“Diz-se que a luz solar é o melhor dos desinfetantes; a luz elétrica, o policial mais eficiente.” Louis Brandeis (1856 -1941)

“A mente que se abre a uma nova ideia jamais voltará ao seu tamanho original.” Oliver Wendell Holmes (1809-1894)

“Quando os homens tomarem consciência de que o tempo deitou por terra muitas convicções pelas quais lutaram, talvez então acreditem, mais ainda do que acreditam nos verdadeiros fundamentos da sua conduta, que a melhor maneira de alcançar o bem último desejado é a livre troca de ideias - que o melhor teste da verdade reside na força que o pensamento tem para se fazer aceitar na competição do mercado, e que a verdade é a única base em que se podem seguramente concretizar os desejos.” Oliver Wendell Holmes Jr. (1841-1935)

1. Princípios Jurídicos. Conceito. 2. Registros Públicos. 3. Princípio da Continuidade Registral Imobiliária. 4. Jurisprudência. 5. Conclusões. 6. Bibliografia.

1. Princípios Jurídicos. Conceito

Os princípios jurídicos são uma espécie de norma jurídica de aplicação ampla e que direciona a teleologia jurídica e a aplicação de determinado instituto jurídico. Há princípios fundamentais de origem constitucional (segurança jurídica, devido processo legal, juízo natural, contraditório, ampla defesa, entre tantos outros) e/ou infraconstitucional. Consoante ensina Josef Esser princípios são ideias diretrizes ou pensamentos jurídicos gerais.[1] Jorge Reis Novais assevera que o “conhecimento destes princípios assume uma importância extrema na resolução de praticamente todos os casos difíceis suscitáveis no relacionamento entre Estado e cidadãos. De facto, ou essas controvérsias são directa, imediata e exclusivamente solucionáveis com recurso à aplicação de regras jurídicas de acesso e interpretação pacíficas — e aí não se chega verdadeiramente a criar um caso — ou não será, em geral, possível dar-lhes uma solução adequada sem o recurso e aplicação decisivas de princípios jurídicos próprios de Estado de Direito como são os princípios da igualdade, da proporcionalidade, da dignidade da pessoa humana, da segurança jurídica ou, ainda que num outro plano, os princípios da socialidade e democrático”.[2]

No Direito Civil Romano existia o preceito criado pelo fruto do gênio de Ulpiano e decorre do direito natural[3] que resumia de maneira perfeita, ao determinar ao homem honeste vivere, neminem laedere, suum cuique tribuere.

No âmbito dos registros públicos os princípios positivados da publicidade, rogação, fé pública, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos é uma tônica a ser seguida à risca. Há outros princípios igualmente importantes, como o princípio da boa-fé, proibição de comportamento contraditório e tantos outros.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 8º, também determina que ao aplicar o ordenamento jurídico, o magistrado atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade,[4] a legalidade, a publicidade e a eficiência.

2. Registros Públicos.  

Conforme dispõe o artigo 1º da Lei de Registros Públicos, os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido na Lei 6015/1973. 

Os registros referidos artigo são os seguintes:   registro civil de pessoas naturais; registro civil de pessoas jurídicas; registro de títulos e documentos; registro de imóveis. Os demais registros devem ser tratados por Leis próprias cuja competência constitucional para editá-las concentra-se na União (Constituição Federal, artigo 22, incisos I e XXV).[5]

Exercendo o controle de constitucionalidade, na ADI 7550/TO, o Supremo Tribunal Federal declarou inconstitucional uma lei editada pelo Estado do Tocantins que validava registros imobiliários de imóveis rurais sem que houvesse um título prévio de alienação ou concessão do poder público. A corte definiu que estados não podem criar "atalhos" registrais que afetem o Direito Civil e Agrário. Nesse caso específico, o princípio da continuidade registral imobiliária foi substancialmente afetado, pois o artigo 1º da Lei 3525, de 8 de agosto de 2019, do Estado do Tocantins, que dispunha sobre a convalidação dos registros imobiliários de imóveis rurais cuja origem não seja título de alienação ou de concessão expedido pelo poder público inscrito no Cartório de Registro de Imóveis, até a data da publicação do diploma, avançando sobre matéria de competência da União.

No caso da ADI 7550/TO, a União já havia estabelecido, por meio das Leis 6015/1973 e 11952/2009, o tratamento amplo e aplicável aos Estados-membros acerca dos requisitos necessários à identificação de título de domínio destacado do patrimônio público, mediante procedimento discriminatório, asseguradas as cautelas e os princípios constitucionais do devido processo legal e do contraditório, o que a Lei Tocantinense violava ao dispor de forma invasiva e inconstitucional.[6]

É de conhecimento que a União editou diversas leis a fim de conferir amplo tratamento à matéria não só em relação a imóveis federais, mas também na condição de normas gerais a serem observadas pelos Estados e pelo Distrito Federal, tais como: (a) Lei 4504/1964 – Estatuto da Terra; (b) Lei 6383/1976 que dispõe sobre o processo discriminatório de terras devolutas (c)  Lei 8171/1991, que institui a política agrícola; (d) Lei Complementar 76/1993, que versa sobre a desapropriação de imóvel rural; (e) Lei 8269/1993, que fixa parâmetros para a reforma agrária; (f) Lei 13465/2017, que estatui a regularização fundiária rural e urbana.

Como consta da fundamentação contida no acórdão prolatado, a “Lei estadual n. 3.525/2019, por via transversa, subverte a sistemática federal de registros públicos e, muito embora possa haver pretendido replicar o instituto da convalidação de registro encerrado na Lei federal n. 13.178/2015, altera a força jurídica do registro anterior, que passa a ter força de título de domínio, e incide sobre imóveis rurais que nunca foram objeto de transferência de titularidade formal anterior”.[7]

Nesse contexto, os Estados-Membros, Distrito Federal e Municípios não podem criar regras que alterem a substância dos registros ou validem títulos de propriedade à margem da legislação federal e sem delegação de competência.

Com efeito, sabe-se que a União pode, por meio de Lei Complementar, autorizar os Estados-Membros a legislarem sobre questões específicas da matéria, mas isso raramente ocorre no âmbito dos registros públicos e menos ainda no âmbito do Direito Civil. Não se tem conhecimento de outorga de tal autorização, por Lei Complementar exigida, pós-Constituição de 1988.

Quanto à organização dos Serviços Administrativos dos serviços notariais e de registro, embora a lei geral seja federal, a fiscalização e organização administrativa das serventias (como a fixação de custas/emolumentos e horários de funcionamento) são divididas com os Estados e os Tribunais de Justiça, conforme as regras gerais contidas na Lei 8935/1994 e do artigo 236 da Constituição Federal.

Há também outros julgados envolvendo os registros públicos, que também revelam a transversalidade e a elevada importância social das atividades notariais e de registro.

Na ADI 3723/SP, o Supremo Tribunal Federal derrubou uma lei paulista que obrigava os cartórios a realizarem a microfilmagem de todos os seus documentos. O tribunal firmou o entendimento de que os estados não podem impor novas obrigações técnicas ou procedimentais que interfiram diretamente na atividade regulada por lei federal.[8]

Na ADI 5663/PI, foi declarada inconstitucional a lei estadual do Piauí que obrigava os cartórios de notas a incluírem a qualificação dos corretores de imóveis nas escrituras públicas, sob pena de multa. Estabelecer requisitos de validade para atos notariais é papel exclusivo da União.[9]

Na ADI 1752/RJ apreciou-se a constitucionalidade quanto à criação de obrigação onerosa de selo de autenticação a constar, necessariamente, de todo e qualquer ato notarial.[10]

Na ADI 5623/DF, foram questionados dispositivos da Lei 13178/2015 que dispõem sobre a ratificação dos registros imobiliários decorrentes de alienações e concessões de terras públicas situadas nas faixas de fronteira.[11]

Na ADI 3151/MT, foi debatida a competência legislativa e registros públicos, tendo por norte que o § 1º do artigo 2º do diploma legislativo estadual criava um requisito de validade dos atos de criação, preservação, modificação e extinção de direito e obrigações, invadindo e imiscuindo-se na competência legislativa que a Carta Política outorgou à União.[12]

