CONCLUSÃO
O objetivo da pesquisa desenvolvida para a elaboração do presente trabalho foi demonstrar a existência de questão controvertida acerca de situações fáticas similares, as quais contivessem interpretação divergente perante os órgãos julgadores, mormente no Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Foram utilizados dois acórdãos dissidentes entre si. O primeiro: EDcl no AgRg no Agravo de Instrumento nº 560438/SC, Quinta Turma do STJ, Rel. Min. Laurita Vaz, e o segundo: Embargos de Divergência em REsp nº 791.077/SP, Terceira Seção do STJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima.
Em reiteradas decisões, o STJ decidiu que a responsabilidade do fiador, quando a garantia da fiança estivesse vinculada a um contrato de locação, perduraria até o término do contrato, sob o fundamento da interpretação restritiva e benéfica inerente aos contratos de fiança.
Desse entendimento resulta a impossibilidade de se responsabilizar o fiador por obrigações resultantes de eventual prorrogação do contrato de locação sem a sua anuência. E mesmo que o contrato locatício contivesse em seu bojo a cláusula de prorrogação, o STJ considerava-a irrelevante. Reiteradas decisões, nesse sentido, excluíram a garantia com a qual contava o locador após a data do término do contrato.
Todavia, o posicionamento até então considerado pacífico, passou a sofrer mudança, com a decisão oriunda da Terceira Seção do STJ, no julgamento do EREsp 566.633/CE, quando a garantia da fiança foi estendida além da data de término do contrato de locação: para a entrega efetiva do imóvel ou até a entrega das chaves.
A partir de então, procurou-se explicitar a divergência, inicialmente tratando do instituto da fiança. Trata-se de um tipo contratual cujos caracteres - unilateral, acessório, consensual, solene e benéfico - davam o tom da sua interpretação nos tribunais quando integrado a outro contrato: o de locação.
Passadas tais particularidades, no decorrer da pesquisa constatou-se que grande parte dos tribunais estaduais já vinha exarando decisões em conformidade com o segundo acórdão confrontado, de modo a estender a garantia até a entrega do imóvel.
Tratou-se brevemente das principais modalidades da fiança civil: a convencional, a legal e a judicial, para classificar a fiança locatícia como forma de fiança resultante de manifestação de vontades ou convenção entre as partes; bem como dos efeitos resultantes da garantia.
Nos temas adstritos à exoneração do fiador e à extinção da fiança, destaca-se o fato de que a garantia estudada pode ser prestada por prazo certo ou indeterminado e todas as implicações que advêm da extinção da fiança conforme o prazo que se estabelecera. Nesse ponto, refere-se que o instituto é regido pelo Código de Processo Civil e também encontra regulação especial pela Lei do Inquilinato.
Efetuado um conciso estudo no direito estrangeiro argentino, procurou-se tratar das principais peculiaridades inerentes ao contrato de locação atrelado à garantia da fiança.
Na questão relativa à duração da fiança – tema foco da divergência entre as Turmas e Seções julgadoras do STJ – objetivou-se a demonstração do entendimento de vários doutrinadores, além de estudo comparativo de outras decisões judiciais sobre o assunto, sem deixar de mencionar a interpretação quanto a Súmula 214 do STJ.
Impossível deixar de referir a evolução do entendimento do STJ com o julgamento do segundo acórdão confrontado (que até o término deste trabalho não havia sido disponibilizado integralmente pelo site do STJ).
O fato de o contrato de fiança ter de ser interpretado de forma restritiva e benéfica não pode resultar na responsabilização do fiador somente por encargos decorrentes do pacto locatício até o momento da sua extinção, deixando à deriva o locador que pensava estar garantido.
Sob este prisma, configura-se mais acertado o posicionamento no sentido de que, se há cláusula devidamente expressa na avença locatícia estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves, outra não poderá ser a data extintiva da obrigação, pois se trata de mero cumprimento da avença.
O Código Civil brasileiro bem resguardou o interesse do fiador que pretende desonerar-se da obrigação afiançada. Então, nada impede que o fiador faça uso da possibilidade de exoneração de fiança quando assim lhe convier, notificando o credor nos termos do art. 835.
