Papéis, plantas coloridas e grandes volumes de papéis podem esconder um serviço que não traz nada de importante para o Município e que ainda podem trazer obrigações que os gestores não conseguem cumprir.
Contratar uma empresa para fazer a Base Cartográfica do Município é tarefa nada fácil. Isto porque temos duas Normas Técnicas, quais sejam, as NBRs 14.166 e 13.133, que estabelecem os requisitos mínimos para tanto. Ocorre que são normas que estabelecem requisitos mínimos e cabe ao Município exigir, dentro da amplitude que elas possibilitam, o que melhor lhe convier. Nestas duas NBRs, temos basicamente as normas abaixo descritas, quase que fidedignamente como estão dispostas nas NBRs.
A Base Cartográfica do Município, pela dicção da própria ABNT, “é o conjunto de cartas e plantas integrantes do Sistema Cartográfico Municipal que inclui a planta geral do município, que deve conter curvas de nível de equidistância adequadas à escala e ao relevo e pontos cotados auxiliares para melhor definição do relevo, registrando no seu conteúdo básico aspectos físicos (hidrografia, cobertura vegetal, natureza do solo etc.), aspectos socioeconômicos (sistema viário, unidades com fins econômicos, equipamentos comunitários, elementos a preservar, quarteirões com as principais edificações, logradouros, linhas de transmissão de energia elétrica, uso do solo etc.), aspectos político-administrativos (limites municipais, interdistritais, de bairros, jurisdicionais e de zonas especiais) e aspectos técnicos (pontos da rede de referência cadastral, quadriculado plano-retangular do sistema topográfico local).”
Também pela dicção da NBR 14.166, esta base deve contemplar todo o território municipal, sendo uma base cartográfica em projeção UTM destinada à elaboração e ao acompanhamento do Plano Diretor Municipal e de todas as ações dele decorrentes. Deve conter, no mínimo:
1. Planta indicativa de sistemas de infraestrutura urbana (água, esgoto, eletricidade, iluminação pública, drenagem, guias, sarjetas, pavimentação, telefone, gás, oleodutos e outros), planta de quadra apresentando, no seu conteúdo básico, o contorno da quadra segundo os alinhamentos de vias de suas faces, os logradouros correspondentes às faces da quadra, os limites dos lotes com as suas dimensões e a codificação dos lotes; sua codificação deve estar vinculada à Planta de Referência Cadastral do Município, podendo conter outros elementos agregados, como a projeção da edificação de cada lote, a numeração do emplacamento, a codificação da infraestrutura existente em cada face de quadra.
2. Planta planimétrica elaborada a partir da planta geral do município na escala 1:5 000 ou 1:10 000, para gestão municipal integrante dos cadastros técnicos municipais, apresentando, no seu conteúdo básico, hidrografia, o sistema viário, com sua denominação, a codificação de zonas, de quadras para amarração do Sistema Cadastral Imobiliário, sendo nela locados todos os novos loteamentos aprovados e as alterações do sistema viário, quando então, a partir destas modificações, serão alteradas ou criadas novas plantas de quadras do Cadastro Imobiliário Fiscal.
3. Ponto de cruzamento de logradouros: Ponto de interseção dos eixos de logradouros.
4. Ponto de esquina: Ponto definidor da interseção ou tangência do alinhamento de duas faces de quadra, levantado topograficamente.
5. Ponto de referência: Ponto materializado no terreno, identificável em planta, passível de ser objeto de geocodificação, servindo de prefixo para a geocodificação de outros pontos e elementos a si agregados como atributos e/ou relacionados por códigos complementares métricos, obtidos pela medição de suas distâncias ao mesmo segundo linhas notáveis (eixos de vias, alinhamento de vias e contornos de quadras), em um sentido predeterminado. (Os elementos físicos passíveis (veja a norma técnica diz passíveis – é o Município que terá que determinar) de relacionamento são as faces de quadra, os pontos de esquina, os lotes e as edificações, bem como os elementos dispostos em frente às faces de quadra, tais como: bocas de lobo, arborização de vias, hidrantes, postes, pontos de distribuição de energia elétrica e outros. Como atributos, são ainda passíveis de agregação: infraestrutura urbana, equipamentos sociais disponíveis, valores de terreno, entre outros.
6. Ponto de referência de gleba: Ponto de referência que, em área ainda não objeto de loteamento ou desmembramento, a si agrega informações de uma gleba tais como: propriedade com seu perímetro, área, edificações, benfeitorias, usos etc.
