Contrato de corretagem ou mediação - Jus.com.br

Aplicação subsidiária

Consoante disposição expressa do art. 729 do Novo Código Civil, estas normas aplicam-se subsidiariamente a outras normas da legislação especial. ^[138] Ao contrato de corretagem, há que privilegiar a aplicação de disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor ^[139] e aquelas que regulamentam a profissão dos corretores oficiais. ^[140]

Tratando-se de corretores oficiais, com a profissão regulamentada na esfera legal, então a aplicação de tais normas do Novo Código Civil será supletiva, subsidiária ou complementar. No caso de corretores livres, sem qualquer regulamentação legal a respeito da profissão, aplicar-se-ão os dispositivos do código.

Extinção do contrato de corretagem

A professora Maria Helena Diniz enumera as possíveis causas de extinção do contrato de corretagem. A corretagem ou mediação extingue-se pela(o): "1º) conclusão do negócio, pois nesse instante termina a função do corretor; mas, se o negócio não se realizar porque uma das partes se arrependeu, haverá mediação, pois o corretor não é responsável pela consumação do negócio. Executado estará o contrato de corretagem se houve aproximação útil de pessoas por intermédio do corretor; 2º) expiração do prazo, se a corretagem foi estipulada por tempo determinado, sem que o corretor tenha encontrado comprador; 3º) distrato; 4º) impossibilidade de sua realização devido a força maior ou caso fortuito; 5º) nulidade do negócio; 6º) renúncia do corretor; 7º) revogação; 8º) morte do corretor e do comitente; 9º) incapacidade do corretor; 10) falência". ^[141]

Corretagem x prestação de serviço, mandato, comissão mercantil, comissão civil e opção

A corretagem distingue-se de outras figuras conhecidas no direito, como a prestação de serviço, o mandato, a comissão mercantil, a comissão civil, a agência e distribuição e a opção.

Objetiva-se traçar alguns brevíssimos pontos básicos de distinção, sem qualquer pretensão exaustiva.

Em relação à primeira figura mencionada, "distingue-se da simples prestação de serviços cujo objeto é conhecido e não aleatório". ^[142]

Em relação ao mandato, ^[143] não se confunde "porque o corretor não representa o comitente". ^[144]

Quanto à comissão mercantil, a corretagem distingue-se "porque o comissário contrata em seu próprio nome, enquanto o corretor limita-se a aproximar as partes". ^[145]

O contrato de corretagem ou mediação distingue-se também do contrato de comissão previsto no art. 693 do Novo Código Civil. ^[146] Neste contrato "obriga-se o comissionário a vender ou comprar bens em seu próprio nome, posto que por conta de outrem, designado como comitente, em troca de certa remuneração. A comissão é mandato sem representação. Trata-se de ‘representação imperfeita". ^[147]

Em suma, o contrato de corretagem ou mediação "não se confunde com a prestação de serviços, o mandato, a comissão ou outro contrato em que haja vínculo de subordinação ou de dependência". ^[148] Igualmente, "não se confunde com a empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra". ^[149]

O contrato de corretagem também se distingue do contrato de agência e distribuição, previsto no Novo Código Civil (arts. 710 a 721). O art. 710, que define este tipo de contrato, estabelece que: "Pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada". ^[150]

Uma diferença básica se refere à obrigação assumida em cada um destes contratos. Enquanto a corretagem trata da obtenção de um ou mais negócios para o comitente, a agência se refere à promoção da realização de certos negócios, que corre à conta do representado. Enquanto a obrigação do corretor na mediação se encerra com a celebração do contrato versando sobre o negócio principal, o agente funciona como intermediário do representado na promoção de seus próprios negócios (gestão).

Além disso, a corretagem diferencia-se também da opção. A questão é controvertida na doutrina. Neste sentido, o professor Gustavo Tepedino salienta que: "Em que pese respeitada opinião em contrário, a opção não é negócio jurídico bilateral, não se constituindo, portanto, em contrato preliminar de compra e venda". É que, "a opção se constitui em promessa unilateral de alguém que dá preferência a outro para a venda de certo bem, e por certo prazo, mediante remuneração, obrigando-se o promitente para com quem recebeu a oferta, a concluir o negócio nos termos exatos da declaração (unilateral) de vontade". ^[151]

Em explicação, o professor enfatiza que: "Parece, entretanto, que, justamente por se tratar de promessa unilateral, criando obrigação ex uno latere, sua natureza jurídica escapa à bilateralidade contratual, sendo tipicamente ato unilateral de vontade, que se completa com a só manifestação do promitente, pouco importando qualquer consenso". ^[152]

Conclusão

Em conclusão, impõe-se ressaltar o que já foi tantas vezes destacado neste estudo. Há linhas tênues na definição de diversos aspectos que contornam o contrato de corretagem, especialmente no se refere ao seu aperfeiçoamento, quando se consuma, quais os meios de prova e quando a remuneração é devida ou não ao corretor.

Estas questões surgem como decorrência da própria natureza do contrato, consensual e com inteira liberdade de forma, já que o Novo Código Civil não previu qualquer forma especial para sua celebração. Neste sentido, o contrato de corretagem ou mediação, tratados como termos sinônimos no Código, pode ser celebrado até verbalmente, como de fato geralmente ocorre. Daí resultar nos diversos problemas acerca da sua efetiva concretização ou não, hipótese que sempre deverá ser analisada caso a caso.

A regra geral é de que a remuneração será devida ao corretor se houver o resultado útil do seu trabalho junto à realização do negócio principal, que se verifica com a efetiva convergência de vontades entre o terceiro interessado apresentado à oportunidade de negócio pelo corretor e o comitente que o contratou.

Embora esta seja a regra geral, há exceções e o tema ainda é controvertido quanto ao momento em que ocorre tal convergência de vontades: na mera aproximação entre as partes realizada pelo corretor? Certamente que não. Na efetiva assinatura do contrato versando sobre o negócio principal? Certamente que sim.

E quanto às situações intermediárias: quando, apesar de realizada a dita convergência de vontades, ainda antes da assinatura do contrato principal, qualquer uma das partes, ou até ambas, se arrependem do negócio e frustram a sua realização? Até onde foi o trabalho desenvolvido pelo corretor junto ao comitente e ao terceiro interessado?

Estas questões não apresentam resposta fácil. É necessário se debruçar sobre as especificidades de cada caso concreto e solucioná-los da maneira mais justa e equilibrada possível. Somente assim, uma das partes não estará se locupletando indevidamente e a remuneração pelo trabalho desenvolvido estará assegurada com justiça.

O bom senso das partes e do magistrado há de balizar os contornos das questões que possam surgir em torno do contrato de corretagem eventualmente violado e levado até a esfera judicial para definição sobre o direito ou não à remuneração pelo corretor.

Bibliografia consultada

AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código Civil Anotado e legislação complementar. São Paulo : Atlas, pp. 377-380, 2004.

ALVES, Jones Figueirêdo. In: FIUZA, Ricardo (Org.). Novo Código Civil Comentado. São Paulo : Saraiva, pp. 652-659, 2002.

CARVALHO, Gláucia (Org.). O Novo Código Civil. Rio de Janeiro : Forense, pp. 113-114, 2004.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002.

LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, pp. 467-473, 2004.

NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e legislação civil em vigor. 22ª ed. São Paulo : Saraiva, p. 140, 2003.

NERY JUNIOR, Nelson. Código Civil Anotado e legislação extravagante. 2ª ed., São Paulo : Revista dos Tribunais, pp. 438-441, 2003.

TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, pp. 127-151, 2004.

Bibliografia que seria interessante consultar

MARQUES, Cláudia Lima. In: AZEVEDO, Antônio Junqueira de (Coord.). Comentários ao Código Civil. São Paulo : Saraiva, vol. 8, no prelo.

CARVALHO NETO, Antonio. Contrato de Mediação. São Paulo, Saraiva, 1956.

COLTRO, Antonio Carlos Mathias. Contrato de Mediação ou Corretagem, in CAHALI, Yussef Said (Coord.). Contratos Nominados. São Paulo : Saraiva, pp. 47-80, 1995.

COLTRO, Antonio Carlos Mathias. Contrato de corretagem imobiliária. São Paulo : Atlas, 2001.

HIRONAKA, Giselda Maria F. Novaes. Contrato de mediação ou corretagem, in Estudos de Direito Civil, Belo Horizonte, Del Rey, 2000, pp. 145 e ss.

MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. 3ª ed. São Paulo : Revista dos Tribunais, vols. 43 e 44, pp. 249 e ss., 1984. Reedição pela Editora Bookseller com este volume ainda no prelo.

PACHECO, José da Silva. Corretagem, in Revista de Direito Civil, Imobiliário, Agrário e Empresarial, São Paulo, 13(2), ano 1, 1977.

TEPEDINO, Gustavo; BARBOZA, Heloisa Helena; MORAES, Maria Celina Bodin de. (Coord.). Código Civil Interpretado conforme a Constituição da República. Rio de Janeiro : Renovar, vol. 2, no prelo.

WALD, Arnoldo. A remuneração do corretor, in Digesto econômico, 1981, nº. 286, p. 35 e ss.; RT 247:672.

Notas

⁰¹ Cf. ANTUNES JUNIOR, Antonio Carlos. Contrato de Corretagem no novo Código Civil. Jus Navigandi, Teresina, ano 7, nº. 64, abr 2003. Disponível na Internet: http://jus.com.br/artigos/3901 [02.05.2005].

⁰² Em outras palavras, Antonio Carlos Antunes Junior assevera que: "Portanto, o Contrato de Corretagem é contrato pelo qual uma pessoa, sem que haja contrato de mandato, compromete-se a uma obrigação de fazer: de obter um ou mais negócios, para outra pessoa, conforme as instruções passadas anteriormente, mediante o pagamento de uma remuneração" (Ibidem).

⁰³ "O contrato de corretagem ou mediação é a convenção pela qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, imprescindível para que haja imparcialidade na intermediação, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas, ou a fornecer-lhe as informações necessárias para a celebração do contrato (CC, art. 722)" (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002, p. 391). As obrigações do corretor e do comitente serão analisadas adiante.

⁰⁴ O art. 2.045 do Novo Código Civil revoga expressamente o Código Civil anterior (Lei nº. 3.071, de 1º.01.1916) e a Parte Primeira do Código Comercial (Lei nº. 556, de 25.06.1850).