No julgamento da ADI 4269/DF, Relator: Ministro Edson Fachin, o Supremo Tribunal Federal concluiu que atos de regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal não devem usurpar terras ocupadas por quilombolas e outras comunidades tradicionais e não devem abreviar os procedimentos de vistoria indispensáveis para garantir a proteção ambiental.[13]

Na ADI 4275/DF o Supremo Tribunal Federal proferiu uma das decisões mais paradigmáticas e históricas julgadas pelo Tribunal. O Supremo Tribunal Federal reconheceu o direito de pessoas transgênero alterarem o prenome e o gênero diretamente no registro civil (via administrativa no cartório), tendo o dispensado a exigência de cirurgia de redesignação sexual ou de prévia autorização judicial.[14]  

Na ADI 5855/DF, discutia-se as alterações promovidas na Lei 6015/1973 pela Lei 13484/2017, que permitiram aos cartórios de Registro Civil firmar convênios para prestar outros serviços públicos (como emissão de RG e passaporte). O STF avaliou os limites constitucionais para a ampliação desse rol de serviços.[15]

A ADPF 899/DF, ainda em tramitação no momento da publicação do presente artigo, cuida dos modelos de família nos registros públicos: a arguição debate a necessidade de adequação dos formulários e sistemas de registros públicos para contemplar famílias homoafetivas e transafetivas, superando os campos rígidos e tradicionais de “Pai e Mãe”.  É inquestionável que as mudanças sociais ocorridas na sociedade e em especial aquelas relativas à orientação sexual das pessoas afetaram os serviços notariais e registrais, fazendo-se uma leitura inclusivista de minorias e discriminados.[16] Para fins de interpretação do artigo 103, inciso IX, da Constituição Federal de 1988, o conjunto de pessoas ligadas por uma mesma atividade econômica, profissional ou pela defesa de interesses de grupos vulneráveis e/ou minoritários cujos membros as integrem uma mesma classe de pessoas.

Princípios como a dignidade da pessoa humana (artigo 1º, inciso III, da Constituição Federal de 1988), a igualdade entre todos (artigo 5º, caput e inciso I da Constituição Federal de 1988), a proteção da família, em todos os seus possíveis arranjos (artigo 226, da Constituição Federal de 1988) e à tutela prioritária da criança e do adolescente (artigo 227, da Constituição Federal de 1988), bem como os deveres de proteção suficiente e os deveres estatais de organização e procedimento decorrentes da dimensão objetiva de tais direitos fundamentais.

Como visto, a importância social dos serviços notariais e de registro público são salutares para a cidadania, pois acompanham a pessoa desde o nascimento até a sepultura e até mesmo para depois da morte.

O registro público imobiliário é de grande importância, pois ele assegurará a segurança jurídica que se exige numa sociedade organizada e democrática. Na forma da Lei 8935/1994 que regulamenta o artigo 236 da Constituição Federal e dispõe sobre serviços notariais e de registro é expresso ao preceituar que os serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

A fé pública é um dos elementos centrais das informações registradas no Registro de Imóveis. Para Pontes de Miranda, a "fé pública do registo de imóveis assegura a validade das transmissões futuras. Ao mesmo tempo, a nulidade das transmissões que sejam contra o que está registado. A ação para ser decretada a nulidade é ação constitutiva negativa. Se, porém, não logrou registo a alienação nula, é ineficaz contra terceiros".[17] 

Também o artigo 1227 do Código Civil preceitua que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos títulos admitidos pela Lei (escritura pública de alienação; sentença judicial), salvo os casos expressos na Lei.

Já o artigo 1245 do Código Civil encontra-se a regra legal no sentido de que se transfere entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Ademais, enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Isso ocorre em razão da eficácia constitutiva dos atos registrais. Consoante ensina a civilista Maria Helena Diniz, tal faceta constitutiva do registro imobiliário "provocará a aquisição, alteração ou extinção de direitos, se dele depender a subsistência do negócio registrado, como ocorre, por exemplo, em relação à aquisição de domínio por ato inter vivos. Daí o seu caráter constitutivo, uma vez que sem o registro aquele ato não poderá produzir efeitos de direito real. Com o registro imobiliário ter-se-á um novo direito transferido, constituído ou extinto, visto que do negócio causal não se terá nenhum direito real sobre o imóvel, pois enquanto o bem não for registrado, valerá apenas entre as partes no plano obrigacional".[18]

O pranteado registralista Walter Ceneviva acertadamente entende que um “dos princípios fundamentais do registro imobiliário, o da continuidade, determina o imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas”[19] sendo que o “fiel garantidor da continuidade do registro é o oficial. Cabe-lhe exigir, ainda, a matrícula, que vale mesmo para o imóvel adquirido antes do Código Civil”.[20]

O registro imobiliário é muito importante para a ordem jurídica nacional, pois ele é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Comentando os princípios da publicidade, fé pública e da publicidade alcançada pelos registros públicos, presunção e fé pública e terceiro adquirente de fé pública, Pontes de Miranda ensina:

"PRINCÍPIO DE PUBLICIDADE. - O registo nada tem com a posse, nem com a tradição. Serve, como um dos expedientes, ao princípio da publicidade, que é relevante em direito das coisas. O que se quer, com o registo, é que ele traduza, nos papéis ou livros do cartório, a verdade sobre as relações jurídicas, lá fora. Se não a traduz, é inexato: o oficial registou o que não devia registar, ou não podia; ou deixou de registar o que devia. Inexato o registo, portanto, ou por excesso, ou por diferença, ou por omissão. Se o registo contém o que era irregistável por sua natureza, então não é só inexato ou incompleto: é ineficaz todo registo do irregistável por sua natureza. Tão-pouco é ele incompleto, por se não haver registado o que não é registável, e. g., qualquer dos direitos de vizinhança, que são limitações ao conteúdo do direito de propriedade (não restrições) e, pois, irregistáveis";[21] 

"PUBLICIDADE PELO REGISTO DE IMÓVEIS. - A publicidade, que se obtém pelo registo, se há transcritibilidade, inscritibilidade ou averbabilidade, tem eficácia diferente segundo o que se transcreveu, inscreveu ou averbou. Não há tipo único de eficácia. A fé pública não é tutelada em todas as espécies de registos";[22] 

"PRESUNÇÃO E FÉ PÚBLICA. - O direito brasileiro distingue a fé pública e a eficácia por presunção de autenticidade e verdade. Presunção é menos do que fé pública. A presunção, só por si, não protege o terceiro, porque a presunção se elimina, cancelando-se o registo, ou "modificando-se, em virtude de retificação. A fé pública assegura a todos que a aquisição ou modo de proceder, que se baseia na fé pública que o funcionário público tenha, está plenamente protegida. Quem adquire o bem registado, por ter fé pública o oficial do registo, ou quem contrata com alguém, que levou, por escritura pública, algum direito e lho cede, está incólume a decretações de invalidade do negócio jurídico registado, ou instrumentado, que importassem em retirar-se aquela fé pública. Muito diferente é o que se passa com a presunção";[23] 

"TERCEIRO ADQUIRENTE E FÉ PÚBLICA. - O efeito da fé pública é que o terceiro adquirente só se tem de guiar pelo registo. Não importam informações extra-registo. Tal efeito é a favor do adquirente; e não contra ele, nem a favor de outrem. Por isso mesmo, se adquire como hipotecado o bem imóvel que não mais estava, adquire-o livre (a ação, que possa caber, contra ele, por existir contrato sobre isso, é outra questão). A fé pública não cobre, todavia, a inexistência, invalidade ou ineficácia do negócio jurídico em que o terceiro foi adquirente".[24] 

Sobre a publicidade dos registros públicos também são importantes a doutrina de BRANDELLI, Leonardo. Publicidade Registral Imobiliária e a Lei 13097/15. RT 962/219-236 e de ALMEIDA, Carlos Ferreira de. Publicidade e Teoria dos Registros. Portugal/Coimbra : Editora Almedina, 1966.

