Símbolo do Jus.com.br Jus.com.br
Artigo Selo Verificado Destaque dos editores

Contrato de corretagem ou mediação

Exibindo página 4 de 5
Agenda 15/10/2005 às 00:00

Quando a remuneração é devida

Como ressaltado anteriormente, "a existência do contrato de corretagem é necessária para que o corretor faça jus à sua remuneração, porém a sua existência pode ser comprovada por todos os meios de prova em direito admitidos, inclusive a prova através de testemunhas". [99]

O art. 724 do Novo Código Civil dispõe que: "A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais". [100]

Caso algum diploma legal, que regulamente determinada categoria de corretor oficial, estabeleça a remuneração pelo trabalho por ele desempenhado, então será aplicada a norma especial em detrimento do art. 724, de caráter geral.

De igual maneira, caso a remuneração do corretor tenha sido expressamente estipulada no contrato de corretagem firmado entre ele e o comitente, então ao término do seu trabalho fará jus ao que estiver avençado.

O art. 724 contempla a hipótese em que o contrato de corretagem é reconhecido, mas a remuneração não foi previamente fixada pelas partes, bem como não consta dispositivo legal que o estabeleça. Neste caso, a remuneração será arbitrada de acordo com a natureza do negócio (complexidade) e os usos locais (costume).

Como regra geral, a remuneração será devida pelo trabalho levado a cabo pelo corretor ou mediador sempre que ele tiver efetivamente alcançado o resultado útil para o qual foi designado, em proveito do comitente, ainda que não seja profissional e tenha atuado oficiosamente. [101]

Caso o corretor tenha sido socorrido por terceiro como colaborador, então a remuneração a ele devida será proporcional ao esforço empreendido no sentido da efetiva aproximação. [102]

Realizada a atividade solicitada pelo comitente e executada pelo corretor na busca de aproximar com eficiência terceiros interessados em celebrar negócio com aquele, uma vez concluído o negócio principal, então não há qualquer dúvida a respeito do direito à remuneração pelo corretor. [103]

Embora o direito de recebimento da comissão pela corretagem se dê com o resultado útil do trabalho desenvolvido pelo corretor, através da aproximação efetiva de terceiro interessado na conclusão do negócio com o comitente, há entendimento jurisprudencial que aponta no sentido de que o resultado útil do trabalho se concretiza somente com a efetiva realização do contrato principal. [104]

Esta posição, no entanto, parece não encontrar respaldo no art. 725 do Novo Código Civil, pelo qual: "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes". [105]

Consoante exposição anterior, salienta-se que: "Como regra geral, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, conforme dispõe o artigo 725 do Código". [106]

Certamente que a aproximação significa o resultado útil do trabalho desenvolvido pelo corretor. [107] Neste diapasão, se uma das partes interessadas na celebração do contrato principal desistir de realizá-lo, ainda assim o corretor fará jus à sua remuneração pela aproximação útil promovida em relação de causa e efeito com o seu trabalho. [108]

Note que, o arrependimento em relação ao negócio pode ocorrer tanto pelo comitente (que contratou com o corretor), [109] como também pelo terceiro interessado (aproximado pelo corretor). [110] Obviamente, é possível que a desistência se dê por vontade de ambas as partes. Em qualquer caso, a remuneração do corretor será devida. [111]

Para que a remuneração do corretor seja devida, basta que haja o acordo mútuo com a efetiva convergência de vontades no sentido da conclusão do negócio principal. [112]

A prova de que efetivamente houve tal acordo mútuo no sentido de concretizar o negócio principal pode ser feito também pela prova testemunhal. [113]

Ao contrário, caso o corretor não prove a sua efetiva intermediação na aproximação útil do terceiro interessado com o comitente, então não fará jus à remuneração. [114]

Assim, "A doutrina e a jurisprudência consagraram o entendimento de ser a remuneração devida ao mediador, desde que tenha este logrado obter o acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a efetivar-se". [115]

Assine a nossa newsletter! Seja o primeiro a receber nossas novidades exclusivas e recentes diretamente em sua caixa de entrada.
Publique seus artigos

