É consabido no universo jurídico que o direito não socorre aos que dormem. Deveras, tal proposição confirma-se à vista dos prazos extintivos de direito e de direito de ação. Mas o Código Civil de 2002, quanto à garantia de solidez e segurança da construção de edifícios, foi mais além que isso: não permitiu que o titular do direito sequer cochile. E a matéria merecia mesmo atenção especial, já que o Judiciário encontra-se abarrotado de litígios entre condôminos de edifícios de apartamentos que, após receberem suas unidades autônomas, vêm reclamar do construtor, que não raro foi também o incorporador do prédio, a indenização por defeitos mais ou menos graves que, nele, após algum tempo, se apresentam.
De efeito, tínhamos no Código Civil de 1916 um prazo qüinqüenal de garantia pelo surgimento de defeito que comprometesse a solidez e a segurança da obra, quando dispôs o legislador que, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro responderia, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra. O prazo de cinco anos era de mera garantia pela solidez da obra. Não se tratava de prazo prescricional, pois a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra, poderia ser aforada dentro em vinte anos.
Mas o Código Civil de 2002 alterou sensivelmente a disposição anterior. Agora, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. E, esse mesmo Diploma Congressual, verberou ainda que deste direito decairá o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
A garantia continua sendo de cinco anos, confirmando-se que não pode ser reduzida. Porém, a ação tem de ser proposta nos cento e oitenta dias do aparecimento do defeito. E o prazo, disse-o bem o novel legislador, é decadencial, isto é, atinge e fulmina diretamente o direito, não se suspende nem se interrompe. Uma vez constatado o vício, portanto, não tem mais o dono da obra o prazo de vinte anos para propor a ação, nem muito menos há falar-se em prazo prescricional.
Não se pode esquecer, contudo, que esta responsabilidade excepcional do empreiteiro só se caracteriza quando se tratar de grandes construções e se houver ruína, ameaça de ruína do edifício ou defeitos graves que comprometam ou possam comprometer a solidez e a segurança da obra.
Assim, o Código Civil de 2002, aplicável aos contratos firmados depois de 11 de janeiro de 2003, confere ao dono da obra um prazo de garantia de cinco anos. Fluídos os cinco anos sem aparecimento de qualquer defeito, o construtor estará legalmente exonerado. Se, dentro destes cinco anos, verificar-se defeito que comprometa a solidez e a segurança da construção, terá o consumidor o prazo de cento e oitenta dias para propor a ação, contado do aparecimento do vício ou defeito. Não proposta a ação neste prazo, decairá do direito à responsabilização do construtor. As construtoras, portanto, serão beneficiadas pela inércia prolongada do dono da obra, ante o exíguo prazo conferido a este para reclamar seus direitos.