3. Princípio da Continuidade Registral Imobiliária.

O princípio da continuidade registral significa o seguinte: na cadeia dominial de um imóvel exige-se que haja um encadeamento lógico e ininterrupto entre as titularidades imobiliárias, sob o aspecto subjetivo e objetivo. Dessa maneira, nenhum registro (=registro, averbação) poderá ser realizado na matrícula do imóvel sem que o transmitente (quem aliena o imóvel) figure no registro anterior como titular da propriedade imobiliária.

O princípio da continuidade registral sinaliza que cada assento de um imóvel deve se apoiar no registro anterior, formando uma corrente linear, lógica e ininterrupta de titularidades e ônus sobre o bem a fim de que a cadeia dominial seja respeitada. Em termos bem simples: o princípio da continuidade registral implica e significa que ninguém pode transferir um direito real (como vender, hipotecar, gravar de ônus reais ou de qualquer forma alienar um imóvel) sem que o seu próprio direito já esteja previamente registrado na matrícula do imóvel. Josué Modesto Passos assevera que “No direito brasileiro, a ordenação sequencial dos direitos sobre o imóvel e dos titulares desses direitos chama-se continuidade do registro; a regra pela qual se manda que essa continuidade seja retratada no registro, por conseguinte, chama-se princípio da continuidade”.[25]

O princípio da continuidade registral é conhecido na língua alemã como grundsatz der Voreingtragung des Betroffenen.[26]

O princípio da continuidade registral cumpre funções indispensáveis para a estabilidade das relações econômicas e sociais no país. Suas principais contribuições são:

(a) proporcionar a indispensável segurança jurídica (=o princípio da continuidade registral garante que o histórico do imóvel seja confiável e nesse passo, o comprador sabe exatamente quem é o proprietário legal atual e se a cadeia de transmissões anterior é válida; terceiros não podem alegar desconhecimento da cadeia dominial e sua titularidade);

(b) prevenir a ocorrência de fraudes (=o princípio da continuidade registral impede a venda dupla de um mesmo imóvel ou a transferência do bem por quem não detém a sua legítima propriedade (venda a non domino);

(c) fidelidade da informação (fé pública) (=o princípio da continuidade registral assegura que os livros do Cartório de Registro de Imóveis reflitam fielmente a realidade jurídica do imóvel);

(d) proteção do crédito (=o princípio da continuidade registral viabiliza o mercado de financiamentos e garantias, pois bancos e investidores dependem da certeza da cadeia dominial para conceder créditos imobiliários com segurança).

Para Josué Modesto Passos o princípio da continuidade tem as seguintes funções: “(a) fazer com o que o registro de imóveis retrate a realidade jurídica do domínio privado; e (b) impedir que um não legitimado disponha de um direito inscrito, 3° ou seja, permitir que, pelo registro, se verifique a legitimação registral”.[27]

Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

O princípio da continuidade registral, sob o aspecto subjetivo, tem previsão expressa no artigo 195 da Lei de Registros Públicos, que preceitua: “Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. Como pode ser percebido, o aspecto subjetivo do princípio da continuidade registral refere-se ao encadeamento lógico das pessoas referidas no registro, garantindo-se, desta maneira, que "A" e somente “A” poderá transferir o imóvel a "B" se "A" estiver registrado como dono na matrícula. Há, ainda, a possibilidade de a vontade do titular do registro imobiliário vir a ser substituída por um comando judicial, na forma do que dispõe o artigo 501 do Código de Processo Civil.[28]

Sob o aspecto objetivo, o princípio da continuidade objetiva refere-se ao imóvel e seus atos. Garante que as características físicas, desmembramentos e ônus obedeçam a uma ordem cronológica sucessiva em que se apresentem. Contudo, Josué Modesto Passos entende que são casos que indicam limites da aplicação do princípio da continuidade: “(a) o princípio da continuidade concerne apenas às transmissões do domínio privado; assim, não dependem da inscrição do título anterior: (a1) as aquisições particulares do Estado; (a2) as aquisições do Estado mediante desapropriação (porque a aquisição é originária e se sub-rogam no preço quaisquer direitos que recaiam sobre o imóvel desapropriado, segundo o Dec.-Iei3.365, de 21.06.1945, art. 31);  assim, o título oriundo de desapropriação é inscrito independentemente da indicação da inscrição anterior, mesmo que o domínio não compita, segundo o registro, ao réu da ação de desapropriação; (b) a aquisição por acessão é originária e não depende de inscrição; segundo Pontes de Miranda, se formar-se uma ilha, e o dono do imóvel, a que acedeu, quiser que essa ilha figure separadamente (ou seja, como um imóvel próprio), então ele tem de justificar a acessão, com perícia e declaração unilateral de vontade que divida o imóvel; se houver dois donos, a solução é a mesma, mas-ainda segundo Pontes de Miranda - é necessária, também, a ação de demarcação, e será inscrita a sentença daí resultante; e (c) se determinado imóvel não constar do registro, Carvalho entende que desaparece a razão de ser do princípio da continuidade, porque ad impossibilia nemo tenetur: não há como exigir registro de título anterior que manifestamente não exista; entretanto, isso não significa que o título possa ingressar livremente: se o imóvel não constar do registro, o título só pode ser inscrito se for concernente a uma aquisição originária. Nesse sentido, seguindo a lição de Lopes, a LRP /1973, art. 195, tem de ser entendida como se dissesse: "se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, mas estiver registrado em nome de alguém, o oficial exigirá" etc”.[29]

A prevalência do princípio da continuidade registral e da fé pública que emana do registro imobiliário impede que se desconsidere situação jurídica regularmente constituída e, sendo assim, a constrição não pode recair sobre bem que, à luz do registro, já não integrava o patrimônio dos alienantes, tampouco do executado.

Para que ocorra a alienação, a transferência da titularidade imobiliária ou sua oneração, quem pratica o ato (vende, troca, doa, dá em garantia) deve figurar como seu titular, pois ninguém pode alienar direitos a que não seja o legítimo titular. Ocorreria alienação a non domino, o que é vedado pela Lei em razão da nulidade absoluta que daí decorre.

É também via processual adequada para deduzir pedido de transferência de propriedade de imóvel com fundamento em contrato de cessão de direitos quando se vislumbra legalidade da cadeia dominial e quitação do valor para a aquisição do bem.

Para desenvolvimento válido e regular do processo de adjudicação, imprescindível juntada, com a inicial, de cadeia sucessiva de transmissões que alegadamente ocasionaram o pleiteado direito sobre o bem, de forma a se rechaçar pretensão de salto na cadeia dominial, o que ensejaria quebra do princípio da continuidade registral, pelo qual se exige que cada registro imobiliário forme um encadeamento ininterrupto e lógico das titularidades.

Por oportuno: “É fato que se deva observar o princípio da continuidade registral, eis que na ausência de registro de cada compromisso e das respectivas escrituras, seja incontornável a necessidade de análise de todas as relações de direito pessoal envolvidas até a última efetuada em favor dos autores, no caso de alienações sucessivas.” STJ, AREsp 2153341, Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJ 28/9/2022 [decisão monocrática].

A superveniência de óbitos após a homologação da partilha, por si só, não obsta a retificação descritiva do título judicial, devendo eventuais reflexos patrimoniais ser tratados nos inventários próprios, respeitada a autonomia das sucessões e a coisa julgada formada no inventário originário. Exigir, para esse fim, a elaboração de nova partilha, com reorganização do quadro sucessório, extrapola os limites do pedido formulado e não encontra amparo legal na situação dos autos.

Até que ocorra sua desconstituição, o registro imobiliário presume válido e eficaz, isto é, quem estiver na titularidade imobiliária presume-se ser seu legítimo titular. Nesse sentido é a redação dos artigos 1245 a 1247 do Código Civil, em especial os §§ 1º e 2º do artigo 1245: 

"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente."

