Tem sido uma constante, nos últimos anos, a conduta de determinadas instituições financeiras em notificar mutuário de outrora instando-o a proceder o pagamento de valor inerente ao saldo devedor havido em contrato de financiamento regulamentado pelo Sistema Financeiro de Habitação-SFH e vinculado ao Fundo de Compensação e Variação Salarial-FCVS, alegando que constataram a existência de duplo financiamento imobiliário na mesma localidade, o que inviabiliza a quitação do segundo valor residual do contrato pelo FCVS.
Anote-se que as instituições bancárias só promovem a cobrança do malfadado saldo residual, aduzindo a impossibilidade de habilitar o mutuário junto ao FCVS por constar no Cadastro Nacional de Mutuários a existência de outro financiamento em nome dele, por aquele mesmo sistema. Em razão disso, asseveram que o § 3º da Lei n. 8.100, de dezembro de 1990, exige que não haja multiplicidade de contratos de financiamento. Havendo, não poderia o mutuário se valer do FCVS, daí a cobrança do saldo devedor, não obstante o fato de a cédula hipotecária já haver sido cancelada em virtude da quitação do contrato.
Ou seja, por ter o mutuário, normalmente, há década, realizado outro financiamento, tem de sofrer os efeitos da Lei que só entrou em vigor em 5 de dezembro de 1990!
Trava-se a celeuma, pois, em se saber se o mutuário agiu com má-fé ao afirmar na declaração que promoveu perante a instituição financeira que haveria uma única operação de financiamento imobiliário vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação e com cobertura do FCVS e de que como conseqüência não teria efetuado a liquidação antecipada que o beneficiara a Medida Provisória 196 de 30.06.1990, tornando-se devedor do valor residual impago pelo FCVS ou se o sistema legislativo em vigor quando da contratação tornava irrelevante e sem efeito jurídico punitivo a situação de duplo financiamento.
Pois muito bem.
O Fundo de Compensação de Variações Salariais foi instituído pela Resolução nº 25 do Conselho de Administração do Banco Nacional de Habitação em 16.06.1967 e tem como objetivos básicos a garantia do limite de prazo para amortização das dívidas contraídas pelos adquirentes de unidades habitacionais no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, respondendo pela cobertura dos saldos devedores residuais aos agentes financeiros, assim como de ressarcir-lhes os descontos concedidos aos mutuários finais e assegurar o equilíbrio do seguro habitacional do SFH. Para tanto, recebeu uma dotação inicial e posteriormente passou a ser gerido com base nas fontes de recursos originadas de contribuições mensais dos mutuários à razão de 3% do valor da prestação mensal, acrescido do Coeficiente de Equiparação Salarial, da contribuição de agentes financeiros do SFH, de saldos de recursos existentes no FUNDHAB e de dotação orçamentária da União. Os seus recursos são aplicados exclusivamente em títulos públicos federais.
Em meados da década de 90 verificou-se no Fundo um significativo passivo que levou o Governo Federal a novar as dívidas do FCVS mediante a securitização, de sorte que a dívida perante as instituições financeiras seria quitada em prazo de trinta anos com oito de carência para o pagamento de juros e doze para o pagamento do principal. Disto resultou em dezembro de 2001 um valor bruto novado de 23,7 bilhões de reais.
Consoante o espírito que norteou a criação do Fundo, uma dívida dessa dimensão não deveria ter ocorrido, mas a estagnação econômica, os altos índices inflacionários e as elevadas taxas de juros verificados na década de 80 induziram a que o Governo Federal concedesse sucessivos e cumulativos benefícios aos mutuários do SFH. As prestações previstas nos contratos não foram majoradas com base nas condições contratualmente pactuadas.
Reduziram-se os saldos devedores dos financiamentos (Decreto-lei 2.065/83), imputando ao FCVS a responsabilidade pelo pagamento desses benefícios. Igualmente sucessivas postergações do pagamento de obrigações do Fundo promoveram o desequilíbrio entre o ativo e o passivo.
O Decreto-lei 2.164/84 concedeu subsídio de 10 a 25% aos mutuários, mediante emissão de bônus pelo SFH, cumprindo ao FCVS o ressarcimento dos saldos devedores em parcela única. Novo subsídio foi concedido pelo Decreto-lei 2.291/86 e pelo Decreto-lei 2.406/88.