Talvez uma única observação deva ser feita com relação à existência de cláusula contratual que contenha a expressa anuência dos fiadores à prorrogação legal e tácita do contrato, interpretando-a com maior acuidade. Também o mercado de locação de imóveis já vem observando esse detalhe, de modo a evitar a prorrogação tácita por tempo indeterminado, ao elaborar contratos com prazos até então não usuais no pragmatismo imobiliário.
A mudança no posicionamento no STJ é elogiável, no sentido de realmente propiciar uma garantia efetiva ao locador para o caso de não haver o cumprimento do contrato de locação.
ARIAS, César. Normas regulatorias de las locaciones urbanas. Ley 21.342. Buenos Aires: Lerner, 1976.
ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 11. ed. rev., ampl. e atual. com a Reforma Processual – 2006/2007, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007.
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______. Lei do Inquilinato (1991): Lei nº 8.245, de 18 de agosto de 1991. Dispõe sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
______. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 83. Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.
______. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 168: Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado.
______. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 214. O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
______. Superior Tribunal de Justiça. EREsp nº 67.601/SP, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, DJU de 29/06/1998.
______. Superior Tribunal de Justiça. EDecl no AgReg no AI nº 560438/SC, Rel. Min. Laurita Vaz, DJ 23.05.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. EDiv em REsp nº 791.077/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Até o término do presente estudo, a íntegra do acórdão em comento não havia sido disponibilizada no site do Superior Tribunal de Justiça.
______. Superior Tribunal de Justiça. REsp nº 754329/SP, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca. j. 09.08.2005, unânime, DJ 19.09.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg no AI nº 593951/RJ, Rel. Min. Nilson Naves. j. 01.03.2005, unânime, DJ 02.05.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg no REsp nº 682862/RS, Rel. Min. Nilson Naves. j. 19.05.2005, unânime, DJ 05.09.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg nos EDiv no REsp nº 440110/SP, Rel. Min. Paulo Medina. j. 13.12.2004, unânime, DJ 09.03.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg no AI nº 534817/DF, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima. j. 04.08.2005, unânime, DJ 29.08.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg no REsp nº 650498/RJ, Rel. Min. Gilson Dipp. j. 04.08.2005, unânime, DJ 29.08.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg no AI nº 577732/SC, Rel. Min. Gilson Dipp. j. 28.09.2004, unânime, DJ 08.11.2004.
______. Superior Tribunal de Justiça. EREsp 566.633/CE, Rel. Min. Paulo Medina. j. em 22/11/2006, Até o término do presente estudo, a íntegra do acórdão em comento não havia sido disponibilizada no site do Superior Tribunal de Justiça.
______. Superior Tribunal de Justiça. EREsp nº 67.601/SP, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, DJU de 29/06/1998.
______. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.
Apelação Cível nº 70018335877. 16ª CC. Apelante: C.S. Chaiben e outros. Apelado:
David Stein. Relatora: Helena Ruppenthal Cunha. Porto Alegre, 28 de março de
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NOTAS
01
Recurso Especial nº 754329/SP, 5ª Turma do STJ, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca. j. 09.08.2005, unânime, DJ 19.09.2005.02
Agravo Regimental no Agravo de Instrumento nº 593951/RJ, 6ª Turma do STJ, Rel. Min. Nilson Naves. j. 01.03.2005, unânime, DJ 02.05.2005.03
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 214. O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.04
FIANÇA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu" (Súmula 214). É irrelevante a existência de cláusula contratual prevendo a responsabilidade do afiançador até a entrega das chaves. Precedentes. Agravo regimental improvido. (Agravo Regimental no Recurso Especial nº 682862/RS, 6ª Turma do STJ, Rel. Min. Nilson Naves. j. 19.05.2005, unânime, DJ 05.09.2005).05
