Os efeitos causados diante da inadimplência dentro de uma sociedade condominial, gera consequências indesejáveis a aqueles que sempre cumprem com seus deveres corretamente. Desse modo, os condomínios vêm adotando a ideia da venda de seus créditos, com o objetivo de uma administração eficiente que atendas todas exigências.
Entendemos como crédito condominial, as despesas relativas à manutenção do condomínio, sendo as ordinárias e extraordinárias. São os gastos que têm que fazer para atender as exigências da gestão, tendo os condôminos que assumiram a obrigação, o dever de pagar, conforme art. 1.336, inciso I, Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Assim, a uma relação obrigacional entre as partes, de um lado esta o condomínio, que é o sujeito ativo credor, de outro lado esta o condômino, que é sujeito passivo devedor.
Nesses tipos de situações, poderá o credor (condomínio), vender seu crédito que detém do devedor (condômino) que esta em débito com suas obrigações de contribuir para as despesas.
A venda de crédito condominial nada mais é do que, um negócio jurídico em que o condomínio que detém o crédito (taxas condominiais ou outras) de certo condômino, que esta em débito perante aquele, e vende para uma terceira pessoa fora da relação, tendo este assumido o papel de novo credor. Essa modalidade no mundo jurídico chamamos de cessão de crédito.
A cessão de crédito é previsto no Código Civil, no título da transmissão das obrigações, descreve o art. 286:
Art. 286. O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor; a cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação.
A cessão de crédito, portanto, é um contrato pelo qual o cedente (credor), possuidor de um crédito, e transfere a um terceiro (cessionário), total ou parcialmente, o objeto da relação.
Nesses tipos de situações, não depende do consentimento do devedor para a cessão de crédito. Entretanto, para se torna eficaz em relação ao devedor, é necessário que seja feita a notificação do mesmo, ficando ciente do novo credor da dívida, é o que dispõe o art. 290, Código Civil:
Art. 290. A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular, se declarou ciente da cessão feita.
A notificação serve também para que o devedor não cumpra com obrigação de forma erroneamente, ou seja, pague indevidamente ao cedente, o qual deixou de ser titular do direito ao crédito. Recomenda-se se que tome todos os cuidados a serem feitos na hora da certificação, necessariamente ser da forma escrita por instrumento público ou particular, elabora pelos mesmos.
Portanto, o cessionário, com a transmissão pelo cedente dos direitos creditício, passa a exercer direitos próprios, sendo transferido todas as suas vantagens e riscos.
CONVENÇÃO CONDOMINIAL
A convenção é a lei interna do condomínio, dispondo sobre regras, deveres, áreas comuns e exclusivas, as quais os condôminos deveram observar, para uma harmonia na sociedade coletiva.
O artigo 286, o qual foi citado, traz o sentido de que, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor, poderá o credor ceder seu crédito.
Ou seja, a convenção condominial poderá dispõe sobre a venda dos créditos, a um terceiro fora da relação jurídico entre condomínio e condômino.
Tendo a convenção estipulado sobre a possibilidade de venda, nada pode fazer os condôminos, eis que são créditos do condomínio. Há a possibilidade de se contestar sobre os requisitos de formalidade ou ilegalidade de algum procedimento.
Caso ela seja omissa, e entendendo o síndico que a melhor opção para uma administração eficiente, controle de caixa e outros meios financeiros, recomendo-se que seja convocada uma assembleia e posto em pauta a discussão das inadimplências, com uma possível venda dos créditos que detém.
Assim, compete ao síndico, representar, ativa e passivamente, os atos necessários à defesa dos interesses comum, bem como cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, art. 1.348, do Código Civil.
CONDÔMINO INADIMPLENTE
Vimos que condômino inadimplente é aquele que não cumpre com suas obrigações de contribuir para as despesas do condomínio.
Indiretamente, o passivo do condomínio irá aumentar em decorrente do tempo, e o síndico, como gestor financeiro, deverá adotar alguma medida, que, na maioria das vezes aumenta o valor da cota condominial para ajustar os problemas enfrentados.
A medida que se vem adotando é a venda do crédito condominial, para ao menos manter um equilíbrio financeiro. O condomínio vende o crédito a um terceiro, recebendo o valor pactuado no contrato, cujo dinheiro vai para o caixa.