 

Já os artigos 54 a 56 da Lei 13097/2015, por intermédio das Leis 14382/2022 e 14825/2024, constam os seguintes dispositivos:

 "Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária. (Incluído pela Lei nº 14.825, de 2024)

§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. (Renumerado do parágrafo único com redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 . (Vigência)

Art. 56. A averbação na matrícula do imóvel prevista no inciso IV do art. 54 será realizada por determinação judicial e conterá a identificação das partes, o valor da causa e o juízo para o qual a petição inicial foi distribuída. (Vigência)

§ 1º Para efeito de inscrição, a averbação de que trata o caput é considerada sem valor declarado.

§ 2º A averbação de que trata o caput será gratuita àqueles que se declararem pobres sob as penas da lei.

§ 3º O Oficial do Registro Imobiliário deverá comunicar ao juízo a averbação efetivada na forma do caput , no prazo de até dez dias contado da sua concretização.

§ 4º A averbação recairá preferencialmente sobre imóveis indicados pelo proprietário e se restringirá a quantos sejam suficientes para garantir a satisfação do direito objeto da ação."

 Assim, a denominada averbação premonitória[30] – introduzida no CPC/1973 pela Lei Federal 11382/2006 --- tem a inequívoca finalidade de proteger o credor contra a prática de fraude à execução, afastando a presunção de boa-fé de terceiros que porventura venham a adquirir bens do devedor.[31] Aludida averbação na matrícula do imóvel de titularidade do executado estará dispensada na hipótese do artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil.

 Embora a lição faça referência ao processo de execução/cumprimento, tal cuidado mostra-se perfeitamente aplicável no caso de discussão da titularidade imobiliária que foi transferida e que foi resolvida com o não-implemento da condição expressamente estabelecida.

Acolhendo tal pretensão, sob a égide do Código de Processo Civil revogado: STJ, Corte Especial, REsp 956943/PR, Relator p/ Acórdão Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 20/8/2014, DJe 1/12/2014; STJ, 3ª Turma, REsp 1743088/PR, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 12/3/2019, DJe 22/3/2019; STJ, 4ª Turma, REsp 437184/PR, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 20/9/2012, DJe 23/4/2013.

A averbação ou registro feito na matrícula imobiliária gera presunção absoluta (juris et de jure) de conhecimento para terceiros e, portanto, de eventual alienação a terceiros de boa-fé, ainda que de maneira fraudulenta.  Nesse sentido: STJ, 4ª Turma, REsp 1334635/RS, Relator: Antônio Carlos Ferreira, DJe 24/9/2019; STJ, 2ª Seção, EREsp 655000/SP, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, DJe 23/6/2015. O sentido contrário também se mostra válido. Nesse sentido, mutatis mutandis: STJ, 3ª Turma, AgIntAREsp 1765979/SC, DJe 29/4/2021; STJ, 3ª Turma, AgRgAREsp 7771/SP, DJe 25/05/2017; STJ, 4ª Turma, REsp 437184/PR, DJe 23/4/2013; STJ, 2ª Turma, REsp 944250/RS, DJ 20/08/2007, p. 264; STJ, 2ª Seção, EREsp 655000/SP, DJe 23/6/2015.

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Por tais razões legais acima alinhavadas, o prévio registro da existência da demanda na matrícula do bem imóvel[32] gera presunção absoluta (juris et de jure) de conhecimento para terceiros e, portanto, de eventual alienação a terceiros de boa-fé, ainda que de maneira fraudulenta, garantindo a observância do princípio da continuidade registral imobiliária. 

Comentando a importância de todas as demandas estarem averbadas na matrícula imobiliária, os nobres civilistas Carlos Elias de Oliveira,  João Costa-Neto e  Flávio Tartuce discorrem sobre a importância do princípio da concentração registrária.[33]  

O princípio da continuidade registral encontra-se disciplinado nos artigos 195 e 222 da Lei 6015/1973, onde se exige cadeia dominial ininterrupta, inviabilizando a prática de atos de alienação ou de gravação e garantia sem prévio registro em nome de seu legítimo titular.

O artigo 195 da Lei de Registros Públicos dispõe: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para que se preserve a continuidade do registro”. Já o artigo 222 do mesmo diploma legal reforça: “Nenhum registro será feito sem que o anterior esteja lançado no cartório, de modo a preservar a continuidade da cadeia dominial”.

O afamado registralista Afrânio de Carvalho em obra de referência ensina: “O sistema registral brasileiro não admite que alguém adquira imóvel de quem não figura no registro como seu proprietário. O princípio da continuidade assegura a sequência lógica dos atos, impondo a prévia inscrição do transmitente como requisito para o registro do adquirente”.[34] O entendimento jurisprudencial vai na mesma toada, pois mostra-se “inviável a adjudicação compulsória quando não demonstrada a existência de matrícula individualizada do imóvel, por violação ao princípio da continuidade registral” e que  “Sem registro anterior, não há título hábil a ser levado a registro em nome do adquirente”.[35] O entendimento é sufragado pelo Superior Tribunal de Justiça, que acertadamente entende que a “ausência de registro do título anterior inviabiliza a adjudicação compulsória, por ofensa ao princípio da continuidade registral”.[36] 

O princípio da continuidade registral exige que apenas aquela pessoa (física, jurídica ou ente personalizado) que figura como titular no registro possa dispor do bem, de sorte que o adquirente não se legitima senão pelo encadeamento ininterrupto da titularidade registral.

A função social da propriedade não pode atropelar as exigências previstas na Lei e tampouco autoriza a mitigação do princípio da continuidade registral, sob pena de causar insegurança jurídica e sujeição a terceiros de boa-fé a danos irreparáveis.

Deve existir vínculo jurídico registral direto entre o alienante/garantidor que permita a operação jurídica.  Para o civilista lusitano Cunha Gonçalves, a alienação “é acto contratual, não só extintivo da propriedade, mas um facto característico dela, a faculdade pela qual o direito de propriedade melhor se afirma, correspondente ao jus abutendi dos Romanos e que também se diz direito de disposição. A alienação não produz a perda da propriedade, ao contrário do que se lê no citado artigo do Cód. Civil brasileiro: perda é conceito mais extenso do que extinção, pois a alienação só faz extinguir a propriedade, cujo título apenas se destaca do alienante para se integrar no patrimônio do adquirente, onde continua subsistindo, ao passo que no daquele, geralmente, fica sub-rogada pelo respectivo preço”.[37] Alienação corresponde à ideia de disposição patrimonial, de maneira total ou parcial, salvo proibições legais, como ocorre na proibição de fracionamento de terras abaixo de determinado tamanho.

Discussão pode haver quanto à natureza da aquisição imobiliária, se aquisição originária ou derivada.

Consoante Josué Modesto Passos:

“diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária”.[38]

As formas originárias de aquisição da propriedade imobiliária --- como a arrematação em leilão --- extingue os ônus do imóvel arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de qualquer gravame que incida sobre o bem, bem como de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem.

O  artigo 211 do Código Nacional de Normas dos serviços extrajudiciais, editado pela Corregedoria Nacional de Justiça --- Provimento 149, de 30/8/2023 preceitua:

 “Art. 211. O Sistema Eletrônico de Registros Públicos (Serp), previsto na Lei n. 14.382, de 27 de junho de 2022, será integrado tecnologicamente e de forma obrigatória pelos oficiais de registros públicos de que trata a Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, responsáveis interinos ou interventores, que disponibilizarão, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça, as informações necessárias para a sua adequada implantação e funcionamento.

Parágrafo único. O Serp reger-se-á pelos princípios que disciplinam a Administração Pública em geral e os serviços notariais e registrais, em especial, os princípios da legalidade, integridade, impessoalidade, moralidade, razoabilidade, finalidade, motivação, interesse público, eficiência, segurança, adequação, regularidade, continuidade, atualidade, generalidade, publicidade, autenticidade e cortesia na prestação dos serviços.”

 

A análise do título apresentado ao registro de imóveis se fará consoante a norma vigente ao tempo da apresentação do título ao Registro de Imóveis, em decorrência do princípio tempus regit actum e da segurança jurídica.