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 168: Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado.06
Agravo Regimental nos Embargos de Divergência no Recurso Especial nº 440110/SP, 3ª Seção do STJ, Rel. Min. Paulo Medina. j. 13.12.2004, unânime, DJ 09.03.2005.07
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. CONTRATO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO SEM A ANUÊNCIA DO FIADOR. CLÁUSULA QUE PREVÊ SUA RESPONSABILIDADE ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. RESTRIÇÃO AO PERÍODO ORIGINALMENTE CONTRATADO. EXTINÇÃO DA GARANTIA. SÚMULA 214/STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1. A fiança não admite interpretação extensiva, não tendo eficácia a cláusula contratual que preveja a obrigação fidejussória pelo período posterior ao prazo originalmente estipulado, ainda que em razão da prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado, se a ela o fiador não anuiu expressamente. Precedentes. Súmula 214/STJ. 2. Agravo regimental improvido. (Agravo Regimental no Agravo de Instrumento nº 534817/DF, 5ª Turma do STJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima. j. 04.08.2005, unânime, DJ 29.08.2005).08
O art. citado corresponde ao art. 835 do atual e vigente Código Civil, que prevê: "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 (sessenta) dias após a notificação do credor."09
Agravo Regimental no Recurso Especial nº 650498/RJ, 5ª Turma do STJ, Rel. Min. Gilson Dipp. j. 04.08.2005, unânime, DJ 29.08.2005.10
Agravo Regimental no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento nº 577732/SC, 5ª Turma do STJ, Rel. Min. Gilson Dipp. j. 28.09.2004, unânime, DJ 08.11.2004.11
_______. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 83. Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.12
Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=83867&tmp.area_anterior=44&tmp.argumento _pesquisa=Havendo%20cláusula%20expressa%20no%20contrato%20de% 20aluguel%20de%20que%20a%20responsabilidade%20dos%20fiadores% 20perdurará%20até%20a%20efetiva%20entrega%20das%20chaves> Acesso em 11 de abril de 2007.13
Julgado em 22/11/2006, foi relator o Min. Paulo Medina.14
Informativo de Jurisprudência do STJ nº 315. Disponível em: http://www.stj.gov.br/SCON/infojur/doc.jsp> Acesso em 11 de abril de 2007.15
Até o término do presente estudo, a íntegra do acórdão em comento não havia sido disponibilizada no site do Superior Tribunal de Justiça: em 28/03/2007 o processo foi recebido do gabinete do Ministro Relator.16
BRASIL. Código Civil (2002): Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Arts. 818 a 839.17
Cf. GOMES, Orlando. Contratos. 20. ed. atualizada por Humberto Theodoro Júnior, Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 435.18
ASSIS, Araken de. Comentários ao Código de Processo Civil. Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Arts. 566 a 645. v. VI, 2. ed., Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 266.19
BRISSAUD, Jacques. Manuel d’Histoire du Droit Prive. Paris: De Boccard, 1935, p. 448-449. Trad. Livre: "os efeitos do juramento compromissado consistem numa obrigação principal para com Deus e uma obrigação acessória para com o credor".20
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002. 6. ed. atualizada de acordo com o Novo Código Civil, Rio de Janeiro: Forense, 2006, p. 979.21
DÍEZ-PICAZO, Luis; GULLÓN, Antonio. Instituciones de Derecho Civil. Vol. I, Madrid: Tecnos S.A., 1995, p 792.22
OLIVEIRA, Lauro Laertes de. Da fiança. São Paulo: Saraiva, 1981, p. 5.23
Cf. GOMES, Orlando. Contratos, p. 435.24
Cf. Ibid., p. 436.25
OLIVEIRA, Lauro Laertes de. Da fiança, p. 6.26
Cf. DÍEZ-PICAZO, Luis; GULLÓN, Antonio. Instituciones de Derecho Civil, p. 792. Trad. Livre: Transcrevendo o art. 1824 do Código Civil Espanhol, o autor classifica a menoridade como exceção pessoal a ser oposta pelo fiador contra o credor: "La fianza no puede existir sin una obligación válida. Puede, no obstante, recaer sobre una obligación cuya nulidad pueda ser reclamada a virtud de una excepción puramente personal del obligado, como la menor edad." (grifo nosso).27
