Resumo: O presente artigo examina o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), instituído pela Lei nº 15.265/2025, compreendendo-o como um instrumento jurídico multifacetado que atua simultaneamente nos domínios tributário, penal e imobiliário. A pesquisa demonstra que o Rearp ultrapassa a finalidade arrecadatória ao promover uma reorganização estrutural da governança patrimonial brasileira, corrigindo distorções históricas entre valor fiscal e valor de mercado, fortalecendo a rastreabilidade dos ativos e qualificando a segurança jurídica no tráfego imobiliário. Metodologicamente, adota-se abordagem qualitativa e documental, fundada na análise normativa, doutrinária e na interpretação sistemática do ordenamento. Constatou-se que o regime opera como mecanismo de indução fiscal e de clemência penal condicionada, ao mesmo tempo em que repercute de modo profundo sobre o sistema registral, a cadeia dominial e a base informacional que sustenta o mercado imobiliário. Conclui-se que o Rearp contribui para a modernização da infraestrutura jurídica do setor imobiliário, reforça a transparência patrimonial e amplia a eficiência do sistema registral e do ambiente econômico, consolidando-se como marco regulatório relevante para a reorganização patrimonial e a segurança jurídica no Brasil contemporâneo.
Palavras-chave: Rearp. Regularização patrimonial. Direito Imobiliário. Segurança Jurídica. Sistema Registral.
INTRODUÇÃO
A promulgação da Lei nº 15.265/2025, que institui o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), reconfigura o modo como o Estado brasileiro compreende a articulação entre patrimônio, tributação, responsabilidade penal e segurança jurídica nas relações imobiliárias. Em um ordenamento cuja estrutura econômica é significativamente dependente da confiabilidade dos registros públicos e da precisão dos valores patrimoniais — especialmente os imobiliários — o Rearp emerge como instrumento normativo de natureza híbrida, operando simultaneamente como mecanismo fiscal indutor, instrumento de clemência penal condicionada e vetor de reorganização patrimonial. Sua complexidade o situa na confluência entre a racionalidade econômica e a racionalidade jurídica, entre governança patrimonial e conformidade fiscal, entre regularização e segurança jurídica, exigindo um tratamento teórico que vá além da análise setorial tradicional.
Do ponto de vista dogmático, a lei inaugura um movimento de recomposição estrutural entre valor fiscal, valor contábil e valor econômico dos imóveis, tensionando conceitos fundamentais do sistema registral, como o princípio da especialidade, a presunção de veracidade registral (juris tantum), o princípio da continuidade, a função do fólio real e a distinção entre segurança jurídica estática e segurança jurídica dinâmica. Simultaneamente, introduz um marco fiscal de autorregularização voluntária que se aproxima dos modelos de voluntary disclosure adotados em diversas economias complexas, reorganizando incentivos comportamentais e incidindo diretamente sobre a governança patrimonial e societária. A consequência desse movimento é dupla: de um lado, o Estado amplia seu aparato de rastreabilidade fiscal e combate à evasão; de outro, o mercado imobiliário experimenta uma requalificação de sua base informacional, com efeitos sobre circulação de bens, crédito, incorporações, garantias e operações estruturadas.
Nesse contexto, o objetivo geral deste artigo consiste em analisar de maneira integrada os efeitos fiscais, registrários e imobiliários do Rearp, avaliando como o regime reestrutura a arquitetura patrimonial brasileira e transforma a segurança jurídica, a transparência registral e a dinâmica do mercado imobiliário. Trata-se de compreender o Rearp não apenas enquanto norma tributária, mas enquanto instrumento de reorganização sistêmica capaz de modificar pressupostos e práticas do direito imobiliário contemporâneo.
Para alcançar esse propósito, estabelecem-se os seguintes objetivos específicos, coerentemente atendidos pelas seções já desenvolvidas:
examinar a estrutura normativa e fiscal do Rearp, identificando seus fundamentos regulatórios, seus mecanismos de atualização e regularização e sua função econômica;
analisar a dimensão penal do regime, especialmente a suspensão e extinção da punibilidade, compreendendo sua vinculação a modelos de indução fiscal e seus limites constitucionais;
investigar os impactos do Rearp sobre o sistema registral e sobre o Direito Imobiliário, avaliando efeitos sobre matrícula, cadeia dominial, direitos aquisitivos, operações complexas, incorporações, garantias reais, mercado de capitais e governança do tráfego imobiliário;
avaliar as transformações estruturantes produzidas pelo regime, como a harmonização entre valor de mercado e valor declarado, o fortalecimento da rastreabilidade patrimonial, a redução da assimetria informacional e a requalificação da segurança jurídica estática e dinâmica no ambiente imobiliário.