⁰⁵ O art. 2.044 do Novo Código Civil estabeleceu ainda que este novo diploma entraria em vigor em 11.01.2003.

⁰⁶ Com as ressalvas dos artigos seguintes: "Art. 105. A incapacidade relativa de uma das partes não pode ser invocada pela outra em benefício próprio, nem aproveita aos co-interessados capazes, salvo se, neste caso, for indivisível o objeto do direito ou da obrigação comum"; "Art. 106. A impossibilidade inicial do objeto não invalida o negócio jurídico se for relativa, ou se cessar antes de realizada a condição a que ele estiver subordinado"; "Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir"; "Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País"; "Art. 109. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato".

⁰⁷ Cf. Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro cit., pp. 388-389.

⁰⁸ VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 4ª ed., São Paulo, Atlas, 2004, vol. 3, pp. 578-579.

⁰⁹ Cf. v.g. TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2004, pp. 131-136; PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2003, vol. 3, p. 385; DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002, pp. 391-392; VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 4ª ed., São Paulo, Atlas, 2004, vol. 3, p. 576; LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, 2004, p. 467; ANTUNES JUNIOR, Antonio Carlos. Contrato de Corretagem no novo Código Civil. Jus Navigandi, Teresina, ano 7, nº. 64, abr 2003. Disponível na Internet: http://jus.com.br/artigos/3901 [02.05.2005].

¹⁰ Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil cit., p. 385.

¹¹ Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro cit., pp. 391-392.

¹² Antonio Carlos Antunes Junior. Contrato de Corretagem no novo Código Civil cit.

¹³ Sílvio de Salvo Venosa. Direito Civil: contratos em espécie cit., p. 576.

¹⁴ Questão interessante que será colocada e analisada em tópico próprio se refere ao momento em que o comitente é obrigado a efetuar o pagamento da remuneração do corretor, isto é, depois de verificado o aperfeiçoamento do contrato de corretagem e do trabalho desenvolvido pelo corretor.

¹⁵ Maria Helena Diniz, op. cit., pp. 391-392.

¹⁶ Sílvio de Salvo, op. cit., p. 576.

¹⁷ Antonio Carlos Antunes Junior, op. cit.

¹⁸ Paulo Luiz Netto Lôbo. Código Civil Anotado, p. 467.

¹⁹ Questões interessantes surgem deste ponto e serão analisadas em tópico próprio, tais como: o que pode ser considerado como efetiva intermediação do corretor; em que grau ou medida ele colaborou para a realização do negócio principal; a eventual necessidade de que o contrato principal seja efetivamente concluído para que o corretor faça jus à sua remuneração.

²⁰ E prossegue, explicando que: "A acessoriedade, portanto, embora voz comum na doutrina, deve ser atribuída à íntima ligação econômica entre a corretagem e o contrato por ela perseguido, sendo tecnicamente injustificada: a inconclusão da compra e venda não torna insubsistente a corretagem que lhe antecedeu; e mesmo o pagamento do corretor, concluídas a contento as negociações, deverá ser efetuado a despeito da eventual desistência do negócio por uma das partes (ou por ambas)" (TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2004, p. 135).

²¹ Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil cit., p. 385.

²² Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro cit., pp. 391-392.

²³ Sílvio de Salvo Venosa. Direito Civil: contratos em espécie cit., p. 576.

²⁴ Antonio Carlos Antunes Junior. Contrato de Corretagem no novo Código Civil cit.

²⁵ Questões instigantes que serão destacadas e analisadas em tópico próprio se referem às hipóteses em que a remuneração do corretor é devida, ou não, em função do trabalho por ele desenvolvido junto ao comitente, na tentativa de aproximação efetiva de terceiro interessado para a celebração do contrato a respeito do negócio principal, isto é, até que ponto o trabalho levado a cabo pelo corretor foi satisfatório.

²⁶ Caio Mário da Silva Pereira, op. cit., p. 385.

²⁷ Maria Helena Diniz, op. cit., pp. 391-392.

²⁸ Sílvio de Salvo Venosa, op. cit., p. 576.

²⁹ Antonio Carlos Antunes Junior, op. cit.

³⁰ Interessante questão que será analisada em tópico próprio se refere à eventual necessidade de efetiva celebração do contrato principal para que o corretor faça jus à sua remuneração, ou seja, o seu trabalho é concluído com a mera aproximação das partes ou com a efetiva assinatura válida dos contratantes no negócio principal.

³¹ Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil cit., p. 385.

³² Paulo Luiz Netto Lôbo. Código Civil Anotado cit., p. 467.

³³ Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro cit., pp. 391-392.

³⁴ Sílvio de Salvo Venosa. Direito Civil: contratos em espécie cit., p. 576.

³⁵ Antonio Carlos Antunes Junior. Contrato de Corretagem no novo Código Civil cit.

³⁶ Questão instigante que será examinada em tópico próprio se refere aos meios de prova em juízo admitidos para se verificar a existência do contrato de corretagem.

³⁷ Op. cit., pp. 386-387.

³⁸ Em uma apressada abordagem, é possível entender que: "É interessante assinalar que o contrato de mediação ‘não tem objeto em si próprio, mas a formação de outro contrato" (Arquivos do TARJ 29/219, cf. ALVES, Jones Figueirêdo. In: FIUZA, Ricardo (Org.). Novo Código Civil Comentado. São Paulo, Saraiva, 2002, p. 653). Todavia, efetivamente há objeto específico no contrato de corretagem, embora necessariamente ligado à realização de outro contrato versando sobre o negócio principal, e seus contornos serão definidos neste tópico.

³⁹ Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil cit., p. 384. No mesmo sentido: "o Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração" (Antonio Carlos Antunes Junior, op. cit., Apud VIANA, Marco Aurélio. Curso de Direito Civil. Belo Horizonte, Del Rey, 1996, vol. 5, p. 533.).

⁴⁰ No mesmo sentido: "O corretor terá a função de aproximar pessoas que pretendam contratar, aconselhando a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, procurando conciliar os seus interesses. Realizará, portanto, uma intermediação, colocando o contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial, obtendo informações ou conseguindo o que aquele necessita" (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002, p. 389).

⁴¹ Assim é que: "O contrato de corretagem terá por finalidade pôr em acordo comprador e vendedor. Depois que isso é conseguido, em documento devidamente formalizado, fará o corretor jus à sua comissão. Tal atividade não é, portanto, de êxito contratual, mas de intermediação (RT, 528:212)" (Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro cit., p. 390).

⁴² Desta maneira, "A norma esclarece o objetivo do contrato de corretagem, que é a aproximação feita, pelo corretor, entre vendedor e comprador (obrigação de resultado), pois faz prevalecer a relação de causa e efeito entre a intermediação feita pelo corretor e a conclusão do negócio, ainda que posterior ao prazo ajustado no contrato" (LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, 2004, p. 472).

⁴³ Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro, cit., p. 389. No mesmo sentido: "(...) o contrato de corretagem, no direito brasileiro, caracteriza-se pela obrigação de interessados no intuito de obter a conclusão de negócios, sem que o corretor se responsabilize pelo desfecho positivo da negociação. Nele, por outro lado, também mostram-se essenciais a inexistência de subordinação e a onerosidade" (Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., p. 142). Cf. ainda: "Quanto ao objeto do referido contrato, teremos uma Obrigação de Fazer, ou seja, pelo acordo contratual o corretor fica obrigado a procurar no mercado o melhor negócio de acordo com os desejos do comitente, e dentro dos parâmetros por ele ditados" (Antonio Carlos Antunes Junior, op. cit.).

⁴⁴ Desta maneira, "O objeto do contrato de corretagem ou de mediação não é propriamente o serviço prestado pelo corretor, mas o resultado desse serviço. Daí ser uma obrigação de resultado e não de meio. A obrigação do corretor, sendo de resultado, somente produzirá efeitos em relação ao comitente (proprietário do bem ou cliente), no instante em que o acordo para o negócio se efetivar, em razão da intermediação realizada. Logo, infere-se daí que pouco importará a dedicação e o trabalho do corretor" (Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro cit., p. 390).

⁴⁵ Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., p. 144. No mesmo sentido: "O objeto da mediação não é uma conduta propriamente dita, mas o resultado de um serviço. Na corretagem, existe uma obrigação de resultado. Sem este não há direito à remuneração" (Sílvio de Salvo Venosa. Direito Civil: contratos em espécie cit., p. 577).

⁴⁶ Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem, cit., p. 144.

⁴⁷ Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro cit., p. 390.

⁴⁸ No mesmo sentido: "O que se tem em vista nesse contrato é a aproximação ou resultado útil, tanto que a remuneração será devida na hipótese de arrependimento injustificado das partes e quando estas realizam o negócio diretamente, após a atividade útil do corretor" (Sílvio de Salvo Venosa. Direito Civil: contratos em espécie cit., p. 577).

⁴⁹ Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., p. 145.

⁵⁰ Em outras palavras: "De fato, a obrigação principal do corretor não se confunde com a efetivação da venda, bastando-lhe a aproximação útil. Entretanto, embora a aproximação das partes, focalizada do ponto de vista da função econômica do contrato, seja um meio para a sua conclusão, do ponto de vista técnico-jurídico consubstancia-se em resultado final – a superação dos obstáculos impeditivos da celebração do negócio" (Gustavo Tepedino, op. cit., p. 145).

⁵¹ Sabe-se que, "Não basta, com efeito, a boa gestão do corretor, para que cumpra sua obrigação a contento. É preciso mais, exige-se-lhe o resultado, traduzido pelo consenso das partes em vistas à conclusão da compra-e-venda" (Gustavo Tepedino, op. cit., p. 145). No mesmo sentido, Maria Helena Diniz ressalta que: "pouco importará a dedicação e o trabalho do corretor" (cf. Curso de Direito Civil Brasileiro, p. 390).

⁵² É que, "por diferir o resultado econômico almejado – a compra-e-venda – do resultado (rectius, efeito) jurídico que se realiza através da prestação do corretor – o consenso indispensável e imediatamente anterior à celebração da compra-e-venda –, compreende-se a confusão doutrinária acerca da obrigação característica da corretagem" (Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., p. 145).

