Conceito – O que é ITBI?
ITBI – é uma sigla que significa I – IMPOSTO T – TRANSMISSÃO B – BENS – I -IMOVEIS.
É um imposto municipal, ou seja, da prefeitura.
O ITBI – deve ser pago sempre que houver uma transmissão de bem imóvel, seja por compra e venda, por permuta, por dação em pagamento, cessão de direitos, ou qualquer outra forma de transmissão que não seja gratuita.
Lembrando que no caso da transmissão ser gratuita – doação – não incide o ITBI, mas incide um outro imposto chamado ITCMD. I – IMPOSTO – T – TRAMSMISSÃO – CM – CAUSA MORTIS – D – DOAÇÕES.
O ITBI tem previsão legal no artigo 156 da Constituição Federal, sendo que o imóvel somente poderá ser transferido após o pagamento desse imposto.
CONSTITUIÇÃO FEDERAL – Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II – transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
O que é fato gerador?
Fato gerador é o fato que provoca o pagamento do imposto. No caso do ITBI é a transmissão do imóvel, ou seja, a compra, permuta, ou qualquer outra forma na qual esteja sendo transferido um bem imóvel de uma pessoa para outra.
Quem paga o ITBI?
A Lei não estabelece quem deve pagar o ITBI, contudo, pelo costume e pela praxe, normalmente é o comprador quem fica responsável pelo pagamento, uma vez que é o comprador que está adquirindo o imóvel.
No caso de permuta, cada um paga o ITBI sobre o imóvel que recebe.
Como funciona na permuta?
Cada um paga pelo imóvel que adquire, ou seja, serão pagos 2 ITBI’S.
Por exemplo, em uma Permuta, Mario está trocando o seu apartamento no valor de R$ 500 mil, por uma casa de Joana, no valor de R$ 400 mil, sendo que haverá um complemente de R$ 100 mil reais de troco.
Mario receberá a casa no valor de R$ 400 mil, então pagará o ITBI sobre os R$ 400 mil.
Joana receberá o apartamento no valor de R$ 500 mil, então pagará o ITBI sobre os R$ 500 mil.
Quando é pago o ITBI?
O pagamento do ITBI ocorre na transmissão do bem imóvel. Atualmente é recolhido antes da escritura ou do contrato de financiamento (no caso de imóvel financiado).
Qual o valor do ITBI? Como calcular?
Para calcular o valor do ITBI, são considerados 2 fatores.
- O primeiro é a alíquota, ou seja, a porcentagem do imposto que é definido pela prefeitura.
- O segundo fator é a base de cálculo, ou seja, o valor no qual será aplicada a alíquota.
Por exemplo, vamos supor que a alíquota do ITBI na cidade ou município onde está localizado o imóvel é 3% (três por cento), e o valor que está sendo negociado o imóvel é R$ 500 mil.
Neste caso, a base de cálculo será R$ 500 mil e a alíquota 3%.
Assim, para calcular o valor será 3% sobre os R$ 500 mil, que resultará em R$ 15 mil.
BASE DE CÁLCULO
Para a base de cálculo do ITBI, sempre será considerado o maior valor dentre os três valores abaixo:
- O valor venal (aquele valor que está no IPTU do imóvel) ou
- O valor do negócio (o valor que está sendo negociado o imóvel) ou
- O valor de referência (valor atribuído pela prefeitura).
Exemplo:
Vamos supor que o imóvel foi vendido por R$ 500 mil, mas tem valor venal de R$ 350 mil e valor de referência de R$ 600 mil. A prefeitura vai utilizar o maior valor para base de cálculo, ou seja, neste caso é o valor de referência – R$ 600 mil.
Sobre os R$ 600mil é aplicada a alíquota de 3%, que resultará em R$ 18 mil.
O ITBI pode ser parcelado?
Para saber sobre parcelamento do ITBI, é preciso procurar a prefeitura do município onde está situado o imóvel. Somente a prefeitura saberá informar.
Na prática, quando a compra do imóvel é realizada com financiamento, os bancos conseguem incluir o valor do ITBI no financiamento. Nesse caso, o Banco paga a prefeitura à vista, mas parcela o valor para o comprador e embute nas parcelas do financiamento.
Como recolher – o que precisa para fazer o pagamento do ITBI?
Peça orientação para o corretor de imóveis está acompanhando e intermediando o negócio. Para emitir a guia, tem prefeitura que disponibiliza a emissão da guia pela internet, ou presencialmente. Você vai precisar do número de contribuinte do imóvel, que está no IPTU.
Existe isenção do ITBI? Quais são?
O ITBI tem previsão no artigo 156 da Constituição Federal. Por este artigo, existe apenas uma previsão de isenção que é no caso de inclusão de bem imóvel no capital social de empresa ou, no caso de fusão, cisão e incorporação de empresas. Salvo se a atividade da empresa for relacionada à imóveis (compra e venda, locação ou arrendamento mercantil)
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II – transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
Exemplo: Mario resolve transferir a propriedade de seu imóvel para a sua empresa Roupas Ltda. Assim, Mario deixa de ser o proprietário do imóvel que passa a ser de propriedade da empresa Roupas Ltda. Nessa transferência não incide ITBI. Também não incide nos casos de fusão, incorporação, cisão o extinção da pessoa jurídica.
Contudo, se a pessoa jurídica adquiriente tiver como atividade principal ou preponderante a compra e venda de imóveis, ou a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil, não se aplica a isenção. Isso ocorre nos casos de Holding Patrimonial quando o investidor abre uma empresa para administrar os imóveis.
NA PREFEITURA
Fora essa exceção que está prevista na Constituição, podem existir outras oferecidas pela Prefeitura. Para saber, é preciso analisar a Lei Municipal do local do imóvel. Normalmente a prefeitura dá isenção no ITBI para imóveis até um determinado valor do imóvel. Mas para ter certeza, é preciso analisar a Lei da prefeitura.
DICA: Consulte o corretor de imóveis que está mais familiarizado com as leis locais ou, vá até a prefeitura e solicite informações sobre isenção de ITBI.
O valor de referência que é utilizado como base para o cálculo do ITBI é Legal?
O entendimento da jurisprudência atualmente é que o valor de referência não tem legalidade para cálculo do ITBI.
Isso porque a Lei prevê como base ou o valor venal do imóvel, ou o valor do negócio, aquele que for maior. Mas atualmente muitas prefeituras estipulam outro valor, chamado de valor de referência.
Como existe um princípio na Lei Tributária da estrita legalidade, ou seja, somente pode se alterar ou criar imposto através de Lei, e o valor de referência não tem previsão na Lei, caso o recolhimento seja sobre o valor de referência, poderá ser requerida a devolução da diferença por via judicial.
Contudo, antes de qualquer medida judicial, recomendamos consultar um advogado que conheça e tenha experiência tanto com direito imobiliário quanto e principalmente com direito tributário. Assim, fazer um orçamento sobre os custos desta ação e os honorários e, avaliar se compensa fazer a ação judicial.