Ainda sobre esta questão, o professor Gustavo Tepedino pontua a controvérsia gerada em torno da solução de questão referente ao cabimento ou não da remuneração pelo corretor: "Outro aspecto nada pacífico diz respeito à exigibilidade de remuneração na hipótese do contrato de compra-e-venda não concluído. Uma vez estremados os dois negócios jurídicos, o de corretagem, com sua função jurídica acima enunciada – consistente na aproximação útil das partes – e o de compra-e-venda, que a ele se segue e que com ele não se confunde, não há como fazer depender a remuneração do primeiro à conclusão do segundo negócio jurídico". [116]

Embora aparentemente mais justo este entendimento, a solução deverá ser buscada à luz do caso concreto. Entretanto, há uma tendência jurisprudencial, sobretudo no STJ, de que a comissão é devida ao corretor somente com a efetiva conclusão do negócio principal, ou seja, a partir do momento em que o terceiro interessado e o comitente firmem o contrato respectivo. A justificativa é que o trabalho desempenhado pelo corretor é de resultado e firma-se no risco inerente ao seu negócio (de corretagem ou intermediação). [117]

Outra questão que merece atenção é regulada pelo art. 727 do Novo Código Civil, que se refere ao prazo estabelecido para o corretor desempenhar a sua atividade: "Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor".

O dispositivo estabelece expressamente duas situações em que a comissão será devida ao corretor: a) quando o dono do negócio dispensá-lo e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, nas hipóteses de contrato de corretagem por prazo indeterminado; [118] e b) quando o negócio se realizar após a decorrência do prazo estabelecido, como fruto do seu trabalho de mediação, nas hipóteses de contrato de corretagem por prazo determinado.

Tratando-se da segunda situação, que se refere ao prazo estipulado para que o corretor leve terceiro(s) interessado(s) ao comitente, [119] cabe ressaltar que será devida a remuneração do corretor sempre que o negócio for concluído em virtude da aproximação promovida pelo corretor, ainda que posteriormente ao prazo estipulado [120] ou depois dele se desligar da negociação. [121]

Uma possível hipótese de fraude à remuneração do corretor é aquela em que "o dono do negócio concluir a transação com interposta pessoa ou testa de ferro, para fugir ao dever de pagar a comissão", [122] caso em que o corretor fará jus à sua remuneração.

Silvio Venosa destaca que: "Outra hipótese que pode gerar direito à remuneração é a situação de intermediário que tenha atuado sem que qualquer das partes tenha autorizado de forma expressa, mas que tivesse sua atuação tolerada e admitida tacitamente pelos interessados". [123]

O professor Gustavo Tepedino ressalta outra hipótese em que a remuneração ao corretor é devida: a posterior rescisão do negócio celebrado. [124]


Quando a remuneração não é devida

O art. 726 dispõe predominantemente sobre as hipóteses em que a remuneração não é devida ao corretor: "Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo de comprovada sua inércia".

Segundo o dispositivo legal, a remuneração não será devida quando: o negócio for iniciado e concluído diretamente entre as partes ou, mesmo que ajustada a exclusividade do corretor por escrito, ele permanecer comprovadamente inerte. [125] Ao contrário, será devida a remuneração se a corretagem for ajustada com exclusividade, por escrito, ainda que o negócio principal tenha se realizado sem a mediação do corretor. [126] Obviamente, o corretor deve laborar no sentido da conclusão do negócio principal. [127]

Em eventual hipótese de lide judicial, incumbirá ao corretor provar em juízo a alegação de que efetivamente trabalhou e conseguiu levar ao comitente um terceiro interessado em condições concretas de efetivar o negócio principal. [128]

Jones Figueirêdo Alves ressalta, no entanto, que o posicionamento do STJ, a respeito do direito a eventual remuneração pelo corretor, aponta no sentido de que somente se concretiza com a efetiva realização do contrato versando sobre o negócio principal. A justificativa é o risco, inerente à atividade do corretor. [129]

Ademais, as despesas realizadas na busca do terceiro interessado para a celebração do negócio principal não devem ser ressarcidas ao corretor pelo comitente, seja na hipótese de sucesso (em que o valor pago deve cobrir tais gastos), seja ainda com mais razão na hipótese em que a contratação resta frustrada (os esforços envidados pelo corretor são por sua conta e risco). [130]


Concurso de corretores

Outra questão que pode eventualmente surgir problemática na prática se refere ao concurso de corretores.