Cf. OLIVEIRA, Lauro Laertes de. Da fiança, p. 7.28
Cf. Art. 820: "Pode-se estipular a fiança, ainda que sem consentimento do devedor ou contra a sua vontade".29
EREsp nº 67.601/SP, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, DJU de 29/06/1998.30
Cf. RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002, p. 980.31
ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 11. ed. rev., ampl. e atual. com a Reforma Processual - 2006/2007, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 1037.32
Instituciones de Derecho Civil, p. 796. Trad. Livre: o Código civil "...se refere unicamente a que o fiador receba ou não uma contraprestação pela obrigação que assume, sem levar em nenhuma consideração a pessoa que paga e tampouco a fonte da fiança" – convencional, legal ou judicial.33
DÍEZ-PICAZO, Luis; GULLÓN, Antonio. Instituciones de Derecho Civil, p. 796. Trad. Livre: "a jurisprudência (espanhola) tende a interpretar o tema da onerosidade ou da gratuidade da fiança com uma grande flexibilidade, fora dos esquemas tradicionais..." (grifo nosso).34
Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002, p. 981.35
Da fiança, p. 9-10.36
Cf. OLIVEIRA, Lauro Laertes de. Da fiança, p. 18.37
Cf. RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002, p. 981.38
Cf. Instituciones de Derecho Civil, p. 794. Trad. Livre.39
Cf. SIDOU, J. M. Othon. Fiança. Convencional – Legal – Judicial no Direito vigente e no Projeto de Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 6.40
Cf. Art. 495 do CC.41
BRASIL. Código de Processo Civil (1973): Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Cf. Art. 826 do CC.42
Cf. Art. 690 do CC.43
Cf. Contratos, p. 437.44
Cf. Arts. 829 e 830 do CPC45
Cf. Contratos, p. 438.46
Cf. Art. 835. "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante 60 (sessenta) dias após a notificação do credor."47
Cf. Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002, p. 1004.48
Fiança. Convencional – Legal – Judicial no Direito vigente e no Projeto de Código Civil, p. 105.49
Cf. Art. 838 do CPC: "O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado: I - se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor; II - se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências; III - se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar, ainda que depois venha a perdê-lo por evicção."50
Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002, p. 1008-1010. O rol não é taxativo, para o autor.51
Cf. Arts. 818 a 839 do CC.52
Publicada no D.O.U. de 21.10.1991. Também chamada "Lei do Inquilinato".53
Cf. ARIAS, César. Normas regulatorias de las locaciones urbanas. Ley 21.342. Buenos Aires: Lerner, 1976, p. 276.54
Cf. bid., p. 276.55
Cf. SICA, Heitor Vitor Mendonça. Questões polêmicas e atuais acerca da fiança locatícia. In TUCCI, José Rogério Cruz e (Coord.). A penhora e o bem de família do fiador na locação. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 23.56
Cf. SIDOU, J. M. Othon. Fiança. Convencional – Legal – Judicial no Direito vigente e no Projeto de Código Civil, p. 36-37.57
MIRANDA, Pontes de. Locação de Imóveis e Prorrogação. 2. ed. Rio de Janeiro: José Konfino Editor, 1956, p. 38.58
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Fonte das obrigações. Vol. III, 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1978, p. 249. Continua o autor: "Se ainda não houve esta circunstância, e a relação contratual é objeto de controvérsia, a regra geral é que as obrigações superiores à taxa legal não admitem prova exclusivamente testemunhal, mas exigem ao menos um começo escrito."59
SLAIB FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. 9. ed. atual. de acordo com as novas leis econômicas e processuais. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 254.60
O "artículo 18" da referida lei prescreve: "El locador podrá solicitar al locatario fianza suficiente por las obligaciones emergentes de la locación. Si el locatario, a pesar de la intimación del locador, no ofreciera fianza suficiente o seguro de garantia para responder del pago de los alquileres y del cumplimento de las demás obligaciones contractuales, el locador podrá contratar el seguro de garantia y reclamar al locatario el importe de la mitad de la prima, cuya falta de pago tendrá las mismas consecuencias que la de los alquileres."61