7. Ponto de referência de quadra: Ponto de referência que a si agrega as informações de uma quadra, tais como: código métrico dos lotes, testadas, profundidades, áreas dos lotes e informações sobre as edificações nelas contidas, ou outras informações sócio- econômicas, etc.
8. Ponto de referência de segmento de logradouro: Ponto de referência situado convenientemente no eixo do segmento do logradouro, que a si agrega informações sobre as faces de quadra correspondentes e dos elementos nas mesmas dispostos.
9. Ponto de referência para estrutura fundiária: Ponto materializado no terreno, que faça parte do perímetro da gleba, identificável em planta cujas coordenadas planimétricas são conhecidas, ou marco primordial utilizado em ações judiciais para registros públicos, incorporado à Rede de Referência Cadastral.
10. Ponto topográfico: Ponto de coordenadas planimétricas ou planialtimétricas, implantado e materializado no terreno, determinado por poligonal topográfica, apoiada em pontos geodésicos, ou por poligonal secundária de densificação da malha de pontos topográficos, classificadas como II P ou IPRC conforme a NBR 13133
11. Quadra: Unidade básica de terreno urbano, loteada ou não, pública ou privada, referenciada a logradouros que lhe são adjacentes para efeito de controle e codifica- ção em cadastro técnico e imobiliário fiscal.
12. Referência de nível: Ponto de altitude ortométrica conhecida, referenciada ao datum altimétrico do país, implantado e materializado em locais predeterminados.
13. Referência de nível de apoio imediato: Referência de nível obtida por nivelamento geométrico da classe I N (ver NBR 13133) a partir de Referência de Nível de Precisão do SGB, com a finalidade de apoio aos levantamentos locais, parcelamento de áreas, obras, estruturas de drenagem, gradientes e de base ao apoio suplementar de campo dos levantamentos aerofotogramétricos.
14. Referência de nível de precisão: Referência de nível do Sistema Geodésico Brasileiro - SGB, classificada como de precisão, existente na área municipal ou na sua vizinhança, utilizada como apoio altimétrico da Rede de Referência Cadastral.
15. Referência de nível topográfica: Referência de nível obtida por nivelamento geométrico de classe II N (ver NBR 13133), a partir de referência de nível de apoio imediato, que serve de apoio topográfico à determinação altimétrica dos pontos de referência de quadra, de gleba, de segmento de logradouro, esquina e de pontos de segurança (PS), em projetos e/ou obras.
16. Rede de Referência Cadastral: Rede de apoio básico de âmbito municipal para todos os serviços que se destinem a projetos, cadastros ou implantação e gerenciamento de obras, sendo constituída por pontos de coordenadas planialtimétricas, materializados no terreno, referenciados a uma única origem (Sistema Geodésico Brasileiro - SGB) e a um mesmo sistema de representação cartográfica, permitindo a amarração e consequente incorporação de todos os trabalhos de topografia e cartografia na construção e manutenção da Planta Cadastral Municipal e Planta Geral do Município, sendo esta rede amarrada ao Sistema Geodésico Brasileiro (SGB);
17. Segmento de logradouro: Trecho de um logradouro compreendido entre duas interseções consecutivas do seu eixo com os eixos de outros logradouros, ou seja, dois pontos de cruzamento de logradouros consecutivos.
18. Sistema de projeção topográfica (Sistema Topográfico Local): Sistema de projeção utilizado nos levantamentos topográficos apoiados na Rede de Referência Cadastral pelo método direto clássico para representação das posições relativas dos acidentes levantados através de medições angulares e lineares, horizontais e verticais (
19. Sistema Cartográfico Municipal: Conjunto de documentos cartográficos estruturado à partir da implantação da Rede de Referência Cadastral, básico para o levantamento de informações territoriais no âmbito municipal, elaborados de forma sistemática e apoiados na Rede de Referência Cadastral Municipal. Este conjunto é constituído pelas folhas da Carta Topográfica do Município e pelas folhas da Planta Cadastral Municipal, da Planta de Referência Cadastral, das Plantas Indicativas de Equipamentos Urbanos, da Planta de Valores Genéricos de Terreno e das Plantas de Quadra, com enquadramento, desdobramento e codificação realizados a partir da Carta Topográfica do Município, que, por sua vez, tem suas folhas enquadradas e desdobradas a partir das correspondentes folhas de carta do Sistema Cartográfico Nacional, que pode ser: (1:1 000 000 - 1:500 000 - 1:250 000 - 1:100 000 - 1:50 000 - 1:25 000) – É o Município que irá definir.
