A fiança à locação e a Súmula nº 214 do STJ

3. Conclusões

            Em síntese, decorrido o prazo de que o locador dispunha para retomar o prédio locado sem qualquer oposição a lei presume, e de forma relativa, ter havido a contratação de nova locação, só que a partir de então por tempo indeterminado, a fim de conceder ao senhorio o direito dc retomada mediante denúncia vazia. E isto porque somente se prorroga o que ainda não venceu; vencido o contrato e decorrido o tempo previsto em lei, haverá renovação da locação por presunção legal.

            Ora, essa é a razão pela qual vencido o contrato e extinta a locação, extinta também estará a fiança, pois se se admitisse a sua "prorrogação" sem a anuência ou concordância do fiador, esta situação de restrição de direito seria ampliada indevidamente pela lei ao colocar o fiador em situação bastante desfavorável, estendedo a sua obrigação quando a mesma deveria ter sido restringida, por força do princípio da interpretação restritiva dos negócios jurídicos benéficos.

            E nem se diga que a anuência do fiador foi manifestada antecipadamente pelo garante quando da assinatura do contrato de locação pois, da mesma maneira que não é dado a um sujeito renunciar a um direito ainda não incorporado ao seu patrimônio, também é certo ser vedada a anuência antecipada do fiador a uma situação que lhe é prejudicial, porque estaria a renunciar a aplicação de um princípio jurídico fundamental do contrato de fiança, que é aquele exposto no artigo 819 do Código Civil de 2002 ^[50], segundo o qual o contrato de fiança deverá ser interpretado restritivamente.

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            Na verdade, a lei protege no caso concreto a parte débil da relação jurídica (fiador), que é o único que se obriga sem receber nada em troca. Daí ser plenamente justificável a proteção legal à dignidade econômica do garante, a qual respresenta uma das facetas da dignidade da pessoa humana.

            Em sendo assim, ante o vencimento do contrato de locação o locador depara-se com 2 (duas) alternativas possíveis: a) obtém a anuência dos fiadores originários, e com isto mantém a garantia fidejussória, ou b) exige do inquilino a indicação de novos fiadores, sob pena de considerar resolvido o contrato por infração legal, em virtude da aplicação conjunta dos artigos 40, inciso IV e 9°, inciso II, da Lei do Inquilinato, sem prejuízo de poder exigir o pagamento do aluguel antecipadamente do inquilino até o sexto dia útil do mês vineendo, corno previsto no artigos 42, da Lei do Inquilinato.

            Se o locador nada fizer quando do vencimento do contrato de locação, tendo em vista a interpretação dada pelo Superior Tribunal de Justiça através da Súmula 214, colocará em risco o seu patrimônio, pois exinta estará a garantia fidejussória pelas razões dantes expostas.

Notas

            EI 619.318-01/6 - 3ª Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO PINTO - J. 18.3.2003;