Alterações da Lei nº 4.591/64 pela Lei nº 14.382/22 – Parte 1

QUADRO-RESUMO

Redação após a Lei Federal nº 14.382, de 27 de junho de 2022 (conversão em lei da MP nº 1.085/21)

Comentários

Alteração da Lei nº 4.591, de 1964

Art. 10. A Lei nº 4.591, de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 31-E. (...)

§ 1ºVETADO

O caput e o inciso I referido contêm a seguinte redação:

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

(...)

A proposta da Medida Provisória nº 1.085/21 era a seguinte:

§ 1º Na hipótese prevista no inciso I do caput, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, importará na extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade de averbação específica.

As razões do veto são as seguintes:

"Razões do veto

A proposição legislativa dispõe acerca da extinção do patrimônio de afetação na hipótese prevista no inciso I do caput do art. 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e determina que, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, importaria a extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade de averbação específica.

Contudo, apesar da boa intenção do legislador, a medida contraria o interesse público, pois extingue o patrimônio de afetação quando do registro da compra e venda, ou seja, em momento anterior à entrega do imóvel, retirando da competência do incorporador a sua obrigação de entrega pronta e gerando um possível passivo de indenizações por obras inacabadas, o que pode trazer fragilidade ao ambiente de negócios."

Note-se que o Congresso Nacional não realizou nenhuma alteração ou modificação no dispositivo.

Em outros termos, foi apresentado pelo próprio Presidente da República, na referida Medida Provisória, que posteriormente resolveu vetá-lo por ser contrária ao interesse público, o que demonstra o eventual açodamento na proposta da referida medida.

§ 2º Por ocasião da extinção integral das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento e após a averbação da construção, a afetação das unidades não negociadas será cancelada mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas.

A redação inicialmente proposta pela Medida Provisória nº 1.085/21 era a seguinte:

§ 2º Quando da extinção integral das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento e após a averbação da construção, a afetação das unidades não negociadas será cancelada mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas.

Durante a tramitação, houve ajuste redacional.

O referido parágrafo esclarece a incidência de emolumentos (averbação sem valor declarado), buscando desonerar o incorporador, uma vez que se refere às unidades em seu domínio (não negociadas).

§ 3º VETADO.

A proposta inicial da Medida Provisória nº 1.085/21 era a seguinte:

§ 3º Em caso de denúncia da incorporação, proceder-se-á à desafetação no mesmo ato de cancelamento do registro da incorporação, à vista de requerimento do incorporador instruído com os documentos a que se referem os § 4º e § 5º do art. 34 e com cópias dos recibos de quitação passados pelos adquirentes, e, na hipótese prevista no inciso III do caput, mediante averbação, sem conteúdo financeiro, da ata da assembleia geral dos adquirentes que deliberar pela liquidação a que se refere o § 1º do art. 31-F.

Os dispositivos legais mencionados na proposta de alteração contêm a seguinte redação:

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:

(...)

III - liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1º.

(...)

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

(...)

§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.

A redação aprovada pelo Congresso Nacional foi a seguinte:

§3º A extinção no patrimônio de afetação nas hipóteses do inciso I e §1º do caput não implica na extinção do regime de tributação instituído pelo art. 1º da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004.

O dispositivo foi vetado pelo Presidente da República com o seguinte fundamento:

"Razões do veto

A proposição legislativa estabelece que a extinção no patrimônio de afetação nas hipóteses do inciso I do caput e do § 1º do art. 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, implicaria a extinção do regime de tributação instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, o qual dispõe que fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Entretanto, a despeito da boa intenção do legislador, a proposição legislativa incorre em vício de inconstitucionalidade, pois, por emenda parlamentar, foi incluída matéria de conteúdo temático estranho ao objeto originário da Medida Provisória nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, tendo em vista que houve a extensão do regime de tributação diferenciado de que trata o art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004, em violação ao princípio democrático e ao devido processo legislativo, nos termos do disposto no parágrafo único do art. 1º, no caput do art. 2º e no caput e no inciso LIV do art. 5º da Constituição.

Ademais, cumpre ressaltar que a alteração destoa dos objetivos dispostos na referida Medida Provisória, que são essencialmente de cunho procedimental, com vistas à modernização, à simplificação e à agilização dos procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos, de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 - Lei de Registros Públicos, e de incorporações imobiliárias, de que trata a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964."

Todavia, que não constava do referido dispositivo aprovado pelo Congresso Nacional a extinção do regime de tributação, ao contrário do afirmado no veto presidencial.

De qualquer forma, a manutenção do regime especial de tributação está prevista no art. 11-A, da Lei nº 10.931/04, com redação dada pela Lei nº 13.970/19:

Art. 11-A. O regime especial de tributação previsto nesta Lei será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato. (Incluído pela Lei nº 13.970, de 2019)

§4º Após a denúncia da incorporação, proceder-se-á ao cancelamento do patrimônio de afetação, mediante o cumprimento das obrigações previstas nos arts. 31-E e 34 e demais disposições legais.

