SÚMÁRIO
2. Comportamento antissocial de condômino
3. Possibilidade ou não de exclusão do condômino em comportamento reiterado antissocial?
1. Conceito de Condomínio e A relação com os princípios da propriedade, da função social da propriedade e da sociabilidade.
No Código Civil Brasileiro de 2002, prevalece o intuito de buscar a justiça social e a dignidade da pessoa humana, em oposição ao Código Civil de 1916, que era individualista e de caráter dominantemente patrimonial.
Observa-se, assim, o instituto do condomínio aparece influenciado pelos princípios da propriedade, da função social da propriedade e da sociabilidade.
No que tange à sociabilidade, observa-se que o homem não deve visar apenas e integralmente à satisfação de seus interesses individuais, e sim deve levar em consideração os valores da coletividade em conjunto com os individuais, uma relação equilibrada entre o coletivo e o individual, de modo que atende a justiça social. Nesse sentido, ressalta-se que:
Para que se atenda a função social da propriedade não basta que o bem seja usado, para fins de moradia, de exploração econômica ou de prestação de um serviço socialmente relevante, impõe-se uma utilização adequada. A utilização da propriedade deve se dar conforme um padrão ético de comportamento, segundo a boa-fé objetiva, sob pena de se incorrer em abuso de direito.[1]
No tocante à propriedade, pode-se destacar que é um direito garantido constitucionalmente, embora não seja mais absoluto, é flexibilizado, devido a não dever ser possível a ociosidade da propriedade. Nesse sentido, Flávio Tartuce expõe
Nesse contexto de dedução, a respeito da estrutura jurídica do condomínio, leciona Washington de Barros Monteiro que o Direito Brasileiro consagrou a teoria da propriedade integral ou total. Desse modo, há no condomínio uma propriedade “sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econômica da coisa; o direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas, entre os próprios condôminos, o direito de cada um é autolimitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para que possível se torne sua coexistência” (MONTEIRO, Washington de Barros. Curso..., 2003, v. 3, p. 205-206).[2]
Já a função social da propriedade é relativa a este caráter de harmonização entre os interesses coletivos e públicos e os individuais. Pode-se perceber que, no contexto do direito da vizinhança, a função social da propriedade se demonstra pela manutenção de uso normal da propriedade, em conjunto com a segurança, saúde e sossego dos vizinhos, evitando-se conflitos de interesses nas relações entre os proprietários vizinhos.[3]
A propriedade ainda mantém a característica de exclusividade, por ser intrínseco a sua constituição, de modo a garantir um único direito de propriedade sobre bem específico. Ressalta-se que existem exceções, por exemplo, o direito de superfície, assim como que não se exige que seja um único titular.[4]
Corroborando esse entendimento, Maria Helena Diniz expressa “No caso do condomínio não desaparece essa exclusividade, porque os condôminos são, conjuntamente, titulares do direito. O condomínio implica uma divisão abstrata da propriedade, pois cada condômino possui uma quota ideal do bem”[5]
O conceito de condomínio pode, então, ser entendido como simultânea propriedade da parte comum, indivisível. Arnaldo Rizzardo, então, expõe que “concebe-se daí o condomínio quando uma coisa pertence a diversos proprietários e fica na indivisão, recaindo direito de cada proprietário, e não sobre a porção determinada da coisa.”[6]
Esse entendimento está consolidado no art. 1.314, do Código Civil que estabelece que
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
O Código Civil de 2002 passou a tratar do condomínio edilício que o Código Civil de 1916 não mencionava.
Desta forma, o condomínio edilício pode ser entendido com uma edificação com diversas propriedades horizontais autônomas, vinculadas a áreas em comum, de natureza indivisível, havendo nesta uma copropriedade.
Ademais, cabe salientar que parte da doutrina é favorável a aplicar as normas do condomínio edilício para categorias similares. Nesse sentido, observa-se o Enunciado nº 89 do CJF/STJ, da I Jornada de Direito Civil, “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.
Dessa propriedade em comum, resulta que os proprietários não podem se ater exclusivamente aos próprios interesses nas áreas de uso de todos, de maneira que se deve haver uma convivência restrita.
Por este motivo, é bastante relevante a discussão sobre o respeito à convivência pacífica e equilibrada entre os condôminos, de modo a atender aos interesses da coletividade.
2. Comportamento antissocial de condômino
O condômino, como parte desse todo, deve ter conhecimento de seus direitos, mas também de seus deveres, nos termos dos arts. 1335 e 1336 do Código Civil, visando manter a ordem social dentro dessa comunidade. Há, portanto, limitações impostas, especialmente no que cinge a manter saúde, sossego e segurança.
Percebe-se que o desrespeito às regras vigentes seja da Convenção condominial, seja da legislação infraconstitucional, leva a incidência de sanções de natureza educativa e punitiva, a fim de preservar a convivência.