Novos subsídios foram concedidos pela Lei 8.004/90 que determinou que o Fundo quitaria os saldos de sua responsabilidade no prazo de dez anos, de tal sorte que, para o gozo dos benefícios estabelecidos pelos arts. 5º e 6º da Lei nº 8.004/90, exige-se, tão-somente, que o contrato de mútuo habitacional tenha sido firmado até 28 de fevereiro de 1986 e que contenha a cláusula de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS.
É fato que essa visão histórica revela que o Fundo de Compensação de Variações Salariais objetiva assegurar a uma ampla parcela da população brasileira a possibilidade de adquirir em definitivo um imóvel residencial para a segurança da família. Os seus recursos nunca visaram o crescimento patrimonial, mas tão somente evitar que na aquisição do imóvel a família fosse premida pela circunstância desfavorável do descompasso da evolução dos salários ao longo da relação de financiamento em que não poderia de modo algum satisfazer sem prejuízo o resíduo no saldo devedor.
Sabidamente, é sui generis o contrato de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação. Nele, os financiados aderem a cláusulas e condições impostas ao financiador, sem qualquer alternativa.
Além disso, nesse contrato de adesão, dentre as imposições, está a dos financiados contratarem o seguro do contrato e do imóvel, cuja companhia seguradora é escolhida pela instituição de crédito que está a financiá-los.
Por conseguinte, também a financiante tem interesse na cobrança e execução do seguro, pois este é que vem garantir a quitação do débito, inclusive na hipótese de morte de um dos financiados.
Contudo, não há como compelir o mutuário ao pagamento do valor residual, se a aquisição de dois imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação e cobertura do FCVS se deu bem antes da promulgação da Lei 8.100/90, tendo em vista que esta é a única existente sobre a matéria com o proibitivo de duplo financiamento para se valer da quitação do saldo e, principalmente, punindo com a perda da cobertura do segundo financiamento.
As leis anteriores, em regra, não autorizam duplo financiamento. Contudo, não punem o mutuário que assim procede, delegando para os agentes financeiros a cautela de consultar, perante os cadastros inerentes, a existência de outro contrato firmado pelo mesmo mutuário e sob as mesmas regras. Se não havia sanção legalmente prevista para aquele ilícito civil, não se pode punir o mutuário! Se a questão fosse de erro essencial, ou de algum outro vício de manifestação de vontade, o que se deveria oportune tempore era buscar a anulação do negócio e não, anos depois, arvorar-se de credor e exigir do mutuário o pagamento.
Eventual saldo remanescente, portanto, tem de ser cobrado do já citado Fundo de Compensação de Variações Salariais-FCVS, por não ter o mutuário qualquer obrigação legal ou contratual.
Mesmo e até porque, se quedou-se inerte o agente financeiro, deixando de fiscalizar o cumprimento da regra que só agora tenta impor, não pode valer-se de sua própria torpeza. Que se exigisse, à época, declaração ou mesmo certidão negativa de inscrição de outro idêntico mútuo no registro imobiliário, de modo a se precaver e negar o financiamento que duas décadas depois diz vedado pela Lei.
Aliás, simples certidão provavelmente resolveria a pendência, uma vez que, normalmente, por ocasião do segundo financiamento o primeiro já constava do registro imobiliário. Prevalece, portanto, a presunção de que o mutuário está e sempre esteve de boa-fé.
Inolvidável ainda que o banco deu inteira quitação ao contrato do mutuário e procedeu ao cancelamento da hipoteca (CC/1916, art. 849, inciso I). Logo, não se pode mais fazer prova de não pagamento, pois suplantado o prazo decadencial de 60 dias (CC/1916, art. 945, § 1º, in fine) e, principalmente, por ter a quitação se dado por escritura pública e registrada (CC/1916, art. 945, § 2º).
E não é tudo.
Do acervo legislativo sobre o sistema financeiro imobiliário, a única lei que passou a exigir a inexistência de mais de um financiamento como condição para valer-se do FCVS foi a Lei n.º 8.100/90, alterada pelo artigo 4º da Lei 10.150, de 2000, e que, notadamente punia o mutuário com a perda da cobertura do segundo contrato.
Tal lei, contudo, não se aplica ao negócio jurídico havido anteriormente, tisnando de impossível mesmo a cobrança pretendida se o financiamento foi realizado sob a égide de outra Lei, a de n.º 4.380, de 1964, que não previa nenhuma sanção. Ademais, normalmente é incontestável a quitação do valor devido pelo mutuário ante o levantamento da hipoteca respectiva. Com isso, evidente que nada mais pode ser dele demandado.