A partir desses objetivos, o artigo busca responder ao seguinte problema de pesquisa, alinhado ao desenvolvimento teórico e empírico já produzido:
Em que medida o Rearp reorganiza a articulação entre tributação, efeitos fiscais, registrários e imobiliários do Rearp, impactando a segurança jurídica e a dinâmica do mercado imobiliário?
A justificativa da pesquisa decorre da densidade normativa, novidade e da transversalidade estrutural do Rearp.
A metodologia adotada é qualitativa, dogmática e documental, fundada na análise normativa da Lei nº 15.265/2025 e na interpretação sistemática de diplomas correlatos, como a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), o Código Tributário Nacional, a Lei nº 13.465/2017, e legislações referentes a incorporações, mercado de capitais e garantias reais. A pesquisa dialoga com doutrina nacional e estrangeira sobre direito registral, governança patrimonial, regularização fiscal, direito econômico e segurança jurídica, permitindo uma construção teórica integrada dos efeitos estruturantes do regime. O método é analítico-interpretativo, voltado à identificação de tensões normativas, reorganizações sistêmicas e consequências práticas para o mercado imobiliário.
Diante dessa moldura teórica e metodológica, torna-se possível compreender o Rearp como mecanismo de reconfiguração profunda da infraestrutura jurídica que sustenta o patrimônio imobiliário brasileiro. A próxima seção, portanto, introduz a análise normativa do regime, examinando seus fundamentos fiscais, sua lógica regulatória e sua estrutura interna, para então avançar às dimensões penal e imobiliária, que completarão a resposta ao problema de pesquisa proposto.
1. LEI Nº 15.265: O REGIME ESPECIAL DE ATUALIZAÇÃO E REGULARIZAÇÃO PATRIMONIAL
O Rearp se insere na trajetória histórica de programas brasileiros de regularização, como o Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT-Geral), da Lei nº 14.973/2024. Nesse regime, os ativos eram tratados como acréscimo patrimonial com incidência de IR a 15%.
A promulgação da Lei nº 15.265, introduziu no ordenamento jurídico brasileiro um conjunto de mecanismos normativos voltados à reestruturação fiscal e patrimonial, abrangendo atualização de valores, regularização de ativos e ajustes setoriais em operações financeiras. Publicada em 21 de novembro de 2025, a lei institui o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), ao mesmo tempo em que altera as regras aplicáveis a operações de mercado, como o empréstimo de títulos e a cobertura de riscos (hedge). Os dispositivos relativos à tributação de operações financeiras (Capítulos III e IV) produzirão efeitos a partir de 1º de janeiro de 2026.
Assim, sua elaboração não pode ser compreendida fora do contexto de uma conjuntura nacional marcada pela necessidade de recomposição fiscal, pela crescente complexidade dos ativos econômicos contemporâneos, pela expansão global de mecanismos de regularização voluntária e pela pressão internacional para alinhamento do Brasil às melhores práticas de rastreabilidade tributária. A norma emerge de um cenário de múltiplas tensões: a defasagem histórica dos valores declarados de bens imóveis e móveis; a necessidade de ampliar transparência patrimonial diante da sofisticação dos ativos financeiros e digitais; a fragmentação normativa no tratamento de operações estruturadas do mercado de capitais; e a urgência de mecanismos que conciliem arrecadação, clemência penal e regularização patrimonial com segurança jurídica.
Nesse quadro, a Lei nº 15.265/2025 se apresenta como um instrumento jurídico de caráter híbrido, resultante da interseção entre política fiscal, política penal tributária, governança patrimonial e estabilidade macroeconômica. O elemento central dessa arquitetura é o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), esse regime, ao operacionalizar mecanismos tanto de atualização quanto de regularização, amplia o leque de contribuintes capazes de corrigir distorções patrimoniais, com efeitos relevantes para o direito imobiliário, para o planejamento patrimonial e para a estruturação de ativos empresariais.
