O artigo trata sobre as principais dúvidas quando pagamento do IPTU, relacionadas principalmente ao contribuinte, base de cálculo e alíquota. Busca-se responder à indagação:como posso saber se está correto o valor do IPTU a ser pago?

IPTU: RECLAMAÇÃO E REVISÃO DO LANÇAMENTO

Indaga-se: como posso saber se está correto o valor do IPTU a ser pago?

 

INTRODUÇÃO

É bastante comum no início de cada ano, em toda parte do País, uma grande movimentação da imprensa tratando da elevada carga tributária, e demandas junto aos órgãos públicos, tendo em vista principalmente o acúmulo de cobrança de alguns impostos, entre eles, o do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana).

Nos termos de nossa Constituição Federal de 1988 (CF/88), são competentes para instituir o IPTU, todos os Municípios, assim como o Distrito Federal (DF), este por possuir competência cumulativa, ou seja, pode ele instituir tanto impostos estaduais quanto municipais.[1]

Grande parte das pessoas, ao receber o carnê do IPTU em suas residências, limita-se a verificar tão somente o valor a ser pago, sem se atentar ou dar a devida importância para os fatos e dados que deram origem ao valor que está sendo cobrado. Os motivos para isso são os mais variados, desde a falta de tempo para verificar e questionar os dados, até por julgar ser muito complexo e de difícil compreensão as informações presentes no documento fiscal.

Todavia, com um pouquinho de atenção e boa vontade, sem precisar gastar nada por isso, é possível verificar se estão corretos ou não os dados, constantes do carnê, que originaram aquele valor a ser pago a título de IPTU.[2]

 

2. O FATO GERADOR DO IPTU E SEU LANÇAMENTO

Na maioria dos Municípios brasileiros, a obrigação de pagar o IPTU surge no dia 1º de janeiro de cada ano, com a ocorrência do seu fato gerador.

Fato gerador é uma situação definida, em abstrato, na lei e que, uma vez quando ocorrida, faz surgir uma obrigação tributária. Segundo o art. 29 do Código Tributário Nacional (CTN) é fato gerador do IPTU, a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel. Ou seja, quando determinada pessoa, física ou jurídica, torna-se proprietária de um imóvel, ou seu possuidor a qualquer título, ocorre o fato gerador do IPTU e com ele surge a obrigação tributária de pagar determinado valor.

Por outro lado, no início de cada ano, a pessoa jurídica de direito público, no caso, o governo municipal ou do DF, deve efetuar o lançamento tributário do IPTU, que normalmente ocorre por meio de publicação no Diário Oficial.

Lançamento tributário, conforme dispõe o art. 142 do CTN, é o ato pelo qual a autoridade administrativa verifica a ocorrência do fato gerador da obrigação, identifica o contribuinte e calcula o montante do tributo devido, constituindo assim o crédito tributário, que é aquele valor que vem no carnê do IPTU, resultante do cálculo da multiplicação da base de cálculo pela alíquota, definidas em lei.

Das três modalidades de lançamento tributário existentes, dispostas nos artigos 147, 149 e 150 do CTN,[3] tem-se o lançamento de ofício, que é aquele comumente efetuado pelo agente público, para o IPTU, sem qualquer ajuda ou interferência do sujeito passivo. Nessa modalidade de lançamento, cabe ao contribuinte, tão-somente, realizar o pagamento, ao receber a notificação, via carnê, em sua residência.

Estando de posse do carnê de IPTU, como posso saber se está correto o valor do IPTU a ser pago?

 

3. O CONTRIBUINTE E O IMÓVEL OBJETO DA COBRANÇA

Comumente verifica-se que, na ânsia de se ver livre do IPTU, há contribuintes que, ao receber o carnê, efetuam o seu pagamento, sem nem mesmo verificar a qual pessoa e imóvel o imposto se refere.

