Quando a remuneração é devida
Como ressaltado anteriormente, "a existência do contrato de corretagem é necessária para que o corretor faça jus à sua remuneração, porém a sua existência pode ser comprovada por todos os meios de prova em direito admitidos, inclusive a prova através de testemunhas". [99]
O art. 724 do Novo Código Civil dispõe que: "A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais". [100]
Caso algum diploma legal, que regulamente determinada categoria de corretor oficial, estabeleça a remuneração pelo trabalho por ele desempenhado, então será aplicada a norma especial em detrimento do art. 724, de caráter geral.
De igual maneira, caso a remuneração do corretor tenha sido expressamente estipulada no contrato de corretagem firmado entre ele e o comitente, então ao término do seu trabalho fará jus ao que estiver avençado.
O art. 724 contempla a hipótese em que o contrato de corretagem é reconhecido, mas a remuneração não foi previamente fixada pelas partes, bem como não consta dispositivo legal que o estabeleça. Neste caso, a remuneração será arbitrada de acordo com a natureza do negócio (complexidade) e os usos locais (costume).
Como regra geral, a remuneração será devida pelo trabalho levado a cabo pelo corretor ou mediador sempre que ele tiver efetivamente alcançado o resultado útil para o qual foi designado, em proveito do comitente, ainda que não seja profissional e tenha atuado oficiosamente. [101]
Caso o corretor tenha sido socorrido por terceiro como colaborador, então a remuneração a ele devida será proporcional ao esforço empreendido no sentido da efetiva aproximação. [102]
Realizada a atividade solicitada pelo comitente e executada pelo corretor na busca de aproximar com eficiência terceiros interessados em celebrar negócio com aquele, uma vez concluído o negócio principal, então não há qualquer dúvida a respeito do direito à remuneração pelo corretor. [103]
Embora o direito de recebimento da comissão pela corretagem se dê com o resultado útil do trabalho desenvolvido pelo corretor, através da aproximação efetiva de terceiro interessado na conclusão do negócio com o comitente, há entendimento jurisprudencial que aponta no sentido de que o resultado útil do trabalho se concretiza somente com a efetiva realização do contrato principal. [104]
Esta posição, no entanto, parece não encontrar respaldo no art. 725 do Novo Código Civil, pelo qual: "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes". [105]
Consoante exposição anterior, salienta-se que: "Como regra geral, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, conforme dispõe o artigo 725 do Código". [106]
Certamente que a aproximação significa o resultado útil do trabalho desenvolvido pelo corretor. [107] Neste diapasão, se uma das partes interessadas na celebração do contrato principal desistir de realizá-lo, ainda assim o corretor fará jus à sua remuneração pela aproximação útil promovida em relação de causa e efeito com o seu trabalho. [108]
Note que, o arrependimento em relação ao negócio pode ocorrer tanto pelo comitente (que contratou com o corretor), [109] como também pelo terceiro interessado (aproximado pelo corretor). [110] Obviamente, é possível que a desistência se dê por vontade de ambas as partes. Em qualquer caso, a remuneração do corretor será devida. [111]
Para que a remuneração do corretor seja devida, basta que haja o acordo mútuo com a efetiva convergência de vontades no sentido da conclusão do negócio principal. [112]
A prova de que efetivamente houve tal acordo mútuo no sentido de concretizar o negócio principal pode ser feito também pela prova testemunhal. [113]
Ao contrário, caso o corretor não prove a sua efetiva intermediação na aproximação útil do terceiro interessado com o comitente, então não fará jus à remuneração. [114]
Assim, "A doutrina e a jurisprudência consagraram o entendimento de ser a remuneração devida ao mediador, desde que tenha este logrado obter o acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a efetivar-se". [115]
Ainda sobre esta questão, o professor Gustavo Tepedino pontua a controvérsia gerada em torno da solução de questão referente ao cabimento ou não da remuneração pelo corretor: "Outro aspecto nada pacífico diz respeito à exigibilidade de remuneração na hipótese do contrato de compra-e-venda não concluído. Uma vez estremados os dois negócios jurídicos, o de corretagem, com sua função jurídica acima enunciada – consistente na aproximação útil das partes – e o de compra-e-venda, que a ele se segue e que com ele não se confunde, não há como fazer depender a remuneração do primeiro à conclusão do segundo negócio jurídico". [116]
Embora aparentemente mais justo este entendimento, a solução deverá ser buscada à luz do caso concreto. Entretanto, há uma tendência jurisprudencial, sobretudo no STJ, de que a comissão é devida ao corretor somente com a efetiva conclusão do negócio principal, ou seja, a partir do momento em que o terceiro interessado e o comitente firmem o contrato respectivo. A justificativa é que o trabalho desempenhado pelo corretor é de resultado e firma-se no risco inerente ao seu negócio (de corretagem ou intermediação). [117]
Outra questão que merece atenção é regulada pelo art. 727 do Novo Código Civil, que se refere ao prazo estabelecido para o corretor desempenhar a sua atividade: "Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor".
