CONCLUSÃO
Após inúmeras leituras e pesquisas sobre o tema rateio de despesas pela fração ideal ou pela divisão igualitária entre as unidades, a boa resposta seria a de que tudo depende do caso concreto.
Como se observa das próprias análises de casos hipotéticos, o cálculo da taxa de condomínio pelo tamanho de suas unidades nem sempre é factível para demonstrar a realidade dos gastos exercidos naquele empreendimento.
Ocorre que, não necessariamente, as unidades estão plenamente ocupadas durante a rotina condominial e, por este motivo, a divisão das despesas pelo critério de metragem não refletiria a realidade e, por conseguinte, o desejo de todos os condôminos.
O que se pode observar é que não há como determinar que a cobertura ou as áreas privativas, apenas por possuírem tamanhos maiores, necessariamente utilizam, em maior proporção, os serviços oferecidos pelo prédio.
A convenção condominial reflete o pensamento do empreendedor ao construir o condomínio e a divisão das despesas seria pensada, por sua vez, conforme a tabela de fração ideal, que determina qual será a necessidade do empreendimento conforme o número de quartos das unidades residenciais.
Hipoteticamente, no entanto, se uma cobertura possui cinco moradores e o térreo, dois, a iluminação do corredor não será aumentada pelo número de pessoas que passam por aquele local.
Da mesma forma, a despesa ordinária com elevador não será necessariamente aumentada se este subir mais vezes à cobertura. O desgaste de peças implicará em uma troca do equipamento, que será extraordinária. Não é à toa que vários proprietários de unidades com estas características procuram o judiciário, em busca de razoabilidade no rateio das despesas e na forma de distribuição dos gastos.
Pensando neste caso e, com base nos dados apresentados, a divisão mais correta seria aquela em que as despesas ordinárias fossem suportadas por todos em sua igualdade e aquelas extraordinárias, tais como obras, fundo de reserva e demais, na forma de sua fração ideal.
Se um prédio, por exemplo, tem dez apartamentos, caso fosse realizada a pintura de sua fachada, a troca do elevador, a troca do piso, a cobertura de vagas de garagem, os apartamentos com áreas maiores seriam mais valorizados, comparativamente às unidades menores. Logo, seria mais justo que estas despesas fossem arcadas em sua proporcionalidade pelas unidades maiores.
Já no caso de despesas divisíveis, tais como água e gás, o ideal é que fosse realizada a individualização do fornecimento para cada unidade residencial e, caso não seja possível, a cobrança fosse realizada por meio da fração ideal, haja vista que o que não é passível de medição é impossível de se gerenciar.
O objeto de estudo do presente artigo limitou a realidade de condomínios edilícios residenciais, mas este mesmo tipo de empreendimento é aplicado a condomínios de lojas, shopping centers e outros tipos que podem não apresentar regras em comum.
Conforme apresentado ao longo do trabalho, o raciocínio para determinar a divisão de despesa deve ser aquela baseada na matemática de gastos realizados, sem se pensar em tamanho das unidades, pois nem sempre o apartamento com maior tamanho contribuirá, necessariamente, com o aumento de despesas.
O presente trabalho demonstrou que as despesas de condomínio ordinárias não agregam valor direto ao bem, sendo, somente, base para o rateio de gastos cotidianos, que visam manter o uso e a correta destinação do imóvel.
Na maioria dos cenários analisados, observa-se que os gastos principais dos prédios decorrem de funcionários, água, luz e gás, sendo estes dois últimos passíveis de medição individual.
Situação importante a ser lembrada por todos que adquirem um apartamento é procurar saber, antes da aquisição, qual a forma de rateio de despesas daquele empreendimento. Por vezes, o valor do condomínio pode inviabilizar a aquisição, transformando o sonho em um grande pesadelo.
Por fim, é importante que o empreendedor do imóvel sempre racionalize sobre a forma de rateio das despesas, durante a concepção do projeto, e que sua escolha seja feita com base na eficiência dos gastos, bem como na redução dos valores de rateio condominial.
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Notas
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2 3 Disponível em: <https://professor.pucgoias.edu.br/SiteDocente/admin/arquivosUpload/17851/material/CONDOM%C3%8DNIO%20NO%20C%C3%93DIGO%20CIVIL.pdf>. Acesso em 05/03/2021.
4 Disponível em: <https://professor.pucgoias.edu.br/SiteDocente/admin/arquivosUpload/17851/material/CONDOM%C3%8DNIO%20NO%20C%C3%93DIGO%20CIVIL.pdf>. Acesso em 05/03/2021.
5 Disponível em: <https://www.franciscoegito.cnt.br/blog/2019/1/4/mlbkzyihahyqrdn8h4qifhvi9k39yx>. Acesso em 15/10/2020.
6 Disponível em: <https://www.franciscoegito.cnt.br/blog/2019/1/4/mlbkzyihahyqrdn8h4qifhvi9k39yx> Acesso em 15/10/2020.
7 Disponível em: <https://professor.pucgoias.edu.br/SiteDocente/admin/arquivosUpload/17851/material/CONDOM%C3%8DNIO%20NO%20C%C3%93DIGO%20CIVIL.pdf> Acesso em 05/03/2021.
8 Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/depeso/346284/os-poderes-do-condominio-frente-ao-direito-de-propriedade-para-o-stj>. Acesso em 05/03/2021.
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12 Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/depeso/912/o-condominio-edilicio-no-novo-codigo-civil>. Acesso em 15/10/2020.
13 14 Disponível em: <https://core.ac.uk/download/pdf/267968266.pdf>. Acesso em 15/10/2020.
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17 Disponível em: <https://www.hojeemdia.com.br/opini%C3%A3o/colunas/k%C3%AAnio-pereira-1.332989/taxa-da-inveja-nos-condom%C3%ADnios-a-defici%C3%AAncia-em-matem%C3%A1tica-e-na-nterpreta%C3%A7%C3%A3o-dos-textos-1.368638>. Acesso em 05/06/2021.
18 Disponível em: https://bibliotecadigital.fgv.br/ojs/index.php/rda/article/download/4099/2859/9267. Acesso em 06/06/2021.
19 Disponível em: <https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/892853354/recurso-especial-resp-1104352-mg-2008-0256572-9/decisao-monocratica-892853364>. Acesso em 15 de outubro de 2020.
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