Aumentos abusivos da prestação da casa própria

           Excelentíssimo Senhor Juiz de Direito da __ Vara de Fazenda Pública e Registros Públicos desta Capital:

           O Ministério Público do Estado de Mato Grosso do Sul, ora representado pelo Promotor de Justiça de Defesa do Consumidor desta Comarca, que ao final subscreve e que recebe intimações, pessoalmente, à Rua Íria Loureiro Viana, 415, Vila Oriente, nesta, com fundamento no artigo 129, III, da Constituição Federal, somado aos artigos 1º, II; 2º; 3º; 5º, caput; 11 e 12, da Lei 7.347, de 24.07.85, que disciplina a Ação Civil Pública; artigos 964 a 971 do Código Civil e, ainda, nos artigos 6º, VI; 42, § único; 81, parágrafo único e incisos I e II; 82, I; 83; 84, caput e parágrafos 3º e 4º; 90 e 91 do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078, de 11.09.90), e ancorado nos fatos apurados nos Procedimentos Administrativos 042/96, doravante denominado apenas de PA, em anexo, propõe nesse respeitável Juízo a presente

AÇÃO CIVIL PÚBLICA,

           com preceito cominatório de OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE NÃO FAZER, com pedido de antecipação da tutela, em face do PREVISUL - Instituto de Previdência Social de Mato Grosso do Sul, Autarquia Estadual com personalidade jurídica de direito público, criada pela Lei estadual n.º 06 de 26 de outubro de 1979, com sede na Rua Cândido Mariano, n.º 2.019, nesta Capital, inscrito no CGC-MF sob n.º 15.462.856/0001-56, entidade integrante do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, pelas razões de fato e de direito que passa a expor:

I) DOS FATOS:

           A Lei n.º 4.380/64 criou o SFH - Sistema Financeiro de Habitação, com o objetivo precípuo de suprir o déficit habitacional da população de baixa renda, através do financiamento da casa própria, com reajuste das parcelas através da equivalência salarial, e concentrado na finalidade de interesse social, definindo a forma de captação, os agentes especializados, a remuneração específica, bem como a política de juros remuneratórios, na forma estabelecida em seu art. 1.º:

           " O Governo Federal, através do Ministro de Planejamento, formulará a política nacional de habitação e de planejamento territorial, coordenando a ação os órgãos públicos e orientando a iniciativa privada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda".

           O PREVISUL, como integrante do SFH, tinha exatamente a missão de suprir o déficit habitacional do Estado do Mato Grosso do Sul, propiciando às populações de baixa renda condições favoráveis para adquirir e quitar a casa própria.

           Contudo, constatou-se nos autos do predito PA, que o réu, desviando-se dos objetivos traçados pela Constituição Federal e pela lei, vem praticando irregularidades em todos os empreendimentos lançados neste Estado, no que se refere ao reajuste das prestações e do saldo devedor dos imóveis por ele financiados, de forma a impossibilitar aos mutuários a quitação de suas parcelas mensais e, conseqüentemente, de seus imóveis.

           Para alcançar seus objetivos escusos, o requerido alterou, unilateralmente, o índice de reajuste das parcelas. A princípio mudou a forma da correção do contrato, de equivalência salarial para TR. Posteriormente, com a condenação da Taxa Referencial pelo Supremo Tribunal Federal, passou a usar o Fundo de Compensação das Variações Salariais - FCVS, informado pelo Governo Federal, através do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, sendo esta última forma de correção das parcelas a que vem sendo usada até a presente data.

           Isso é a realidade da correção das parcelas, posto que a correção do saldo devedor sempre foi feito mensal, ilegal e abusivamente pela Taxa Referencial.

           Deve-se repetir que a correção do saldo devedor é feita mensalmente e a correção das parcelas não obedece ao princípio da anualidade, estando ambas em total descompasso com a lei que criou o plano real, que prevê tão somente atualização anual.

           Em face dessas ilegalidades, que caracterizam a capitalização de juros sobre juros, surge uma situação absurda: quanto mais o mutuário paga, mais o saldo devedor aumenta, tornando, assim, impossível a quitação do imóvel. É a inversão de qualquer lógica. É o império da matemática do explorador e do capitalismo selvagem.

           O princípio da equivalência salarial não é respeitada. Igualmente o direito que o consumidor tem de fazer as revisões administrativa não é levada em conta. As respostas são sempre negativas, a menos que seja indicação de um político. Aí a coisa muda e os valores são sumariamente diminuídos. O réu não se norteia por um critério legal.

