1. Introdução

O Código Bevilácqua (Código Civil de 1916) nada dispunha a respeito do contrato de corretagem. Até o advento do Código Reale (novo Código Civil, de 2002), este era um contrato atípico, embora nominado. O que existia era apenas a regulação da profissão de corretores no Código Comercial. Hoje – conclusão que resulta da análise dos artigos 722 a 799 do atual Código Civil – é a corretagem um contrato nominado e típico.

Isso se deve, em parte, ao incremento das relações negociais, em que sujeitos se tornam "superespecialistas" em determinados ramos, atendendo sempre às exigências de mercado.

Alia-se ao argumento, ademais, o atual momento histórico em que os contraentes pura e simplesmente, no mais das vezes e por razões diversas, não têm tempo para "se encontrarem", daí porque procuram os serviços de um especialista em aproximar interessados em vender aos interessados em comprar os mais variados objetos de negociação.

Neste contexto é que surge o contrato de corretagem, que já merecia mesmo regulamentação específica.

Diante de sua inegável importância, pois, pareceu-nos salutar compartilhar com o leitor algumas idéias interessantes que a prática do foro nos fez reunir, sendo que apenas tivemos o trabalho de sistematizar algumas informações.

Nosso objetivo – é bom ressaltar desde logo – não é, por óbvio, esgotar o tema. Ao contrário, pretendemos apenas colaborar com algumas observações úteis ao cotidiano, não apenas de profissionais técnicos (advogados, juízes e promotores), mas também dos próprios corretores, razão pela qual nos esforçamos para utilizar um vocabulário acessível a todos.

2. Aspectos gerais (conceito, extensão, características e objeto)

Conforme o art. 722 do Código Civil, "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".

O contrato de corretagem, assim, pode ser definido como a "convenção pela qual uma pessoa, não ligada a outra, em virtude de mandato, prestação de serviço ou por qualquer relação de dependência, imprescindível para que haja imparcialidade na intermediação, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas, ou a fornecer-lhe as informações necessárias para celebração do contrato" ^[01].

Não se confunde a corretagem com outras formas contratuais assemelhadas, como: 1) mandato, já que não existe qualquer forma de representação; 2) representação comercial, pois a corretagem é ajuste eventual; 3) empreitada, pois seu objeto não é a entrega de obra; 4) contrato de trabalho ou locação de serviços, porque seus elementos são absolutamente distintos daqueles, como será visto adiante.

São partes no contrato: 1) o comitente, isto é, aquele que contrata a intermediação com o corretor; 2) o próprio corretor, que pode ou não ser pessoa habilitada à prática do negócio jurídico. A propósito, a ilicitude do exercício profissional não atinge o contrato como negócio jurídico, salvo se a lei expressamente proibir determinadas pessoas de nele figurar ^[02].

Trata-se a corretagem de contrato:

1) bilateral, posto que gera obrigações para ambas as partes (comitente e corretor);

2) oneroso, vez que o trabalho do corretor será, eventualmente, remunerado (art. 725 do Código Civil);

3) aleatório, exatamente porque a remuneração somente será devida – e por isso destacamos acima que ela será eventual – se o negócio principal for concretizado;

4) consensual, já que depende apenas do consentimento para completar-se. Por não exigir forma solene, o contrato de corretagem pode ser verbal e até mesmo provado testemunhalmente.

Neste sentido, convém colacionar o precedente do extinto 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Em tese, toda atividade lícita admite a figura do corretor, até mesmo para a realização de casamentos. Há, modernamente, inúmeras agências de casamento, cuja atividade não é outra senão aproximar as partes com a finalidade específica de figurarem numa determinada relação jurídica.

3. Obrigações do corretor

O art. 723 elenca as principais obrigações do corretor ^[03], destacando, em primeiro lugar, a execução da mediação com diligência e prudência, o que implica na prestação espontânea ao cliente de todas as informações sobre o andamento dos negócios postos sob sua responsabilidade.

Vê-se que este primeiro aspecto das obrigações do corretor abrangem, acima de tudo, seu dever de prestar contas sobre o andamento das negociações, sempre dentro dos limites do contrato em questão, é dizer, sobre eventuais interessados em celebrar o negócio principal, preços oferecidos etc.

