Objeto
Para melhor compreender qual exatamente é o objeto do contrato de corretagem celebrado entre o comitente e o corretor, torna-se necessário destrinchar nas palavras de eméritos doutrinadores cada etapa do trabalho de corretagem.
Em uma primeira aproximação do tema, voltamos à definição do contrato de corretagem, explicitando ainda mais a obrigação do corretor. [38]
Em linhas gerais, o saudoso professor Caio Mário da Silva Pereira assim define o referido acordo: "Contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outra, ou fornecer-lhe informações para celebração de contrato. É intermediação que o corretor realiza, pondo o outro contratante em contato com pessoas, conhecidas ou desconhecidas, para a celebração de algum contrato, ou obtendo informes, ou conseguindo o de que aquele necessita". [39]
O principal aspecto a ser ressaltado neste ponto é a obrigação do corretor em aproximar diferentes pessoas através de sua intermediação [40] na busca comum e convergente para a celebração de um contrato entre ambas [41] em relação de causa e efeito. [42]
Especificamente cuidando desta obrigação principal do corretor em aproximar tais pessoas, trata-se de obrigação de fazer, que será desempenhada, por exemplo: verificando a idoneidade do terceiro interessado que traz à negociação, informando as condições de celebração do negócio principal, buscando a conciliação dos interesses eventualmente conflitantes e aconselhando a conclusão do negócio almejado.
Maria Helena Diniz explica que: "Trata-se de obrigação de fazer, que se desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de interesses opostos ou mesmo coincidentes de outras pessoas. Não terá culpa se o acordo obtido malograr, fazendo jus à remuneração que lhe é devida". A autora exemplifica este entendimento com decisão do Pretório Excelso: "O Supremo Tribunal Federal decidiu a respeito que: ‘É inconfundível o contrato de mediação com aquele que visa proporcionar. Destarte, ainda que rescindido ou desfeito o último, razão inexiste para a devolução da percentagem recebida’ (RE 83.974-RJ; 2ª Turma)". [43]
Além da obrigação de fazer - aproximação efetiva entre distintas pessoas que têm intenção de celebrar determinado contrato, inclusive com o trabalho de aconselhamento inerente à possibilidade de concreção do negócio principal no bojo da intermediação - o objeto do trabalho levado a cabo pelo corretor deve conduzir necessariamente ao resultado do seu serviço. Daí porque se diz que se trata de uma obrigação de resultado. [44]
Gustavo Tepedino explica que: "Com efeito, o contrato de corretagem apresenta sinalagma bem característico, antepondo à remuneração almejada pelo corretor uma obrigação de fazer, consubstanciada não no seu trabalho em si considerado mas no resultado esperado por quem lhe contratou os serviços, expresso na convergência de vontades entre comprador e vendedor". [45]
Esta obrigação de resultado assumida pelo corretor se sujeita, por óbvio, à utilidade de seu serviço de aproximação, ou seja, o resultado alcançado deve necessariamente ser útil a quem lhe contratou. Esta utilidade se verifica com a "convergência de vontades entre comprador e vendedor".