Cf. Normas regulatorias de las locaciones urbanas. Ley 21.342, p. 275. Trad. Livre: "Através desta norma (art. 18), a lei 21.342 faculta ao locador, em um contrato subordinado à sua regulação por encontrar-se incluído na prorrogação legal, a exigir a outorga de uma fiança adequada às obrigações resultantes da locação, sempre que não se encontre vigente uma garantia anterior. O próprio preceito estabelece que frente à intimação do locador o inquilino tem duas alternativas: a de oferecer uma fiança suficiente ou contratar o seguro de garantia." (grifo nosso)62
________. Lei do Inquilinato (1991): Lei nº 8.245, de 18 de agosto de 1991. Art. 39. "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel."63
Cf. POPP, Carlyle. Comentários à nova lei do inquilinato. 4. ed. rev. e ampl. Curitiba: Juruá, 1996, p. 218.64
Cf. Comentários à nova lei do inquilinato, p. 254. Grifo nosso.65
Ibid.66
AC nº 70018335877, TJRS, 16ª Câmara Cível, Relatora: Helena Ruppenthal Cunha. J. em 28/03/2007. Além dessa, há outras decisões do TJRS no mesmo sentido: AC nº 70016095325, AC nº 70018708784, AC nº 70015902638, AC nº 70018068734, AC nº 70015688476. Disponível em:67
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada. 5. ed.rev. e atual. São Paulo: Atlas, 2001, p. 173.68
_______. Superior Tribunal de Justiça. EDecl no AgReg no AI nº 560438/SC, Rel. Min. Laurita Vaz, DJ 23.05.2005. Disponível em: https://ww2.stj.gov.br/revistaeletronica/ita.asp?registro=200301916188&dt_publicacao=23/05/2005>. Acesso em 22 abril 2007.69
_______. Superior Tribunal de Justiça. EDiv em REsp nº 791.077/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima. Até o término do presente estudo, a íntegra deste acórdão não estava disponibilizada no site do Superior Tribunal de Justiça, estando disponível, tão somente, o voto do relator. Em 28/03/2007 o processo foi recebido do gabinete do Ministro Relator. Disponível em: http://www.stj.gov.br/livraoweb/jsp/mainPage.jsp?seqiteor=678776>. Acesso em 22 abril 2007.70
Cf. COSTA, Geraldo Gonçalves da. Fiança na locação de imóveis. Revista Jurídica, Porto Alegre: Notadez, n. 346, agosto/2006, p. 28.71
MIRANDA, Pontes de. Locação de Imóveis e Prorrogação. 2. ed. Rio de Janeiro: José Konfino Editor, 1956, p. 317.72
MARMITT, Arnaldo. Fiança civil e comercial (de acordo com a nova Constituição). Rio de Janeiro: Aide, 1989, p. 176.73
OLIVEIRA, Lauro Laertes de. Da fiança. São Paulo: Saraiva, 1981, p. 77.74
Cf. Normas regulatorias de las locaciones urbanas. Ley 21.342, p. 277 e 323-324. A tradução é livre. Ainda, com relação à novação, diz o autor que "deudor y acreedor no pueden trasladar la fianza de una a otra obligación." E complementa: "Con la firma del convenio de desocupación no se extinguen las obligaciones del inquilino emergentes del contrato de locación ni las del fiador, cuando por el contrato de fianza éste garantiza las obligaciones aún despúes de vencido el arrendamiento, por todo el tiempo que se mantuviera en la tenencia el primero e en tanto la restitución del immueble no se haya hecho de conformidad y subsistan obligaciones por incumplimiento, según lo dispuesto por los arts. 1615, 1616 y sigs. del Código Civil." Grifo nosso.75
Cf. Questões polêmicas e atuais acerca da fiança locatícia, p. 28 e 43.76
Cf. COSTA, Geraldo Gonçalves da. Fiança na locação de imóveis. Revista Jurídica, p. 2977
Cf. Art. 2.036: "A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida."78
_______. Superior Tribunal de Justiça. EDiv em REsp nº 791.077/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima. Até o término do presente estudo, a íntegra deste acórdão não estava disponibilizada no site do Superior Tribunal de Justiça, estando disponível, tão somente, o voto do relator. Em 28/03/2007 o processo foi recebido do gabinete do Ministro Relator. Disponível em: http://www.stj.gov.br/livraoweb/jsp/mainPage.jsp?seqiteor=678776>. Acesso em 22 abril 2007.79
Fiança na locação de imóveis. Revista Jurídica, p. 27 e 30.
