IV. BREVE COMPILAÇÃO DE ITENS DA CONSTRUÇÃO CIVIL SUJEITOS À ICENTIVOS DE ICMS (TRIBUTAÇÃO ESTADUAL – SP)
Nas operações internas realizadas no Estado de São Paulo, as mercadorias negociadas são normalmente tributadas pela aplicação da alíquota de 18% (dezoito por cento) sobre o valor da transação, conforme prevê o artigo 52, inciso I do Livro I, Seção II, do RICMS/SP-2000 (Atualizado até o Decreto 51.440, de 28-12-2006).
Entretanto, o artigo 54 do mesmo diploma legal prevê que se aplica a alíquota de 12% (doze por cento) nas operações ou prestações internas com os seguintes produtos e serviços:
a) pedra e areia, no tocante às saídas (inciso IV);
b) ferros e aços não planos comuns, indicados no §1º (inciso IV);
c) produtos cerâmicos e de fibrocimento, indicados no §2º (inciso VIII).
Além disso, o Anexo II do RICMS/SP-2000, em seu artigo 28, prevê que fica reduzida a base de cálculo do imposto incidente nas saídas de produtos para condicionamento de ar, classificados nos códigos 8414.30.19, 8414.59.90, 8415.82.10, 8415.82.90, 8418.61.10, 8418.61.90, 8418.69.90 da Nomenclatura Brasileira de Mercadorias - Sistema Harmonizado - NBM/SH, realizadas pelo estabelecimento fabricante, com destino a obra de construção civil, de forma que a carga tributária corresponda ao percentual de 12% (doze por cento).
V. CONCLUSÃO
De todo o exposto, entendemos que a melhor alternativa para o caso em que se almeja o desmembramento e loteamento de um determinado imóvel, com posterior incorporação imobiliária e venda de casas populares, seria a constituição de uma Sociedade Limitada por prazo determinado, conforme consta do "Contrato S.P.E.", com apuração da tributação pelo Lucro Presumido, principalmente porque a primeira empreitada será o "projeto piloto" de outras que poderão vir a ocorrer entre os sócios.
Assim, basta que o prazo da sociedade seja alterado posteriormente, consignando o novo empreendimento pretendido, para que a sociedade continue existindo e funcionando regularmente, sem que haja a necessidade de constituir-se uma nova sociedade para cada parte da operação global que os sócios deliberem pertinente, evitando-se os custos e o tempo que seriam gastos com a regularização junto à JUCESP, tanto para encerrarem-se as atividades de uma como para iniciarem-se as de outra.
De outro lado, já que os futuros sócios tencionam construir não só casas populares, mas também residências e até prédios comerciais, melhor seria que o objeto social da Sociedade Limitada a ser constituída contivesse a expressão: "(...) visando a alienação de unidades autônomas, prontas e acabadas, a terceiros (...)", pois isso daria maior mobilidade às atividades da futura empresa.
Ademais, a modalidade de regime de apuração do lucro sugerida (Lucro Presumido), é melhor do que o opcional do Fundo de Investimento Imobiliário mesmo que a princípio isto pareça um contra-senso.
Ocorre que no Fundo de Investimento Imobiliário os sócios-quotistas não possuem a administração do negócio, que fica com a Instituição Financeira escolhida, o que sem sombra de dúvidas demandará intensas negociações preliminares para a sua constituição, além de deixar instável, e de certa forma inseguro, o rumo do Fundo (administrativamente), na medida em que o Banco também terá seus interesses.
De outro lado, serão devidas taxas administrativas à Instituição Financeira escolhida, o que importará num ônus a ser levado em consideração, uma vez que para investimentos em Fundos de Renda Fixa os Bancos têm cobrado uma taxa mensal média de 3% (três por cento) sobre os rendimentos apurados.
Por fim, deve ser anotado que o Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das quotas do Fundo, não contará com o regime diferenciado, estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas, ou seja, neste caso haverá a incidência da CSLL, bem como do PIS e da COFINS.
Ora, é exatamente este o caso, ou seja, o Fundo será constituído justamente para aplicar recursos em empreendimento imobiliário dos próprios sócios-quotistas, todos com mais de 25% (vinte e cinco por cento) das quotas do Fundo, o que levará a uma tributação idêntica àquela aplicável às pessoas jurídicas inviabilizando-se esta via opcional de constituição da "parceria".
Que fique consignado também que é perfeitamente possível a assinatura de um "Protocolo de Intenções" e Comprometimento (acrescentamos) entre os sócios, com a anuência da empresa constituída, de modo a especificar ainda mais as atividades para as quais esta fora constituída, delimitando as responsabilidades e deveres de cada um na empreitada. Aliás, tais especificações podem ser acordadas em Ata de Reunião entre os sócios.