Neste sentido, é importante frisar que: "O objeto do contrato de corretagem não é o serviço do corretor em si mesmo considerado, mas o resultado desse serviço, que, por sua vez, não se reduz à conclusão do negócio pretendido, melhor se identificando como a eliminação, por parte do corretor, de qualquer obstáculo à sua celebração. A obrigação do corretor, portanto, embora não se confunda com a contratação almejada, a cargo do vendedor e do comprador, tampouco pode ser confundida com a gestão que lhe é cometida no sentido de buscar possíveis compradores". [46]
No mesmo sentido, a professora Maria Helena Diniz explica que: "O corretor vende o resultado útil de seu trabalho, de modo que se seu labor tornar-se inútil não haverá que se falar em qualquer remuneração, pois receberá a comissão não em virtude do serviço prestado, mas em razão do resultado obtido". [47]
Uma vez alcançado o resultado útil de efetiva aproximação entre as partes, com a convergência de vontade entre ambas de que é possível celebrar o negócio principal almejado, então posterior arrependimento injustificado de qualquer uma delas não contamina o trabalho do corretor, pleno e satisfatoriamente realizado. O mesmo ocorre quando as partes passam – a partir da aproximação útil realizada pelo corretor – a negociar diretamente sem a interferência e colaboração dele. [48]
Gustavo Tepedino explicita interessante questão a respeito desta obrigação assumida pelo corretor na corretagem: "(...) há de indagar se a obrigação característica do contrato é de meio ou de resultado. A matéria é controvertida, afirmando-se não raro, em doutrina, cuidar-se de obrigação de meio, não de resultado. Trata-se de equívoco, contudo". [49]
De um lado, a obrigação do corretor é de promover a aproximação útil das partes (obrigação de fazer); de outro, diligenciar no sentido de que os eventuais obstáculos surgidos durante a negociação sejam devidamente equacionados ou removidos (obrigação de resultado). [50]
Neste contexto, pouca importância prática tem a boa gestão do corretor. [51] Não é em função disso que ele é remunerado, embora, obviamente, com boa gestão tenha maiores oportunidades de conduzir o negócio principal que se almeja transacionar até a efetiva conclusão.
Neste sentido, o ponto mínimo até onde deve chegar o trabalho do corretor para fazer jus à sua remuneração é a aproximação útil das partes, inclusive com a convergência da vontade de ambos de que efetivamente pretendem celebrar o negócio principal. [52]
Excepcionalmente, no entanto, pode ser possível que as partes (comitente e corretor) firmem compromisso expresso no contrato de corretagem no sentido de que a remuneração será em razão do esforço empreendido pelo corretor na busca de eventual interessado para a celebração do negócio principal. [53]
De qualquer maneira, a doutrina qualifica a obrigação do corretor como sendo de resultado, e não meramente de meio: "Com razão, portanto, os que identificam na obrigação de resultado, não de meio, a obrigação do corretor. ‘A obrigação do corretor, sendo de resultado, somente produzirá efeitos em relação ao comitente (proprietário do bem ou cliente), no instante em que o acordo para o negócio se efetivar, em razão da intermediação realizada. Logo, infere-se daí que pouco importará a dedicação e o trabalho do corretor". [54]
Estes são os principais contornos que envolvem o objeto do trabalho desenvolvido pelo corretor na busca do resultado útil de seu serviço: aproximar, estabelecer a convergência de vontades no sentido de celebrar o negócio principal, aconselhar, municiar com informações relevantes, remover os eventuais obstáculos que apareçam durante o tempo de negociação e fazer emergir o consenso sobre a efetiva possibilidade de celebração do negócio.
Corretagem e mediação
Usualmente, a doutrina identifica o contrato de corretagem com a mediação. [55] Todavia, como institutos jurídicos, os dois não se identificam necessariamente no plano teórico.
Em distinção entre ambos, Silvio de Salvo Venosa explica que: "Modernamente, a mediação apresenta, a nosso ver, conteúdo maior do que a corretagem, tanto que pode ser considerado instituto mais amplo, pois pode ocorrer mediação em outros institutos jurídicos sem que exista corretagem. Daí por que não se pode afirmar que exista perfeita sinonímia nos termos da mediação e corretagem". [57]
No mesmo sentido, a professora Maria Helena Diniz diferencia estes dois tipos de contratos, sustentando que: "O contrato de mediação é, na verdade, aquele em que o mediador, com imparcialidade, por não estar vinculado àqueles que pretendem efetivar entre si contrato futuro, coloca-os em contato, aproximando-os, esclarecendo dúvidas que, porventura, tenham e prestando-lhes as devidas informações, tendo direito a uma remuneração, a título de indenização pelo resultado. É alheio ao contrato firmado por meio da atividade do mediador". [58]
A despeito da distinção que coloca, a professora cede à sistemática do Novo Código Civil, o qual não estabeleceu qualquer distinção entre ambos. Ao contrário, tratou-os indistintamente, motivo pelo qual não foge ao rigor técnico tratá-los como semelhantes espécies contratuais. [59]
Prova inequívoca disso, se verifica pela dicção dos arts. 723, [60] 725, [61] 726 [62] e 727 [63] do Novo Código Civil, os quais tratam da corretagem e mediação como termos sinônimos. Por este motivo, os dois termos serão utilizados como sinônimos neste estudo.