⁵³ "Tem-se, na verdade, espécie contratual da qual exsurge a obrigação de resultado, sempre que o pagamento do corretor depender da concretização do negócio (resultado útil). Ao revés, predominará a obrigação de meio nas raríssimas avenças em que se determine o pagamento do corretor comutativamente, em razão do seu esforço, independentemente do resultado obtido. Estas hipóteses, todavia, dependerão de pactuação expressa, vez que discrepam dos usos contratuais" (Gustavo Tepedino, op. cit., p. 145).

⁵⁴ Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., pp. 145-146 apud DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático, 15ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 1993, p. 310.

⁵⁵ Neste sentido, o professor Gustavo Tepedino aponta que: "A doutrina identifica o contrato de corretagem com a mediação, que se caracteriza pela atividade de aproximação de duas ou mais partes com vistas à conclusão de um negócio de compra-e-venda. Uma das partes, o corretor, mediante quantia fixa ou estabelecida segundo percentual sobre a venda, obriga-se a contactar possíveis compradores para o bem que o contratante pretende vender" (cf. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., pp. 136-137).

⁵⁶ Sílvio de Salvo Venosa. Direito Civil: contratos em espécie cit., p. 575.

⁵⁷ Em distinção, a professora explica que: "Já na corretagem, o corretor não tem aquela imparcialidade, uma vez que exerce sua função, atendendo um dos futuros contratantes. Por isso já houve quem dissesse que não há contrato de mediação, mas tão-somente atividade de mediador, que precede a conclusão do negócio, pois o prepara. A atividade do mediador é concausa da conclusão do negócio. A relação jurídica entre mediador e interessados apenas surge com a conclusão do contrato. Além disso, não há matrícula do mediador. O corretor é intermediário e não mediador" (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002, p. 388).

⁵⁸ Neste sentido, a professora explica que: "Apesar dessas diferenciações, como o novo Código Civil trata indistintamente os dois institutos, procuramos abordá-los sem efetuar tais distinções, embora nosso estudo esteja mais voltado à corretagem" (Maria Helena Diniz, op. cit., p. 388).

⁵⁹ "O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência (...)".

⁶⁰ "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação (...)".

⁶¹ "(...) terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação (...)".

⁶² "(...) o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida (...)".

⁶³ Com efeito, de um lado, "(...) teremos o Comitente como credor da obrigação, o qual contrata o corretor para buscar pessoas interessadas em com ele realizar algum ato negocial"; de outro, no entanto, "O Devedor será o Corretor, o qual possui a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, realizando desta forma uma intermediação, colocando o contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial" (Antonio Carlos Antunes Junior, op. cit.).

⁶⁴ LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, 2004, p. 467. Em distinção, pode-se dizer que, os corretores classificam-se em duas grandes categorias: oficiais, que são mediadores destinados a certas operações comerciais, gozam de fé pública, própria do ofício público que exercem e têm suas profissões disciplinadas por lei (v.g. fundos públicos, mercadorias, navios, operações de câmbio, seguros e valores); e livres, que independem de qualquer investidura oficial, tendo como único pressuposto a capacidade civil, além da submissão à legislação corporativa, que regulamenta a profissão, através dos Conselhos Federal e Regionais, habilitando-os para o exercício profissional (Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., pp. 129-131).

⁶⁵ A título exemplificativo, citam-se os corretores: de fundos públicos, de mercadorias, de navios, de operações de câmbio, de seguros e de valores (cf. DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002, pp. 402).

⁶⁶ A título exemplificativo, citam-se os corretores: de espetáculos públicos e diversões; de empréstimos de obras de arte; de automóveis; de pedras preciosas; de publicidade; de serviços de trabalhadores em geral ou especializados; de artistas; de esportistas profissionais; de conferencistas; de bens móveis e imóveis etc. (cf. Maria Helena Diniz, op. cit., pp. 402-404). No que tange aos corretores livres, salienta-se que: "(...) são as pessoas, sem designação oficial, que exercem, com ou sem exclusividade, o ofício de agenciadores, em caráter contínuo ou intermitente" (Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil cit, p. 385). Em outras palavras, "Corretores livres são os que exercem a intermediação sem designação oficial. Nesse caso, podem atuar todos os que estejam na plenitude de sua capacidade civil. Nesse campo atuam, por exemplo, os corretores de espetáculos públicos, de atletas profissionais, de automóveis, de obras de arte, de móveis etc" (Sílvio de Salvo Venosa. Direito Civil: contratos em espécie cit., p. 579).

⁶⁷ Explica, no entanto, que: "Conceitualmente, não existe diferença. Não é simplesmente porque o agente não faz da corretagem sua profissão habitual que perderá direito à remuneração. A maior dificuldade em fixar a natureza jurídica desse contrato deve-se ao fato de que raramente o corretor limita-se à simples intermediação".

⁶⁸ Sílvio de Salvo Venosa, op. cit., p. 578.

⁶⁹ Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil cit., p. 385.

⁷⁰ Das Perdas e Danos no Código Civil: "Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar; Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual; Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional; Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial".

⁷¹ ALVES, Jones Figueirêdo. In: FIUZA, Ricardo (Org.). Novo Código Civil Comentado. São Paulo, Saraiva, 2002, p. 654. No mesmo sentido: "Assim, o Corretor tem como dever: a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediação do negócio, devendo agir sem que propicie a realização de contratos nulos e anuláveis; b) Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz parte das suas atribuições de intermediador de negócios; c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, as alterações de valores, e demais fatores que possam influir no resultado realização do negócio, sob pena se não o fizer, de responder por perdas e danos causados em razão da omissão de algum fator que estava ao seu alcance" (Antonio Carlos Antunes Junior. Contrato de Corretagem no novo Código Civil cit.).

⁷² DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002, p. 407.

⁷³ VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 4ª ed., São Paulo, Atlas, 2004, vol. 3, p. 583.

⁷⁴ TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2004, p. 143. Paulo Luiz Netto Lôbo sintetiza as seguintes conclusões a respeito do art. 723 do Código Civil: "1. Não é necessário que o corretor seja imparcial. Indispensável é que ele realize a aproximação entre os interessados com diligência e prudência. 2. A obrigação primordial do corretor é promover a convergência de interesses para a celebração do negócio. Por isso é imprescindível sua dedicação e seu trabalho" (LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, 2004, p. 469).

⁷⁵ Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., p. 143.

⁷⁶ DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002, p. 390. No mesmo sentido: "Trata-se de obrigação de resultado, visto que o corretor obriga-se perante o comitente a obter para este ‘um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas’ e, nesse alcance, tenha-se presente o art. 725, quando, nessa linha, prescreve devida a remuneração ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação" (ALVES, Jones Figueirêdo. In: FIUZA, Ricardo (Org.). Novo Código Civil Comentado. São Paulo, Saraiva, 2002, p. 653).

⁷⁷ Cf. ALVES, Jones Figueirêdo. In: FIUZA, Ricardo (Org.). Novo Código Civil Comentado. São Paulo, Saraiva, 2002, p. 653.

⁷⁸ VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 4ª ed., São Paulo, Atlas, 2004, vol. 3, p. 576.

⁷⁹ Sílvio de Salvo Venosa, op. cit., p. 584.

⁸⁰ NERY JUNIOR, Nelson. Código Civil Anotado e legislação extravagante. 2ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2003, p. 441.

⁸¹ TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2004, p. 131. Confira a seguinte decisão: "É irrelevante a forma do contrato de corretagem, que pode ser escrito ou verbal (2º TACivSP, Ap 605716-0/6, 12ª Câm., rel. Juiz Romeu Ricupero, v.u., j. 24.5.2001; e 2º TACivSP, 1ª Câm., Ap 577593-00/6, rel. Juiz Amorim Cantuária, j. 30.5.2000)" (NERY JUNIOR, Nelson. Código Civil Anotado e legislação extravagante. 2ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2003, pp. 438-439). No mesmo sentido: "Contrato de corretagem. Forma. Inexigência. Contrato verbal. Prova. Meios. Negócio concretizado. Averigua-se a existência do contrato verbal e suas condições, como a do prazo e taxa de comissão, pela situação fática delineada nos autos. A ausência de elemento que determine o prazo de validade prova tratar-se de contrato por prazo indeterminado, que depende de interpelação para fazer cessar a sua validade no tempo. E à míngua de comprovação de outra taxa de comissão, é de se admitir aquela de uso corrente no mercado imobiliário’ (TAMG – Ap 0303635-1 – 7ª C.Cív. – Rel. Juiz Fernando Bráulio – J. 23.03.2000)" (LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, 2004, p. 468).

⁸² AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código Civil Anotado e legislação complementar. São Paulo, Atlas, 2004, p. 378.

⁸³ Estas hipóteses são previstas pelo art. 726 do Novo Código Civil, que será analisado em tópico próprio.

⁸⁴ Estas hipóteses são previstas pelos arts. 725 e 727 do Novo Código Civil, que serão analisados em tópico próprio.

⁸⁵ No mesmo sentido, a professora Maria Helena Diniz expõe que: "A mediação consumar-se-á precisamente no momento em que aparecer o acordo de vontade entre os contratantes, mercê da aproximação levada a efeito pelo mediador, quando então estará terminada a sua função (RT 513:244)" (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002, p. 390).

⁸⁶ Álvaro Villaça Azevedo explica que: "A mediação é concretizada no momento em que se forma vínculo jurídico entre as pessoas aproximadas pelo corretor, sendo a comissão devida mesmo que o negócio se efetive após alguns anos em virtude de condição suspensiva contratualmente estipulada (2º TACivSP – Ap s/ Ver 656.355-00/4 – 3ª Câm. – j. 8.2.2000 – Rel. Juiz Cambrea Filho – RT 777/304)" (AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código Civil Anotado e legislação complementar. São Paulo, Atlas, 2004, p. 379). No mesmo sentido, confira a seguinte decisão: "Mediação – Comissão de corretagem – Cobrança – Aproximação das partes – Irrelevância – Vínculo jurídico – Necessidade. Para fazer jus à comissão não basta tenha o Corretor de Imóveis ter apresentado o comprador ao vendedor. É necessário que entre as partes se estabeleça um vínculo jurídico, evidenciada a concordância recíproca com as condições do negócio que, num primeiro momento se torna perfeitamente concluído, embora possa vir mais tarde a ser desfeito, não chegando a executar-se" (2º TACívSP – Ap. c/ Rev. 645.156-00/0, 11ª C. Cív., Rel. Des. Egídio Giacoia, j. em 16.11.2002).