Art. 2º É instituído o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), com as condições e os requisitos previstos nesta Lei.
Parágrafo único. A adesão ao Rearp permite a opção pelas seguintes modalidades:
I – atualização do valor de bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público e imóveis localizados no território nacional ou no exterior; e
II – regularização de bens ou direitos que não tenham sido declarados ou tenham sido declarados com omissão ou incorreção em relação a dados essenciais (Brasil, 2025).
Desse modo, a atualização patrimonial configura um mecanismo de recomposição epistemológica entre valor fiscal e valor econômico. A defasagem entre o valor declarado de bens imóveis – muitos deles mantidos na declaração de imposto de renda por décadas sem alteração – e seu valor real de mercado produz distorções que afetam a tributação de ganho de capital, a transmissão de patrimônio por herança ou doação, a apuração do ITCMD e até mesmo o valor de mercado das garantias reais utilizadas em operações de crédito. A lei, ao possibilitar que contribuintes realizem essa atualização mediante pagamento de alíquota reduzida, busca reduzir tais distorções.
Sendo assim, o Rearp apresenta duas rotas distintas, diferenciadas pelo status de declaração do ativo perante o fisco na data-base de 31 de dezembro de 2024. A primeira é a rota da atualização do valor de bens já declarados, aplicável a ativos previamente informados na Declaração de Ajuste Anual do IRPF, no caso de pessoas físicas, ou constantes do ativo permanente das pessoas jurídicas.
Art. 3º É autorizada a atualização do valor de bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público e imóveis localizados no território nacional ou no exterior adquiridos com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2024 por pessoas físicas residentes no País e declarados na Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física.
§ 1º Poderão optar pela atualização prevista no caput:
I – os proprietários dos bens imóveis e os promitentes compradores ou detentores de título que represente direitos sobre os bens imóveis, independentemente de registro público;
II – os inventariantes de espólio cuja sucessão tenha sido aberta até a data de opção pela atualização em relação aos bens móveis ou imóveis que compõem o espólio; e
III – os proprietários de bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público.
§ 2º O valor atualizado do bem móvel ou imóvel será informado pelo contribuinte na data da opção.
§ 3º A diferença entre o valor do bem móvel ou imóvel atualizado nos termos do caput e o seu custo de aquisição será considerada acréscimo patrimonial, sujeitando-se a pessoa física ao pagamento do imposto sobre a renda à alíquota definitiva de 4% (quatro por cento) sobre a diferença.
§ 4º Não se aplicam quaisquer percentuais ou fatores de redução à base de cálculo, à alíquota ou ao montante devido do imposto previsto no § 3º deste artigo.
§ 5º Para fins de aplicação do disposto no art. 18. da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, e no art. 40. da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, será considerada como data de aquisição a data em que foi formalizada a opção a que se refere o § 3º deste artigo.
§ 6º Para fins do disposto no inciso III do § 1º, consideram-se bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público aqueles que possuam motorização ou propulsão própria para circulação terrestre, aérea ou aquática, e possuam registro obrigatório e específico em órgão público de controle, federal ou estadual, como condição legal para a sua propriedade ou transferência de titularidade.
A atualização incide sobre bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público, bem como sobre imóveis situados no Brasil ou no exterior, observando-se que, no caso de imóvel rural, a atualização se limita à terra nua1. A diferença entre o valor atualizado, correspondente ao valor de mercado, e o custo de aquisição é tributada de maneira definitiva. Para pessoas físicas, a alíquota aplicável é de 4% sobre o acréscimo patrimonial, que é considerado como tal na data do pagamento; para pessoas jurídicas, a tributação é composta por 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL, totalizando uma alíquota combinada de 8%, sendo vedado o aproveitamento dos valores decorrentes dessa atualização para fins tributários como despesa de depreciação.
Art. 4º A pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor de bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público e imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2024 para o valor de mercado e tributar a diferença pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) à alíquota definitiva de 4,8% (quatro inteiros e oito décimos por cento) e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 3,2% (três inteiros e dois décimos por cento).