Sabe-o toda a gente, que, uma lei material posterior em regra não retroage, não atinge atos jurídicos pretéritos. Até para a segurança dos cidadãos, deve-se respeitar os atos anteriormente praticados, concluídos e acabados.
Nesse sentido, a esmerada Sentença proferida nos autos do processo n. 02.147293-9 em março de 2003, que tramitou perante a E. Décima Quinta Vara Cível do Foro Central da Capital/SP, acolhendo a tese por nós defendida e agora difundida neste artigo, versando exatamente sobre a mesma matéria tratada neste estudo, asseverando o douto julgador, em apertada síntese, que face à quitação do valor devido, o levantamento da hipoteca e, principalmente, a inaplicabilidade da sanção surgida apenas com a Lei n. 8.100/90 – mais de dez anos depois de concluído o contrato do autor --, o imóvel adquirido estava totalmente quitado, nada mais podendo ser demandado.
Antes disso, o Colendo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, em 7 de março de 2002, decidira que:
"DIREITO ECONÔMICO E FINANCEIRO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH). DOIS IMÓVEIS ADQUIRIDOS PELO MESMO MUTUÁRIO COM FINANCIAMENTO E COBERTURA DO FCVS. Saldo devedor do primeiro imóvel. Quitação com o desconto previsto na Lei n. 8.004/90. Inaplicabilidade da restrição surgida posteriormente com o advento da lei n. 8.100/90. Pagamento total do valor das prestações do segundo imóvel. Direito à quitação sem a perda da cobertura do FCVS (Art. 9, § 1º da Lei n. 4.380/64). Penalidade inaplicável à espécie." (destaques nossos)
No mesmo sentido, este Egrégio Sodalício, em recentíssimo Acórdão veiculado na Revista paranaense BONIJURIS, voltou a ementar que:
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. DUPLO. FINANCIAMENTO. COBERTURA DO SALDO RESIDUAL PELO FCVS. INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL À ÉPOCA DA CELEBRAÇÃO DOS CONTRATOS DE MÚTUO. HIPOTECÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. ART. 20, § 4º, DO CPC. MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 07/STJ.
1. Somente após as alterações introduzidas pela Lei 10.150/2000, estabeleceu-se que, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o descumprimento do preceito legal que veda a duplicidade financiamento dá ensejo à perda da cobertura do saldo devedor residual pelo FCVS de um dos financiamentos.
2. Não se pode estender ao mutuário, que obteve duplo financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação em data anterior à edição da Lei 10.150/2000, penalidade pelo descumprimento das obrigações assumidas que não aquelas avençadas no contrato firmado e na legislação então em vigor. Diante disso, tem-se por inaplicável a norma superveniente, restritiva da concessão do benefício à quitação de um único contrato de financiamento pelo FCVS. Precedentes.
2. Conforme dispõe o art. 20, § 4º, do CPC, nas causas em que for vencida a Fazenda Pública os honorários serão fixados consoante apreciação eqüitativa do juiz, que levará em conta o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.
3. Nessas hipóteses, não está o juiz adstrito aos limites indicados no § 3º do referido artigo (mínimo de 10% e máximo de 20%), porquanto a alusão feita pelo § 4º do art. 20 do CPC é concernente às alíneas do § 3º, tão-somente, e não ao seu caput. Precedentes da Corte Especial, da 1ª Seção e das Turmas.
4. Não é cabível, em recurso especial, examinar a justiça do valor fixado a título de honorários, já que o exame das circunstâncias previstas nas alíneas do § 3º do art. 20 do CPC impõe, necessariamente, incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7/STJ e, por analogia, da Súmula 389/STF.
5. Recurso especial a que se nega provimento.
Ora, tentam as instituições bancárias, a todo custo, se agarrar aos termos da Lei n. 4.380/64 para dizer que o mutuário está obrigado ao pagamento do saldo devedor. Mas, diversamente do por elas alegado, esse diploma congressual não punia o mutuário com a perda da quitação do saldo ante a existência de outro imóvel.
A questão é simples: irretroatividade da Lei n. 8.100/90 ao negócio jurídico realizado anteriormente à sua entrada em vigor e quitado há mais de décadas, inclusive levantando-se a hipoteca. O próprio banco outorga a quitação geral e procede ao levantamento da hipoteca! Como, então, pode arvorar-se de credor anos depois?!