⁸⁷ Exemplificando, a jurisprudência tem se manifestado a respeito do assunto com certa uniformidade: "Comissão – Corretagem – Contrato consensual – Inexistência de forma específica para conclusão – Admissão de prova testemunhal para demonstrar o trabalho do corretor na aproximação das partes – Mediação comprovada – Recurso não provido" (TJSP – AC 216.876-2 – Rel. Des. Acciolo Freire). "Corretor. Comissão. Prova testemunhal. Utilidade da intermediação. É suficiente a prova testemunhal do fato da intermediação prestada pelo corretor, ainda que inexistente contrato escrito. Para ter direito à comissão, basta que tenha aproximado as partes e que o acordo de vontade esteja expresso na assinatura do recibo do sinal. Agravo desprovido" (STJ – AGRESP 323971/RJ, 4ª T., Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. em 11.12.2001). "Havendo provas de que a apelante intermediou a venda e compra do imóvel apontado nos autos ao aproximar os apelantes-vendedores e compradores, é pertinente o pedido de comissão pela intermediação profícua (TJSP, 3ª Câm., Ap 3781-4, rel. Des. Antonio Manssur, v.u.)". "Seja pela imperfeição do critério previsto no CPC 401, seja pela natureza da atividade de corretagem, que usualmente advém de acordo informal com o devedor do bem, seja pela possibilidade de ser demonstrado, segundo a orientação jurisprudencial mais moderna do STJ, o fato do serviço, independentemente da prova da existência formal de um contrato, não é de se extinguir ação que objetiva o recebimento de comissão pela intermediação na alienação de ‘conjunto de irrigação’ de terras para cultivo agrícola, apenas porque a parte autora quer se valer, exclusivamente, da prova testemunhal (STJ, 4ª T., Resp 75687-SP, rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, j. 21.6.2001., v.u., DJU 29.10.2001)" (Nelson Nery Junior, op. cit., pp. 440-441).

⁸⁸ Em explicação, o autor aduz que: "O aresto, que reformou decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, no sentido de que bastava a prova exclusivamente testemunhal, altera hesitante orientação jurisprudencial fixada pelo Supremo Tribunal Federal, através do recurso extraordinário relatado pelo Ministro Ribeiro da Costa em 29 de outubro de 1953 e decidido por unanimidade pela 1ª Turma daquela Corte, com a seguinte ementa: ‘Contrato de corretagem. Feição peculiar, destituída de forma especial. Pode ser provado por todos os meios admissíveis em direito, inclusive por testemunhas, ainda que a remuneração seja superior à taxa legal, segundo acentuam numerosos arestos de nossos tribunais. A corretagem, ou mediação, é um contrato de trabalho sui generis em que o locador loca ao comitente, não propriamente o seu trabalho, mas o produto útil do mesmo’ (RE 24.243, publicado em 2.6.54). Diante da controvérsia, afirma o Ministro Nilson Naves que ‘o art. 401, ao impor restrição à prova exclusivamente testemunhal, não estabelecesse distinção entre as várias espécies de contrato, daí que, a admitir-se que tal norma não compreende a corretagem ter-se-á de entender-se no mesmo modo em relação a outros contratos, também de feição peculiar. Portanto, não seria um critério seguro, na aplicação da lei" (TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2004, p. 132). Neste julgado, restou consagrado que: "No caso de contrato de corretagem cujo valor excede o limite previsto em lei, não se admite para prová-lo prova exclusivamente testemunhal. CPC 401 (STJ, 3ª T., rel. Min. Nilson Naves, Resp 11.553-MG, j. 17.12.1991, v.u., DJU 13.3.1992, p. 2574; BolAASP 1743/162)" (NERY JUNIOR, Nelson. Código Civil Anotado e legislação extravagante. 2ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2003, p. 440). Contudo, impõe-se distinguir que: "Há certa divergência jurisprudencial acerca da admissibilidade ou não da prova exclusivamente testemunhal quando o valor do contrato ultrapassar os limites previstos no art. 401 do CPC. Prevalece o entendimento segundo o qual somente o conteúdo negocial do contrato deve ser submetido às disposições do CPC, permitindo-se qualquer meio de prova ao contrato de corretagem em si considerado" (LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, 2004, p. 467).

⁸⁹ Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., pp. 132-133. Na nota de rodapé nº. 5, o autor fornece a fonte: "R. Esp. N. 13.508-0-SP, publicado no DJ de 8 de março de 1993, tendo sido vencidos os Ministros Nilson Naves e Waldemar Sveiter e vencedores os Ministros Cláudio Santos, Eduardo Ribeiro e Dias Trindade". "A decisão, que se apóia em farta jurisprudência e em sólidas opiniões doutrinárias, distingue, com acerto, a existência do contrato de corretagem, em si considerado, que por ser consensual, e não solene, dispensa a prova escrita, do conteúdo negocial, com suas cláusulas peculiares, as quais, estas sim, devem se sujeitar ao sistema de provas engendrado pelo Código de Processo Civil" (Ibidem, p. 133).

⁹⁰ Gustavo Tepedino, op. cit., p. 133. O autor destaca que: "O acórdão invoca a posição dos Tribunais de São Paulo, Minas Gerais e Rio Grande do Sul, no mesmo sentido, bem como precedentes do Supremo Tribunal Federal, publicados na RTJ 20/146-147 e 111/877-881, este último acórdão relatado pelo Ministro Rafael Mayer, trazendo lições doutrinárias de Arruda Alvim, Amaral Santos e Washington de Barros Monteiro" (Idem Ibidem, nota de rodapé nº. 6).

⁹¹ "Se, em cumprimento a um contrato de valor superior ao limite legal celebrado verbalmente, alguém prestar serviços a outrem, e pode produzir prova irrefutável de tal prestação [mesmo que exclusivamente testemunhal], o não reconhecimento do direito à remuneração, por falta de prova pré-constituída, implica a consagração de um enriquecimento ilícito, o que é incurial (2º TACivSP, 11ª Câm., Ap 621600-00/3, rel. Juiz Mendes Gomes, v.u., j. 12.7.2001). A existência de início de prova documental autoriza a produção de prova testemunhal (2º TACivSP, 9ª Câm., Ag 661383-00/3, rel. Juiz Eros Piceli, j. 18.10.2000). Mesmo na inexistência de contrato escrito, a mediação pode ser provada – e dará direito a remuneração do mediador – através da demonstração da prática de atos por esse intermédio que se tenham revelado eficazes para a concretização do negócio. E, para tanto, admissíveis todos os meios de prova em direito permitidos, inclusive o testemunhal, independentemente do valor do negócio principal (2º TACivSP, 1ª Câm., Ap 521845, rel. Juiz Vieira de Moraes, j. 9.11.1998). Em sentido contrário: Se o contrato cuja existência se pretende comprovar tem valor superior ao décuplo do maior salário mínimo vigente à época do negócio, não se admitirá a produção de prova exclusivamente testemunhal. Intermediação em contrato de compra e venda. Prova exclusivamente testemunhal, contrariando a regra limitativa de prova inserida no art. 401 do CPC. Dissídio jurisprudencial. Recurso extraordinário provido (RT 615/227). A lei processual admite a produção de prova exclusivamente testemunhal apenas para demonstrar pagamento de valor superior a dez salários mínimos (CPC 401 c/c 403). Resulta daí que, desatendido esse limite, não encontra sentido o deferimento dessa prova (2º TACivSP, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Rigolin, j. 7.11.2000)" (NERY JUNIOR, Nelson. Código Civil Anotado e legislação extravagante. 2ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2003, pp. 438-439).

⁹² O art. 401 do CPC dispõe que: "A prova exclusivamente testemunhal só se admite nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo vigente no país, ao tempo em que foram celebrados". O art. 402, inciso I, no entanto, estabelece que: "Qualquer que seja o valor do contrato, é admissível a prova testemunhal quando houver começo de prova por escrito, reputando-se tal o documento emanado da parte contra quem se pretende utilizar o documento como prova".

⁹³ De acordo com a doutrina: "(...) a remuneração, que normalmente é designada como Comissão, pode ser Fixa: quando o seu quantum for uma importância certa, independente do valor do negócio; e Variável: quando proporcional ao valor da transação conseguida, respeitado o limite mínimo" (Antonio Carlos Antunes Junior, op. cit., Apud DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 12ª ed., São Paulo, Saraiva, 1997, p. 463). No mesmo sentido: "1. Em geral, a remuneração é ajustada em dinheiro. Nada obsta, todavia, que seja fixada em espécie. 2. Pode a remuneração ser pactuada em percentual sobre o valor do contrato. Neste caso a quantia deve ser certa e previamente fixada. Há ainda a possibilidade de a remuneração corresponder ao que exceder do valor determinado pelo devedor (over price)" (Paulo Luiz Netto Lôbo, op. cit., p. 469).

⁹⁴ O pagamento da comissão incumbe a quem encarrega o corretor do trabalho. Confira a seguinte decisão: "Mediação – Comissão de corretagem – Verba do mediador – Pagamento – Responsabilidade de quem incumbe o corretor do trabalho (comitente). O pagamento da comissão incumbe a quem encarrega o corretor do trabalho" (2º TACívSP – 2ª Câmara – Rel. Juiz Gilberto dos Santos – 25.05.1998).

⁹⁵ PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2003, vol. 3, p. 386. No mesmo sentido: "Usualmente, no nosso direito, quem paga a comissão é quem procura os serviços do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência" (Antonio Carlos Antunes Junior, op. cit.). Em outras palavras: "A remuneração, também denominada comissão ou corretagem, representa o pagamento do preço do serviço pelo resultado útil que o trabalho ofereceu, ou seja, ‘pelo serviço que presta, aproximando as partes e tornando possível a conclusão de um negócio, tem o intermediário direito à remuneração’ (RT 488/200). A fórmula de determinar o valor a ser pago atende a situação do caso concreto, observando-se, pela ordem de grandeza, disposição legal prevista, estipulação do quantum por ajuste prévio das partes ou arbitramento judicial, que atenderá a natureza do negócio desenvolvido e os usos locais, devendo o juiz, para tanto, orientar-se, com razoabilidade, pelos critérios sugeridos pela doutrina e jurisprudência, atento ao costume do lugar, como apoio preponderante para a fixação do valor, e observando o tempo de duração das atividades desenvolvidas. A corretagem decorre, usualmente, de acordo informal com o vendedor do bem. Desprovida da existência formal de um contrato que a preveja em quantia fixa ou em percentual, a remuneração ou comissão será arbitrada tendo em conta, afinal, o valor do próprio bem vendido" (ALVES, Jones Figueirêdo. In: FIUZA, Ricardo (Org.). Novo Código Civil Comentado. São Paulo, Saraiva, 2002, pp. 654-655). Ou ainda, "Essa remuneração, também denominada corretagem ou comissão, é geralmente estabelecida em dinheiro e em porcentagem sobre o valor obtido no negócio, conforme percentuais com base em usos e costumes ou tabelas oficiais ou corporativas, além, é claro, da dicção contratual. Nada impede, porém, que seja um valor certo, no todo ou em parte variável. Quem usualmente paga a comissão é o comitente, na corretagem de índole civil" (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 4ª ed., São Paulo, Atlas, 2004, vol. 3, p. 580).