A legislação reconhece ainda que os contribuintes podem ter realizado a atualização de bens imóveis com base na Lei nº 14.973/2024, cujo Capítulo II previa alíquotas distintas para as pessoas jurídicas, de 6% de IRPJ e 4% de CSLL2. A lei autoriza que esses optantes migrem para o Rearp. Para assegurar a seriedade da opção, institui-se regra sancionatória segundo a qual a alienação de bem imóvel antes de decorridos cinco anos ou de bem móvel antes de dois anos da adesão, salvo nos casos de transmissão causa mortis ou partilha, acarreta a desconsideração de todos os efeitos do Rearp, sendo o imposto originalmente devido cobrado com a dedução do valor pago e atualização pela taxa Selic.
Art. 7º A alienação de bem submetido à modalidade atualização que ocorrer no prazo de 5 (cinco) anos, no caso de bem imóvel, ou de 2 (dois) anos, no caso de bem móvel, contado da adesão, exceto por transmissão causa mortis ou decorrente de partilha em dissolução de sociedade conjugal ou união estável, acarretará a desconsideração de todos os efeitos do Rearp previstos no arts. 3º e 4º desta Lei, deduzindo-se o que houver sido anteriormente pago do imposto sobre a renda, atualizado pela taxa do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic), devido na hipótese de apuração de ganho de capital decorrente da alienação e tributação na pessoa jurídica (Brasil, 2025).
A segunda rota é a da regularização de bens e direitos ocultos, destinada a ativos de origem lícita que não foram declarados ou que foram informados com omissão ou incorreção em dados essenciais, ainda que não haja saldo em 31 de dezembro de 2024. O escopo dos ativos regularizáveis é abrangente, incluindo depósitos bancários, participações societárias, bens móveis e imóveis, ativos intangíveis de qualquer natureza — tais como marcas, softwares e patentes — e direitos submetidos ao regime de royalties.
Art. 9º É autorizada a regularização de recursos, bens ou direitos por residentes ou domiciliados no País em 31 de dezembro de 2024 de que sejam ou tenham sido proprietários ou titulares em períodos anteriores a 31 de dezembro de 2024
§ 1º A regularização de que trata o caput aplica-se aos bens ou direitos de origem lícita, mantidos no Brasil ou no exterior, ou repatriados por residentes ou domiciliados no País, conforme a legislação cambial ou tributária, que não tenham sido declarados ou tenham sido declarados com omissão ou incorreção em relação a dados essenciais, como:
I – depósitos bancários, certificados de depósitos, cotas de fundos de investimento, instrumentos financeiros, apólices de seguro, certificados de investimento ou operações de capitalização, depósitos em cartões de crédito, recursos oriundos de cumprimento de decisão judicial, inclusive precatórios e requisições de pequeno valor, e fundos de aposentadoria ou pensão;
II – operações de empréstimo com pessoa física ou jurídica;
III – recursos, bens ou direitos de qualquer natureza, integralizados em empresas sob a forma de ações, integralização de capital, contribuição de capital ou qualquer outra forma de participação societária ou direito de participação no capital de pessoas jurídicas com ou sem personalidade jurídica;
IV – ativos intangíveis de qualquer natureza, como marcas, copyright, software, know-how, patentes, criptoativos e demais ativos virtuais, conforme definidos no art. 3º da Lei nº 14.478, de 21 de dezembro de 2022, e todo e qualquer direito submetido ao regime de royalties;
V – bens imóveis em geral ou ativos que representem direitos sobre bens imóveis; e
VI – veículos, aeronaves, embarcações e demais bens móveis sujeitos a registro em geral, ainda que em alienação fiduciária.
§ 2º A regularização é autorizada ainda que, em 31 de dezembro de 2024, não haja saldo de recursos ou título de propriedade em relação aos bens e direitos previstos no caput.
No tange à tributação, o montante dos ativos regularizados é considerado acréscimo patrimonial adquirido em 31 de dezembro de 2024, submetendo-se à alíquota de 15% de Imposto sobre a Renda3, a título de ganho de capital. Sobre o valor do imposto devido incide multa de 100%4, recolhida conjuntamente, distinguindo-se esta penalidade da multa de ofício prevista no lançamento fiscal, que pode alcançar 150% em hipóteses de infração qualificada. O Código Tributário Nacional admite a remissão do crédito tributário (Brasil, 1966) que, no contexto do Rearp, materializa-se mediante a confissão da dívida e o pagamento integral das obrigações tributárias apuradas.