           O imóvel, de pequena dimensão (com área menor que 46m²), sem qualquer benfeitoria, vale três vezes menos que o saldo devedor, comprovam tal assertiva a avaliação feita pelos respectivos municípios para cobrança do IPTU.

           Outra irregularidade que deve ser revista, é aquela que diz respeito aos valores que se usa para se transferir os imóveis para terceiro. Nunca se procede uma avaliação para se ver o real valor do imóvel, na forma como ele foi originalmente vendido, mas se faz a transferência pelo saldo devedor, o que não deixa de se constituir e mais uma absurdo.

           Isso sem dizer que o Previsul, além de dificultar ao mutuário a transferência do imóvel adquirido, cobra um valor altíssimo (R$ 1.200,00 - f. 316) para permitir que o mutuário-cedente possa transferir os direito que tem sobre o imóvel, sendo certo que esse valor não representa qualquer prestação de serviço ao mutuário por parte do réu. O Previsul deve condenado, portanto, a se abster dessa prática e a devolver os valores cobrados indevidamente, na forma estabelecida pela lei protetiva.

           As informações aos mutuários são minguadas e o tratamento que lhes é dispensado é completamente arbitrário e injurioso. No dizer dos reclamantes, eles recebem tratamento que não se dispensa nem sequer aos animais irracionais.

Fique sempre informado com o Jus! Receba gratuitamente as atualizações jurídicas em sua caixa de entrada. Inscreva-se agora e não perca as novidades diárias essenciais!

Inscrever

Os boletins são gratuitos. Não enviamos spam. Privacidade

           Como se não bastasse, os números das parcelas são aumentadas unilateralmente pelo réu. Mutuários que contrataram pagar o imóvel em apenas 287 parcelas viram esse número subir, sem nenhum justificativa, para 300 parcelas.

           Não existe também, no Previsul, respeito ao princípio da isonomia. Há mutuário com bom poder aquisitivo que pagam valores insignificantes pelo imóvel e outros de pequeno poder aquisitivo que pagam valores altíssimos.

           Diante dessa situação, há mutuário que já tem comprometida mais de 60% de sua renda, o que os levou a atrasar o pagamento, por impossibilidade de fazer frente a esses valores. Em conseqüência, vem a intranqüilidade, noites mal dormidas e danos morais irreparáveis. Estão os mutuários sempre sobressaltados com a idéia de perder seu imóvel. Criou-se, em todos os empreendimentos do Previsul, no estado todo, uma situação de insegurança total, o que tornou necessário, premente e inadiável a tomada de providência por parte do Ministério Público, inclusive com a interposição desta ação civil pública.

1) DO REAJUSTE DAS PARCELAS

           A cláusula décima segunda do contrato particular de compra e venda, com financiamento, pacto adjeto de hipoteca e outras avenças estabelece que:

           "Os financiamentos concedidos com base no Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional PES/CP serão reajustados no segundo mês subsequente à data da vigência do aumento salarial decorrente de lei, acordo ou convenção coletiva, de trabalho ou sentença normativa da categoria profissional do DEVEDOR ou, no caso de aposentado, pensionista e de servidor público ativo ou inativo, no segundo mês subsequente a data da correção nominal de seus proventos, pensões e vencimentos ou salários das respectivas categorias."

           Tal disposição se adequa ao que estabelece o Decreto-lei 2.164 de 19 de setembro de 1984, que instituiu em seu art. 9º, o PES/CP - Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, prevendo que o reajuste das prestações dos contratos firmados através do SFH corresponderia ao mesmo percentual e periodicidade do aumento do salário da categoria profissional do mutuário, norma que continua plena e eficaz em nosso ordenamento jurídico, posto que não contraria os princípios da Constituição Federal de 1988, sendo portanto recepcionada por esta.

           Em todo e qualquer plano de aquisição da casa própria pelo SFH, o índice indicado pelo legislador, pela doutrina e jurisprudência e aceito pelos contratantes, para atualizar as parcelas, é sempre aquele que reflita o poder aquisitivo do adquirente.

           Com a edição da Lei 8.177, de 1º de março de 1991 - que revogou as disposições do art. 6º da Lei 7.738/89 - a equivalência salarial para a feitura dos reajustes passou a ser desrespeitada, ante a disposição de que as prestações, os saldos devedores, as obrigações assumidas pelo FCVS e as Letras Hipotecárias que viessem a ser emitidas por entidades integrantes do SFH, deveriam ser atualizadas, a partir de fevereiro de 1991, pela taxa aplicável à remuneração básica dos Depósitos de Poupança (art. 18, §§ 1º e 4º), ou seja, pela Taxa Referencial - TR, criada pelo art. 1º da citada lei.