Assim, a origem judicial do título que lastreará o registro/averbação na matrícula imobiliária não o torna imune ao controle e à qualificação registral, ainda que limitada a seus requisitos formais e sua adequação aos princípios registrais, como o princípio da continuidade registral[39] e da especialidade.[40]

No Estado de São Paulo, o disposto no item 117, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, preceitua: “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais".

Para Narciso Orlandi Neto “se o registro não atende ao princípio da continuidade, é nulo de pleno direito”[41] e dentro de tal contexto, eventual qualificação negativa, com exigência a ser cumprida para atendimento do princípio da continuidade, não há infração disciplinar do registrador, pois o cumprimento de exigência legal não significa desobediência à ordem judicial, mas atendimento ao princípio da legalidade, da juridicidade e da regularidade dos registros públicos.

O Egrégio Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial.[42]  Assim deve ser, pois o registrador não pode ver-se compelido a registrar/averbar ato que não cumpra os requisitos normativos, sob pena de tolerar violação a dispositivo legal e ao princípio da segurança jurídica. Afinal, “importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada aos requisitos formais do título e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 119, do Capítulo XX, das NSCGJ. Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial”.[43]

Mas há entendimentos judiciais contrários no sentido de que, depois de levar o conhecimento do magistrado a existência de eventuais lacunas ou erronias, a autoridade judiciária mantém a ordem judicial a ser cumprida, sem, contudo, que se impeça a suscitação de dúvida pelo registrador, como, aliás, autoriza expressamente a inteligência dos artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos.

Assim, se o título apresentado não cumprir os requisitos dos princípios da continuidade, deverá ser emitida Nota de Devolução fazendo-se expressa referência à necessidade de prévio registro dos títulos anteriores ou, se existir recusa, a suscitação da dúvida registral.

Há também na qualificação negativa de um título judicial a manifesta ausência de dolo, uma vez que, para configurar desobediência, exige-se a intenção deliberada e injustificada de descumprir uma ordem. Quando o registrador de imóveis aponta um óbice legal (como a violação ao princípio da continuidade ou da especialidade), ele está amparado por justo motivo e não pretende arrostar a ordem judicial por vontade própria, mas para o cumprimento da Lei e das normas da Corregedoria Nacional de Justiça e da Corregedoria do respectivo Tribunal de Justiça ao qual esteja administrativamente submetido.

Também decidiu o Superior Tribunal de Justiça que se a própria legislação registral prevê um mecanismo para resolver o impasse --- o procedimento administrativo de suscitação de dúvida (artigo 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos) ---, não cabe a aplicação de sanção penal.  

Seja como for, a qualificação negativa de título judicial apresentado para registro/averbação decorre do estrito cumprimento de um dever legal (artigo 28 da Lei 8.935/1994 e da Lei 6.015/73) e por se tratar do exercício de uma função técnica regulamentada, afasta-se completamente o dolo de desobedecer, não havendo que se falar na prática de ato infracional ou de crime de desobediência.

Assim entendeu a Colenda 15ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça Bandeirante, nos autos do Processo/Acórdão: 2249995-95.2022.8.26.0000, Relator: Desembargador Ramon Mateo Júnior que afirmou não ser “necessário que o juízo expeça nova carta de adjudicação apenas para atender às exigências do Cartório de Registro de Imóveis, até porque não é preciso a outorga uxória da esposa do executado para que se efetue a transferência do registro”.[44]

Mais uma vez aplicáveis são os ensinamentos de Afrânio de Carvalho, para quem: “Tratando-se de efetiva transmissão de bem imóvel é indispensável a observância do encadeamento de atos no registro, em prestígio ao princípio da continuidade, afinal, ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade na transmissão ou na oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente”.[45]

É de conhecimento público e notória a existência de  divergência doutrinária acerca da natureza da aquisição da propriedade por arrematação --- há os que defendem se tratar de modo originário, e os que entendem se tratar de modo derivado.

A primeira corrente ampara-se essencialmente em dois argumentos: (a) na inexistência de relação jurídica entre o adquirente e o devedor e (b) na inexistência de transmissão voluntária da propriedade do imóvel ao arrematante.

Tal entendimento foi utilizado inclusive na fundamentação do acórdão que apreciou o Tema 1134 dos recursos repetitivos no Superior Tribunal de Justiça,[46] quanto a fixação da tese jurídica de que é inválida a previsão em edital de leilão que atribuiu responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários incidentes sobre o bem arrematado por fatos geradores anteriores à arrematação.  A responsabilidade tributária do arrematante surge a partir da arrematação concretizada e refere-se exclusivamente a débitos posteriores ao ato.[47]

A segunda corrente doutrinária entende se tratar de modo derivado de aquisição, razão pela qual, em observância ao princípio da continuidade registral, previsto nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos, não é possível que a carta de arrematação transmude a natureza do título já registrado. É o entendimento perfilhado pelo Tribunal de Justiça bandeirante.[48]

Destaque-se, ainda, que a necessidade de recolhimento de ITBI na arrematação milita em favor da segunda corrente doutrinária, no sentido de que se está diante de transmissão de propriedade e que não há motivos legais para excepcionar a incidência do princípio da continuidade registral.

O princípio da continuidade registral imobiliária tem disciplina normativa própria e é diverso do princípio da continuidade da delegação dos atos registrais, que tem a ver com o funcionamento da serventia imobiliária e não com os atos jurídicos de registro imobiliário em si mesmos.[49]

4. Jurisprudência.

A jurisprudência assumiu máxima importância no Código de Processo Civil, em especial das regras dispostas nos artigos 926 e 927, pois os magistrados e tribunais deverão agir no sentido de garantir que a jurisprudência seja estável, coerente e íntegra, inclusive no âmbito da prática de atos administrativos.

Nesse contexto, até mesmo bancas examinadoras de concurso público não podem ignorar o entendimento jurisprudencial e estão estritamente vinculadas à jurisprudência vinculante e aos precedentes obrigatórios dos Tribunais Superiores quando elaborarem questões que serão objeto de exame, não podendo adotar gabarito que contrarie o entendimento jurisprudencial consolidado.

Conquanto vigore no Brasil a tese do Tema 485 do Supremo Tribunal Federal no sentido de que “não compete ao Poder Judiciário substituir a banca examinadora para reexaminar o conteúdo das questões e os critérios de correção utilizados, salvo ocorrência de ilegalidade e inconstitucionalidade” que impede o Poder Judiciário de substituir a banca examinadora na correção de provas, essa regra é mitigada pelo controle de legalidade caso o examinador desrespeite súmulas vinculantes, repercussões gerais ou recursos repetitivos.

Desta maneira, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento emblemático do RMS 73285/RS, consolidou o entendimento de que a recusa da banca examinadora de concurso público em atribuir pontuação a um candidato que respondeu com base em tese repetitiva (precedente obrigatório) nega a competência constitucional das Cortes Superiores para uniformizar o direito autoriza o acolhimento da ordem mandamental para o fim de atribuir pontuação negada pela banca examinadora. Assim, o Poder Judiciário poderá intervir para o fim de fazer prevalecer o entendimento vinculante, com atribuição de pontuação ao candidato.[50]  Isso porque a existência de uma “Corte Superior é, portanto, uma garantia de segurança jurídica aos jurisdicionados e administrados. A conduta adotada pela banca examinadora, ao negar aplicação à entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça sobre norma processual federal, incorre em inconstitucionalidade, pois nega a missão institucional conferida pela própria Constituição Federal a esta Corte Superior. De outra parte, é certo que o art. 927 do Código de Processo Civil/2015 estruturou o sistema de precedentes no direito processual brasileiro e determinou a observância obrigatória dos acórdãos proferidos pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recursos especiais repetitivos. Desse modo, a negativa de banca em admitir reposta formulada de acordo com precedente obrigatório desta Corte Superior, também incorre em ilegalidade. A inobservância de precedente obrigatório desta Corte Superior nos certames destinados ao provimento de cargos públicos igualmente contraria o art. 30 Decreto-Lei n. 4.657/42 (Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro), o qual determina que as autoridades públicas devem atuar para aumentar a segurança jurídica na aplicação das normas. Com efeito, é absolutamente contrário à segurança jurídica e à boa-fé administrativa a conduta de banca examinadora de concurso público que, em matéria de lei federal, recusa a interpretação sedimentada pelo órgão constitucionalmente encarregado de uniformizar a interpretação da legislação infraconstitucional”.[51]

A importância da jurisprudência, portanto, é inquestionável para a segurança jurídica e isonomia entre os jurisdicionados.