Em um primeiro momento, a participação de cada corretor tem que ser suficiente e necessária para alcançar o resultado útil da aproximação entre o terceiro interessado e o comitente. [131]

Impõe-se a seguinte cautela: "É necessário o efetivo contato entre todos os corretores e o interessado, para que possa fazer jus à divisão da remuneração". [132]

Satisfeita esta premissa básica, então o art. 728 do Código Civil determina que: "Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário". [133]

Hipótese bastante comum de concurso de corretores verifica-se na negociação de negócios vultosos. [134]


(Des)necessidade de registro profissional

Relembre-se que os corretores podem pertencer a duas categorias principais: oficiais, que se submetem à profissão regulamentada; e livres, que não têm designação oficial.

O professor Gustavo Tepedino propõe a análise de "tormentosa divergência relacionada à necessidade de registro profissional do corretor como requisito de exigibilidade do contrato". Esclarece, no entanto, que: "O tema, em verdade, refere-se à consensualidade (absoluta) do contrato e, por isso mesmo, não pode deixar de merecer do intérprete tratamento que dispense o registro, ao menos no que concerne à cobrança da corretagem, desde que esta tenha sido ajustada entre as partes e efetivamente levada a cabo". [135]

A respeito deste tema, saliente-se que: "A matéria, aliás, já fora submetida ao Colendo Supremo Tribunal Federal, por ocasião da decretação de inconstitucionalidade do art. 7º da Lei nº. 4.116/62, que vinculava a cobrança da remuneração da mediação ao prévio registro profissional. O STF, àquela altura, já decidiu que os corretores de imóveis ‘podem promover sua cobrança judicial independentemente das exigências da Lei nº. 4.116/62, por ser inconstitucional". [136]

De acordo com o entendimento do professor, "O que parece importante enfatizar, quanto ao tema, é que as exigências de regularidade profissional, conquanto louváveis no intuito de proteção do consumidor, não podem inibir a cobrança da remuneração, decorrente da natureza consensual do contrato, desde que os serviços do corretor hajam sido efetivamente realizados". [137]

Sobre o autor
Fábio Martins de Andrade

Autor dos livros "Direito Tributário - A advocacia no STF em temas estratégicos" (Ed. Lumen Juris, 2018), "Grandes questões tributárias na jurisprudência do Supremo Tribunal Federal" (Ed. Lumen Juris, 2018), "A polêmica em torno do voto duplo: A inconstitucionalidade do voto de qualidade nas decisões do CARF" (Ed. Lumen Juris, 2017), "Aspectos sobre a inconstitucionalidade da inclusão do ICMS na base da COFINS e do PIS" (Ed. Lumen Juris, 2017), "Modulação e Consequencialismo" (Ed. Lumen Juris, 2017), "Modulação & STF: A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal sobre modulação" (Ed. Lumen Juris, 2016), "Caso Marbury v. Madison: O nascedouro do controle de constitucionalidade" (Sergio Antonio Fabris Editor, 2016), "Artigos jurídicos em escritos jornalísticos" (Ed. Alameda, 2016), "Modulação em Matéria Tributária: O argumento pragmático ou consequencialista de cunho econômico e as decisões do STF" (Ed. Quartier Latin, 2011) e "Mídi@ e Poder Judiciário: A influência dos órgãos da mídia no processo penal brasileiro" (Ed. Lumen Juris, 2007). Doutor em Direito Público pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro – UERJ, Mestre em Ciências Penais pela Universidade Candido Mendes – UCAM e Pós-graduado em Direito Penal Econômico na Universidad Castilla-La Mancha - UCLM, Espanha, pós-graduado em Criminologia na Universidad de Salamanca - USAL, Espanha, pós-graduado em Control Judicial de Constitucionalidad na Universidad de Buenos Aires - UBA, com especialização e aperfeiçoamento em Direito Processual Constitucional na UERJ. Membro de diversas instituições, dentre as quais: Instituto dos Advogados Brasileiros, Instituto Brasileiro de Direito Constitucional, Associação Brasileira de Direito Financeiro, Instituto Brasileiro de Direito Constitucional, International Fiscal Association, Associação Brasileira de Direito Tributário, Instituto Brasileiro de Ciências Criminais e Associação Internacional de Direito Penal.

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

ANDRADE, Fábio Martins. Contrato de corretagem ou mediação. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 10, n. 834, 15 out. 2005. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/7410. Acesso em: 25 dez. 2024.

Publique seus artigos Compartilhe conhecimento e ganhe reconhecimento. É fácil e rápido!