O imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), como tributo vinculado aos Municípios, incide, de maneira genérica, nas operações envolvendo os bens imóveis, como compra e venda e procedimentos afins.
Todavia, um ponto que merece destaque refere-se ao contribuinte do Tributo, o sujeito passivo da obrigação tributária, logo, o responsável pelo devido recolhimento do tributo, em atendimento ao interesse fiscal do Município.
Assevere-se que o artigo 42 do Código Tributário Nacional permitiu que a eleição do Contribuinte ficasse a cargo do município, no presente caso, eis que se trata do único ente político responsável pelo Imposto em comento.
Desta forma, como bem acontece na grande maioria dos municípios brasileiros, exemplifique-se São Paulo (Lei Municipal 11.154/91) e Belém (Lei Municipal 7748/89), o contribuinte do ITBI consiste no adquirente ou cessionário do bem imóvel ou do direito a ele relativo.
Uma vez explicitado que, em suma, o contribuinte do ITBI é o comprador de um imóvel (tomando-se uma simples compra e venda como paradigma), imprescindível se faz o esclarecimento de que as exigências fiscais promovidas pelo fisco municipal devem, exclusivamente, recair sobre o comprador.
Neste diapasão, evidente está que qualquer exigência relativa ao ITBI deve ser efetivada na pessoa de seu contribuinte, afastando-se de pronto qualquer suposto requerimento fiscal ao Vendedor, conforme o exemplo tomado.
A importância da presente questão reside na importante efetivação do princípio tributário da legalidade e da própria segurança jurídica. Vejamos.
Um determinado Município brasileiro, em ofícios expedidos a todas as Construtoras, incorporadoras e empresas afins daquela localidade, exigiu, inclusive estabelecendo prazo para cumprimento, que os Empresários fornecessem ao fisco municipal, o rol completo de pessoas, com os respectivos CPF/CNPJ, que adquiriram ou estavam adquirindo (através de promessa de compra e venda) imóveis das mesmas, a fim de efetivar a cobrança do ITBI.
Resta óbvio que a exigência promovida pelo fisco Municipal não está abrigada na legislação, da mesma forma que fatalmente afronta o princípio da legalidade tributária. Lembremos que o contribuinte do ITBI, conforme explicitado acima seria o comprador do imóvel.
Desta feita, considerando que as Empresas da Construção Civil, caso atendessem às exigências fiscais, estariam violando até mesmo o sigilo fiscal das pessoas que adquiriam imóveis das mesmas, bem como passariam a idéia de que acabariam por "trair" seus clientes e, principalmente, investidores.
O que de fato ocorre é que, como o segmento imobiliário é composto por muitos investidores que, no afã de capitalizarem lucros, "adquirem", por promessa de compra e venda, imóveis "na planta" e antes mesmo de consumarem formalmente a transação, após a conseqüente valorização do imóvel, repassam a terceiros os imóveis adquiridos.
Como se observa, o procedimento efetuado comumente todos os dias, acaba, de certo, por implicar no não recolhimento do ITBI na operação envolvendo o investidor e o terceiro (comprador final do bem), já que a "transferência" se dá na própria empresa, sendo o nome deste último que figurará nas declarações prestadas ao fisco no final da obra.
É fato inconteste que a situação descrita importa em prejuízo ao fisco municipal. Todavia, cumpre esclarecer, mais uma vez, que da relação jurídica obrigacional tributária que envolve o Fisco e o contribuinte, o Vendedor do imóvel (Construtora, incorporadora) jamais fez parte, pelo que não pode ser inserido na mesma através de requerimento de informações.
Através de análise da situação retro descrita, depreende-se com convicção que o Fisco municipal está proibido, pelo próprio princípio da legalidade (e da segurança jurídica), em utilizar-se de seu poder coercitivo Fiscal para obrigar terceiros (Vendedor), a fornecer dados que venham a viabilizar a efetivação da cobrança do Tributo.
Por derradeiro e em simpatia à brevidade, a relação obrigacional tributária do ITBI não envolve pessoas distintas do sujeito passivo da obrigação tributária, pelo que se afirma com convicção na impossibilidade de exigências, até mesmo documentais, relativas ao imposto, quando efetuadas a terceiros, que não o contribuinte.