Até aí ok, a dívida foi transferida para um terceiro. Entretanto, o devedor ainda continua inadimplente perante o condomínio? Poderá ele votar em assembleia?
Como a dívida foi cedida para o terceiro, mediante forma onerosa ou gratuita, o condômino não é mais devedor do condomínio, estando quite com seus deveres até então. Quem deverá se agir como credor agora é o terceiro, que poderá adotar medidas para cobrança.
Em relação ao direito de votar em assembleia, entendemos que poderá ter seu direito de voto, conforme estabelece o art. 1.335, inciso III, do Código Civil:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
(...)
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. (Grifo nosso).
A expressão “estando quite” diz respeito à relação entre o condômino e o condomínio. Na hipótese da venda do crédito, este recebe pelo contrato pactuado, o que, a nosso ver, seriam as despesas em estavam em débito, agora não estando mais, bem como inclusive, pode tirar uma certidão negativa de débitos perante o condomínio.
Nesse sentido são os seguintes julgados:
O CÍVEL – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – CESSÃO DE CRÉDITO DOCUMENTADA – ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. Se o condomínio cedeu à empresa de cobrança o crédito decorrente das cotas condominiais, dessume-se que não tem legitimidade para postular a cobrança das cotas em atraso.
(TJ-PR – AC: 2321931 PR Apelação Cível – 0232193-1, Relator: Edvino Bochnia, Data de Julgamento: 30/10/2003, Decima Câmara Cível (extinto TA), Data de Publicação: 14/11/2003 DJ:6498).
DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO EM ATRASO. AUSÊNCIA DE PROVA DA TÍTULARIDADE DO CRÉDITO DA PARTE AUTORA. CESSÃO DE CRÉDITO A EMPRESA ESPECIALIZADA. SUB-ROGAÇÃO EVIDENCIADA. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO VERIFICADA. DECISÃO CONFIRMADA. APELAÇÃO DESPROVIDA. “O condomínio ao não se manifestar sobre as alegações da parte ré sobre o contrato firmado entre ele e a empresa especializada para cobrança de taxas condominiais, deixa de atender norma prevista no art. 333 do CPC, I, restando prejudicado a prova que era de sua incumbência. Assim, sua titularidade no crédito fica afastada, verificado-se a sub-rogação da contratada, uma vez que, os documentos embasadores da demanda indicam que a cobrança vem sendo realizada por aquela empresa. Acarretando-lhe, via de consequência, ausência de legitimidade para figurar no polo ativa da demanda”.
(TJ-PR – AC: 1799491 PR Apelação Cível – 0179949-1, Relator: Maria José de Toledo Marcondes Teixeira, Data de Julgamento: 01/07/2002, Sexta Câmara Cível (extinto TA), Data de Publicação: 02/08/2002 DJ: 6177).
Há casos em que o condomínio apenas contrata uma empresa terceirizada para cobrança das cotas condominiais, o que não caracteriza a cessão de crédito, conforme é o julgado do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA PELO RITO SUMÁRIO – CONDOMÍNIO – TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS – LEGITIMIDADE ATIVA – CESSÃO DE CRÉDITO NÃO COMPROVADA – LEGITIMIDADE PASSIVA – OBRIGAÇÃO DA PROPRIETÁRIA COHAB – JUROS MORATÓRIOS – INCIDÊNCIA DESDE O VENCIMENTO DE CADA PARCELA INADIMPLIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A contratação pelo condomínio de uma empresa prestadora de serviços para auxiliar na cobrança das cotas condominiais não caracteriza sub-rogação ou cessão de crédito, se não expressamente convencionado. 2. É a dicção do § 1º do art. 1.245 do Código Civil, ser do proprietário do imóvel a responsabilidade pelas despesas condominiais – enquanto não houver registro da transmissão da propriedade. 3. Incidem juros moratórios à razão de 1% ao mês, incidentes desde o vencimento de cada parcela inadimplida. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
(TJ-PR – AC: 7229356 PR 0722935-6, Relator: Rosana Amara Girardi Fachin, Data de Julgamento: 31/03/2011, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ:609).
Portanto, muitos condomínios veem isso como forma de minimizar os problemas financeiros, combatendo a insuficiência de recursos para sua sobrevivência. O síndico, como responsável pela gestão, deve adotar medidas necessárias para segurança do fluxo do caixa, alertando sempre o inadimplente sobre as consequências que poderão advir.