Faz-se mister destacar, assim, a figura do condômino com comportamento antissocial.
Grande parte dos problemas de comportamento antissocial são relacionadas ao silêncio e/ou excesso de barulho, à utilização da área conforme destinação do condomínio e aos bons costumes.
No que cinge ao excesso de barulho, vários condomínios possuem na convenção condominial horário preestabelecido para a “lei do silêncio”, nos horários permitidos é que podem ser feitas obras, festas, dentre outras atividades com maior barulho. No entanto, ressalta-se que mesmo fora do horário de silêncio, não é possível um excessivo barulho, deve prevalecer o bom senso e o respeito. [7]
Em relação à utilização da área conforme destinação do condomínio, desde que não haja violação aos direitos do condomínio em geral e haja tolerância, é possível que mesmo em condomínios residenciais os proprietários possam realizar suas atividades profissionais, como um professor que ministre aulas em sua casa, sem desrespeitar sossego e segurança dos outros moradores.[8]
Quanto aos bons costumes, estão conectadas com atividades que por si causam constrangimento aos outros condôminos, que, embora seja um conceito indeterminado, está consolidado no tempo, é espontâneo, contudo não fira direitos fundamentais. Flávio Tartuce destaca que “entende que não é possível a presença de cláusulas discriminatórias na convenção a respeito de determinadas pessoas, conforme antes exposto. Porém, é viável fazer cessar condutas que violem os bons costumes, por meio de ação de obrigação de fazer e de não fazer, bem como impor sanções patrimoniais aos condôminos infratores.”[9]
Inicialmente, o Código Civil prevê que a Convenção deve determinar multa não superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais para o condomínio que não cumprir com seus deveres, devendo a Assembleia Geral deliberar sobre a cobrança dessa multa, no quórum de dois terços, nos moldes do §2º, do art. 1336.
O que o Código Civil fez foi dar um parâmetro limitador à sanção estabelecida para a conduta desrespeitosa. Pode-se entender como uma primeira forma de repreender o condômino que falta com seus deveres.
Sabe-se que a conduta pode ser mantida, causando mais conflitos internos dentro da unidade habitacional, de modo que se enseja uma majoração na repreensão.
Assim, o Código Civil, no caput do art. 1337, estabeleceu que o condômino que não cumpre seus deveres reiteradamente terá de pagar multa correspondente ao quíntuplo do valor da taxa condominial, em proporção às faltas cometidas e à reiteração, sem contar com possíveis perdas e danos que forem apurados.
Outrossim, é prevista, então, no Código Civil, no parágrafo único, do art. 1337 multa para o reiterado comportamento antissocial, in verbis:
“Art. 1.337 (...)
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”(grifos do autor)
O dispositivo supracitado expõe que não pode ser a primeira conduta ao determinar “reiterado comportamento antissocial”. Por haver manutenção de atitudes contrárias à convivência, a multa agora pode chegar até dez vezes o valor da taxa condominial.
Além disso, a expressão utilizada possui sentido vago afim de poder abranger diversas condutas não condizentes com a convivência em comunidade.
Na visão de Ênio Zuliani, a vagueza de sentido deve se amoldar aos comportamentos de cada época, por isso é relativo a comportamentos violentos, embriaguez sistemática, práticas desrespeitosas em relação ao sossego, à salubridade, à segurança e aos bons costumes.[10]
Do mesmo modo, Cláudio Luiz Bueno de Godoy expõe que a indeterminação do sentido deve ser atribuída às condutas incompatíveis com os demais condôminos, de maneira que gera abuso no direito de exercício da propriedade.[11]
Além disso, é destacado por Sávio de Aguiar que para se determinar que um comportamento seja antissocial deve se ter como parâmetro a repercussão de tal em cada condomínio, porque uma conduta pode ser considerada abusiva para uma comunidade e não ser para outra; visando, assim, evitar prejuízo aos interesses coletivos.[12]
Depreende-se, então, que foi proposital o legislador não criar um rol taxativo de quais seriam as práticas de comportamento antissocial reiterado, a fim de poder se adequar as especificidades de cada comunidade e de cada época.
É relevante ressaltar que o reiterado comportamento antissocial não tem de ser necessariamente seguidas condutas semelhantes, sendo suficiente que abranja diversas ações contrárias à convivência pacífica e harmônica dentro do condomínio.
O caráter dessa multa do parágrafo único do art. 1337, do Código Civil não é apenas sancionatório, mas também de penalização e de coerção.
Além disso, é necessário garantir o contraditório e ampla defesa ao condômino com tal comportamento, devido à necessidade de se respeitar os princípios e garantias fundamentais previstas na Constituição, de modo que a referida sanção apenas pode ser determinada em assembleia convocada exclusivamente para este fim com três quartos dos condôminos presentes.