Acerca do princípio da continuidade registral foram localizados os seguintes entendimentos jurisprudenciais:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. INTERESSE PROCESSUAL. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará que negou provimento à apelação do autor, mantendo a extinção do processo sem resolução de mérito, por ausência de interesse processual, em ação de adjudicação compulsória de imóvel, por entender que a adjudicação compulsória violaria o princípio da continuidade registral, já que o imóvel não estava registrado em nome do cedente. II. Questão em discussão  2. Há duas questões em discussão: (I) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de enfrentamento da tese de nulidade da sentença por decisão surpresa, em violação ao art. 10 do CPC/2015; e (II) saber se o cessionário de direitos aquisitivos possui interesse processual para ajuizar ação de adjudicação compulsória diretamente contra a promitente-vendedora, titular registral do imóvel, sem necessidade de prévia transferência ao cedente. III. Razões de decidir  3. A ausência de manifestação do Tribunal de origem sobre a nulidade da sentença por decisão-surpresa configura violação ao art. 1.022 do CPC/2015, sendo aplicável o prequestionamento ficto nos termos do art. 1.025 do CPC/2015. 4. A sentença violou o art. 10 do CPC/2015 ao decidir pela extinção do processo sem oportunizar às partes manifestação sobre a ausência de interesse processual, configurando decisão-surpresa. 5. O cessionário de direitos aquisitivos sub-roga-se nos direitos do cedente, podendo exigir do promitente-vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda e, em caso de recusa, requerer a adjudicação do imóvel, conforme os arts. 347, I, 349, 1.417 e 1.418 do Código Civil. 6. Não há violação ao princípio da continuidade registral na transferência direta da propriedade da promitente-vendedora ao cessionário, quando a titular registral do imóvel anuiu expressamente à cessão. 7. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, na ação de adjudicação compulsória, não se exige a inclusão dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente-vendedor a parte legitimada para compor o polo passivo da lide. IV. Dispositivo 8. Recurso provido para reconhecer o interesse processual do recorrente e determinar o retorno dos autos ao Juízo de origem para o regular processamento da ação e oportuno julgamento do mérito da demanda.” STJ, 4ª Turma, REsp 1999698/CE, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.

 

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. FRAUDE À EXECUÇÃO EM AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E REGISTRO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. RECONHECIMENTO DA FRAUDE SEM AVERBAÇÃO DA PENHORA DIANTE DA MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE; MULTA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO AFASTADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME  1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que reconheceu fraude à execução, anulou a alienação do imóvel, determinou o registro da carta de arrematação e inverteu os ônus sucumbenciais, com honorários fixados em 20% do valor atualizado da causa. 2. A controvérsia trata de ação anulatória de negócio jurídico proposta para reconhecer fraude à execução, anular a alienação do imóvel e registrar a carta de arrematação em favor do arrematante. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos e condenou a autora ao pagamento das custas e honorários, fixados em 20% do valor da causa, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade. 4. A Corte de origem reformou a sentença para reconhecer a fraude à execução, declarar sem efeito a alienação registrada na matrícula, determinar o registro da carta de arrematação respeitada a continuidade registral, inverter os ônus sucumbenciais e fixar honorários em 20% do valor atualizado da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO  5. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão violou o art. 792 do CPC e a Súmula n. 375 do STJ ao reconhecer fraude à execução sem averbação da penhora ou prova de insolvência; e (ii) saber se é cabível a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC aplicada aos primeiros embargos de declaração opostos para prequestionamento. III. RAZÕES DE DECIDIR  6. Incide a Súmula n. 375 do STJ: é suficiente a prova de má-fé do terceiro adquirente para reconhecer a fraude à execução, ainda que ausente a averbação da penhora; aplica-se o entendimento do REsp n. 956.943/PR e o art. 593, II, do CPC/1973, diante do consilium fraudis demonstrado pela cronologia e vínculos familiares e societários. 7. A multa do art. 1.026, § 2º, do CPC tem caráter excepcional e não se aplica aos primeiros embargos, notadamente quando opostos para prequestionamento, devendo ser afastada. IV. DISPOSITIVO E TESE  8. Recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Nos termos da Súmula n. 375 do STJ, o reconhecimento da fraude à execução prescinde da averbação da penhora quando comprovada a má-fé do terceiro adquirente. 2. A multa do art. 1.026, § 2º, do CPC é excepcional e não incide sobre os primeiros embargos de declaração opostos para prequestionamento". Dispositivos relevantes citados: CPC/1973, arts. 593, II, 600, I e 659, § 4º; CPC/2015, arts. 774, I e 1.026, § 2º; CC, art. 1.245. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 98 e 375; STJ, REsp n. 956.943/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Corte Especial, julgado em 12/5/2010.” STJ, 4ª Turma, REsp 2199430/MG, Relator: Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.

 

“AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM DIVISÃO DE IMÓVEL RURAL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. REQUISITOS DA PRIMEIRA FASE PROCEDIMENTAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. A pretensão de reexame do quadro fático-probatório delineado pelas instâncias ordinárias para afastar a conclusão sobre a composição do condomínio e a desnecessidade de citação de terceiros, bem como para verificar a regularidade do recolhimento de custas processuais, encontra óbice na Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A ação de divisão de terras particulares possui natureza dúplice e se desenvolve em duas fases distintas. A primeira, de cunho declaratório, limita-se à verificação da existência do condomínio, da titularidade das partes e da divisibilidade do imóvel. Questões técnicas atinentes à demarcação, georreferenciamento, apresentação de memoriais descritivos e regularização de pendências registrais são próprias da segunda fase, de natureza executória, a ser realizada por meio de perícia. O acórdão que decide em conformidade com essa orientação alinha-se à jurisprudência desta Corte, atraindo a incidência da Súmula n. 83 do Superior Tribunal de Justiça. 3. É pacífico o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a divergência entre julgados do mesmo Tribunal não enseja a interposição de recurso especial com fundamento na alínea c do permissivo constitucional. 4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido.” STJ, 3ª Turma, AREsp 2676729/MT, Relator: Ministro Moura Ribeiro, julgado em 9/12/2025, DJEN de 15/12/2025.

 

