Sabemos que morar em um condomínio não é fácil. São muitos os problemas enfrentados, tal como convivência, vazamentos, inadimplência, falta de transparência do síndico, condôminos antissociais, dentre outros.
Para ajudar a dirimir algumas das tantas dúvidas que surgem sobre esse tormentoso tema, enfrentaremos abaixo alguns casos reais submetidos à análise de cunho jurídico:
1) Fui síndico de um condomínio e nunca recebi pelo exercício da função. Devo procurar a justiça do trabalho?
Um dos pressupostos para a configuração da competência da Justiça do Trabalho, via de regra, é a existência de vínculo trabalhista. No caso, há pretensão de pedido de cobrança pelo exercício do cargo de síndico, requerendo o recebimento de quantia a título "pro labore", sob a alegação de que nunca recebera pelo exercício da função. Como cediço, a figura do síndico estabelece uma relação de mandato com o ente despersonalizado designado condomínio e, portanto, imperiosa sua regência pelos artigos 1.347 e seguintes do Código Civil, e, de forma suplementar, as normas previstas pela própria Convenção do Condomínio. Desse modo, inexistente relação de trabalho de forma a configurar a competência da Justiça Especializada do Trabalho.
2) Sou condômino e ajuizei ação em face do síndico, questionando as obras que estavam sendo realizadas no prédio. Foi efetuada cobrança de cota extra para pagamento de honorários advocatícios devidos ao advogado do síndico naquele processo. Sou obrigado a pagar? Pois movi ação judicial em face da pessoa do síndico, e em meu entender ele deve arcar com o pagamento dos honorários do profissional que contratou para sua defesa.
No caso apresentado, a ação judicial proposta em face da pessoa do síndico tinha como causa de pedir as obras realizadas no prédio, havendo, portanto, interesse direto do condomínio. Os atos questionados tangenciavam a pessoa do síndico, mas na realidade o objetivo era atacar a administração do condomínio e os atos praticados em prol da coletividade dos condôminos. Embora a demanda tenha sido ajuizada por você, na qualidade de condômino, persiste o dever jurídico de contribuir com o rateio das despesas do advogado que atuou em defesa dos atos praticados em prol do condomínio, de acordo com o art. 12, da Lei nº 4.591/64 e o art. 1.336, inciso I, do Código Civil.
3) Sou proprietária de um apartamento e há cerca de 8 meses deixei de pagar as cotas extras aprovadas em assembleia para a execução de obras no condomínio, porque não concordei com os critérios utilizados pelo síndico na escolha da empresa contratada. Agora o síndico ajuizou ação de cobrança dessas cotas. Sou obrigada a pagar?
Sim, pois cabe ao proprietário arcar com o pagamento das despesas condominiais, nos termos dos arts. 12 da Lei nº 4.591/61, e 1.336 do Código Civil.
4) Sou síndico de um condomínio e em assembleia geral extraordinária sofri agressões verbais, ameaça e falsa acusação de crime feitas por um dos condôminos, que alegou que desviei dinheiro do condomínio. Gostaria de saber se posso mover ação por danos morais.
Se ocorreu imputação de condutas desabonadoras contra a sua pessoa perante os moradores do condomínio, a evidenciar o nítido intuito de atribuir a prática de atos ilícitos, é cabível sim ação de responsabilidade civil com pedido de compensação por danos morais, eis que a conduta do condômino em questão ultrapassou a esfera do exercício regular do direito, inserindo-se no abuso do direito estabelecido no artigo 187 do Código Civil.
5) Há tempos venho me queixando junto ao síndico com relação a infiltrações oriundas de área comum do edifício, que estão danificando meu apartamento. Gostaria de saber se posso entrar com ação e responsabilizar o condomínio a fazer os reparos necessários?
Sim. Nesse tipo de caso, o juiz irá designar um perito para constatar a existência de infiltrações que repercutem no seu apartamento. Caso a conclusão do laudo pericial seja de que os problemas decorrentes de infiltrações advém das áreas de uso comum, conforme conceito do art. 1331 do código civil, será de responsabilidade do condomínio realizar as obras necessárias para corrigir os vazamentos, impondo-se a obrigação de indenizar.
6) No condomínio em que resido, o síndico já está em seu oitavo mandato. Uma das proprietárias sempre faz uso de várias procurações em benefício do síndico e ele vem se perpetuando. Há alguma maneira de proibir o uso dessas procurações?
Você deve analisar a convenção do condomínio e conferir se há alguma vedação ao uso de procurações ilimitadas. No Código Civil ou na Lei 4.591/64 há ausência de limitação de procuração em relação ao contrato de mandato ou ao seu uso em condomínio edilício. Ante o princípio da legalidade, aos particulares é lícito fazer aquilo que a lei não proíbe. Caso não haja vedação expressa na convenção do condomínio com relação ao número de procurações, vejo a impossibilidade de se discutir a relação jurídica havida entre mandante e mandatário.