Resumo: O presente trabalho discorre sobre as modalidades de divisão das despesas condominiais previstas no Código Civil Brasileiro, tema amplamente discutido na atualidade, e sobre o conceito jurídico de enriquecimento sem causa, buscando concluir se é correto o seu rateio por fração ideal ou de maneira igualitária, por unidade condominial. Para tanto, foram buscadas respostas aos questionamentos por meio da consulta de obras doutrinárias e decisões jurisprudenciais. Com a pesquisa, concluiu-se que o cálculo deverá ser realizado conforme o estabelecido na convenção condominial, mas idealmente, a cobrança deveria contemplar a divisão igualitária das despesas ordinárias e divisão das despesas extraordinárias na proporção da fração ideal.
Palavras-chave: despesas condominiais, enriquecimento ilícito, divisão igualitária, fração ideal.
INTRODUÇÃO
O adensamento das populações nas grandes cidades brasileiras reforçou a explosão de condomínios horizontais como forma de moradia de várias famílias brasileiras, assim entendidos como aqueles em que propriedade é exercida por mais de um dono, que se organizam e convivem compartilhando espaços, despesas e demais necessidades do dia a dia.
Por consequência, com mais pessoas morando no mesmo local, vários são os conflitos que decorrem desta convivência. Um deles, amplamente discutido na atualidade, é a forma correta de rateio de despesas comuns para aqueles que habitam esses condomínios.
A ideia de rateio de despesas passa pela conta simples de tomar o valor dispendido e dividi-lo com quem o gastou, em sua correspondente proporção. Partindo deste pressuposto, delinearam-se diversos objetivos da pesquisa. O primeiro é o de abordar a polêmica e cada vez mais discutida forma correta da fixação da cobrança das despesas de condomínios edilícios residenciais, seja pela fração ideal, seja pela forma igualitária.
Esta última vem sendo defendida entre os proprietários de unidades com metragem maior e que, pela forma de cálculo pela fração ideal, acabam por assumir uma despesa maior que os demais. Esta questão causa um impacto direto na vida dos condôminos, uma vez que influi diretamente na questão financeira e gera debates cada vez mais acalorados.
Os objetivos específicos, por sua vez, focam na compreensão do perfil das contas que são rateadas nos condomínios, na análise sobre a melhor forma de divisão das despesas e não pelo tamanho das unidades, na crítica sobre a divisão atual com apontamento das falhas, na verificação do impacto da alteração da forma de cobrança, na identificação das possíveis soluções para problemas atuais e na verificação sobre como os tribunais tratam a questão, no âmbito do direito condominial aplicado.
A escolha do tema justifica-se pelo incômodo e insatisfação testemunhados em diversos condomínios, por todo o país, e o impacto que a alteração dos dispositivos legais atualmente em vigor geraria na administração e cobrança de taxas, mais especificamente quando se aplica a forma direta de divisão do pagamento das despesas pelos condôminos.
Como base científica, este trabalho contou com uma vasta pesquisa bibliográfica, recorrendo, também, a textos de internet, ao Código Civil vigente (e, comparativamente, ao seu antecessor), a estudos de grandes doutrinadores na área do direito condominial, à análise de ações ajuizadas por condôminos que solicitam a alteração da cobrança, àqueles que defendem a manutenção desta como forma de rateio, à leitura e ao estudo do Projeto de Lei nº 5.252, que tratou especificamente do rateio de despesas por divisão igualitária, bem como à leitura de convenções de condomínio que criam formas distintas de rateio, buscando atender as demandas dos dois polos desta discussão.
Seria o tamanho da unidade condominial o principal modo de medir as despesas que gera? É correto afirmar que quem tem mais espaço, gasta mais? E quando nos deparamos com dados individualizados, como ficaria este rateio?
É com a intenção de encontrar respostas para estes questionamentos que este trabalho será desenvolvido e pretende demonstrar o caminho defendido, qual seja, a aplicação da convenção sobre a forma de rateio das despesas.
Condomínios no Ordenamento Jurídico Brasileiro
Segundo Cristina B. Schlemper Vendruscolo, “ter-se-á condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes"1.