           Aproveitando o teor dessa lei arbitrária e completamente desfavorável ao consumidor, o réu mudou, de forma unilateral, o contrato para que, a partir daquele momento, as parcelas e o saldo devedor fossem corrigidos pela TR. E, após essa lei ser considerada inconstitucional pelo STF, inaplicável, portanto, ao Sistema Financeiro de Habitação, o réu não fez as alterações devidas nos contratos, continuando a fazer as correções mensais da forma condenada. Vê-se que o requerido está a agir com desmedida má-fé e em total desrespeito aos direitos do consumidor, fazendo e mantendo modificações unilaterais iníquas, com ofensa ao preceituado no artigo 51, XIII do Codecon.

           Segundo entendimento do STF, a TR acaba por não se constituir em um referencial que reflita a variação do poder aquisitivo do mutuário, razão pela qual a utilização da referida taxa foi terminantemente vedada para qualquer reajuste de prestações da casa própria.

           Em resposta a notificação 322/96, o Diretor-Geral do PREVISUL, Sr. Jorge Oliveira Martins, informou que no reajuste das parcelas do financiamento é utilizado o índice dos Fundo de Compensação das Variações Salariais - FCVS, informado pelo Governo Federal, através do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, quando não se tem como comprovar a renda dos mutuários, de forma que a TR não é mais aplicada no reajuste das parcelas.

           Essa explicação se mostra evidentemente equivocada, por dois motivos. O primeiro, porque a maioria dos mutuários são funcionários públicos estaduais, que são os que mais estão sendo prejudicados, não tendo como aceitar que o Direitor-Geral do Previsul desconheça a situação financeira desses servidores, que não tem seus salários corrigidos há anos. Na verdade, boa parte dos adquirentes reclamaram do valor atribuído às prestações e solicitaram a revisão, mas ela, quando ocorre, em nada modifica a situação do mutuário. Ele apenas perde tempo, tendo que continuar a realizar enormes esforços com o fim de pagar as prestações e conservar seu patrimônio. Note-se, ainda, que na maioria dos casos, os consumidores nem sequer sabem da existência do direito de pedir revisão, posto que essa informação não lhes é fornecida. O segundo, porque a tabela do FCVS não reflete a realidade do poder aquisitivo do mutuário, posto que a tabela é feita como se o salário do servidor tivesse aumentado, quando na realidade tal aumento não ocorreu. Peca ela por fazer uma correção das parcelas da casa própria com base em um reajuste salarial fictício.

           Faz-se necessário que os consumidores sejam melhor informados acerca de seus direitos, por força do que preceitua o Código de Defesa do Consumidor que consagrou o princípio da informação em seu corpo:

           "Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:

           III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, preço e garantia..."

           O réu, deliberadamente, despreza tal princípio, desrespeitando, assim os direitos dos mutuários.

           Inúmeras são as reclamações que chegaram ao conhecimento desta Promotoria de Justiça em face do réu.

           A seguir, com alguns casos, será feita a demonstração do abuso que os mutuário vem sofrendo:

           Este mutuário é funcionário da Prefeitura Municipal de Campo Grande desde 23 de março de 1993. Conseguiu junto à Prefeitura uma declaração, datada de 10 de setembro de 1997, que revela em seu corpo que os funcionários municipais não tem aumento salarial desde março de 1995 e que na atualidade não há data base para a categoria (fl. 665). De posse desta declaração o mutuário compareceu ao PREVISUL para solicitar a revisão do valor de sua parcela, não logrando êxito em sua tentativa, sendo este, o primeiro reclamante a comparecer a este órgão ministerial.

           Observe-se que o aumento imputado ocorreu em 30 de setembro de 1996, e foi de aproximadamente de 542,36%, revelando-se extremamente abusivo, e totalmente fora da realidade. Mesmo diante dos apelos do adquirente, não houve acordo, sendo que este passou a recolher as parcelas no preço determinado pelo réu PREVISUL para não correr o risco de perder o imóvel.

           Em momento posterior, o mutuário teve um novo incremento no valor de sua parcela, sendo que esta subiu para R$ 76,79, perfazendo 3,95% de reajuste. A justificativa do aumento foi o fato do mutuário ter ascendido na carreira, e ter sido aumentado em cerca de R$ 4,00, o que corresponde a 3,03% de aumento em seus rendimentos.