Em segundo lugar, cabe ao corretor prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance sobre a segurança ou risco do negócio. Por exemplo, incumbe-lhe buscar informações sobre a possibilidade de se negociar a coisa objeto do contrato principal.

Nas negociações imobiliárias, em específico, cabe ao corretor proceder a uma busca completa das tradicionais certidões que antecedem este tipo de acordo. Assim, demonstrará se há risco de ocorrer fraude de execução, se o imóvel é mesmo um objeto livremente negociável, se os compradores são pessoas idôneas etc.

Em síntese, com esses dados em mãos, é obrigação do corretor advertir seu cliente sobre a segurança ou risco do negócio. Daí para frente, a opção por celebrar ou não o contrato – assumindo os eventuais riscos – é das partes contratantes.

Anote-se, em tempo, portanto, que a obrigação do corretor se restringe a esclarecer as partes sobre tais circunstâncias. Eventuais prejuízos pelos riscos assumidos são, pois, das próprias partes, não podendo ser suportados pelo corretor. De outro lado, se o corretor não demonstra às partes esses riscos do negócio, o corretor pode vir a responder pelos prováveis prejuízos dos clientes.

Nota-se, assim, que o corretor deve ser diligente e documentar-se quanto a todas as precauções que a lei lhe impõe, ou seja, deve ter guardadas todas as provas de que esclareceu aos seus clientes sobre os riscos do negócio, evitando, desta forma, futuras ações judiciais.

Não é obrigação do corretor, no entanto, a redação do subjacente contrato de compra e venda. Ainda que o faça, já se reconheceu que a falta de cláusula penal na avença não implica na sua responsabilidade civil, ainda que as partes venham a sofrer prejuízo pela ausência de tal estipulação. Neste sentido:

Tratando especificamente dos corretores de imóveis, a Lei 6.530/78 dispõe que lhes é vedado:

a) prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados: Isto significa que o corretor de imóveis deve ter lealdade àquele que lhe contratou. Não se exige que ele entre em conluio com seu contratante, mas deve observar sua função dentro da relação jurídica.

b) auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos: Trata-se de falta administrativa, mas, se trouxer prejuízos a terceiros, pode resultar na sua responsabilidade civil.

c) anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito: uma vez que o sigilo profissional também é uma obrigação do corretor.

d) fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscrito: o corretor deve mencionar seu CRECI sempre que anunciar um imóvel (seja para compra e venda, seja para locação);

e) anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis: é uma obrigação ligada ao dever de apontar a segurança e os riscos do negócio aos clientes;

f) violar o sigilo profissional;

g) negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título: em harmonia ao disposto no art. 723, 1ª parte, do Código Civil;

h) violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão: A norma é genérica e pretende enquadrar na responsabilidade civil do corretor de imóveis todo dano causado por ação ou omissão dolosa/culposa;

i) praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção;

j) deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.

4. Remuneração do corretor

De acordo com o art. 724 do Código Civil, "a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais". Vale relembrar que o contrato pode ser verbal.

Nas corretagens imobiliárias, por exemplo, a tabela do CRECI fixa a remuneração em 6% (seis por cento) sobre o valor do contrato principal, sendo este o parâmetro utilizado pela jurisprudência quando a fixação da verba for judicial.

Assim:

Nada impede, a nosso ver, que a remuneração seja combinada com base no chamado over price, isto é, o valor que exceder o pretendido pelo vendedor. Assim, se o vendedor quer o preço de R$ 100.000,00 (cem mil reais) pela coisa e o corretor conseguir realizar sua venda por R$ R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), a comissão será de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Sendo o direito em questão disponível, basta que haja previsão expressa neste sentido no contrato celebrado entre as partes.

4.1. obtenção do "resultado útil"

A teor do art. 725 do Código Civil, "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes".

Portanto, a contraprestação, como regra, fica condicionada a evento futuro e incerto, qual seja, a obtenção do resultado previsto no contrato. Importa destacar que o "resultado" deve ser entendido como a aproximação das partes e a aceitação do negócio, ao que se denomina "resultado útil".