⁹⁶ DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002, p. 405. No mesmo sentido, o professor Gustavo Tepedino explica que: "Aliás, a propósito da remuneração do corretor, esta é fixada normalmente em dinheiro, nada impedindo, todavia, que seja pactuada em espécie. De ordinário é fixada com base em percentual sobre o contrato realizado, embora possa se constituir em quantia certa, como acima mencionado, desde que previamente avençada". "Admite-se, ainda, a estipulação com base em over price, hipótese em que se remunera o corretor com a quantia excedente a um certo valor, estabelecido pelo vendedor. O que supera tal valor serve a remunerar o corretor" (TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2004, p. 135).

⁹⁷ NERY JUNIOR, Nelson. Código Civil Anotado e legislação extravagante. 2ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2003, p. 440.

⁹⁸ Cf. Antonio Carlos Antunes Junior, op. cit. Neste sentido, conferir a seguinte jurisprudência: "Cobrança de comissão de corretagem. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Contrato de compra e venda. Intermediação demonstrada. Direito à comissão. Arbitramento. Inteligência do art. 1218 do Código Civil. (...) A celebração de contrato de corretagem sob a forma verbal, à falta de documento atestando o concerto, não infirma sua existência, porquanto independe de forma ou solenidade expressa, podendo tanto ser manifestada a contratação por escrito quanto verbalmente e até por aceitação tácita, quando o corretor ou o comitente admitem a interferência recíproca nos seus negócios, sem que haja objetivamente qualquer contrato entre eles, nem prévio entendimento escrito ou verbal (Antônio Carlos Mathias Coltro). Sendo o contrato de corretagem essencialmente bilateral, não havendo comprovação quanto à percentagem ajustada como comissão do corretor, é razoável arbitrá-la em 3% sobre o valor do negócio’ (TJSC – AC 98.012548-0 – 4ª C.Cív. – Rel. Des. Pedro Manoel Abreu – J. 07.12.2000)"; "Corretagem. Prova testemunhal. Comissão. Fixação. O contrato de corretagem é consensual, bastando o acordo de vontades para a sua formação, e podendo, em conseqüência, ser este provado por qualquer meio, inclusive prova testemunhal. A intermediação resta caracterizada se o imóvel é inicialmente oferecido pelo corretor ao futuro comprador, aproximando-o do vendedor. Se o comprador conclui diretamente o negócio junto ao vendedor, mesmo assim será devida a comissão, pois a mediação foi concausa para a realização do negócio jurídico. A comissão deve incidir sobre quantia efetivamente destinada ao proprietário do imóvel, não podendo, todavia, ser equiparada a atividade do corretor que inicia as tratativas e acompanha toda a negociação, até o seu término, com a daquele que apenas obtém a aproximação preliminar entre proprietário e comprador, em negociação que, interrompida, vem a finalizar-se posteriormente, já sem a interferência do corretor, casos em que faz ele jus a metade da comissão’ (TAMG – Ap 0217014-9 – 3ª C.Cív. – Rel. Juiz Wander Marotta – J. 14.08.1996)" (LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, 2004, pp. 469-470).

⁹⁹ Jones Figueirêdo Alves explica que: "Não há artigo correspondente no CC de 1916, mas assemelha-se ao disposto no art. 1218, que trata da locação de serviços, e repetido pelo art. 596 do CC de 2002" (op. cit., p. 654).

¹⁰⁰ No mesmo sentido: "Assim, é devida remuneração a quem, voluntária ou oficiosamente, tenha realizado intermediação útil a um dos contratantes. Se o interessado se vale dos serviços prestados por quem não seja corretor, não poderá furtar-se a pagar a retribuição. Em não se tratando de corretor profissional, não assistem ao intermédio fortuito as garantias previstas na lei especial" (Jones Figueirêdo Alves, op. cit., p. 654).

¹⁰¹ No mesmo sentido, confira a seguinte decisão: "Mediação – Comissão de corretagem – Cobrança – Intervenção de terceiro – Mero colaborador – Verba devida – Proporcionalidade ao serviço prestado. Conquanto seja incontroverso, o contrato de mediação, ainda que verbal, se satisfaz com o resultado. Assim, o trabalho do mediador considera-se realizado quando tiver sido alcançado o resultado, ainda que houver intervenção de terceiro, desde que este tenha atuado como mero colaborador. Nesse caso, o mediador deverá ser remunerado proporcionalmente ao trabalho desenvolvido, recebendo parte da comissão, calculada sobre o valor incontroverso da venda e compra" (2º TACívSP – AC 517.300 – Rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 09.06.1998). No sentido de que não é necessário que o corretor acompanhe a negociação até seu termo final, com a celebração do contrato versando sobre o negócio principal: "Corretagem. Aproximação do comprador com o vendedor. Comissão. Cabimento. Corretagem. Comissão devida. Não sendo o corretor responsável pela consumação do negócio, o contrato de corretagem tem-se como executado, se ocorreu a aproximação que resultou a sua realização. Ainda que não tenha participado de todas as operações que envolveram o negócio jurídico. Daí porque a comissão de corretagem lhe é devida no valor pactuado (5%)’ (TACRJ – AC 1983/96 – 3ª C. – Rel. Juiz Nametala Jorge – J. 11.04.1996)" (cf. LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, 2004, pp. 472-473).

¹⁰² Nelson Nery Junior destaca, em sua obra, decisão neste sentido: "O julgado que nega o direito à comissão de corretagem porque o contrato não foi celebrado por desistência de outra parte, interessada na compra, não pode ser confrontado com o que reconhece tal direito quando, após a realização do negócio, o comprador descumpre com a sua obrigação de pagar o preço. Recurso não conhecido (STJ, 4ª T., rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, Resp 35.973-2-RJ, j. 13.6.1994, BolAASP 1864/109" (op. cit., p. 438).

¹⁰³ Em sua obra, Nelson Nery Junior destaca jurisprudência neste sentido: "O direito de recebimento da comissão de corretagem está condicionado ao resultado útil do trabalho, ou seja, a realização do contrato principal. A mera aproximação das partes não propicia o recebimento de despesas feitas quando da frustração do negócio, ademais, que é inerente ao risco empresarial (TJSP, 14ª Câm., rel. Franklin Neiva, Ap 1266652, j. 16.10.1990, Juis)" (Nelson Nery Junior, op. cit., p. 440).

¹⁰⁴ Traçando um breve histórico deste dispositivo, inclusive em cotejo com o texto inicial do projeto, Jones Figueirêdo Alves relata que: "O presente dispositivo, em relação ao anteprojeto de Agostinho Alvim, foi objeto de emenda por parte da Câmara dos Deputados no período inicial de tramitação do projeto. A redação original era a seguinte: ‘A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido a estipulação do negócio de que foi incumbido, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, ou por força maior" (Jones Figueirêdo Alves, op. cit., p. 655).

¹⁰⁵ Neste sentido, "Vale frisar que mesmo se as condições do negócio foram posteriormente alteradas o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu a sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a realização do negócio". Além disso, "a remuneração também será devida quando, aproximada as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados, conforme dispõe a segunda parte do artigo 725 do novo Código". Em síntese, "Em virtude das obrigações assumidas e dos serviços prestados, pelos quais coloca em relação duas ou mais pessoas que desejam contratar, o corretor fará jus a uma remuneração" (Antonio Carlos Antunes Junior, op. cit.).

¹⁰⁶ "1. Até o advento do CC de 2002 eram freqüentes as decisões (STJ – EREsp 317503/SP; STJ – EDREsp 126587/SP; STJ – Resp 278028/PE; STJ – Resp 193067/PR) que consideravam indevida a remuneração ao corretor quando havia arrependimento das partes, prejudicando a conclusão do contrato. O principal fundamento utilizado era o de que o serviço de corretagem caracterizava-se como obrigação de resultado, e não de meio, somente sendo considerado perfeito quando o negócio imobiliário se concretizasse, posto que o risco era da sua essência. 2. Com efeito, o objeto do contrato de corretagem é o resultado do serviço do corretor, entendido tal resultado como a aproximação útil entre vendedor e comprador, por ele realizada, para a celebração do ajuste. Não se deve, portanto, confundir a obrigação principal do corretor com a efetivação do contrato que o vendedor pretende realizar" (LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, 2004, p. 470).

¹⁰⁷ No mesmo sentido, Silvio de Salvo Venosa explica que: "O corretor somente fará jus à remuneração, denominada geralmente comissão, se houver resultado útil, ou seja, a aproximação entre o comitente e o terceiro resultar no negócio, nos termos do art. 725 acima transcrito. Nesse sentido, se não for concretizada a operação, a comissão será indevida, por se tratar a intermediação de contrato de resultado. Persiste o direito à remuneração, em princípio, se o negócio não se realiza por desistência ou arrependimento do comitente. O corretor compromete-se a obter um resultado útil. Se não ocorre esse deslinde em sua conduta, a remuneração não é devida. É matéria a ser examinada no caso concreto, nem sempre de fácil deslinde" (Direito Civil: contratos em espécie cit., pp. 579-580). Confira a seguinte decisão a respeito: "Direito civil. Contrato de corretagem. Venda de imóvel. Prova da intermediação. Desfazimento posterior do negócio. Irrelevância para efeito de pagamento da comissão. O que determina o direito à percepção da comissão de corretagem é o trabalho de aproximação dos contratantes e o fechamento do negócio, tornando-se inoperante, para esse fim, qualquer alteração posterior ao negócio em razão da inadimplência de uma das partes, visto que alheia à avença entre corretor e cliente. Recurso provido’ (TAMG – AC 0293404-1 – 2ª C.Cív. – Rel. Juiz Batista Franco – J. 22.02.2000)" (Paulo Luiz Netto Lobo, op. cit., p. 471).