Categorias de corretor
A relação jurídica que se estabelece a partir do contrato de corretagem decorre, em um primeiro momento, da figura do comitente como credor da obrigação e do corretor como devedor. [64]
Neste momento em que a relação jurídica se estabelece entre comitente e corretor, a obrigação se refere à busca e aproximação de pessoas interessadas que efetivamente pretendam realizar um ou mais ato negocial com o comitente.
Paulo Luiz Netto Lôbo resume as categorias de corretores usualmente aceitas e explicadas pela doutrina: "Os corretores são classificados em livres e oficiais, sendo que estes últimos submetem-se a profissões regulamentadas". [65]
Ou seja, os corretores podem ser divididos em duas categorias principais: oficiais, "se gozarem das prerrogativas de fé pública inerente ao ofício disciplinado por lei"; [66] e livres, "se exercerem o ofício de intermediadores continuadamente, sem designação oficial". [67]
Silvio de Salvo Venosa agrega outra classificação quanto às categorias. Sustenta o autor que: "(...) a corretagem pode ser tanto profissional como ocasional". [68] O ponto central a ser considerado deve ser o seguinte: "Para que seja considerada corretagem, a intermediação deve ser a atividade preponderante no contrato e na respectiva conduta contratual das partes". [69]
Obrigações do corretor
O saudoso civilista Caio Mário da Silva Pereira escreve que: "As obrigações do corretor giram em torno da aproximação e da mediação das partes com vistas à realização de negócios, e podem ser expressamente estipuladas ou decorrer da lei, ou dos usos e costumes. Em princípio, cabe-lhe envidar esforços e dedicar sua atividade na angariação do negócio ou do contrato, a que visa o comitente, podendo investigar, anunciar etc". [70]
Em expressa referência às obrigações do corretor, o art. 723 do Código Civil dispõe que: "O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência".
À luz deste dispositivo legal, as obrigações do corretor são: a) inerentes ao contrato de corretagem e consistem na execução da mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, além da apresentação espontânea de todas as informações sobre o andamento dos negócios ao cliente; bem como b) prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência, sob pena de responder por perdas e danos. [71]
Em explicação ao dispositivo legal, Jones Figueirêdo Alves expõe que: "São descritas pelo dispositivo as obrigações inerentes ao contrato de mediação. A primeira delas diz com o dever de o corretor atuar com aplicação e presteza, segundo reclamam o negócio e o interesse do cliente, fornecendo-lhes, nesses fins, por sua iniciativa e empreendimento, as informações sobre as tratativas eventualmente existentes e a desenvoltura da mediação, a ensejar o êxito esperado. A segunda, também essencial ao desempenho, tem por escopo o resguardo do negócio, quanto aos riscos ou segurança dele, devendo o corretor de tudo fazer ciente o comitente, transmitindo-lhe todos os esclarecimentos que lhe seja possível prestar". [72]
Dentre as obrigações do corretor, a professora Maria Helena Diniz enumera que são elas: "envidar esforços no sentido de encontrar o negócio a que visa o comitente"; "executar a mediação com diligência e prudência (CC, art. 723, 1ª parte), sem propiciar a realização de contratos nulos ou anuláveis"; "informar o cliente sobre o andamento do negócio, esclarecendo não só sobre as condições, a segurança ou risco do ato negocial, mas também a respeito das alterações de valores e de tudo o que possa influir nos resultados da incumbência (CC, art. 723), sob pena de responder por perdas e danos (CC, arts. 402 a 404)"; "guardar sigilo absoluto nas negociações de que se encarregar. Se quebrar o segredo profissional, causando prejuízos, deverá ressarci-los, e poderá até mesmo ser condenado à perda do ofício e da metade da fiança prestada, provando-se dolo ou fraude". [73]
Tais obrigações gravitam em torno da obrigação principal: promover a aproximação com a efetiva convergência de vontades entre o terceiro interessado e o comitente que lhe contratou. É necessário que o corretor preste as informações básicas a respeito do negócio que se pretende realizar, diligencie para esclarecer as dúvidas que cada uma das partes possam vir a ter em relação à outra, atue com presteza, seriedade e ética na sua função etc.