O dispositivo estabelece expressamente duas situações em que a comissão será devida ao corretor: a) quando o dono do negócio dispensá-lo e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, nas hipóteses de contrato de corretagem por prazo indeterminado; [118] e b) quando o negócio se realizar após a decorrência do prazo estabelecido, como fruto do seu trabalho de mediação, nas hipóteses de contrato de corretagem por prazo determinado.
Tratando-se da segunda situação, que se refere ao prazo estipulado para que o corretor leve terceiro(s) interessado(s) ao comitente, [119] cabe ressaltar que será devida a remuneração do corretor sempre que o negócio for concluído em virtude da aproximação promovida pelo corretor, ainda que posteriormente ao prazo estipulado [120] ou depois dele se desligar da negociação. [121]
Uma possível hipótese de fraude à remuneração do corretor é aquela em que "o dono do negócio concluir a transação com interposta pessoa ou testa de ferro, para fugir ao dever de pagar a comissão", [122] caso em que o corretor fará jus à sua remuneração.
Silvio Venosa destaca que: "Outra hipótese que pode gerar direito à remuneração é a situação de intermediário que tenha atuado sem que qualquer das partes tenha autorizado de forma expressa, mas que tivesse sua atuação tolerada e admitida tacitamente pelos interessados". [123]
O professor Gustavo Tepedino ressalta outra hipótese em que a remuneração ao corretor é devida: a posterior rescisão do negócio celebrado. [124]
Quando a remuneração não é devida
O art. 726 dispõe predominantemente sobre as hipóteses em que a remuneração não é devida ao corretor: "Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo de comprovada sua inércia".
Segundo o dispositivo legal, a remuneração não será devida quando: o negócio for iniciado e concluído diretamente entre as partes ou, mesmo que ajustada a exclusividade do corretor por escrito, ele permanecer comprovadamente inerte. [125] Ao contrário, será devida a remuneração se a corretagem for ajustada com exclusividade, por escrito, ainda que o negócio principal tenha se realizado sem a mediação do corretor. [126] Obviamente, o corretor deve laborar no sentido da conclusão do negócio principal. [127]
Em eventual hipótese de lide judicial, incumbirá ao corretor provar em juízo a alegação de que efetivamente trabalhou e conseguiu levar ao comitente um terceiro interessado em condições concretas de efetivar o negócio principal. [128]
Jones Figueirêdo Alves ressalta, no entanto, que o posicionamento do STJ, a respeito do direito a eventual remuneração pelo corretor, aponta no sentido de que somente se concretiza com a efetiva realização do contrato versando sobre o negócio principal. A justificativa é o risco, inerente à atividade do corretor. [129]
Ademais, as despesas realizadas na busca do terceiro interessado para a celebração do negócio principal não devem ser ressarcidas ao corretor pelo comitente, seja na hipótese de sucesso (em que o valor pago deve cobrir tais gastos), seja ainda com mais razão na hipótese em que a contratação resta frustrada (os esforços envidados pelo corretor são por sua conta e risco). [130]
Concurso de corretores
Outra questão que pode eventualmente surgir problemática na prática se refere ao concurso de corretores.
Em um primeiro momento, a participação de cada corretor tem que ser suficiente e necessária para alcançar o resultado útil da aproximação entre o terceiro interessado e o comitente. [131]
Impõe-se a seguinte cautela: "É necessário o efetivo contato entre todos os corretores e o interessado, para que possa fazer jus à divisão da remuneração". [132]
Satisfeita esta premissa básica, então o art. 728 do Código Civil determina que: "Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário". [133]
Hipótese bastante comum de concurso de corretores verifica-se na negociação de negócios vultosos. [134]
(Des)necessidade de registro profissional
Relembre-se que os corretores podem pertencer a duas categorias principais: oficiais, que se submetem à profissão regulamentada; e livres, que não têm designação oficial.
O professor Gustavo Tepedino propõe a análise de "tormentosa divergência relacionada à necessidade de registro profissional do corretor como requisito de exigibilidade do contrato". Esclarece, no entanto, que: "O tema, em verdade, refere-se à consensualidade (absoluta) do contrato e, por isso mesmo, não pode deixar de merecer do intérprete tratamento que dispense o registro, ao menos no que concerne à cobrança da corretagem, desde que esta tenha sido ajustada entre as partes e efetivamente levada a cabo". [135]
A respeito deste tema, saliente-se que: "A matéria, aliás, já fora submetida ao Colendo Supremo Tribunal Federal, por ocasião da decretação de inconstitucionalidade do art. 7º da Lei nº. 4.116/62, que vinculava a cobrança da remuneração da mediação ao prévio registro profissional. O STF, àquela altura, já decidiu que os corretores de imóveis ‘podem promover sua cobrança judicial independentemente das exigências da Lei nº. 4.116/62, por ser inconstitucional". [136]
De acordo com o entendimento do professor, "O que parece importante enfatizar, quanto ao tema, é que as exigências de regularidade profissional, conquanto louváveis no intuito de proteção do consumidor, não podem inibir a cobrança da remuneração, decorrente da natureza consensual do contrato, desde que os serviços do corretor hajam sido efetivamente realizados". [137]