¹⁰⁸ Exemplo disso, é a hipótese em que o comitente altera as condições do negócio: "A alteração das condições do negócio não suprime o direito do corretor, como assinala Carvalho Neto, ao ponderar: ‘as circunstâncias do comitente alterar a sua oferta, mudar as condições dos negócios preliminarmente, não retira ao corretor o seu direito à remuneração" (Jones Figueirêdo Alves, op. cit., p. 656. Apud Carvalho Neto, Contrato de mediação, São Paulo, Saraiva, 1956, pp. 149-150). "Impende observar o contraste da norma com a atual posição jurisprudencial do STJ. Em verdade, o dispositivo em comento, ao proclamar devida a remuneração, quando alcançado o resultado previsto no contrato, reconhece, por igual, a dívida da mediação, ainda que aquele resultado não se efetive em virtude do arrependimento das partes. A inserção no dispositivo da cláusula da não efetividade contratual por arrependimento, tendo em conta a atividade da intermediação do negócio, para o efeito de tornar devida a remuneração, é substancialmente contrária ao entendimento do STJ nos julgados antes citados. Guarda identidade, porém, com o reconhecimento do direito à comissão em caso de distrato, proclamado pelo Resp 186.818/RS ou por fato imputado à parte, como observado no julgado seguinte: ‘(...) comprovada a efetiva prestação de serviço, daí decorrendo expresso acordo entre os contratantes (recebimento de sinal, no caso, com dia e hora para a escritura), tem o corretor direito a comissão, embora o negócio não se ultime por fato atribuível a uma das partes, exclusivamente’ (STJ, 3ª Turma, Resp 1.023/RJ, rel. Min. Nilson Naves, j. em 24-10-1989, v. u.)" (Jones Figueirêdo Alves, op. cit., pp. 655-656). Confira a seguinte decisão: "Mediação – Comissão de corretagem – Cobrança – Proposta aceita – Desistência do proponente – Pagamento da verba – Cláusula expressa nesse sentido – Admissibilidade. A desistência imotivada do proponente, uma vez aceita a proposta, não o isenta do pagamento da comissão ajustada, máxime quando há cláusula expressa nesse sentido" (2º TACívSP – AC 517.374 – 1ª Câmara – Rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 04.05.1998). No sentido contrário: "Contrato de corretagem. Venda de imóvel. Proposta aceita pelo vendedor. Desistência posterior. Intermediação. Resultado útil não configurado. Comissão indevida. O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a omissão mesmo se após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda, situação esta sequer reconhecida pelas instâncias ordinárias. Recurso especial não conhecido" (STJ – Resp 317503/SP, 4ª T., Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior – j. em 07.06.2001).

¹⁰⁹ No sentido oposto: "Corretagem – Compra e venda de imóvel – Desistência do negócio pelo adquirente, após a aceitação da proposta, antes porém, da efetiva conclusão da avença – Ajuizamento de cobrança da comissão contra o vendedor – Descabimento – Contrato de resultado que exige a consumação do negócio para obrigar o pagamento – Ação improcedente – Recurso improvido" (1º TACívSP – Ap. Sum 941390-3, 8ª Câmara de Férias de Janeiro de 2001, Rel. Rubens Cury, j. em 31.01.2001). "Corretagem – Corretor de imóveis – Intermediário de negócio – Operação não concretizada – Comissão indevida, por se tratar a intermediação de contrato de resultado – Recurso não provido" (TJSP – AC 6.436-4 – 3ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Flávio Pinheiro, 25.11.1997, v.u.).

¹¹⁰ Na lição do saudoso professor Caio Mário da Silva Pereira, "Não afeta o direito do mediador à retribuição o fato de se arrependerem as partes do negócio entabulado, ou de uma delas dar causa à resolução (Código Civil, art. 725). O corretor não garante o contrato. Sua atividade é limitada à aproximação das pessoas, e cessa a obrigação, fazendo jus ao pagamento, uma vez efetuado o acordo. Todavia, se em lugar do contrato objeto da corretagem outro for celebrado, nenhuma comissão é devida, a não ser que o mesmo resultado econômico seja obtido" (Instituições de Direito Civil cit., p. 386).

¹¹¹ Maria Helena Diniz ressalta que: "O corretor terá direito à remuneração, se aproximou as partes e elas acordaram no negócio, mesmo que posteriormente se modifiquem as condições ou o negócio venha a ser rescindido ou desfeito (RT, 288:799, 261:265, 590:101, 680:202, 554:184, 263:508, 261:280, 203:494, 465:180, 712:220; Ciência Jurídica, 70:122 e 353, 69:107; RSTJ, 51:191, 90:109; EJSTJ, 12:68; RJTJSP, 131:99, 127:41). A esse respeito reza o Código Civil, no art. 725, que: (...), ou, entendemos, de uma delas. Isto é assim porque o acordo já se efetivou, antes da desistência, com a intermediação do corretor, tendo ele, por tal razão, direito à comissão integral. Se o intermediário não conseguir acertar, p. ex., a vontade do comprador à do vendedor, não levando a bom termo a mediação, e se a venda se realizar sem a sua interferência, não terá direito de reclamar qualquer remuneração. Se o negócio se iniciar e concluir diretamente entre as partes, o corretor não terá direito a nenhuma remuneração. Porém, se se ajustar por escrito a corretagem com exclusividade, terá ele direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada a sua inércia ou ociosidade (CC, art. 726). Trata-se da opção de venda, em que o comitente autoriza o corretor a vender certo bem, dentro de determinado prazo, comprometendo-se ao pagamento da comissão fixada. É um ajuste sobre um futuro contrato de compra e venda a ser celebrado. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto de sua mediação, a corretagem lhe será devida em razão de sua eficaz atividade, responsável pelo êxito do negócio. Se sua intermediação foi a causa do ato negocial, não há como retirar-lhe o direito à remuneração (RT, 219:229). Igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor (CC, art. 727). Se a mediação for conjunta, todos os corretores que nela intervierem terão direito cada um à comissão, que lhes será paga, salvo ajuste em contrário, em partes iguais (CC, art. 728), se entraram diretamente em contato com os interessados (RT 561:223). Porém será preciso que cada um deles tenha servido de intermediário junto aos futuros contratantes". Além disso, tem direito de "não ser responsabilizado pela conclusão ou execução do negócio; logo, se com sua ação facilitar negociações preliminares que posteriormente se frustarem, nenhuma responsabilidade poderá ser-lhe imputada, exceto se não revelar o nome do outro contraente, hipótese em que se obrigará pessoalmente, sem, contudo, deixar de ser intermediário" (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed., São Paulo, Saraiva, vol. 3, 2002, pp. 405-407).

¹¹² Em acurada análise sobre o direito à remuneração do corretor, a informalidade que freqüentemente envolve o contrato de corretagem e a possibilidade de utilização da prova testemunhal, o professor Gustavo Tepedino explica que: "A necessidade de ser remunerado o corretor a despeito da ausência de prova escrita do contrato de corretagem foi ainda confirmada pelo STJ nos seguintes julgados: Resp. 55984, 3ª T., julg. 27.03.1995, publ. DJ 08.05.1995 e Resp. 177455, 4ª T., julg. 29.10.1998, publ. DJ 01.02.1999. A partir do Resp. 139236, 4ª T., julg. 24.11.1998, publ. DJ 15.03.1999, passou-se a afirmar a adoção de uma ‘linha de interpretação construtiva’, considerando-se que ‘os efeitos de fato entre as partes, assim como os serviços prestados, podem ser provados por testemunhas, já que a lei se refere apenas a contratos, não incidindo o art. 401, CPC. Em outras palavras, não se permite provar exclusivamente por depoimentos a existência do contrato em si, mas a demonstração dos fatos que envolveram os litigantes, bem como as obrigações e os efeitos decorrentes desses fatos, não encontram óbice legal, inclusive para se evitar o enriquecimento sem causa’. Idêntico entendimento foi proferido nos seguintes julgados: Resp. 187461, 4ª T., julg. 23.02.1999, publ. DJ 28.06.1999; Resp. 87918, 4ª T., julg. 20.02.2001, publ. DJ 09.04.2001 e Resp 75687, 4ª T., julg 21.06.2001, publ. DJ 29.10.2001. O mesmo entendimento acaba de ser consolidado nos EResp. 263387, 2ª Seção, julg. 14.08.2002, publ. DJ 17.03.2003" (TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2004, pp. 133-134, nota de rodapé nº. 6). No mesmo sentido, confira-se a seguinte decisão: "Mediação. Comissão do mediador. Contrato verbal. Procedência do pedido. Ação ordinária. Corretagem. Aproximação das partes. Ausência de opção escrita. Não exige a lei que seja escrito o contrato de corretagem. Confessado, pela própria compradora, que visitou o imóvel através de funcionária da corretora, que publicou os anúncios e abriu a porta, está provada a intermediação, sendo devida a comissão (...)’ (TJRJ – AC 7637/96 – 10ª C.Cív. – Rel. Des. Sylvio Capanema – J. 12.03.1997)" (Paulo Luiz Netto Lôbo, op. cit., p. 468).

¹¹³ Confira a seguinte decisão sobre o assunto: "CORRETAGEM. Contrato. Aproximação dos interessados. Contribuição eficaz para a conclusão dos negócios supostamente intermediados. Prova. Inexistência. Ação de Cobrança de comissões de corretagem. Improcedência do pedido. Sem prova da existência do contrato de corretagem ou mediação e sem prova de que o afirmado corretor aproximou os interessados contribuindo eficazmente para a conclusão dos negócios supostamente intermediados, não se condena a Seguradora no pagamento de comissões que se diz serem devidas, em virtude de venda de planos de saúde, ajustada mediante contrato celebrado pela vencedora da licitação, realizada através de concorrência pública do tipo ‘menor preço" (TJRJ, AC 1999.001.09725, 4ª C. Cív., Rel. Des. Wilson Marques, j. em 14.11.2000).