20. Sistema topográfico local: Sistema de representação, em planta, das posições relativas de pontos de um levantamento topográfico com origem em um ponto de coordenadas geodésicas conhecidas, onde todos os ângulos e distâncias de sua determinação são representados, em verdadeira grandeza, sobre o plano tangente à superfície de referência (elipsóide de referência) do sistema geodésico adotado, na origem do sistema, no pressuposto de que haja, na área de abrangência do sistema, a coincidência da superfície de referência com a do plano tangente, sem que os erros, decorrentes da abstração da curvatura terrestre, ultrapassem os erros inerentes às operações topográficas de determinação dos pontos do levantamento.
Pois bem. Dadas as condições mínimas de execução de um trabalho deste porte, pelas NBRs acima descritas, é o Município que vai definir questões cruciais, tais como:
- Nível de precisão.
- Qual o método que será utilizado. (o ideal é somar a aerofotogrametria com a o método convencional - medição e conferência in loco). Isto porque muitas vezes é necessário dirimir dúvidas das imagens aéreas, pois existem imagens aéreas que não são passíveis de conversão. Este é um problema sério para os Municípios, pois até mesmo telheiros de galinheiros passam a ser tributados como metro quadrado de construção da moradia (por exemplo).
- Indicar todos os pontos de referência e elementos físicos que deseja que sua Base Cartográfica contenha.
Quanto à elaboração da Planta de Valores dos Terrenos – que deve utilizar como método de avaliação, a NBR 14653 (Norma de Avaliação de Bens) – certamente este é um serviço que não tem como ser feito sem a colaboração direta de profissionais do Município (tais como: fiscais, engenheiros, membros do cadastro, gestores, etc) e até mesmo de profissionais da iniciativa privada, como corretores de imóveis.
Da mesma forma é a elaboração da Planta Genérica de Valores das Construções (que deve seguir a mesma NBR 14653). O Município deve estar atento quanto às características físicas, locacionais e econômicas do imóvel que deverão fazer parte do cômputo do valor genérico, pois diversas empresas estão diminuindo cada vez mais os elementos a serem avaliados, devido a dificuldade de quantificação e qualificação. Também há que se grifar que a construção da Planta Genérica de Valores das Construções do Município não tem como ser feita sem a colaboração direta de profissionais do Município (tais como: fiscais, engenheiros, membros do cadastro, gestores, etc) e até mesmo de profissionais da iniciativa privada, como corretores de imóveis.
Infelizmente, as empresas que ofertam estes serviços hoje, na maioria das vezes, não entregam todo o material devido e nem obedecem às normas técnicas mínimas.
Cabe ao Município estruturar uma equipe técnica para fazer a conferência da entrega do serviço, que deve obedecer, no mínimo, aos requisitos técnicos das NBRs que tratam do assunto, já descritas acima.
Além disto, na elaboração do objeto, o Município tem que ser criterioso e definir com mais afinco todas as características do produto final que quer receber e qual o método de feitura deles, podendo, para tanto, inclusive delimitar que o trabalho será feito junto com uma equipe do Município.
É muito importante que os gestores públicos municipais entendam que uma prestação de serviço desta natureza, que não entregue, de fato, os produtos com qualidade, representa verdadeiro desperdício de dinheiro público e ainda pode colocar o gestor em “maus lençóis”, ao definir obrigações legais que o Município não tem condições de cumprir.
É muito comum, quando vão realizar a entrega destes produtos, que as empresas do ramo realizem uma Audiência Pública, façam projeções de plantas coloridas, façam a entrega de diversos volumes impressos, contendo informações sobre o Município (na maioria das vezes, ou quase sempre, retiradas do site da Fundação João Pinheiro – portanto, informações já conhecidas pelo Município), de plantas com zoneamentos tiradas do pensamento da empresa, que não refletem as necessidades do Município e com um Projeto de Lei a “tiracolo” do Plano Diretor, com as mais diversas atrocidades definidas. Não é raro ver IPTU Progressivo para cidades de 5 mil habitantes, Outorga do Direito de Construir sem definição de critérios, etc, etc. Geralmente estas empresas sequer ofertam a marcação das áreas de APP, necessidade básica do Município. Enfim, entrega-se um volume grande de papéis, que nada, absolutamente nada trazem de importante, factível e utilizável pelo Município e, não raras vezes, estabelecem obrigações aos gestores que eles não têm condições de implementar.