das Pessoas Naturais é atividade exercida por profissionais do Direito, denominados Oficiais de Registro, que prestam serviço público por delegação do Poder Público, após aprovação em concurso público de provas e títulos, nos termos do artigo 236 da Constituição Federal, regulamentado pela Lei 8.935/1994”.
Esta especialidade registral está contemplada na Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73), a partir do artigo 29, onde diz que são registrados os nascimentos e as sentenças de adoção; os casamentos, civis e religiosos com efeitos civis; os óbitos; as emancipações; as interdições; as sentenças declaratórias de ausência e as opções de nacionalidade.
Continuando a explanação, Santos (2004) diz que:
No livro de registro de nascimento pode ser averbado: o reconhecimento de paternidade ou de maternidade voluntário, a sentença em ação versando sobre a paternidade ou a maternidade, a alteração do nome do registrado, a retificação do registro, a adoção (excetuada a hipótese de adoção de criança ou adolescente, caso em que se averba o cancelamento do registro e se lavra um novo assento), a perda da nacionalidade brasileira e a revogação da perda da nacionalidade brasileira comunicada pelo Ministério da Justiça, a suspensão e a perda do poder familiar, a alteração do patronímico materno em virtude do casamento.
A averbação no livro de registro de casamento pode ser, além da retificação, da separação, da reconciliação, do divórcio, da anulação ou nulidade do casamento e da alteração do regime de bens e, como o rol das averbações possíveis não é taxativo, são possíveis outras alterações posteriores do assento.
A Lei dos Registros Públicos, aprovada em 1973 vem sendo constantemente alterada, dada a evolução do direito, dos conceitos de família e da mudança de gênero. Entretanto, não é atualizada, pelo legislador, na mesma velocidade dos avanços sociais e, por isto, deve ser interpretada, estudada e analisada em consonância com as regras dispostas pelo Poder Judiciário, notadamente Supremo Tribunal Federal e Conselho Nacional de Justiça.
Exemplo disso é a conversão da união estável em casamento. Lins[10] (2011, p. 33) explica que esta conversão está prevista no artigo 1726 do Código Civil, porém, “não há regulamentação federal que trate como se opera essa conversão”. Neste caso, os conviventes que pretendem se utilizar deste instrumento para o casamento devem requerê-lo perante o Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais de seu domicílio, dando início ao processo de habilitação que, não havendo impugnação, será realizada a conversão nos mesmos moldes do matrimônio.
A edição da Resolução 175 do CNJ, em 14 de maio de 2013[11], reconheceu o casamento de pessoas do mesmo gênero e determinou sua realização pelos registradores civis, de forma compulsória. A Lei dos Registros Públicos e o Código Civil não foram atualizados pelo legislador, para contemplar esta e outras situações, que vêm transformando de forma significativa o ordenamento jurídico.
A modificação do gênero, perante o registro civil das pessoas naturais, mediante autodeclaração foi aprovada pelo STF, em 1º de março de 2018. Significa que a pessoa, tendo ou não modificado fisicamente o sexo, poderá, através de pedido junto ao registro civil onde foi feito seu assento, que averbe a mudança de gênero, expedindo a certidão de nascimento com a retificação. O tribunal ainda não fixou data para iniciar a mudança, porém, em tempo não muito longo, após a definição do procedimento jurídico, será possível a alteração, independente de laudos ou outros requisitos que não os definidos em resolução ou provimento, mesmo sem estar expressamente contemplado na Lei dos Registros Públicos.
Estas e outras situações recebem interpretação conforme, pelos tribunais, não havendo alteração no texto da lei, razão pela qual, deve ser analisada juntamente com as permissões do direito atual.
3.2 Registro civil de pessoas jurídicas
Pessoa jurídica é um sujeito de direito inanimado personalizado, define Lins[12] (2011, p. 29).
A existência da pessoa jurídica de direito privado começa com o registro dos atos constitutivos. Em se tratando se sociedade empresária, o registro se dá perante as juntas comerciais dos estados e são reguladas pela Lei Federal 8.934 de 1994.
Estão sujeitos ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas os contratos, os atos constitutivos, o estatuto ou compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade pública; as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as anônimas, os atos constitutivos e os estatutos dos partidos políticos. No mesmo cartório será feito o registro dos jornais, periódicos, oficinas impressoras, empresas de radiodifusão e agências de notícias (artigo 114 LRP).
O registro público dos meios de comunicação visa evitar a obscuridade e realizar uma forma de cadastramento e controle, pois será considerado clandestino o jornal ou outra publicação periódica, não matriculada ou de cuja matrícula não constem os nomes e as qualificações do diretor ou redator e do proprietário. (Lins, 2011, p. 43)
3.3 Registro de Títulos e Documentos
O Registro de Títulos e Documentos tem o objetivo de perpetuar e proporcionar publicidade, segurança e eficácia aos negócios realizados entre particulares ou entre particulares e o Estado. (Lins, 2011, p. 7)
É o registro residual, isto é, quando não houver previsão taxativa de onde deve ser feito, pode-se registrar em títulos e documentos, visando a conservação do documento ou a oponibilidade contra terceiros.