           O salário base do mutuário na época em que ocorreu este aumento era de R$ 125,00, permanecendo até hoje no mesmo valor. Se o valor de R$ 73,87 já comprometia cerca de 59,08% da renda do mutuário, o valor de R$ 76,79 mostra-se insano, posto que compromete 61,43% do salário.

           Legalmente, o valor das prestações não podem comprometer mais que 30% da renda do mutuário, preceito este, procrastinado pelo réu.

           Para fins de comprovação de que o valor cobrado pelas parcelas é abusivo, note-se que a avaliação do imóvel realizada pela Prefeitura Municipal é de R$ 11.466,43 (fl. 679), valor que dividido por 300 parcelas, resultaria R$ 38,22 por parcela, o que corresponderia a 30,5% do valor da renda do mutuário. Se este fosse o valor que estivesse sendo cobrado, embora menos exorbitante, estaria errado da mesma forma, posto que o mutuário deve ter o reajuste de suas parcelas de acordo com a equivalência salarial, e já que o reajuste não veio, o valor de suas parcelas nunca deveria ter saído dos R$ 13,62.

           Seguindo esta mesma linha de raciocínio, já que o mutuário pagou em 30 de julho de 1997 a parcela 111 de um total de 300, em fevereiro este mutuário deverá estar pagando a parcela 118. Se continuar a pagar o valor de R$ 76,79 nas 182 vincendas, somente nestas pagará um total de R$ 13.975,78, valor este que já ultrapassa em muito o valor de seu imóvel, de forma que todos os valores que o réu recebeu anteriormente, ou seja, as 118 parcelas servirão somente para contribuir com seu locupletamento ilícito.

           Esta mutuária é funcionária pública estadual e, da mesma forma que os funcionária públicos federais e municipais, não recebe aumento salarial a cerca de três anos.

           Como está demostrado acima, no primeiro momento, o aumento imputado foi na ordem de R$ 53.99%. Um mês após o primeiro aumento, foi feito um segundo aumento, o qual incrementou a parcela em 72,46%, que incidiu sobre a parcela já aumentada, fazendo com que o total do aumento chegue a 165,75%.

           Não há como imaginar que cálculo foi feito pelo réu para chegar a este valor absurdo de R$ 114,62. Os comprovantes de rendimentos da adquirente demostram que ela não recebeu aumento salarial no período em que houve o reajuste das parcelas, permanecendo seu vencimento efetivo em R$ 43,02 do ano de 95 até os dias atuais.

           Esta mutuária é servidora pública federal e não teve aumento salarial algum no período em que foram promovidos os reajustes, mantendo-se o seu vencimento básico em R$ 202,46.

           O primeiro reajuste foi de 7,44% e o segundo na ordem de 165,14%, já incidindo sobre o valor reajustado, totalizando um aumento de 184,89%, em se considerando o valor de R$ 33,16.

           Este reajuste não guarda consonância com nenhum dispositivo legal, aliás, muito pelo contrário, ele contribui para o aumento da inflação, contrariando a atual política governamental, dificulta o pagamento das parcelas pelo mutuário e faz com que os objetivos visados pelo plano de financiamento da casa própria não sejam alcançados, posto que inviabiliza ao adquirente manter em dia as prestações de suas residência.

           Esta mutuária também é funcionária pública estadual e não recebe aumento a muito tempo, como comentado alhures.

           Mesmo assim, o valor de sua parcela foi acrescido em 289,18%, aumento inconcebível e irracional, que deve ser revisto.

           Este mutuário é militar da reserva, sendo que seu soldo não sofreu reajuste algum desde 1995, como demonstrado através de declaração fornecida pelo Ministério do Exercito, datada de 26 de novembro de 1997 (fl. 657), mantendo-se seu soldo em R$ 178,20.

           Claro está que o aumento imputado é ilegal, não podendo prevalecer.

           Para fins de demonstração, revela-se que o primeiro aumento foi de 68,21% e o segundo foi de 1332,63%. Como demonstrado acima, os aumentos forma feitos em um momento que não poderia ocorrer, posto que o mutuário não recebeu aumento algum neste período, devendo suas parcelas serem reconduzidas aos valores anteriormente estabelecidos. Cite-se que medida judicial de consignação em pagamento já foi acolhida pelo Juízo da 2º Vara de Fazenda Pública e Registros Públicos desta Capital (f. 660 a 664).