Assim, a primeira informação a ser observada é o nome da pessoa que consta do carnê, até para não efetuar um pagamento em nome de outrem, o que demandaria um processo de devolução, nem sempre de fácil solução. Ver o artigo “Pagamento indevido e restituição tributária,” disponível no site www.josehable.adv.br, artigo nº 06, ou ainda no Jus Navigandi em: <https://jus.com.br/artigos/10868>.[4]

A princípio, o nome (destinatário) constante do carnê está a informar quem é o sujeito passivo, que pode ser o contribuinte ou responsável, obrigado pelo pagamento do imposto. Contribuinte é toda pessoa que tem uma relação pessoal e direta com o fato gerador (propriedade), no caso o proprietário do imóvel. Já o responsável tem sua obrigação decorrente de disposição expressa de lei, que mesmo não sendo o contribuinte, é obrigado, por determinação legal, a pagar o imposto, a exemplo dos pais, que são responsáveis pelo pagamento do IPTU, na hipótese de seu filho, menor, ser proprietário de um imóvel.[5]

Por sua vez, o nome constante do carnê é retirado do cadastro imobiliário fiscal, disponível no órgão fazendário, e que, por si só, não significa que seja ele o proprietário ou posseiro do imóvel, até porque, o cadastro fiscal pode estar não atualizado ou incorreto.

Desse modo, o simples fato de constar o seu nome no carnê do IPTU, ou de estar, por exemplo, pagando o IPTU do imóvel, não pressupõe que você seja o proprietário do imóvel, ou que vai adquirir a propriedade do mesmo. O IPTU, em si, não tem qualquer relação com a aquisição da propriedade do imóvel. Tanto é assim que a posse também pode ser fato gerador do IPTU. Ver o artigo “A cobrança de IPTU sobre o patrimônio dos entes públicos. A experiência no Distrito Federal.[6]

Para alterar o nome que consta no carnê, o interessado deve se dirigir ao órgão da fazenda competente, com os documentos necessários que comprovem possuir a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel.

Um segundo dado constante do carnê a ser verificado é a que imóvel se refere o imposto. O imóvel está discriminado pelo seu endereço de localização, e que vem identificado por um número, denominado de inscrição (no DF, contém 8 números) que o acompanha.

Por esse número de inscrição, que está descrito no carnê, o contribuinte pode saber toda a situação histórico-financeira do imóvel, se há parcelas em atraso, se está inscrito em dívida ativa, ou ainda, com ele se pode obter a emissão de 2ª via e Consulta Pagamentos, entre outros.

 

4. O IMÓVEL ALUGADO E O PAGAMENTO DE IPTU

No caso de imóvel alugado, quem é o responsável pelo pagamento do IPTU?

É corriqueiro constar no contrato de aluguel de um imóvel, uma cláusula em que se acorda que o inquilino é o responsável pelo pagamento dos tributos referentes ao imóvel alugado, a exemplo do IPTU e da TLP (Taxa de Limpeza Pública). Contudo, para a Fazenda Pública, embora haja um contrato, a responsabilidade pelo pagamento dos tributos permanece na pessoa do contribuinte, ou seja, no proprietário do imóvel, pois as convenções particulares não modificam a definição legal do sujeito passivo, nos termos do art. 123 do CTN.[7]

Dessa maneira, na hipótese de o inquilino não efetuar o pagamento do IPTU, estipulado em contrato, em nada adianta demandar perante o órgão fazendário, invocando a existência de contrato. Nessa situação, o contribuinte somente poderá buscar seus direitos infringidos, pelo não cumprimento de contrato, na esfera civil, não tributária.

 

5. A BASE DE CÁLCULO DO IPTU

Base de cálculo é o valor venal do imóvel. Em outras palavras, é o quanto custa o seu imóvel no mercado, que é apurado, anualmente, por meio de avaliação realizada pelo órgão público. A base de cálculo será o valor sobre o qual incidirá a tributação, ou seja, é a base numérica que propicia o cálculo do tributo devido.

Esta informação, constante do carnê, é um dos dados que mais causa conflitos e reclamações. O valor da base de cálculo, normalmente, é apurado pelo órgão fazendário, que pode ser terceirizado, e que obedece a um tratamento matemático-estatístico preconizado em Norma Técnica de avaliação de massa, definida pelo próprio órgão público, e que está consolidado numa pauta de valores imobiliários, homologada, no final de cada ano, pelo poder legislativo municipal ou distrital.

É comum haver erros, tanto a favor do contribuinte quanto do Fisco, bastando para isso, verificar se o valor que consta como base de cálculo no carnê corresponde realmente ao valor de mercado do imóvel.