O contraditório e a ampla defesa são de essencial importância, para se afastar qualquer eventual dúvida do comportamento do condômino infrator, dando maior segurança jurídica ao caso concreto.
Nesse sentido, observa o Enunciado 92-CJF: “Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.”
Faz-se mister salientar que as formalidades da aplicação desta sanção não seguem as rigorosas regras de um procedimento judicial ou administrativo, bastando que seja dada oportunidade para o condômino se defender.
Este posicionamento é ratificado nas palavras da Min. Isabel Galloti:
“(...) não há de ser uma notificação com os rigores de um processo cível ou criminal, mas apenas que se dê ciência ao condômino de que estará em votação em assembleia da qual deva ser ele cientificado e de cujo edital conste essa imputação passível de aplicação de penalidade. (REsp 1.365.279-SP)”
Observa-se, assim, que para haver legalidade na aplicação da multa de até dez vezes da taxa condominial é preciso que se respeitem todos os devidos requisitos.
3. Possibilidade ou não de exclusão do condômino em comportamento reiterado antissocial?
Até o momento, observa-se que a aplicação da multa foi a maneira que se considerou para tratar com o condômino em comportamento reiterado antissocial.
No entanto, sabe-se que a multa acaba não tendo sucesso em sua função punitiva, quando o condômino, em tal situação, é rico e isto não lhe causa nenhum tipo de coerção.
Antonio Biasi Ruggiero demonstra que o Código Civil tomou um posicionamento elitista, assim a questão da suportabilidade e da não suportabilidade será questão apenas de preço, já que a multa transformará em suportável o até então insuportável.[13]
Embora o Código Civil não tenha tratado da exclusão do condômino que age antissocialmente na comunidade em que vive, passou-se a discuti-la, em virtude de a incompatibilidade de convivência não poder ter um caráter apenas patrimonial-financeiro, já que causa um afrontamento aos direitos dos demais condôminos.
A doutrina ainda diverge, no tocante à exclusão. Os doutrinadores contrários argumentam que haveria violação ao princípio da dignidade da pessoa humana e da solidariedade social e que não há previsão legal.
Nesse sentido, Arnaldo Rizzardo expressa que “o condômino inconveniente não pode ser afastado de sua moradia. Nossas leis não consignam regramentos colimando a expulsão do condômino indisciplinado, que provoca seguidos atritos e se torna, por sua conduta, nocivo a comunidades (...)”[14]
Os favoráveis alegam que a Constituição dá a devida fundamentação, por defender a função social da propriedade e os direitos dos demais condôminos, além de utilizarem o princípio da dignidade da pessoa humana relacionada aos outros coproprietários, sendo o argumento dos opositores de nulla poena sine lege bastante superficial.
Estes doutrinadores que apoiam a exclusão expõem que, conquanto não seja prevista em lei, a exclusão pode ser estabelecida como cláusula condominial, já que a Convenção de Condomínio visa regulamentar a vida em comum de todos da comunidade específica; preservando, portanto, a boa convivência.
Além disso, também fundamentam que o conflito de interesses pode ser levado ao Judiciário. Nas palavras de Silvio Venosa:
“Nossa conclusão propende para o sentido de que a permanência abusiva ou potencialmente perigosa de qualquer pessoa no condomínio deve possibilitar sua exclusão mediante decisão assemblear, com direito de defesa assegurado, submetendo-se a questão ao Judiciário. Entender diferentemente na atualidade é fechar os olhos à realidade e desatender ao sentido social dado à propriedade pela própria Constituição.”[15]
Américo Izidoro Angélico ainda ressalta que o magistrado deve analisar o caso concreto observando certos requisitos:
“pode o juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do co-proprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vende-lo, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio. (...) então, na hipótese do condômino antissocial violando o direito de personalidade de outro condômino ou dos condôminos em geral, no âmbito do próprio condomínio, como a privacidade, o juiz poderá adotar as providências necessárias na evitação da continuidade do comportamento.” (grifos do autor)
Apesar de ainda permanecer em divergência, a jurisprudência vem aceitando a exclusão do condômino com comportamento antissocial reiterado, especialmente quando a multa do paragrafo único não consegue cumprir a sua função punitivo-coercitiva.