A Lei nº 15.265/2025 também inclui expressamente os criptoativos e demais ativos virtuais, conforme definição do Art. 3º da Lei nº 14.478, de 21 de dezembro de 20225, segundo a qual ativo virtual é a representação digital de valor negociada ou transferida por meios eletrônicos, utilizada para pagamentos ou com finalidade de investimento. A legislação de ativos virtuais estabelece, igualmente, exclusões conceituais, evitando que tais ativos sejam confundidos com moeda nacional ou estrangeira, moeda eletrônica, instrumentos que dão acesso a produtos ou serviços, como programas de fidelidade, ou representações de ativos cuja emissão já encontra previsão legal, como valores mobiliários.
A lei ainda disciplina a tributação de operações financeiras sofisticadas, com o objetivo de ampliar o controle e conferir maior clareza fiscal, entrando em vigor em 1º de janeiro de 2026. Nesse contexto, a Lei nº 15.265/2025 disciplina a tributação da remuneração auferida pelo emprestador em operações de empréstimo de títulos ou valores mobiliários no País, exigindo que tais operações sejam registradas em entidades autorizadas. A remuneração percebida pelo emprestador sujeita-se à incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), observando-se o regime aplicável às aplicações de renda fixa. O regime poderá ter caráter definitivo, quando se tratar de pessoa física ou pessoa jurídica isenta ou optante pelo Simples Nacional, ou natureza de antecipação, quando o contribuinte for pessoa jurídica tributada com base no lucro real, presumido ou arbitrado. A lei estabelece, de forma expressa, que não há incidência de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins sobre as alterações de titularidade do título ou valor mobiliário emprestado entre emprestador e tomador.
No que concerne às operações de cobertura de riscos (hedge) internacionais, a disciplina normativa assume especial relevância para empresas envolvidas em operações de câmbio ou de commodities no exterior. A lei promove alteração no art. 17. da Lei nº 9.430/1996, determinando que os resultados líquidos — positivos ou negativos — decorrentes de operações de hedge realizadas mediante contratos derivativos com contrapartes no exterior sejam computados na determinação do lucro real e na base de cálculo da CSLL. Para que os resultados negativos possam ser considerados, a legislação exige o atendimento de condições específicas: as operações devem ser realizadas a preços de mercado e registradas em mercados de bolsa ou de balcão, organizados ou não, no País ou no exterior. Além disso, a admissão de resultados negativos depende de que o preço seja formado em mercado com quantidade suficiente de operações entre terceiros envolvendo o respectivo ativo, observados os critérios definidos pela Receita Federal do Brasil (Brasil, 1996).
A norma estabelece identicamente uma conexão expressa com o regime de Preços de Transferência, ao determinar que a conformidade às regras aplicáveis às operações de hedge não dispensa o cumprimento das normas de preços de transferência previstas na Lei nº 14.596/2023. Esse regime, anteriormente disciplinado na Lei nº 9.430/1996, destina-se a assegurar que operações realizadas entre partes vinculadas ou residentes em jurisdições de tributação favorecida — ou submetidas a regime fiscal privilegiado — sejam efetuadas a preços compatíveis com os de mercado, evitando-se a transferência artificial de lucros para o exterior.
Nesse sentido, o art. 24. e o art. 24-A da Lei nº 9.430/1996, com redação dada por legislação posterior, definem os conceitos de “tributação favorecida” e “regime fiscal privilegiado”, estabelecendo como parâmetro alíquota máxima de 17% para que determinada jurisdição seja classificada nessas categorias. Essa articulação normativa torna evidentes o fortalecimento e o rigor dos mecanismos de fiscalização aplicáveis às operações internacionais.
Para tanto, o prazo de adesão ao Rearp é de até 90 (noventa) dias, conforme dispõe o art. 10. da Lei nº 15.265/20256, contado a partir da data de sua publicação (Brasil, 2025). A adesão, seja para fins de atualização ou de regularização de bens ou direitos, exige a entrega da respectiva declaração e o pagamento dos tributos mencionados no § 3º do art. 3º7, no art. 4º8 e no § 12 do art. 9º9, bem como da multa prevista no art. 1110, todos da referida lei (Brasil, 2025). O pagamento poderá ser realizado em quota única ou em até 36 (trinta e seis) parcelas iguais, mensais e sucessivas.
Dados essas elementares gerais sobre o regime especial de atualização e regularização patrimonial passaremos a análise da dimensão penal de tal.