A possibilidade de erros é, de certa forma, compreensível, até porque, além do grande o número de imóveis a serem avaliados, há uma enorme variação de preços, resultado de valorizações e dos efeitos inflacionários, e que nem sempre o órgão público dispõe de pessoal e material suficiente para realizar a correta avaliação, utilizando-se por vezes de uma medição por amostragem.

Importante frisar ainda que nem sempre um aumento elevado no valor do IPTU significa que tenha havido algum erro ou ilegalidade, pois pode ocorrer que a base de cálculo, para fins de IPTU, esteja muito abaixo do valor venal do imóvel, tendo em vista a não avaliação por anos seguidos, a não atualização nos mesmos níveis de valorização de mercado e/ou índices de inflação, ou ainda, por haver limites legais no índice de correção, o que deixa, por vezes, de refletir o exato valor de mercado do imóvel.

É cediço que a majoração da base de cálculo do IPTU depende da aprovação do Poder Legislativo local - Câmara dos Vereadores ou Câmara Legislativa do DF- o que termina politizando qualquer intenção de aumento.[8] Nesse sentido, é muito comum que a base de cálculo do IPTU aumente tão somente nos limites dos índices de inflação do ano anterior, o que de um lado homenageia o princípio da segurança jurídica, ao evitar grandes aumentos não previstos no orçamento do cidadão; mas por outro lado, tende a aumentar ainda mais a defasagem entre o valor da base de cálculo do IPTU em relação ao real valor venal do imóvel.

Desse modo, ao se verificar que a base de cálculo descrita no carnê do IPTU não corresponde ao valor venal do imóvel, ou seja, o quanto ele “vale no mercado”, o contribuinte pode se dirigir ao órgão público competente, e requerer a revisão do lançamento. Para isso, deve estar acompanhado de documentos (jornais, revistas, laudos de entidades reconhecidas, entre outros), que comprovem o correto valor venal do imóvel.

 

6. A ALÍQUOTA DO IPTU E SUA APLICAÇÃO

Alíquota é um percentual, definido em lei, que, incidindo (multiplicando) sobre a base de cálculo, dá como resultado o valor do imposto devido.

Essa informação no carnê também é uma das que mais demandam erros e reclamações, e que pode resultar em grande elevação no valor a ser pago do imposto.

A CF/88,[9] em seu art. 156, § 1º, determina que o IPTU poderá ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.

Assim, cada Município, assim como o DF, pode legislar sobre a matéria, e determinar as alíquotas que serão aplicadas, que podem variar de município para município. A título de ilustração, na legislação tributária do DF,[10] constam três alíquotas, que diferem em razão do uso do imóvel, nestes termos:

 

I) - 3% (três por cento) para terreno não edificado;

II - 1% (um por cento) para imóvel comercial (não residencial, edificado) e imóvel residencial portador de alvará de construção (imóvel em construção);

III - 0,30% (trinta centésimos por cento) para imóvel edificado destinado exclusivamente para fins residenciais (imóvel residencial).

 

Dessa forma, é de vital importância verificar qual a alíquota que consta no carnê, e se ela corresponde à situação do seu imóvel (não edificado, em construção, comercial, ou residencial), para evitar que haja um pagamento a maior que o devido de IPTU. A título de exemplo, se seu imóvel é residencial, e a alíquota que consta no carnê é de 3%, ou seja, terreno não edificado, está-se pagando 10 vezes mais que o valor correto.

Caso então seu imóvel seja residencial, e no carnê conste uma alíquota de comercial ou de terreno não edificado, basta dirigir-se ao órgão fazendário mais próximo (no DF, numa agência do contribuinte), e requerer a revisão do lançamento, comprovando, por meio de uma conta de luz, telefone ou água, entre outros, que o imóvel é residencial, e que está residindo no local.

 

7. OS BENEFÍCIOS FISCAIS E SUA UTILIZAÇÃO

E por fim, verifica-se ainda que muitos contribuintes deixam de aproveitar benefícios fiscais concedidos pelo governo; ou por não saber que existem, ou por não saber como utilizá-los, a exemplo das reduções de alíquotas, isenções e imunidade tributária.