Conforme o autorizado entendimento de PONTES DE MIRANDA, se o que se queria se concluiu devido à mediação, isto é, se a mediação foi uma das causas de conclusão do negócio, há o direito à remuneração ^[04].

Isto posto, não se realizando o negócio por arrependimento das partes, mesmo assim será devida a comissão, vez que o resultado útil, que é a obrigação do corretor, foi alcançado.

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Essa regra – e aqui nos referimos em especial ao chamado resultado útil – parece admitir duas exceções, no entanto.

A primeira delas é a existência de justa causa, que autoriza, em tese, excepcionar-se o dispositivo em exame. É dizer, se houver justa causa para o arrependimento do negócio, não será devida a comissão de corretagem. O arrependimento puro e simples, contudo, não é justa causa.

Em segundo lugar, já se admitiu que o corretor pode estabelecer, no respectivo contrato, condição suspensiva, condicionando o recebimento de sua comissão ao efetivo pagamento do preço ou de parcelas. Nestas situações, não recebido o preço pelo vendedor, nada será devido ao corretor:

Aliás, pode-se arriscar a dizer que toda condição suspensiva, expressamente prevista e não verificada, é justa causa apta a obstar o pagamento da comissão, situação que deve ser analisada pontualmente.

O Superior Tribunal de Justiça, por sua 4ª Turma, no entanto, sustenta que não é devida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra, sem fazer qualquer referência à justa causa, como se vê no precedente adiante destacado:

"CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CORRETAGEM. Alienação de empresa. Proposta aceita pelo comprador. Desistência posterior. Resultado útil não configurado. Comissão indevida. Nos termos do entendimento do STJ, a comissão de corretagem só é devida se ocorre a conclusão efetiva do negócio e não há desistência por parte dos contratantes. É indevida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra. Recurso Especial provido". (STJ, 3ª Turma, REsp nº 753.566-RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 17.10.2006, v.u.).

Com todo acatamento, a parte final do art. 725 do Código Civil é suficientemente clara quando expõe que a remuneração é devida ainda que o resultado não se efetive em virtude de arrependimento das partes. A prestação do corretor é a aproximação das partes e a aceitação do negócio, mas não a efetiva realização do negócio jurídico.

Por isso, muito mais correto parece o entendimento manifestado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (por seu extinto 2º TACiv), como se vê:

Esse último acórdão destaca que, uma vez obtido o resultado previsto no contrato de mediação, que é a aproximação das partes e a aceitação do negócio, devida será a comissão, salvo se existir justa causa ao arrependimento posterior.

Ainda na mesma linha, curial destacar que o extinto 2º TACSP já decidiu que nas situações em que o negócio não é celebrado em razão da ausência de unanimidade entre os condôminos, o que evidentemente obsta a alienação do bem, não é devida qualquer comissão ao corretor, exatamente porque, embora tenha este aproximado as partes, não se alcançou o resultado útil esperado.

Pode-se afirmar, destarte, que a obrigação do corretor é, neste aspecto, de resultado, não sendo suficiente que aproxime as partes (não é mera obrigação de meio), mas que o negócio efetivamente seja celebrado. A exceção, conforme o próprio dispositivo em comento, se dá nas situações em que a avença não se formalize por arrependimento das partes sem justa causa.

Outra hipótese ventilada pela doutrina que enseja o pagamento da comissão é a da corretagem realizada por sujeito sem expressa autorização, mas cuja atuação foi tolerada pelos interessados, situação em que se caberá apenas perquirir quem é o devedor da remuneração ^[05]. Nessa situação de atuação tolerada, porém, parece-nos que há efetivamente um contrato, embora na forma verbal, que, como dito, é possível.

4.2. dispensa do corretor e remuneração

Consoante previsão do art. 727 do Código Civil, "se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor".

De início, aponte-se que a corretagem pode ter prazo determinado, situação em que a remuneração não será devida ao corretor caso realizada a venda fora do intervalo determinado. Também não será devida a comissão nos contratos por prazo indeterminado em que o dono do negócio dispensar o corretor.