2) SOBRE O SALDO DEVEDOR

           Com o advento da Lei n.º 8.177, de 1º de março de 1991, que revogou as disposições do art. 6º da Lei 7.738/89, o princípio da equivalência salarial passou a ser desrespeitado ante a disposição de que as prestações, os saldos devedores, as obrigações assumidas pelo FCVS e as Letras Hipotecárias que viessem a ser emitidas por entidades integrantes do SFH, deveriam ser atualizadas, a partir de fevereiro de 1991, pela taxa aplicável á remuneração básica dos Depósitos de Poupança (art. 18, §§ 1º e 4º, ou seja, pela Taxa Referencial "TR", criada pelo art. 1º da citada lei.

           Ocorre que este desrespeito foi logo contido pelo Supremo Tribunal Federal.

           De fato, o Supremo Tribunal Federal julgou inconstitucional, dentre outros, o art. 18, "caput" e §§ 1º e 4º da Lei 8.177, de 1º de março de 1991. A Corte Suprema proibiu que os saldos devedores dos contratos habitacionais celebrados até o dia 31 de janeiro de 1991, no âmbito do SFH, passassem, a partir de fevereiro de 1991, a serem atualizados pela taxa aplicável à remuneração básica dos depósitos de poupança (rural ou não) com data de aniversário, respectivamente, no 1º dia de cada mês e, no dia da assinatura dos respectivos contratos conforme se trata de convenção celebrada até 24 de novembro de 1986, e/ou 25 de novembro de 1986 a 31 de janeiro de 1991.

           Ao julgar a ADIn. N.º 493-0/DF, publicada em 04 de setembro de 1992, condenou o uso da TR como índice de reajuste das parcelas e do saldo devedor da casa própria, isto porque a Taxa Referencial deveria ser usada apenas como índice para reajustar os depósitos de caderneta de poupança.

           O fato do saldo devedor dos mutuários do PREVISUL ser reajustado mensalmente pelo índice da poupança é maquiavélico, posto que o reajuste da poupança é a "TR" mais 1%. Vê-se de pronto, a ocorrência de ilegalidades: uso de TR acrescido de capitalização de juros, que é vedada pelo Decreto n.º 22.626, de 7 de abril de 1933.

           Para exemplificar, toma-se a situação do Sr. Dário José Guimarães, que no mês de julho de 94, tinha como saldo devedor R$ 10.632,94 e mesmo depois de ter pago 38 parcelas, seu saldo devedor aumentou, perfazendo em setembro de 97 R$ 21.326,55 (anexos da f. 345 do PA). São R$ 10693,61 de aumento, o que corresponde a 100,57% de aumento no saldo devedor.

           Outro exemplo é o caso do Sr. Décio de Moura Carvalho, que, em setembro de 94, tinha de saldo devedor o equivalente a R$ 9.814,02 e, em setembro de 97, esse valor saltou, miraculosamente, para R$ 19.608,39 (f. 390 a 392).

           O aumento do saldo devedor foi na ordem de R$ 9.794,37, perfazendo 100,13%.

           Note-se que este percentuais absurdos, que constituem um anatocismo irracional, foram insertos no decorrer de três anos. Tomando-se por base os valores acima mencionados e dividindo-se os percentuais de 100,57% e 100,13% por três, ter-se-ia aproximadamente 33,37% por ano, o que não está de acordo com nenhum reajuste autorizado pela legislação em vigor, caracterizando-se um reajuste usurário e andando na contra mão do plano de estabilização proposto pelo governo federal.

           Mesmo que se pudesse cobrar algum juro, além da equivalência salarial, este não poderia ser superior a 12%, dado que a constituição proíbe percentuais mais elevados e a inflação, nos últimos anos, não tem ultrapassado a casa de 7% ao ano.

           Como visto, a aplicação da Taxa Referencial gera um aumento abusivo do saldo devedor, fazendo com que o mutuário passe a se responsabilizar por um passivo muito maior do que o normal. Isso atinge diretamente o equilíbrio econômico e financeiro do contrato, pois além de empobrecer o mutuário, enriquece indevidamente o réu, que lucrará não só com os juros estipulados em contrato e com a abjeta diferença que a "TR" produz na correção da dívida.

           Diante da gravidade de tais fatos, que só fazem alimentar ainda mais a crise social que assola milhões de brasileiros, faz-se necessário extirpar, por completo, a aplicação da "TR" embutida no índice de reajuste das cadernetas de poupança, como índice de atualização dos saldos devedores dos contratos firmados até 1º de março de 1991, que vem sendo efetuada pelo réu.

           Faz-se necessário ainda, que o réu use, para atualizar as parcelas devidas e o saldo devedor, apenas os índices de reajustes salariais.