No DF, por exemplo, pelo Decreto nº 28.445, de 2007, art. 15, III, “b”, (Portaria 168/2010), existe a possibilidade de redução da alíquota do IPTU das salas e quitinetes localizadas em imóveis comerciais, mas utilizadas como residência, ou seja, a alíquota de 1% passa para 0,30%. Para ter direito a essa redução, basta o contribuinte solicitar o benefício, por meio de requerimento específico, acompanhado de documentos comprovando que reside no imóvel.

Quanto à imunidade tributária, que é um fenômeno de natureza constitucional, por ela inexiste disposição legal prevendo o fato gerador do tributo. Assim, todos os casos de imunidade tributária estão previstos apenas na Constituição Federal, a exemplo dos templos de qualquer culto (CF/88, art. 150, VI, “b”) e das instituições de educação e de assistência social (CF/88, art. 150, VI, “c”), que, para usufruir da imunidade, têm que atender os requisitos legais dispostos no art. 14 do CTN.[11] Ver o artigo “Instituições de Educação e de Assistência Social – Imunidade Tributária - aspectos relevantes e polêmicos.”[12]

No que se refere à isenção tributária, que é um benefício fiscal concedido por lei, em regra ordinária, tem-se a dispensa do pagamento do tributo devido,[13] após o atendimento de determinados requisitos previstos na própria lei que a concede, e que devem ser interpretados literalmente.[14]

Relevante analisar a legislação de cada município para conhecer quais as isenções de IPTU que existem. No DF, por exemplo, pela Lei nº 4.727, de 2011, art. 5º, VII, são isentos do IPTU, até 31 de dezembro de 2015, os imóveis (a) com até 120 m² de área construída; cujo titular, (b) maior de 65 anos, (c) seja aposentado ou pensionista, (d) receba até dois salários mínimos mensais; (e) utilize o imóvel como sua residência e de sua família e (f) não seja possuidor de outro imóvel.

 

CONCLUSÃO

Em conclusão, verifica-se que até para sermos cumpridores de nossos deveres e usufruirmos de nossos direitos, como cidadãos contribuintes, é preciso ter um mínimo de conhecimento e atenção, o que pode nos levar a pagar menos impostos, e a ter mais condições de saber se está correta a cobrança dos impostos, nos termos da legislação regente, além de exigir de nossos governantes uma melhor aplicação de todos os recursos advindos dos tributos arrecadados.

Para isso, o IPTU é um bom começo.

 

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

 

AFONSO, Jose Roberto, ARAUJO, Erika Amorim e NOBREGA, Marcos Antonio Rios. IPTU no Brasil, um diagnóstico abrangente. FGV projetos, IDP, 4 vol. 2013.

 

HABLE, Jose. A cobrança de IPTU sobre o patrimônio dos entes públicos. A experiência no Distrito Federal. Publicado na Revista Fórum de Direito Tributário RFDT, doutrina e jurisprudência selecionada. Belo Horizonte: Editora Forum. Ano 12- nº 69, maio/junho 2014.

 

_______. Instituições de Educação e de Assistência Social – Imunidade Tributária - aspectos relevantes e polêmicos. Terceiro Setor e Tributação. vol. 6. PAES, Jose Eduardo Sabo. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2013.

 

_______. Pagamento indevido e restituição tributária. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 13, n. 1664, 21 jan. 2008. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/10868.

 

SOUSA, Rubens Gomes. Compêndio de Legislação Tributária. 4ª Ed. Rio de Janeiro: Financeiras, 1982.

 

NOTAS

 


[1] BRASIL. CONSTITUIÇÃO FEDERAL. “Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I - propriedade predial e territorial urbana.” “Art. 147. Competem à União, em Território Federal, os impostos estaduais e, se o Território não for dividido em Municípios, cumulativamente, os impostos municipais; ao Distrito Federal cabem os impostos municipais.” (grifos não do original). Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/. Acesso em: 04 fev. 2008.

[2] Interessante observar que este estudo serve para análise da cobrança todos os tributos, observadas, naturalmente, as peculiaridades, pois todos têm seu fato gerador, base de cálculo e alíquota específicos.