Em ambas as situações, contudo, caso haja a realização do negócio como fruto do trabalho do corretor, será devida a comissão, porque seu trabalho terá alcançado o resultado útil esperado.

A respeito, é farta a jurisprudência, notadamente do extinto 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Isto se deve – nunca é demais repetir – porque o trabalho do corretor terá alcançado o resultado útil. Embora esse resultado tenha se verificado após o término do contrato, ele é fruto de atividades praticadas durante a sua vigência.

Assim, se a lei esclarece que será devida a comissão sempre que o negócio se realizar por efeito dos trabalhos do corretor, vê-se que o critério adotado como fato gerador da obrigação, neste particular, não é apenas o do resultado, mas também do tempo em que realizadas as atividades profissionais. Como se vê, o contrato ainda pode gerar seus efeitos após sua eventual extinção.

4.3. intermediação múltipla e remuneração

O art. 728 do Código Civil, atento a uma situação bastante comum na prática negocial, aponta que, "se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário".

Portanto, sempre que o negócio tenha sido iniciado por um corretor, mas concluído por outro, o primeiro terá direito à metade da comissão, porque concorreu igualmente para que o resultado útil fosse obtido.

Esta é a orientação adotada, com acerto, pela jurisprudência:

A regra não se aplica nas situações em que o negócio foi realizado com intermediação de um segundo corretor que, todavia, apresentou um novo comprador para o bem. Isto porque, evidentemente, a aproximação útil é fruto do trabalho de apenas um dos corretores.

Neste sentido:

É preciso, ademais, que a mediação tenha sido realizada diretamente com os futuros contratantes. Do contrário, haverá mera relação interna entre corretores, alheia aos contraentes, quando o pagamento deverá ser feito àquele que diretamente tratou com as partes.

4.4. remuneração e corretagem com exclusividade

Não será devida a remuneração se o corretor não teve qualquer atividade no sentido de aproximar as partes contratantes. No entanto, se no respectivo contrato foi fixada a exclusividade, fará este jus à remuneração integral, mesmo que a venda se realize por outro sujeito.

Esta, salvo melhor juízo, é a interpretação que resulta do art. 726 do Código Civil: "Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade".

Assim já se decidiu em outras oportunidades:

Não é preciso maiores esforços para compreender que a comissão será devida, neste caso, por aquele que concedeu a exclusividade ao corretor.

A bem da verdade, só não será devida a comissão nos casos de exclusividade quando comprovada a inércia ou ociosidade do corretor. Estas, todavia, não se presumem, mas devem, como fica claro pelo texto do art. 726, ser comprovadas.

A exclusividade em favor do corretor, porém, não subtrai sua obrigação de obter o resultado útil, ou seja, se efetivamente aproximar as partes para a realização do negócio principal. Assim é que já se decidiu anteriormente:

5. Normas aplicáveis ao contrato de corretagem

Por força do art. 729 ^[06], o Código Civil não exclui a aplicação de outras normas que versem especialmente sobre o contrato de corretagem.

É que a atividade de corretor, embora muito comum na área imobiliária (a profissão de corretor de imóveis é disciplinada pela Lei 6.530/78 e regulada pelo Decreto 81.871/78), pode ocorrer em diversos ramos negociais, como o de seguros, navios, operações de câmbio e valores, apenas para citar os mais comuns.

Cada uma dessas atividades se sujeita a um sistema específico de normas, exatamente porque todas elas possuem suas peculiaridades.

Salutar, portanto, a previsão do artigo em exame, ao sugerir a interpretação de cada destes universos sistematicamente com as normas genéricas do Código Civil.

Notas

⁰¹ DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. v. 3, 5ª ed., São Paulo: Saraiva, 2003, p. 382.

⁰² VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil – contratos em espécie. v. 3, 4ª ed., São Paulo: Atlas, 2004, p. 575.

⁰³ Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

⁰⁴ PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. Tomo XLIII, 2ª ed., Borsoi: Rio de Janeiro, 1963, p. 273.

⁰⁵ VENOSA, Silvio de Salvo. op. cit., p. 582.