Historicamente, observa-se que primeira regulamentação de condomínios decorre do Decreto Lei nº 5.481, de 25 de junho de 1928. Ressalta-se que, antes desta data, não havia legislação específica para este tipo de construção.
O tempo passou e as necessidades foram tantas que, em 16 de dezembro de 1964, promulgou-se a primeira lei específica para tratar deste tipo de empreendimento: a Lei nº 4.591/64. Em seu texto, esta trazia inovações e regulamentava a divisão das despesas conforme o tamanho das unidades condominiais. Além disso, dispunha expressamente sobre a necessidade de documento que contemplasse todas as normas e as regras de criação do condomínio edilício, antes de sua implementação.
Já em 10 de janeiro de 2002, entrava em vigor a Lei nº 10.406 (Código Civil Brasileiro), revogando todas diversas disposições anteriores, mas mantendo, entretanto, os acertos trazidos pela Lei nº 4.591/64. Costuma-se dizer, no meio jurídico, que a Lei nº 10.406/2002 não revogou a lei 4.591/64, mas apresentou novos elementos e deu roupagem moderna a vários problemas cotidianos enfrentados nos condomínios.
Nessa quadra, define o Código Civil como quatro os tipos de condomínio, cada um com suas características e necessidades, sendo eles: (i) o edilício; (ii) o necessário; (iii) o voluntário e o (iv) condomínio de multipropriedade.
Por condomínio necessário, entende-se a modalidade forçada ou compulsória de compartilhamento da propriedade que tem, por objetivo, a meação de paredes, cercas, muros e valas aos quais se aplicam. Sobre esta modalidade, disserta Maria Helena Diniz (2012 apud VENDRUSCOLO, p. 3).
Com base nos arts. 1.307. e 1.314, tem-se entendido que o condômino de muro divisório pode alterá-lo como quiser, sem anuência do outro consorte ou até contra a vontade deste, mesmo se for necessário reconstruí-lo para suportar o alheamento, arcando com todas as despesas, inclusive de conservação. Arcará com metade das despesas, se o vizinho vier a adquirir a meação também na parte aumentada2.
Conforme dispõe o art. 1328. do Novo Código Civil,
o proprietário que tem o direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (BRASIL, 2002).
Também dispõe a mesma legislação:
Art. 1329. - não convindo os dois no preço da obra, será arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
Art. 1330. - Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória (BRASIL, 2002).
O condomínio voluntário, por sua vez, é entendido como aquele que decorre do acordo de vontade dos condôminos e nasce de negócio jurídico bilateral ou plurilateral, com exercício da autonomia privada.
Sobre esta modalidade, ensina Maria Helena Diniz (2012 apud VENDRUSCOLO, p. 1):
Concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que concorre com os outros companheiros na titularidade sobre o conjunto3.
Sua administração está disposta nos artigos 1323, 1324 e 1325 do Código Civil, a seguir transcritos:
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente. (BRASIL, 2002).
Entende-se o condomínio de lotes como uma modalidade do condomínio edilício. Portanto, em havendo comunhão pro diviso, há verdadeiro condomínio sobre as áreas comuns e propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas, que no caso, são os lotes. Quanto a esta modalidade, Maria Helena Diniz (2012 apud VENDRUSCOLO, p. 6) explica que
é uma espécie condominial relativa aos locais de lazer, pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento), repartido, como ensina GUSTAVO TEPEDINO, em unidades fixas de tempo, assegurando a cada cotitular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período anual (mensal, quinzenal ou semanal). Possibilita o uso de imóvel (casa, apartamento, flat, chalé) em certos períodos ou temporadas, variando o preço conforme o tempo de sua utilização e temporada (baixa, média ou alta). Trata-se de uma multipropriedade periódica, muito útil para desenvolvimento de turismo em hotéis, clubes e em navios4
O condomínio de lotes foi estabelecido em 20 de dezembro de 2018 e inseriu, na Lei nº. 13.465/2017, o capítulo VII-A, que trata, especificamente, da constituição, administração e forma de uso deste tipo de condomínio.
Já o condomínio edilício com foco em condomínio residenciais, objeto do estudo deste trabalho, é aquele em que há partes comuns e partes exclusivas. Assim Maria Helena Diniz (2012 apud EGITO, 2019) o conceitua:
É uma combinação de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador, etc.5.