Francisco Eduardo Loureiro ratifica este posicionamento ao mencionar que “se as sanções pecuniárias do art. 1.337 esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino. Parece claro que, a par da multa, podem ajuizar o condomínio, os condôminos ou mesmo possuidores prejudicados tanto ação indenizatória como de obrigação de fazer e não fazer, inclusive com pedido cominatório ou de tutela específica”, além de que “cabe, assim, medida para retirar o condômino nocivo do edifício, para apreender objetos perigosos, que causem ruídos, ameacem a saúde ou o sossego dos demais condôminos ou a interdição de determinadas atividades ilícitas”[16] (grifos do autor)
Nesse sentido, pode-se observar os seguintes julgados:
CONDOMÍNIO CONDÔMINO ANTISSOCIAL EXCLUSÃO POSSIBILIDADE Requerida mantém grande acúmulo de sujeira em prédio de apartamentos Risco de incêndio SENTENÇA DE EXTINÇÃO, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil Sanções pecuniárias do art. 1.337 do Código Civil não esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino Requerida utiliza da propriedade de maneira nociva aos demais condôminos Possibilidade de imposição de obrigação de não utilizar o imóvel RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a ação, vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel, com a desocupação em 60 dias (imóvel limpo e higienizado), sob pena de execução, arcando a Requerida com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos do Autor (fixados em R$ 7.000,00), além da multa de 1% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 10.000,00) e de indenização de 20% do valor da causa, em decorrência da litigância de má-fé. (TJ-SP - APL: 00031223220108260079 SP 0003122-32.2010.8.26.0079, Relator: Flavio Abramovici, Data de Julgamento: 27/08/2013, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2013) (grifos do autor)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. TUTELA ANTECIPADA. DEFERIMENTO. POSSIBILIDADE. Verossimilhança dos fatos alegados, tendo em vista que o agravado comprova, de forma inequívoca, o comportamento antissocial do demandado a impedir a convencia pacífica com os demais moradores. Receio de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que a permanência do réu no condomínio coloca em risco à segurança e à integridade dos demais moradores. Manutenção da decisão que deferiu a tutela antecipada de exclusão do condômino, nos termos do art. 273, I, do CPC. NEGARAM SEGUIMENTO ao recurso, por decisão monocrática. (Agravo de Instrumento Nº 70065533911, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 13/08/2015). (TJ-RS - AI: 70065533911 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 13/08/2015, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/08/2015) (grifos do autor)
Ainda é relevante destacar que o Enunciado 508-CJF, in verbis, evidencia também o posicionamento no sentido da exclusão:
“Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a redação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.”
Observa-se, então, que os condôminos que se sentirem prejudicados pelo comportamento reiterado antissocial de outro condômino possuem direito de ajuizar ação, requerendo a exclusão, com base na convivência pacífica, harmônica, segura para os demais com base em regras de conduta básicas entre os que vivem em comunidade.
4. Referências Bibliográficas
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[1] MOREIRA, Daniele Maghelly Menezes. A exclusão do condomínio antissocial do condomínio edilício. Disponível em: <http://www.emerj.tjrj.jus.br/paginas/trabalhos_conclusao/1semestre2015/pdf/DanieleMaghellyMenezesMoreira.pdf>. Acesso em: 29 out. 2019
[2] TARTUCE. Flávio. Direito Civil: direito das coisas. V.4. 11ed. Rio de Janeiro: 2019. P.475
[3] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume 5: direito das coisas. 9 ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p 333.
[4] RESEDÁ, Salomão. O condômino antissocial: uma realidade diária que bate à sua porta. Disponível em: <http://www.revistas.unifacs.br/index.php/redu/article/viewFile/3417/2450>. Acesso em: 31 mar. 2017.
[5] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. vol 4. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 224.
[6] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas: Lei n. 10.406, 10.01.2002. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 565.
[7] TARTUCE. Flávio. Direito Civil: direito das coisas. V.4. 11ed. Rio de Janeiro: 2019. P. 479
[8] TARTUCE. Flávio. Direito Civil: direito das coisas. V.4. 11ed. Rio de Janeiro: 2019. P482
[9] TARTUCE. Flávio. Direito Civil: direito das coisas. V.4. 11ed. Rio de Janeiro: 2019. P. 485
[10] ZULIANI, Ênio Santarelli. O que fazer com o condômino antissocial que não muda o comportamento nocivo, apesar das multas aplicadas? Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, São Paulo, v. 7, n. 39, nov./dez. 2010, p. 26.
[11] GODOY, Claudio Luiz Bueno de. Responsabilidade do condômino nocivo e sanção de expulsão. Responsabilidade civil: estudos em homenagem ao Professor Rui Geraldo Camargo Viana. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009,p. 113.
[12] SOARES, Sávio de Aguiar. Condomínio edilício e aplicação de penalidades: da exclusão em face do condómino antissocial. Direito civil: atualidades IV: teoria e prática no direito privado. Belo Horizonte: Del Rey, 2011, p. 507.
[13] RUGGIERO, Antonio Biasi. Questões imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 90.
[14] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas: Lei n. 10.406, 10.01.2002. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 625.
[15] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. 3 ed. Atas: São Paulo. 2003.
[16] LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado: doutrina e jusrisprudência. Coord. Cezar Peluso. 4. ed. rev. e atual. Barueri, SP : Manole, 2010. p. 1365