“Da irresignação de ROSÁRIA: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO REGISTRAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE ROSÁRIA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ARREMATAÇÃO. IRRETRATABILIDADE DO ATO APÓS A ASSINATURA DO AUTO (ART. 903 DO CPC). REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL (ARTS. 195 E 237 DA LRP). ESCRITURA DE DOAÇÃO NÃO REGISTRADA. INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO INTERNA A ENSEJAR EMBARGOS DE DECLARAÇÃO (ART. 1.022, I, DO CPC). ÓBICES DE ADMISSIBILIDADE NA ORIGEM (SÚMULAS 7, 83 E 211/STJ). AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal estadual, que inadmitiu recurso especial manejado em execução de título extrajudicial, na qual foram penhorados e arrematados direitos hereditários relativos à fração de imóvel rural, havendo posterior indeferimento de registro da carta de arrematação por quebra de continuidade registral. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) há contradição interna no acórdão, a caracterizar violação do art. 1.022, I, do CPC; (ii) a arrematação de direitos hereditários subsiste como ato perfeito, acabado e irretratável, à luz do art. 903 do CPC; (iii) a carta de arrematação pode ingressar no registro sem a prévia regularização da cadeia dominial por sobrepartilha, em contexto de escritura pública de doação não registrada. 3. Não se caracteriza contradição interna sanável por embargos de declaração quando o acórdão, de forma coerente, distingue a validade processual da arrematação (art. 903 do CPC) da exigência material e registral de prévia regularização da cadeia dominial (arts. 195 e 237 da LRP), especialmente diante de escritura de doação não registrada, cuja existência obsta o ingresso imediato da carta no fólio real e pode ser debatida nas vias próprias, inclusive por sobrepartilha ou ação autônoma (art. 903, § 4º, do CPC). 5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e não provido. Da irresignação de FLÁVIO: PROCESSUAL CIVIL. DIREITO REGISTRAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE FLÁVIO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA (ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022, II, CPC). COISA JULGADA. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. NÃO OCORRÊNCIA DE ALCANCE MATERIAL (ARTS. 502, 507 E 508, CPC). PREMISSA QUE DESAFIA SÚMULA 7/STJ. IRRETRATABILIDADE DA ARREMATAÇÃO (ART. 903, CPC) E CONTINUIDADE REGISTRAL. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DOMINIAL. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial contra decisões que inadmitiram recurso especial interposto em face de acórdão que, em agravo de instrumento, manteve a validade da arrematação de direitos hereditários, mas condicionou o registro da carta à prévia regularização da cadeia dominial por sobrepartilha ou pelo registro de doação não levada ao fólio real. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) há negativa de prestação jurisdicional por não enfrentamento de questões relevantes (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC); (ii) a decisão que extinguiu embargos de terceiro por intempestividade produz coisa julgada material apta a impedir reexame da validade da expropriação (arts. 502, 507 e 508 do CPC); e (iii) a irretratabilidade da arrematação (art. 903 do CPC) assegura registro imediato, afastando o princípio da continuidade registral, ou se a revisão do acórdão demanda reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ). 3. A rejeição dos embargos de declaração não configura negativa de prestação jurisdicional quando as questões essenciais são enfrentadas de modo suficiente, ainda que contrariamente à tese do recorrente, atendendo ao dever de fundamentação e à delimitação do objeto controvertido. 4. A extinção de embargos de terceiro por intempestividade, por não adentrar o mérito, em princípio, forma coisa julgada formal, não material, não impedindo a ulterior análise, em outro processo, da regularização dominial e dos efeitos registrários decorrentes da expropriação. 5. A proteção conferida pelo art. 903 do CPC não derroga, por si só, normas de ordem pública da Lei de Registros Públicos, impondo ao arrematante a regularização da continuidade registral quando a expropriação recai sobre direitos hereditários; a infirmar a conclusão de que houve arrematação de mera expectativa de direito seria necessário reexame do conjunto fático-probatório, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. 6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.” STJ, 3ª Turma, AREsp 2864667/PR, Relator: Ministro Moura Ribeiro, julgado em 9/12/2025, DJEN de 15/12/2025.

 

“Da irresignação de NELSON PULICE LTDA. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE IMÓVEL EM DIVISA ESTADUAL. PARÂMETRO DAS ACOs 347 E 652 DO STF. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTS. 1.022, II, E 489, § 1º, IV, DO CPC. OCORRÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.  1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em apelação, restringe o domínio e a imissão na posse de fração de lote situado no Estado do Tocantins, com base na linha divisória homologada nas ACOs 347 e 652 do Supremo Tribunal Federal, e rejeita embargos de declaração. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional por omissão sobre a proteção ao ato jurídico perfeito (arts. 6º, §§ 1º a 3º, e 24, da LINDB), (ii) a continuidade registral e a eficácia dos registros nas circunscrições limítrofes foram desconsideradas (arts. 169, II, 195 e 252, da Lei 6.015/1973), e (iii) a presunção de propriedade plena decorrente do registro foi ignorada (arts. 1.228 e 1.231, do CC/2002), em violação dos arts. 1.022, I e II, e 489, § 1º, IV, do CPC/2015. 3. Configura-se negativa de prestação jurisdicional quando o órgão julgador deixa de enfrentar tese jurídica autônoma e potencialmente apta a infirmar a conclusão adotada. 4. Recurso especial conhecido e provido. Da irresignação de ADÃO e SEILA PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. LINHA DIVISÓRIA ENTRE ESTADOS. ACOs 347 E 652 DO STF. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTS. 1.022, II, E 489, § 1º, IV, DO CPC. OCORRÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em apelação, reconhece domínio e imissão parcial na posse de lote situado no Estado do Tocantins, afasta pretensões correlatas e rejeita embargos de declaração. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional quanto a cerceamento de defesa e à impugnação do laudo pericial; (ii) a individualização do imóvel exige memorial georreferenciado (art. 225, § 3º, da Lei 6.015/1973); (iii) a função social da propriedade e a ocupação parcial devem ser consideradas (art. 1.228, § 1º, do CC/2002); (iv) há preenchimento dos requisitos de usucapião (arts. 1.238, 1.242 e 1.243 do CC/2002); e (v) é cabível indenização por benfeitorias deduzida em contestação, vedado o enriquecimento sem causa (arts. 1.219 e 884 do CC/2002; arts. 538, § 1º, do CPC/2015 e 922 do CPC/1973). 3. A negativa de prestação jurisdicional se caracteriza quando o acórdão deixa de enfrentar matérias relevantes suscitadas em apelação e embargos de declaração, potencialmente capazes de infirmar a conclusão adotada. 4. Recurso especial conhecido e provido.” STJ, 3ª Turma, REsp 2160467/TO, Relator: Ministro Moura Ribeiro, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.

 

“Direito processual civil. Agravo em recurso especial. Fraude à execução. Efeitos da decisão judicial. Publicidade registral. I. Caso em exame.  1. Agravo interposto contra decisão que obstou a subida de recurso especial, o qual foi interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo decisão que determinou o cancelamento da penhora incidente sobre imóvel objeto de declaração de ineficácia da alienação em outro processo. 2. A parte recorrente sustenta violação dos artigos 1º, 195 e 216 da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), argumentando que a averbação da decisão judicial que reconheceu a fraude à execução produziria efeitos erga omnes, tornando ineficaz a alienação perante quaisquer terceiros. 3. O acórdão recorrido entendeu que o reconhecimento da ineficácia do negócio jurídico atinge apenas o credor beneficiado pela declaração, não surtindo efeitos erga omnes. II. Questão em discussão.  4. A questão em discussão consiste em saber se a decisão judicial que reconhece a fraude à execução, após sua averbação na matrícula do imóvel, produz efeitos erga omnes, tornando a alienação ineficaz em relação a terceiros que não foram partes na demanda original. III. Razões de decidir.  5. A fraude à execução, conforme o art. 792, § 1º, do Código de Processo Civil, gera ineficácia relativa e restrita, atingindo apenas o credor que demonstrou interesse e legitimidade para a declaração judicial, não produzindo efeitos erga omnes. 6. O registro imobiliário tem função de dar publicidade e segurança às mutações jurídicas dos bens imóveis, mas não amplia a eficácia subjetiva de decisões judiciais nem altera a natureza jurídica dos efeitos por elas produzidos. 7. A averbação da decisão judicial que reconheceu fraude à execução tem caráter declaratório e publicitário, conferindo ciência a terceiros sobre a existência de restrição, mas não converte a ineficácia relativa em nulidade absoluta. 8. O princípio da continuidade registral (art. 195 da Lei de Registros Públicos) impõe apenas que as transmissões sucessivas mantenham encadeamento lógico e formal entre titulares, sem ampliar os efeitos materiais da sentença. 9. Admitir que uma decisão proferida em processo individual possa, por simples averbação, atingir a esfera jurídica de terceiros sem contraditório nem devido processo legal violaria os princípios da segurança jurídica e da coisa julgada. IV. Dispositivo.  Resultado do Julgamento: agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.” STJ, 3ª Turma, AREsp  2747969/SP, Relator: Ministro Humberto Martins, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.