O referido dispositivo não constava da proposta inicial da Medida Provisória nº 1.085/21.

Foi acrescido durante a tramitação no Congresso Nacional.

A referência aos artigos 31-E, 34 e outras disposições legais deixa em aberto as condições para eventual cancelamento do patrimônio de afetação.

Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:

O dispositivo alterado continha a seguinte redação:

Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

A alteração alterou o verbo negociar por alienar e onerar, indicando que não apenas a transmissão, mas eventual registro de garantias reais exige o prévio registro do memorial de incorporação.

Ademais, substituiu a expressão arquivamento de documentos pelo referido registro do memorial.

A doutrina informa que, na verdade, nem arquivamento de documentos nem registro de memorial são os atos registrais praticados, mas o registro da incorporação, nos termos do art. 167, inciso I, número 17, da Lei nº 6.015/73.

O mesmo erro ocorre em outros dispositivos ora alterados (ex vi § 1º-A deste mesmo artigo).

i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;

A redação anterior do dispositivo era a seguinte:

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

Foi acrescida a expressão divisão do terreno em frações ideais autônomas, caracterização e destinação tanto das futuras unidades quanto das partes comuns que serão objeto de acessão.

A redação deixa mais específico o instrumento necessário ao atendimento do requisito legal.

j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;

A redação anterior era a seguinte:

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

A alteração esclarece que se trata de minuta de convenção de condomínio (não futura, mas atual), para disciplina do uso, essas sim, das futuras unidades e partes comuns.

o) (revogada);

O dispositivo foi objeto de revogação pela Medida Provisória nº 1.085/21.

A redação anterior era a seguinte:

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

A revogação foi mantida pelo Congresso Nacional e objeto de sanção pelo Presidente da República.

A exigência do referido atestado sempre foi objeto de controvérsia por parte dos incorporadores, havendo previsão nas normativas estaduais de requisitos específicos, como constar, por exemplo, o nome empresarial e CNPJ.

A revogação tem objetivo de simplificar o procedimento a partir do pressuposto de que os demais documentos são suficientes para demonstrar a idoneidade econômico-financeira do empreendedor.

§ 1º-A O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno e respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência dos demais condôminos.

Trata-se de inovação da Medida Provisória nº 1.085/21, sem disposição equivalente anterior no referido art. 32, da Lei nº 4.591/64.

Durante a tramitação no Congresso Nacional houve ajuste redacional, para inserção de vírgula antes do verbo investir.

O referido dispositivo deve ser lido em conjunto com a alteração do art. 213, § 10, inciso II, da Lei nº 6.015/73, com a nova redação dada pela Lei nº 14.382/22:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

§ 10. Entendem-se como confrontantes os proprietários e titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os imóveis contíguos, observado o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

(...)

II - o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 a 1.358 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), será representado pelo síndico, e o condomínio por frações autônomas, de que trata o art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, pela comissão de representantes; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

(...)

O regime de condomínio especial, conforme denominação deste §1º-A, ou condomínio por frações autônomas, segundo a nomenclatura do dispositivo acima citado, permite a transmissão ou oneração das frações ideais e acessões, correspondentes às futuras unidades condominiais, dispensa a anuência dos demais condôminos.

Note-se que não houve alteração no Código Civil para previsão dessa nova modalidade condominial no art. 1.332, o que não impede a sua existência e tratamento jurídico na Lei n 4.591/64.

Segundo a doutrina, estão reunidos todos os requisitos para configuração da modalidade de condomínio edilício previstos no citado artigo legal.

§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.

A redação original da Medida Provisória nº 1.085/21 previu a revogação do referido dispositivo:

Art. 20. Ficam revogados:

I - os seguintes dispositivos do art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964:

b) o § 2º;

Durante a tramitação no Congresso Nacional, a revogação foi retirada do texto.

Note-se que o dispositivo contém importantes disposições a respeito da irretratabilidade dos instrumentos de transmissão das unidades autônomas; da natureza jurídica de direito real; e direito à adjudicação compulsória.

Outrossim, o colendo STJ editara a Súmula 239, com a seguinte redação:

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

A doutrina apontava que a referida revogação colocaria fim à irretratabilidade compulsória nos referidos instrumentos, no contexto da incorporação imobiliária.

Na medida em que o dispositivo é voltado para tanto para o incorporador quanto para o adquirente, poderia haver resilição unilateral por quaisquer das partes.

Não obstante a possibilidade de estipulação de multas e condições de retratação, antes da adoção da Lei nº 4.591/64 a doutrina tradicional já apontava problemas para os casos de resilições unilaterais oportunistas, em especial naqueles casos em que havia valorização significativa ao longo da construção.

Mantida a redação anterior, o debate acima perdeu importância.

§ 6º Os oficiais do registro de imóveis terão dez dias úteis para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao registro e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de dez dias úteis para fornecer certidão e devolver a segunda via autenticada da documentação, quando apresentada por meio físico, com exceção dos documentos públicos, e caberá ao oficial, em caso de divergência, suscitar a dúvida, segundo as normas processuais aplicáveis.