Segundo Francisco Egito (2019), nesta modalidade, cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. O autor também afirma que cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de realização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão6.
Segundo Cristina B. Schlemper Vendruscolo, a instituição do condomínio edilício pode se dar por: (i) destinação do proprietário do edifício, mediante escritura pública, sendo que a venda das unidades autônomas pode ser realizada antes ou depois de concluída a obra; (ii) por incorporação imobiliária, que é o negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas; (iii) por testamento, em que se recebe, por herança, um prédio que deverá ter essa configuração; (iv) por constituição do regime por vários herdeiros; (v) por arrematação em hasta pública, doação, compra de frações em edifícios e (vi) por ação judicial em ação de divisão7.
No entendimento de Tarluce (2018, p. 1165. apud MEDEIROS, 2021) a constituição do condomínio edilício se dá pela convenção do condomínio, que se constitui no “estatuto coletivo que regula o interesse das partes, havendo um típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada” 8.
Os dispositivos legais que regem esta modalidade de condomínio estão dispostos no Código Civil, do art. 1.331. ao art. 1.358.
Ressalta-se que cada tipo de condomínio aqui apresentado possui forma de organização e administração descrita em lei, com particularidades e definições em diversas aplicações.
Para o debate central deste trabalho, qual seja, a forma de rateio de despesa, será abordado apenas o condomínio edilício, modelo que, sem dúvida, é um dos mais utilizados nas construções horizontais das grandes cidades brasileiras.
Criação do Condomínio Edilício
Segundo Bernardo César Coura (2016), “a instituição do condomínio é o ato pelo qual o proprietário do imóvel decide transformá-lo em diversas unidades autônomas”9.
Da mesma forma, segundo o autor, “o que era um imóvel único, uma só edificação, passa a se constituir em diversas unidades, independentes entre si, sendo que a cada uma corresponderá uma fração ideal no terreno e nas partes comuns que existam”10.
Conforme dispõe o art. 1.332. do Código Civil (BRASIL, 2002), o condomínio edilício se institui por ato entre vivos ou testamento registrado no cartório de Registro de Imóveis, devendo constar do referido ato: (i) a discriminação e individualização das unidades que têm propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; (ii) a determinação da fração ideal de cada uma das unidades, no que diz respeito ao terreno e suas partes comuns; (iii) a destinação das unidades.
A Lei nº 4.591/64, conhecida como a Lei dos Condomínios, por sua vez, assim regulamenta a instituição dos condomínios, em seu artigo 9º, dispondo que:
Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações (BRASIL, 1964).
Observa-se que ambos os dispositivos tratam, portanto, da instituição de condomínio por meio do documento chamado Convenção de Condomínio.
Conforme disserta Sílvio Venosa (2021):
No condomínio edilício, existe nítida e distinta duplicidade de direitos reais. O direito de propriedade da unidade autônoma, em que o ius utendi, fruendi et abutendi é o mais amplo possível, como na propriedade em geral, sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa, em planos horizontais. Não se distingue muito do direito de propriedade ortodoxo que também sofre restrições de uso e gozo, tendo em vista os direitos de vizinhança em geral, as normas edilícias e os princípios do abuso de direito. O direito de usar da unidade autônoma encontra limites nos princípios de ordem natural de vizinhança, de um lado, e de outro, nos ordenamentos particulares do condomínio)11.
No entendimento do mesmo autor, à margem do direito de usar a unidade autônoma, quase totalmente igual à propriedade exclusiva individual, estaria a disciplina dirigida às partes comuns do edifício. Nesse aspecto, existiria, efetivamente, a figura do condomínio, onde os titulares de unidades condominiais são coproprietários de fração ideal de terreno e das partes de uso comum.