Com efeito, o artigo 127 da Lei 6.015/73, determina que, neste ofício registral será feita a transcrição: dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor; do penhor comum sobre coisas móveis; da caução de títulos de crédito pessoal e da dívida pública federal, estadual ou municipal, ou de Bolsa ao portador; do contrato de penhor de animais, não compreendido nas disposições do art. 10 da Lei nº 492, de 30-8-1934; do contrato de parceria agrícola ou pecuária; do mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento para sua vigência, quer entre as partes contratantes, quer em face de terceiros (art. 19, § 2º do Decreto nº 24.150, de 20-4-1934); facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.
Para oponibilidade contra terceiros, a artigo 129 dispõe que estão sujeitos a registro: os contratos de locação de prédios, sem prejuízo do disposto do artigo 167, I, nº 3; os documentos decorrentes de depósitos, ou de cauções feitos em garantia de cumprimento de obrigações contratuais, ainda que em separado dos respectivos instrumentos; as cartas de fiança em geral, feitas por instrumento particular, seja qual for a natureza do compromisso por elas abonado; os contratos de locação de serviços não atribuídos a outras repartições; os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária; todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer instância, juízo ou tribunal; as quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis, bem como o penhor destes, qualquer que seja a forma que revistam; os atos administrativos expedidos para cumprimento de decisões judiciais, sem trânsito em julgado, pelas quais for determinada a entrega, pelas alfândegas e mesas de renda, de bens e mercadorias procedentes do exterior e os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação em pagamento.
Ao Registro de Títulos e Documentos também foi atribuída a função de realizar as notificações extrajudiciais. Estas, têm o objetivo de que o notificado tome ciência inequívoca e formal dos direitos sobre os quais o notificante alega ser titular, servindo para responsabilizar, provocar provas, prevenir simulações, constituir responsabilidades, chamar à autoria, alegar para depois provar, constituir mora e solicitar cumprimento das obrigações. Uma vez notificado pelo oficial de títulos e documentos ou seu preposto, o notificado não pode alegar ignorância do fato. Este é o meio juridicamente perfeito de dar conhecimento ao notificado. (LINS, 2011, p. 22-23)
3.4 Registro de Imóveis
A Lei 8.935/94, também chamada de Lei dos Cartórios, no artigo 12, estabelece que “aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos, de que são incumbidos, independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imóveis e civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições geográficas”.
O oficial registrador de imóveis é o agente delegado que tem a incumbência de realizar os atos pertinentes a esta serventia extrajudicial, definidos na Lei dos Registros Públicos.
O artigo 167 desta lei diz que, além da matrícula, serão feitos os seguintes registros: da instituição de bem de família; das hipotecas legais, judiciais e convencionais; dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis; das servidões em geral; do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; da enfiteuse; da anticrese; das convenções antenupciais; das cédulas de crédito rural; das cédulas de crédito, industrial; dos contratos de penhor rural; dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações; das incorporações, instituições e convenções de condomínio; dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; dos loteamentos urbanos e rurais; dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei; das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha; da arrematação e da adjudicação em hasta pública; do dote; das sentenças declaratórias de usucapião; da compra e venda pura e da condicional; da permuta; da dação em pagamento; da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; da doação entre vivos; da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel; da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão; dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia; da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público; da legitimação de posse; da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009; da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e da legitimação fundiária.
O Inciso II diz que será feita a averbação das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei; das cédulas hipotecárias; da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; das sentenças de separação de dote; do restabelecimento da sociedade conjugal; das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso; das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; "ex offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público; das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiro; do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência; do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário; da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; da extinção do direito de superfície do imóvel urbano; da cessão de crédito imobiliário; da reserva legal; da servidão ambiental; do destaque de imóvel de gleba pública originária; do auto de demarcação urbanística; da extinção da legitimação de posse; da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; da extinção da concessão de direito real de uso, da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário. da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pelos órgãos fundiários federais na Amazônia Legal; do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.
A Lei dos Registros Públicos determina os livros que integrarão o ofício, bem como detalha todas as situações a eles pertinentes.
O Registro de Imóveis destina-se ao registro e averbação dos títulos ou atos ou fatos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, translativos ou extintivos de direitos reais, a fim de assegurar-lhes validade, eficácia erga omnes e disponibilidade. (Lei dos Registros Públicos, Art. 172 e CNNR/RS, Art. 314, § único). (PAIVA[13], p.6)
Informa o registrador imobiliário que são basicamente quatro espécies de atos registrais demandados ao Registro de Imóveis: abertura de matrículas; registros; averbações; notícias.
Dentro da gama de atribuições afetadas ao ofício registral imobiliário, destaca-se o registro da transmissão e aquisição propriedade de bens imóveis, bem como de direitos reais a ela relativos, de bem de família, incorporação imobiliária, registro de penhora, e cédulas de crédito, direitos reais de garantia, como hipoteca, penhor, anticrese e averbações, tais como mudança de estado civil do proprietário, averbações de nomes de rua, quarteirão, etc, constando o rol dos registros e averbações permitidos na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).
A eficácia e segurança obtidos com o registro de imóveis tem por base a observância dos princípios registrais, dentre eles, o da continuidade, da prioridade, da instância, da inscrição, da publicidade, da unitariedade, da especialidade, da legalidade, da presunção e da fé pública e do consentimento formal. (LINS, 2011, p. 12-13)