A redação anterior do dispositivo era a seguinte:

§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.

A nova redação substituiu o termo arquivamento por registro bem como adota o prazo de 10 dias úteis para apresentação das exigências e igual prazo para fornecimento da certidão.

Trata-se de ajuste redacional para prever a contagem do prazo em dias úteis, de acordo com as demais alterações realizadas no âmbito da Lei n 6.015/73.

§ 14. Quando demonstrar de modo suficiente o estado do processo e a repercussão econômica do litígio, a certidão esclarecedora de ação cível ou penal poderá ser substituída por impressão do andamento do processo digital.

Trata-se de novo dispositivo sem correspondente anterior.

Não obstante, destaque-se que a previsão era tradicional nas normativas estaduais, como demonstra os itens 177 e 178 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJSP:

177. Sempre que das certidões pessoais e reais constar a distribuição de ações cíveis, deve ser exigida certidão complementar, esclarecedora de seu desfecho ou estado atual, salvo quando se tratar de ação que, pela sua própria natureza, desde logo aferida da certidão do distribuidor, não tem qualquer repercussão econômica, ou, de outra parte, relação com o imóvel objeto do loteamento.

178. A certidão esclarecedora poderá ser substituída por cópias autenticadas das partes mais importantes do processo ou por print do andamento da ação, quando o tribunal correspondente fornecer esta informação por meio eletrônico, devendo sua autenticidade ser confirmada pelo oficial ou seu proposto autorizado.

Trata-se de medida para simplificar a obtenção de informações de processos judiciais, considerando a tramitação eletrônica em diversos tribunais.

§ 15. O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único.

O dispositivo não possui paralelo na legislação anterior.

Por outro lado, o dispositivo possui relação com o art. 237-A, da Lei nº 6.015/73, também alterado pela Lei nº 14.382/22:

Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

Trata-se de nítida medida para redução dos emolumentos.

Segundo parte da doutrina, trata-se de dois atos diferentes de registro: da incorporação e da instituição do condomínio.

Segundo essa visão, haveria um ato anterior, da incorporação, e até a efetiva instituição do condomínio, outro ato de registro; entre eles, haveria um lapso temporal, inclusive com a formação de condomínio especial já referido acima.

Por outro lado, parte defende que se trata de falsa impressão, porque a alteração não se referiu ao registro do memorial e (o) da instituição.

Segundo Chalhub, a cobrança como registro único já estava prevista no art. 237-A, da Lei nº 6.015/73.

Por outro lado, há quem defenda que a necessidade de registro da instituição.

Note-se que o dispositivo não afeta eventual base de cálculo de cálculo dos emolumentos quanto ao valor do terreno e das acessões, conforme previsto, ex vi, a previsão no Estado de São Paulo, Lei Estadual nº 11.331/02, Nota Explicativa nº 3 do Anexo:

3. Com respeito à aquisição de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades autônomas, no regime de incorporação, a cobrança de emolumentos será feita em duas etapas. Quando do registro de alienações de frações ideais do terreno, os emolumentos serão calculados sobre o valor da fração ideal do terreno, constante da escritura ou seu valor venal correspondente, o que for maior. Efetivada a instituição de condomínio especial, sem prejuízo dos emolumentos devidos por este ato, serão cobrados emolumentos referentes a cada unidade autônoma, considerando o valor derivado da edificação realizada ou do negócio jurídico celebrado, o que for maior.

Art. 33. Se, após 180 (cento e oitenta) dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador somente poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido a que se refere o art. 32 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

A redação anterior do dispositivo era a seguinte:

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação)

A Lei nº 4.864/65 já previa o prazo de 180 dias, não obstante a redação acima, que não havia sido atualizada desde a referida mudança.

Outrossim, a formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento são marcos interruptivos do referido prazo.

Note-se que a disposição legal reproduz o que estava previsto em normativas estaduais, como o item 218 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJSP:

218. Para fins do art. 33 da Lei nº 4.591/64, considera-se concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, contratação da construção, obtenção de financiamento à produção ou decorrência do prazo de carência previsto no registro do empreendimento sem que a incorporação tenha sido denunciada pelo incorporador. Nesta última hipótese, será necessária a revalidação da incorporação se, decorrido o prazo de validade do alvará de aprovação ou de execução da obra, nenhuma das outras primeiras hipóteses tenha ocorrido ou a obra não tenha sido iniciada.

Parágrafo único. Enquanto não concretizada a incorporação, o procedimento de que trata o caput deste artigo deverá ser realizado a cada 180 (cento e oitenta) dias. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Trata-se de dispositivo sem corresponde na legislação anterior e consectário lógico do anterior, no sentido de atualização das certidões vencidas.

Destaque-se a importante previsão das NSCJSP, no Capítulo XX, quanto à possibilidade apresentação após o prazo de 180 dias desde que comprovadamente anterior ao termo final:

218.1. A informação da concretização poderá ocorrer a qualquer tempo, ainda que decorridos os 180 (cento e oitenta) dias previstos no artigo, desde que autêntica e comprovada.