Segundo Silvio de Salvo Venosa, o dispositivo sintetiza o dever de lealdade do corretor em relação ao comitente: "Na verdade, a lei sintetiza que existe um dever de lealdade do corretor para com o dono do negócio ou comitente que o contrata. Afastando-se dessa lealdade, a responsabilidade do corretor decola do dever de indenizar até a transgressão de normas criminais. A posição do corretor, em virtude do sensível papel social que desempenha no mundo negocial, exige permanente clareza e transparência de conduta. Esse sentido ético deve estar presente em qualquer ramo a que se dedique a corretagem". [74]
Relembrando o objeto do contrato de corretagem, dentre as obrigações do corretor emerge a essencial ou principal, qual seja, constitui-se "(...) na obtenção da convergência de vontades com vistas ao negócio. Cumpre com o dever contratual o corretor que apresenta ao vendedor um comprador definitivamente disposto a celebrar o contrato pretendido pelo vendedor nas condições por este estabelecidas". [75]
Consoante explanação de Gustavo Tepedino, "Daqui decorre o equívoco tanto de quem acredita que o corretor só se desincumbe de seu dever contratual com a celebração efetiva do contrato; quanto de quem vê na simples apresentação do comprador ao vendedor o conteúdo da prestação devida pelo corretor". [76]
Para que o corretor desempenhe o seu papel no âmbito do trabalho desenvolvido em função do contrato de corretagem, é necessário que ele aproxime o terceiro interessado ao comitente de modo a lhe proporcionar um resultado útil (convergência efetiva de vontades).
Não basta a simples aproximação, sem o estabelecimento de qualquer vínculo entre o terceiro interessado e o comitente. De igual maneira, não é necessário que o negócio principal seja efetivamente realizado, vez que pode ser obstaculizado mediante o arrependimento de uma das partes ou mesmo de ambas. Neste caso, o trabalho do corretor poderá ter sido realizado com sucesso – e portanto ele fará jus à remuneração – embora o contrato versando sobre o negócio principal não venha a ser efetivamente celebrado.
A professora Maria Helena Diniz explica que: "Assim sendo, o mediador terá direito a uma compensação condicional, que dependerá da execução da obrigação de resultado. Isto porque na mediação o serviço é prometido como meio para a consecução de certa utilidade; o proprietário do bem a ser vendido, ao contratar o corretor, não objetiva o serviço por ele prestado, mas o resultado útil, que é a obtenção da vontade do contratante para a conclusão do negócio. Logo, apenas quando se verifica tal utilidade é que o corretor terá direito à remuneração. O serviço do mediador somente traduzirá valor econômico quando resultar no acordo para a efetivação do contrato, que constitui a finalidade de seu trabalho". [77]
Note que o resultado útil no trabalho do corretor se verifica com a "obtenção da vontade do contratante [terceiro interessado] para a conclusão do negócio", ocasião em que o "acordo para a efetivação do contrato" traduzirá valor econômico para o comitente que lhe contratou.
Insta salientar ainda que, "A obrigação de resultado útil tem sido atenuada, desde que ‘mais razoável e justa se afigura a posição intermediária, segundo a qual é devida ao corretor a comissão se, após a aproximação, já com a venda acertada, o negócio não se perfaz por desistência (...)’ (STJ, 4ª T., Resp 19.840/RO, Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. em 8-6-1993, v. m.). No mesmo sentido: Resp 4.269, 3.004 e 1.023. Demais disso, o art. 725 não deixa mais dúvida a respeito, afirmativo de a obrigação na intermediação corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante o acordo de vontade das partes, independentemente da execução do próprio negócio, no efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor". [78]