Basta ver-se que a Lei n. 4.380/64 não punia o mutuário com a perda da quitação do saldo ante a existência de outro imóvel. No corpo do venerando Aresto retro mencionado, anotou o conspícuo Ministro GARCIA VIEIRA que: "não favorece a exeqüente a alegação de que o contrato sofreu antecipado vencimento por descumprimento da cláusula que obrigava os autores a alienar o primeiro imóvel. Essa cláusula só poderia ser aplicada enquanto ainda pendentes de pagamento as prestações. Pagas todas as prestações, incidiu automaticamente outra cláusula do contrato, que estabelecia que, nessa hipótese, ‘o credor dará quitação ao devedor, de que, mais nenhuma importância poderá ser exigido’ (...) Não poderia a CEF dar por vencido o contrato quando já operada sua automática quitação.
É exatamente o caso fluente, tornando despiciendo maiores aduções.
De outra banda, afigura-se-nos despropositado, ainda, recusar o pagamento da indenização pela seguradora, pelo fato dos financiados terem adquirido na mesma localidade mais de um imóvel, fincando-se a negativa da cobertura do seguro à vedação insculpida no artigo 9º, da Lei n. 4.380, de 1964. Ora, não só o Agente Financeiro, mas também as seguradoras, têm o dever de controlar o cumprimento da referida regra, de modo a se precaverem e negarem o financiamento vedado pela lei.
Destarte, descabe a qualquer deles se valer do preceito do artigo 9º e § 1º da Lei n. 4.380, de 1964, "para, sobrevindo a defunção do financiado, pretender exonerar-se da indenização que quita os débitos pendentes em mais de um imóvel assim adquirido, uma vez que o prejuízo que sofrem decorre da própria álea ínsita no seguro e já coberto pelos pagamentos dos respectivos prêmios". E mais: "Para a seguradora, em termos de risco, é como se o seguro abrangesse um só imóvel, cujo valor seria correspondente à soma dos dois por ela segurados, e cujos prêmios foram pagos na mesma proporção. Não há aí, portanto, agravamento desse risco" (cf. Apelação Cível n. 587019639 - 4ª Câm. Cível do Eg. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Rel. Sr. Des. JAIRO DUARTE GEHLEN, v.u., j. em 24.06.87 - "in" RJTJRGS 126/360-364 - fls. 12 a 16 destes autos).
Essa questão, cumpre observar, já se pacificou, conforme enunciado na Súmula n. 31 do Colendo Superior Tribunal de Justiça: "A aquisição pelo segurado, de mais de um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, situados na mesma localidade, não exime a seguradora da obrigação de pagamento dos seguros" (DJU de 18.10.91).
Tendo, aliás, o artigo 9º, § 1º, da Lei n. 4.380/64, objetivado impedir a especulação imobiliária com tais financiamentos, a proibição desse negócio destinou-se especificamente às financiadoras, pois estas é que não podem ignorar a lei e propiciar, com esse mútuo, venha uma mesma pessoa, na mesma localidade, adquirir mais de um imóvel.
Desse modo, não pode o financiador exigir do mutuário o pagamento de eventual saldo devedor, em face de injustificável recusa da seguradora em pagar o prêmio, máxime cabendo a ambos (financiador e seguradora) a culpa pela não observância da norma, que estaria a proibir o financiamento, mormente se o seguro foi pago pelos mutuários – o que normalmente acontece, porquanto o prêmio comumente é embutido automaticamente nas prestações do mútuo --, fato que, também, está a exigir a quitação do débito.
Em suma, seguindo a forte posição jurisprudencial do Colendo Superior Tribunal de Justiça, nos casos em que foram adquiridos dois imóveis com financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação e cobertura do FCVS, se o mutuário que os adquiriu quitar o primeiro com os benefícios da Lei nº 8.004/90, pagando 50% do saldo devedor e respondendo o referido fundo pelo restante, assiste-lhe o direito de exigir a quitação do saldo devedor do segundo, após efetuar o pagamento da totalidade das prestações, porquanto não tem aplicação, na espécie, a norma restritiva sobre a quitação, pelo FCVS, de um único saldo devedor, porque só sobreveio com o advento da Lei nº 8.100/90, quando o mutuário já havia quitado o imóvel com os benefícios da Lei nº 8.004/90, que não previa tal limitação, sendo que estas normas (em especial a Lei nº 8.100/90) não podem ser aplicadas retroativamente para limitar a quitação pelo FCVS a um único saldo devedor. In casu, o artigo 9º, §1º, da Lei 4380/64 não socorre o agente financeiro, porque não lhe dá poder de aplicar penalidade, determinando a perda da cobertura do FCVS, quando houver duplo financiamento.