[3] BRASIL. CTN. Conforme dispõem os arts. 147, 149 e 150 do CTN, existem três modalidades de lançamento: a) o misto, também conhecido como por declaração, no qual o Fisco age com base nas informações prestadas pelo sujeito passivo; b) o direto, ou de ofício, que é aquele efetuado pelo agente público competente, sem qualquer ajuda do sujeito passivo; e c) o por homologação, em que o sujeito passivo realiza os procedimentos de lançamento sem o prévio exame do Fisco.

[4] HABLE, José. Pagamento indevido e restituição tributária. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 13, n. 1664, 21 jan. 2008. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/10868>. Acesso em: 28 dez. 2015.

[5] BRASIL. CTN, “Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis: I - os pais, pelos tributos devidos por seus filhos menores; (...).” grifos não do origina.

[6] HABLE, Jose. A cobrança de IPTU sobre o patrimônio dos entes públicos. A experiência no Distrito Federal. Publicado na Revista Fórum de Direito Tributário RFDT, doutrina e jurisprudência selecionada. Belo Horizonte: Editora Forum. Ano 12- nº 69, maio/junho 2014, pp. 71 a 90.

[7] BRASIL. CTN. “Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.” Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/. Acesso em: 04 fev. 2008.

[8] AFONSO, Jose Roberto, ARAUJO, Erika Amorim e NOBREGA, Marcos Antonio Rios. IPTU no Brasil, um diagnóstico abrangente. FGV projetos, IDP, 4 vol. 2013, p. 20.

[9] BRASIL. CONSTITUIÇÃO FEDERAL. “Art. 156, (...) § 1º Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, § 4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá: I - ser progressivo em razão do valor do imóvel; e II - ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.” Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/. Acesso em: 04 fev. 2008.

[10] DISTRITO FEDERAL. Decreto nº 28.445, de 20 de novembro de 2007. “Art. 15. As alíquotas do imposto são: (...)” Disponível em: http://www.fazenda.df.gov.br. Acesso em: 04 fev. 2008.

[11] BRASIL. CTN. “Art. 14. O disposto na alínea c do inciso IV do artigo 9º é subordinado à observância dos seguintes requisitos pelas entidades nele referidas: I – não distribuírem qualquer parcela de seu patrimônio ou de suas rendas, a qualquer título; II - aplicarem integralmente, no País, os seus recursos na manutenção dos seus objetivos institucionais; III - manterem escrituração de suas receitas e despesas em livros revestidos de formalidades capazes de assegurar sua exatidão.”

[12] HABLE. Jose. Instituições de Educação e de Assistência Social – Imunidade Tributária - aspectos relevantes e polêmicos. Terceiro Setor e Tributação. vol. 6. PAES, Jose Eduardo Sabo. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2013, pp. 225/259.

[13] SOUSA, Rubens Gomes. Compêndio de Legislação Tributária. 4ª Ed. Rio de Janeiro: Financeiras, 1982, p. 59.

[14] BRASIL. CTN. “Art. 111. Interpreta-se literalmente a legislação tributária que disponha sobre: (...) II - outorga de isenção; (...)” grifos não do original.


Autor

  • José Hable

    Auditor Fiscal da Secretaria de Fazenda do Distrito Federal. Conselheiro e Presidente do Tribunal Administrativo de Recursos Fiscais (TARF). Mestre em Direito Internacional Econômico pela Universidade Católica de Brasília. Pós-graduado em Direito Tributário, com o título de especialista docente em Direito Tributário, pela Associação de Ensino Unificado do Distrito Federal – AEUDF e Instituto de Cooperação e Assistência Técnica – ICAT (2000). Graduado em Direito pelo Centro de Ensino Unificado de Brasília – CEUB (1999). Graduado em Administração de Empresas pela Faculdade Católica de Administração e Economia - FAE (1990). Graduado em Agronomia pela Universidade Federal do Paraná UFPR (1990). Professor de Direito Tributário. Autor de livros.

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Informações sobre o texto

Complementação e atualizações, em dez/2015.

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

HABLE, José. IPTU: reclamação e revisão do lançamento. Indaga-se: como posso saber se está correto o valor do IPTU a ser pago?. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 13, n. 1689, 15 fev. 2008. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/10957>. Acesso em: 17 out. 2018.

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