¹¹⁴ "O avanço arrimou-se na advertência seguinte: ‘(...) A jurisprudência, mesmo quando embasada em reiterados julgados, refletida em antigos posicionamentos, deve evoluir para adaptar-se à multifária riqueza da vida, em seus variados aspectos e circunstâncias, sob pena de agasalhar a injustiça e ferir elementares princípios de direito’ (STJ, 4ª Turma, Resp 4.269/RS, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. em 6-8-1991, v. m.)" (Jones Figueirêdo Alves, op. cit., p. 655).

¹¹⁵ TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2004, p. 148. E complementa, assinalando que: "Com razão, portanto, a orientação jurisprudencial que elucida o problema: ‘Intermediário de Negócio – corretor – aproximação das partes – negócio não concretizado – Desistência do vendedor – comissão devida. Se o negócio não se concretizou, efetivamente, com a transmissão da propriedade ao comprador, porque o vendedor dele desistiu, quando deveria ter a certeza da anuência da esposa, fica aquele, portanto, responsável pelo pagamento da comissão da corretagem que se completou" (Ibidem, apud RT 668/75). "Na mesma direção, vale conferir: ‘Intermediário de Negócio – corretor – negócio desfeito por circunstâncias que lhe são estranhas – comissão devida. O corretor que aproxima o comprador do vendedor e opera e agiliza a transação não perde a remuneração pactuada, se, posteriormente, o negócio se desfaz por circunstâncias que lhe são estranhas" (Ibidem, apud RT 712/220).

¹¹⁶ No mesmo sentido, Gustavo Tepedino ressalta que: "V., também, Adcoas, 1981, nº 78.994. No mesmo diapasão, vinculando o pagamento à efetiva mediação, TJPR, in Adcoas, 1982, nº 85.684: ‘É da doutrina e assim vem sendo consagrado na Jurisprudência que se a mediação não produziu resultado útil, não se realizando o negócio, a comissão não se torna devida’. E ainda, RF 195/274: ‘A comissão de corretor de imóveis é devida somente quando o negócio tenha sido efetivamente concluído, com o respectivo instrumento lavrado’; bem como RT 596/103: ‘A comissão na mediação decorre do lucro ou vantagem que o negócio proporciona. Assim, não se efetivando a transação, por desistência do comprador, o valor da intermediação com base no total de venda não é devido’ (original não grifado). Cf. hipótese semelhante in Adcoas, 1981, nº 79.739: ‘A comissão de corretagem ajustada é devida se o comprador, firmatário de arras, se arrepende, deixando de cumprir a promessa de compra. O direito à comissão nasce quando assinam o recebo arras’. A obtenção do resultado útil como requisito para o pagamento da comissão ao corretor parece ser agora corroborada pelo art. 725 do Código Civil, que reza: (...). Este também era o entendimento majoritário no STJ, conforme se depreende dos seguintes julgados: Resp. 8216, 4ª T., julg. 27.08.1991, publ. DJ 30.09.1991; Resp 50245, 3ª T., julg. 28.11.1994, publ. 06.03.1995; Resp. 147317, 3ª T., julg. 03.11.1998, publ. DJ 12.04.1999; Resp. 71708, 4ª T., julg. 09.11.1999, publ. DJ 13.12.1999. Tal construção jurisprudencial, entretanto, vem sendo modernamente modificada, sendo este (...) a conclusão do contrato objeto da corretagem, com a afirmação de que o contrato de corretagem gera obrigação de resultado, e não simples obrigação de meio, razão pela qual ‘o serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência’ (Resp. 193067, 4ª T., julg. 21.09.2000, publ. DJ 27.11.2000). No mesmo sentido podem ser vistos: Resp. 278028, 3ª T., julg. 19.12.2000, publ. DJ 19.02.2001; Resp. 126587, 4ª T., julg. 08.05.2001, publ. DJ 10.09.2001; Resp. 317503, 4ª T., julg. 07.06.2001, publ. DJ 24.09.2001; Resp. 188324, 4ª T., julg. 07.03.2002, publ. DJ 24.06.2002 e Resp. 208508, 4ª T., julg. 25.06.2002, publ. DJ 11.11.2002" (Ibidem, pp. 148-149, nota de rodapé nº. 38).

¹¹⁷ De acordo com esta primeira situação, "nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida (...)" (cf. Antonio Carlos Antunes Junior, op. cit.).

¹¹⁸ "Noutra vertente, o corretor fará jus à sua remuneração se o negócio agenciado for concluído mesmo após o vencimento do lapso temporal previsto na autorização, ‘desde que com pessoa por ele indicada ainda quando em curso o prazo do credenciamento e nas mesmas bases e condições propostas’ (STJ, 4ª Turma, Resp 29.286/RJ). ‘O prazo concedido ao corretor na opção, ainda que estipulado para conclusão do negócio, destina-se em realidade à obtenção de interessados e aproximação entre estes e o comitente’ (STJ, 4ª Turma, EDREsp 29.286/RJ)" (Jones Figueirêdo Alves, op. cit., p. 657).

¹¹⁹ "Na esteira de tais considerações deve-se entender devida a remuneração do corretor que, tendo efetivamente aproximado as partes, levando a cabo a mediação, tem concluído o negócio após expirado o prazo que lhe fora estipulado para a realização da corretagem" (Gustavo Tepedino, op. cit., p. 149 apud RSTJ 51/191).

¹²⁰ "Na circunstância de o negócio ser efetuado somente após a dispensa do corretor, decorrendo, porém, a sua conclusão das atividades mediadoras daquele, impõe-se o pagamento da comissão de corretagem. A remuneração é devida diante do resultado útil obtido e para o qual influiu o corretor pelos seus atos de intermediação, o que se contempla, ainda, na hipótese de o negócio se realizar após vencido o prazo contratual" (Jones Figueirêdo Alves, op. cit., p. 658).

¹²¹ Sílvio de Salvo Venosa, op. cit., p. 580.

¹²² "Provadas essas premissas, terá o mediador direito à comissão, cabendo apenas indagar quem será o responsável pela comissão em tal caso (Coltro, 2001:121), podendo ser ambos os contratantes" (Sílvio de Salvo Venosa, op. cit., p. 582).

¹²³ E exemplifica com a seguinte decisão: "Mas, se comprovada a intermediação, a posterior rescisão da compra e venda não afasta o direito à comissão (STJ, Resp. 232826, 3ª T., julg. 31.08.2000, publ DJ 30.10.2000: ‘Realizado o negócio de compra e venda, comprovada a intermediação, a posterior rescisão, mais de um ano após a assinatura da escritura, não diz respeito ao contrato de corretagem, sendo, portanto, devida a comissão ajustada’)" (Gustavo Tepedino, op. cit., p. 150, nota de rodapé nº. 39).

¹²⁴ Paulo Luiz Netto Lobo explica que: "Depende de contrato escrito a cláusula de exclusividade que garante ao corretor a percepção da remuneração ajustada, ainda que não tenha sido feita por ele a intermediação exitosa, dentro do prazo fixado pelas partes. Não terá direito, todavia, se não provar que promoveu os meios de intermediação com outros interessados" (op. cit., p. 471).

¹²⁵ Jones Figueirêdo Alves reitera que: "O dispositivo frustra a remuneração na ocorrência de o negócio ter sido ajustado diretamente pelas partes, sem qualquer intervenção do corretor, não tendo este contribuído para o resultado satisfativo". Todavia, adverte que: "A ressalva é a de que, mesmo em casos que tais, dispondo o corretor de opção da venda, terá ele direito à remuneração, em face da exclusividade de negociação do bem objeto". É que, "a autorização negocial concedida sob exclusividade está condicionada a prazo determinado, em que a intermediação privativa para a venda do bem vem de exigir, ademais, a atividade plena e o esforço produtivo do corretor, sob pena de descaracterizar, pela comprovada inércia ou ociosidade, o direito à remuneração, quando diante de venda feita pelo próprio comitente" (cf. op. cit., pp. 656-657).

¹²⁶ No mesmo sentido, Silvio de Salvo Venosa expõe que: "Não há direito à remuneração se as partes concluem o negócio sem iniciativa, apresentação ou qualquer intervenção do corretor". De qualquer maneira, "nesse caso, é importante que fique claro que o corretor não teve participação alguma na aproximação dos interessados pelo negócio". Entretanto, "se o contrato estabelece exclusividade, o negócio que se efetive no curso do prazo contratual gera o direito à remuneração do corretor, assim como aquele que se inicia no lapso contratual, com apresentação do interessado pelo corretor, e se conclua fora dele". Nestas situações, "importa, porém, examinar o caso concreto, que nem sempre será de simples solução. Assim, por exemplo, deve pagar ao corretor o comitente que lhe deu exclusividade e realiza o negócio com corretor diverso. A exclusividade prova-se pela denominada opção. A opção, embora não se confunda com o contrato de corretagem, prova a sua existência" (op. cit., p. 581). A respeito, confira-se a seguinte decisão: "Apelação. Ação de cobrança. Corretagem. Prova inconclusiva. Improcedência. Recurso não provido. 1. Pelo contrato de corretagem o corretor faz aproximação útil entre comprador e vendedor, tendo direito à remuneração pelo respectivo trabalho. 2. Se o negócio é celebrado após o vencimento do prazo certo de opção e o vendedor nega a intermediação, é ônus do corretor provar que a mesma efetivamente existiu. 3. Ausente ou duvidosa a prova, tem-se por não desincumbido o ônus contido no art. 333, I, do CPC. 4. Apelação conhecida e não provida’ (TAMG – AC 0279069-0 – 2ª C.Cív. – Rel. Juiz Caetano Levi Lopes – J. 22.06.1999)" (LÔBO, Paulo Luiz Netto. In: PEREIRA, Rodrigo da Cunha (Org.). Código Civil Anotado. Porto Alegre, Síntese, 2004, p. 473).

¹²⁷ O art. 333, inciso I, do Código de Processo Civil estabelece que: "O ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito".