Dentro da criação do condomínio, está o documento que expressa a vontade de todos os condomínios, denominada Convenção de Condomínio. Também conforme o ensinamento de Sílvio de Salvo Venosa (2021):
A convenção do condomínio funciona como regra fundamental da vida condominial. Um dos problemas que mais afetam a vida em comunhão é o comportamento anormal ou inconveniente do condômino ou possuidor da unidade autônoma. Tendo em vista o rumo que as questões condominiais têm tomado, bem como o sistema de penalidades trazido pelo novo código, é importante que na convenção sejam estabelecidas as sanções a que estarão sujeitos os transgressores das regras condominiais, bem como o procedimento para sua imposição, este, mais apropriadamente, constante do regulamento. Há um microuniverso em um condomínio, que toma o vulto de uma aglomeração urbana. Tudo o que não é essencial à constituição e funcionamento do condomínio, mas de cunho circunstancial e mutável, deve ser relegado para o regimento (ou regulamento) interno. Por isso, é conveniente que esse regimento seja estabelecido à parte, e não juntamente com a convenção. O regimento está para a convenção como o regulamento administrativo está para a lei. Deve completar a convenção, regulamentá-la, sem com ela conflitar. Ocorrendo conflito, deve prevalecer a convenção12.
Da leitura da citação acima, depreende-se que a convenção de Condomínio é, portanto, o documento que reúne as principais regras de convivência e de administração do condomínio, determinando como este deverá ser gerenciado, organizado e como se dará o rateio de despesas. A convenção traz consigo as principais normas e dispõe, principalmente, sobre o tamanho de cada unidade em relação à parte comum, uma vez que, a cada unidade, caberá uma parte do todo.
As Despesas Condominiais Extraordinárias e Ordinárias sob a luz da lei nº 8.245/91 e do Código Civil/2002
Quando da criação de um condomínio edilício, é na convenção de condomínio que estarão as obrigações e deveres de cada condômino que vierem a ser donos de uma unidade no empreendimento.
Fábio Ulhôa Coelho, citado por Arenas (2012, p. 100. apud ARENAS, p. 25, 2014), ao tratar dos arts. 504, 1.314, 1.319, 1.320, 1.322, parágrafo único, 1.323, 1.325 e 1.326 do Código Civil, diz que os condôminos são titulares de diversos direitos, dentre eles o de usar e fruir a coisa objeto do condomínio. Sobre este assunto, também disserta:
O coproprietário diz respeito à destinação da coisa. A maioria dos condôminos define os usos pertinentes ao bem, e nenhum deles o pode utilizar para fins diversos. O proprietário singular, atento às balizas das posturas administrativas ou derivadas de declaração de sua vontade, pode alterar a destinação da coisa livremente. O dono de fazenda de café, querendo, pode transformá-la em sítio turístico, sem dar satisfação a quem quer que seja. Já se a fazenda pertence a várias pessoas, e a maioria quer destiná-la à produção cafeeira, nenhum dos condôminos pode explorá-la como atividade turística13.
Rosângela Montesano Arenas afirma, por sua vez, que “nenhum condômino pode excluir qualquer dos demais do uso e fruição do bem comum” e que “nenhum deles pode apropriar-se sozinho da coisa em condomínio, impedindo de qualquer forma que os demais condôminos exerçam também seu direito de propriedade do outro” (ARENAS, 2014, p. 26)14.
Conforme disposto no art. 1.336. do Código Civil (BRASIL, 2002), o rateio de despesas do condomínio pagas pelos condôminos, por meio da taxa condominial, decorre do dever do condômino em contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.
Nesse sentido, o inciso I do art. 1.336, bem como o art. 1.334. do Código Civil dispõem que caberá à convenção determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do Condomínio.
Logo, como a norma dispõe sobre despesas ordinárias e extraordinárias, oportunamente, tratar-se-á dessa classificação.
A Lei nº 8.245/91, em seu art. 23, considera como despesas ordinárias aquelas com gastos frequentes e indispensáveis para manutenção do condomínio, discorrendo as principais em seu inciso XII:
Art. 23. - O locatário é obrigado a:
(...)
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. (BRASIL, 1991)
As despesas extraordinárias de condomínio, por sua vez, são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício e que são exemplificadas no art. 22, inciso X, da Lei nº 8.245/91, como a seguir se transcreve:
Art. 22. – O locador é obrigado a:
(...)
X - pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva. (BRASIL, 1991)
Observa-se que, tanto as despesas ordinárias quanto as extraordinárias supramencionadas são, em regra, as mesmas encontradas e aplicadas de maneira impositiva na convenção de condomínio, que conta com capítulo dedicado ao orçamento.