7 REGISTRO DO MANDADO DE ABERTURA DE MATRÍCULA
Conforme art. 226, da Lei 6.015/73, de 31 de dezembro de 1973, “tratando-se de usucapião, os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial”, sendo que segundo o art. 945, do Código de Processo Civil determina que a sentença deverá ser transcrita, mediante mandado no Registro de Imóveis.
Recebido o mandado de abertura de matrícula, caberá ao Oficial de Registro de Imóveis realizar a qualificação do título, para verificar se atende todas as exigências legais para o seu registro.
No entendimento de Benedito Silverio Ribeiro: (...) as questões mais complexas, tais como aquelas derivadas de citações que deveriam ter sido feitas e rujo o foram, essas escapam ao âmbito da instância administrativa, sob pena de se erigir esta em obstáculo à força da coisa julgada, em seu aspecto material e formal.
A ausência de convocação por edital verificada pelo Oficial de Registro não rechaça o transito em julgado e, portanto, não impede o cumprimento do mandado. Trata-se de ineficácia relativa da sentença, como assim assinala Pontes de Miranda, podendo ser rescindida por infração do art. 942, II, §§ 1º e 2º, do CPC (art.. 485, V).103
No entendimento de Patrícia Waldaman Padin:
A competência do Cartório de Registro de Imóveis é vinculada aos ‘limites territoriais estabelecidos pela lei reguladora da divisão territorial da Comarca’. Assim, caso haja duvidas quando à localização do imóvel e sua inserção na circunscrição da serventia, o Oficial deverá suspender o ato e devolver o título interessado assinalando a respectiva exigência. Se não fizer e posteriormente for verificada sua incompetência, configurar-se-à nulidade de pleno direito, conforme dispõe o art. 169, da Lei de Registros Públicos.
Com isso dependerá também do mandado de usucapião estar apto tanto materialmente, quanto formalmente, para o seu registro, não devendo o Registrador entrar nos aspectos processuais do processo de usucapião, apenas os materiais referentes ao título.
8 CONCLUSÃO
No direito brasileiro, existem diversas modalidades de usucapião: usucapião extraordinária, usucapião ordinária, usucapião especial rural, usucapião especial urbana individual e usucapião especial urbana coletiva.
A usucapião ordinária diferencia-se das demais modalidades de usucapião justamente pela presença do justo título como forma de requisito para seu reconhecimento.
Os documentos mais comuns que poderão servir de justo título na formalização de negócios jurídicos são escritura por instrumento particular, escritura pública, compromisso de compra e venda, cessão de direitos hereditários, formal de partilha, cartas de arrematação e adjudicação e remissão, sentença no juizo divisório, renúncia, doação, dação, permuta, ocupação e lei.
A doutrina entende como título um documento escrito capaz de produzir efeitos jurídicos e como justo título aquele adequado a transferir a propriedade.
Ao analisar os documentos mais comuns que podem servir como justo título percebe-se que o rol de possibilidades para a utilização da usucapião ordinária é muito amplo, não restringindo quase nenhuma situação, amparando praticamente qualquer fato jurídico que possa conter algum vício que torne inviável para registro no cartório de registro de imóveis.
No entanto, há entendimento que títulos que apresentem falhas referentes a delimitações e características, ou seja, que ferem o princípio da especialidade objetiva registral e que, portanto, não deveriam servir de justo título para a usucapião ordinária, assim, como a utilização do formal de partilha como justo título, poderia ser evitada, se for eliminado vícios no juízo do processo do inventário.
Não bastando apenas compreender a ideia de justo título, se faz necessário também verificar também o estreito caminho entre o mandado de abertura de matrícula e o seu recebimento no cartório de registro de imóveis, pois mesmo o referido documento pode conter vícios que o Oficial pode negar o recebimento, até que seja cumpridas as exigências por ele feita.
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