¹²⁸ Neste sentido, o autor relata que: "Mais recentemente, todavia, o STJ tem adotado posicionamento oposto: ‘O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a comissão mesmo se, após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda, situação esta sequer reconhecida pelas instâncias ordinárias’ (STJ, 4ª Turma, Resp 317.503/SP, rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, j. em 7-6-2001, v. u.); reconhecendo-se, destarte, que o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de resultado (STJ, 4ª Turma, EDResp 126.587/SP, rel. Min. César Asfor Rocha, j. em 8-5-2001, v. u.). Deste modo, torna-se devido o pagamento da intermediação, apenas se for realizado o negócio almejado (STJ, 3ª Turma, Resp 278.028/PE, rel. Min. Fátima Nancy Andrighi, j. em 19-12-2000, v. u.), a tanto que, ‘não se tendo aperfeiçoado o negócio jurídico em face da desistência, à derradeira hora, manifestada pelo interessado comprador, não faz jus a corretora à comissão pleiteada’ (STJ, 4ª Turma, Resp 238.305/MS, rel. Min. Barros Monteiro, j. em 17-8-2000, v. m.). Admite-se indevida a comissão, mesmo se após a aceitação da proposta o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda (STJ, 4ª Turma, Resp 193.067/PR, j. em 21-9-2000, v.u.)" (ALVES, Jones Figueirêdo. In: FIUZA, Ricardo (Org.). Novo Código Civil Comentado. São Paulo, Saraiva, 2002, pp. 655-656). Nelson Nery Junior agrega em sua obra decisões no mesmo sentido: "Negócio não concretizado em razão de desistência do contratante dos serviços. Cobrança improcedente (RJTJLEX 195/182)"; "Comissão indevida, por se tratar a intermediação de contrato de resultado (TJSP, 3ª Câm., Ap 6.436-4, rel. Flávio Pinheiro, j. 25.11.1997, v.u.)" (Nelson Nery Junior, op. cit., p. 440).

¹²⁹ Gustavo Tepedino destaca que: "De toda sorte, deve o intérprete homenagear os usos negociais, e salvo expressa avença em contrário – e desde que não se trate de cláusula abusiva – é de se presumir que o corretor envida esforços por sua conta e risco, condicionando-se a sua remuneração à eventual convergência de vontades. Não se justifica, portanto, em linha de princípio, o entendimento jurisprudencial que, visando evitar o enriquecimento sem causa, determina o ressarcimento do corretor pelas despesas realizadas na busca da contratação frustrada" (TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2004, pp. 134-135). No mesmo sentido, Caio Mário da Silva Pereira salienta que: "Se o negócio não for concluído, o mediador não tem direito à comissão, nem pode recobrar as despesas que tenha efetuado, porque, sendo aleatório o contrato, o corretor toma a si os riscos de nada vir a receber, a não ser que consiga êxito na sua intermediação, ou, como diz Larenz, suporta o risco da produção de resultado, cuja realização definitiva depende mais de outras circunstâncias do que de sua vontade. Mas, se o direito de revogação tiver sido excluído, a comissão será devida desde que fique demonstrado que o mediador realizou a agenciação, e o negócio se não concluiu pela recusa arbitrária do comitente" (Instituições de Direito Civil cit., p. 388).

¹³⁰ Em citação jurisprudencial transcrita da obra de Nelson Nery Junior: "Realizando a intermediação em transação imobiliária a qual atingiu resultado útil, não participando, todavia, o primeiro corretor até o final de transação, que fora concretizada por outro corretor, não há que se falar em direito à comissão, quer parcial, quer integral (TJSP, rel. Des. Carvalho Viana, AC 1999108-2, j. 24.11.1992)" (NERY JUNIOR, Nelson. Código Civil Anotado e legislação extravagante. 2ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2003, p. 440).

¹³¹ Cf. Paulo Luiz Netto Lôbo, op. cit., p. 473.

¹³² Em realidade, ocorre que: "O dispositivo não distingue a atuação de cada um deles, os fatores concausais e o momento participativo da respectiva intermediação, podendo o mais das vezes o agir ter lugar em momentos distintos, para o efeito de se estabelecer o direito à remuneração" Entretanto, excepcionalmente é possível que os corretores recebam as suas respectivas remunerações na proporção em que concorreram para o fechamento do negócio principal: "Em caso de ultimação do negócio por outro corretor, quando a iniciativa das gestões pertencera ao primeiro mediador, entre as mesmas partes opera-se o princípio da proporcionalização entre a participação deste e a comissão a lhe ser paga. Implica a figura da comissão parcial devida ao corretor que não concluiu o negócio, mas atuou como uma concausa eficiente para a sua conclusão exitosa" (Jones Figueirêdo Alves, op. cit., p. 658).

¹³³ No mesmo sentido, Silvio de Salvo Venosa aponta que: "É comum que negócios vultosos tenham a participação de vários corretores. Divergindo eles sobre a partilha da comissão, cabe ao comitente consigná-la em juízo" (Direito Civil: contratos em espécie cit., p. 581).

¹³⁴ Balizada a questão nestes termos, o professor transcreve o entendimento jurisprudencial: "Corretagem, em caso de cobrança e corretagem ajustada em contrato, não pode o comitente opor ao intermediário a falta de habilitação profissional para o exercício da mediação, ainda mais em se tratando de firma dirigida por corretor inscrito regularmente. Desde que exigível a comissão, impõe-se o pagamento da quantia contratada, independentemente de não ser o comitente o único proprietário do bem, ou de pendência de outro negócio comissionado ao terceiro (RT 583/240)". "No mesmo sentido: ‘Provada, por documento escrito, a intermediação e efetivada a transação no prazo nele previsto, devida é a comissão pela corretagem na compra e venda do imóvel, sendo irrelevante que o corretor esteja ou não registrado no CRECI, porque não pode o autorizante invocar essa irregularidade, em face do art. 104 do Código Civil" (TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem. In Temas de Direito Civil. 3ª ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2004, p. 147).

¹³⁵ Gustavo Tepedino, op. cit., p. 147 apud RTJ 58/279.

¹³⁶ Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., p. 147. Nada obstante, há entendimento jurisprudencial em sentido diverso: "Recente decisão do STJ, no entanto, contrariando o entendimento que vinha sendo consolidado (...), determina a redução do valor da comissão devida ao corretor pela ‘circunstância de não se ter como razoável que a prática profissional sem a inscrição no conselho de classe, submissão a fiscalização, pagamento de impostos e anuidade respectivas, possa gerar direitos iguais aos daqueles que exercem a atividade regularmente’ (STJ, Resp. 331638, 4ª T., julg. 07.10.2003, publ. DJ 24.11.2003)" (Ibidem, p. 148, nota de rodapé nº. 36).

¹³⁷ "Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial".

¹³⁸ Implica dizer que: "1. As disposições do CC de 2002 devem ser aplicadas supletivamente. 2. Aplicam-se ao contrato de corretagem as disposições do CDC e as demais normas que regulamentam a profissão dos corretores oficiais" (Paulo Luiz Netto Lobo, op. cit. p. 473).

¹³⁹ Em outras palavras: "O dispositivo cogita da incidência normativa de legislação especial sobre o contrato de corretagem, agora disciplinado no Código Civil. Trata-se de aplicação subisidiária ou complementar, visto que o regramento relativo ao novo contrato típico acha-se agora codificado. Bem por isso, permanecem atuais, sem conflito com o Código, a Lei Orgânica da Profissão de Corretor de Imóveis (Lei nº. 6.530/78) e sua regulamentação, feita através do Decreto nº. 81.871/78" (Jones Figueirêdo Alves, op. cit., p. 659).

¹⁴⁰ Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro cit., pp. 408-409. No mesmo sentido, o saudoso jurista Caio Mário da Silva Pereira escreve que: "Cessa o contrato de corretagem: pela morte do corretor, pela do comitente, pela conclusão do negócio, pelo escoamento do prazo, pela renúncia ou revogação, se tiver sido ajustado por prazo indeterminado. Neste último caso, é devida a comissão, se o negócio for concluído com pessoa que, na vigência do contrato, tenha sido aproximada pelo agenciador ao comitente. Se o negócio for realizado após o vencimento do prazo, mas decorrente de atividade do corretor, este faz jus à remuneração (Código Civil, art. 727)" (Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil cit., p. 388).

¹⁴¹ Sílvio de Salvo Venosa. Direito Civil: contratos em espécie cit., p. 578.

¹⁴² "Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato".

¹⁴³ Ibidem.

¹⁴⁴ Ibidem.

¹⁴⁵ "Art. 693. O contrato de comissão tem por objeto a aquisição ou a venda de bens pelo comissário, em seu próprio nome, à conta do comitente".

¹⁴⁶ Gustavo Tepedino. Questões Controvertidas sobre o Contrato de Corretagem cit., p. 137.

¹⁴⁷ Jones Figueirêdo Alves, op. cit., p. 653.

¹⁴⁸ Sílvio de Salvo Venosa. Direito Civil: contratos em espécie cit., p. 578.

¹⁴⁹ Jones Figueirêdo Alves esclarece que: "Com efeito, trata-se de contrato em que o agente ou representante comercial exercita, com a devida remuneração, a promoção de negócios, à conta do agenciado ou representado, em regime de habitualidade e com autonomia nas atividades que se desenvolvem em área previamente definida de atuação". O agente distingue-se ainda do distribuidor, "porquanto este último caracteriza-se como tal ao dispor o bem a ser negociado e aquele desempenha a agência sem a disponibilidade da distribuição do referido bem" (cf. op. cit., p. 644).

¹⁵⁰ O professor explica que: "Segundo o entendimento ora objetado, ‘dá-se a opção quando duas pessoas ajustam que uma delas tenha preferência para a realização de um contrato, caso se resolva a celebrá-lo’. Da definição vê-se que a controvérsia talvez seja terminológica. Se há um ajuste bilateral sobre um contrato futuro a ser celebrado, pré-anunciando-se as condições nas quais ambas as partes se obrigam, tem-se um contrato preliminar – não há dúvida. Se, ao revés, alguém se obriga para com outro a lhe assegurar a opção de compra, ficando este, receptor da promessa, inteiramente livre para contratar ou não, dentro de certo prazo, o negócio jurídico é unilateral, cuida-se de opção". No mesmo sentido, acrescenta que: "Registre-se, ainda, a opinião do saudoso mestre O. Gomes, para quem ‘a promessa unilateral de contrato chama-se, impropriamente, opção. A circunstância de criar obrigação ex uno latere não lhe tira a natureza contratual, por evidente que só se torna perfeita pelo acordo de vontades" (Gustavo Tepedino, op. cit., p. 141).

¹⁵¹ Gustavo Tepedino, op. cit., p. 142. "Note-se que por opção se entende o documento que traça as linhas básicas do negócio, seus limites e contornos, descrevendo a ação do corretor. Trata-se, em síntese, de instrumento e prova da mediação" (Sílvio de Salvo Venosa, op. cit., p. 582).