 

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DEMARCAÇÃO E REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 501 DO CPC. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. SÚMULAS 7/STJ E 283/STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial manejado em ação de adjudicação compulsória, na qual se discute a possibilidade de suprir omissões de terceiros na complementação de documentos necessários ao registro de imóvel adquirido pelo recorrente, bem como a adequação da via eleita para a regularização fundiária e demarcação do imóvel. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional pelo Tribunal de origem, em violação do art. 1.022, II, do CPC; (ii) é possível aplicar o art. 501 do CPC para suprir omissões de terceiros na complementação de documentos registrais; (iii) o recorrente demonstrou adequadamente o dissídio jurisprudencial; (iv) a análise da controvérsia demanda reexame de provas, atraindo a incidência da Súmula 7/STJ. 3. Não configura omissão ou negativa de prestação jurisdicional o simples fato de o acórdão ter sido proferido em sentido contrário ao desejado pelo recorrente. O Tribunal de origem enfrentou de forma clara e fundamentada todas as questões relevantes para a solução da lide, não havendo violação ao art. 1.022 do CPC. 4. A ação de adjudicação compulsória não é via adequada para corrigir vícios registrais ou promover a regularização fundiária, sendo limitada ao suprimento da declaração de vontade do promitente vendedor. A ausência de matrícula individualizada do imóvel inviabiliza a adjudicação compulsória, em respeito aos princípios da continuidade registral e da especialidade objetiva. 5. O recorrente não demonstrou o dissídio jurisprudencial de forma adequada, limitando-se a transcrever ementas sem realizar o cotejo analítico exigido, atraindo a incidência da Súmula 283/STF. Ademais, a análise da controvérsia demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. 6. A condenação em honorários advocatícios foi mantida, com majoração em 5% sobre o valor da causa, limitada a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em virtude da rejeição do agravo. 7.Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.” STJ, 3ª Turma, AREsp 2631486/DF, Relator: Ministro Moura Ribeiro, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.

 

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE PLENA. EXTINÇÃO DE GRAVAMES. RECURSO DESPROVIDO. 1. A arrematação judicial constitui modalidade de aquisição originária da propriedade, extinguindo os gravames anteriores e permitindo o registro da propriedade plena ao arrematante (CC, art. 1.499, IV; Súmula 478/STJ). 2. O princípio da continuidade registral não é violado pela arrematação judicial, que permite o registro imediato da carta de arrematação. 3. A inclusão do saldo devedor da promessa de compra e venda no cumprimento de sentença não encontra respaldo legal, sendo obrigação de natureza pessoal entre promitente vendedor e promitente comprador. 4. Não há violação ao devido processo legal, contraditório ou ampla defesa, pois a transferência decorre de aquisição originária, sem expropriação de bem de terceiro. 5. Recurso desprovido.” STJ, 3ª Turma, AREsp 2749541/RJ, Relator: Ministro Moura Ribeiro, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.

 

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. VIOLAÇÃO DO ART. 16, § 2º, DO DECRETO-LEI Nº 58/1937. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de adjudicação compulsória, ajuizada com fundamento em contrato de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, visando à transferência de propriedade de fração ideal de imóvel sem matrícula individualizada. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a adjudicação compulsória pode ser concedida sem a regularização registral do imóvel; (ii) houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem; (iii) está configurada a divergência jurisprudencial entre o acórdão recorrido e os precedentes indicados pelos recorrentes. 3. A adjudicação compulsória pressupõe a existência de matrícula individualizada do imóvel objeto da promessa de compra e venda, sendo inviável juridicamente adjudicar fração ideal de terreno maior sem a prévia averbação do desmembramento e individualização da área, conforme exigido pelo art. 16, § 2º, do Decreto-Lei nº 58/1937 e pelos princípios da continuidade registral e da especialidade objetiva. 4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido para reformar o acórdão recorrido e extinguir o feito sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, IV, do CPC, em razão da ausência de matrícula individualizada do imóvel que se pretende adjudicar.” STJ, 3ª Turma, AREsp 2601119/SP, Relator: Ministro Moura Ribeiro, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.

 

“AGRÁRIO E REGISTRAL. RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL RURAL. COMPREENSÃO DE DIREITO AGRÁRIO, COMPATÍVEL COM AS NORMAS E FINALIDADES DE DIREITO REGISTRAL. IMÓVEIS CONTÍGUOS DE UM MESMO TITULAR E MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS DISTINTAS. POSSIBILIDADE. UNIFICAÇÃO NÃO OBRIGATÓRIA. AUSÊNCIA DE GEOREFERENCIAMENTO DA TOTALIDADE DO IMÓVEL QUE NÃO IMPLICA AUTOMÁTICA NULIDADE DE REGISTRO DE TRANSFERÊNCIA JÁ EFETIVADO EM MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. PRINCÍPIOS DA UNITARIEDADE E ESPECIALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Conforme interpretação conjunta dos art. 4º do Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e do art. 4º da Lei da Reforma Agrária (Lei 8.269/1993), o imóvel rural abrange a totalidade das glebas contíguas do mesmo proprietário, utilizadas para fins econômicos similares. Por sua vez, nos termos do art. 176, § 1°, da Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/1973), cada matrícula representa uma unidade imobiliária, inclusive no que tange aos imóveis rurais. 2. A compreensão de imóvel rural adotada pela legislação agrária é importante para os fins de se identificar a titularidade do imóvel contíguo por um mesmo proprietário, bem como se foram adotados corretamente os instrumentos técnicos para medição e georreferenciamento, evitando superposição de áreas nos imóveis rurais. Paralelamente, no direito registral prevalece o objetivo de correta identificação de cada imóvel e do respectivo proprietário, com observância do princípio da continuidade, conferindo segurança jurídica nas relações que envolvem os direitos reais e suas respectivas transferências, inclusive para fins de publicidade. Nenhum dos referidos conceitos e compreensões se sobrepõe ao outro, convivendo em sistemática harmonia para os fins a que se destinam. 3. Em observância aos princípios da especialidade e da unitariedade, regentes do direito registral, o memorial descritivo a que se refere o art. 176, §§ 3º e 4º, da Lei de Registros Públicos deve corresponder ao imóvel representado pela matrícula e, portanto, cada matrícula deve ser demarcada e georreferenciada individualmente, sem inviabilizar as unificações imobiliárias oportunamente cabíveis. 4. Recurso especial a que se nega provimento.” STJ, 4ª Turma, REsp 1706088/ES, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 14/5/2024, DJe de 27/5/2024.

 

“DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. RÉ, TAMBÉM PROPRIETÁRIA, NA POSSE DO IMÓVEL. TÍTULO AQUISITIVO REGISTRADO ANTES DA ESCRITURA DA AUTORA. DOIS REGISTROS PARA O MESMO TERRENO. PREVALÊNCIA DO PRIMEIRO REGISTRO E DE QUEM TEM A POSSE DO BEM. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO PROCESSO DE USUCAPIÃO POR FALTA DE CITAÇÃO DA ORA RECORRENTE. MATÉRIA A SER DIRIMIDA EM QUERELA NULLITATIS. 1. Em ação reivindicatória, constatado ser a ré detentora da posse do imóvel, também proprietária, com título aquisitivo devidamente registrado no registro de imóveis em data anterior à do registro da autora, o resultado da demanda só pode ser a improcedência, notadamente se a cadeia dominial da ré decorre de usucapião que, como se sabe, é meio de aquisição originário da propriedade. É, inclusive, hipótese que excepciona o princípio da continuidade registral. 2. No caso concreto, ambos os registros foram considerados hígidos, prevalecendo o antecedente sobre o posterior. 3. Note-se que, quando da propositura da anterior ação de usucapião, no início da década de 1970, antes ainda do CPC/1973, a autora da posterior ação reivindicatória, ora recorrente, não detinha registro imobiliário do imóvel, somente obtido em 1980. Logo, não tinha direito de ser obrigatoriamente citada para aquela ação de usucapião, pois não era proprietária do bem usucapiendo. 4. Como quer que seja, eventual equívoco na citação, na ação de usucapião, deve ser esgrimido em querela nullitatis insanabilis, e não na via eleita, quase cinquenta anos depois de encerrado o processo que se alvitra nulo. Precedentes. 5. Recurso especial desprovido.” STJ, 4ª Turma, REsp 1657424/AM, Relator Ministro Raul Araújo, julgado em 16/5/2023, DJe de 23/5/2023.

 

“RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA DA RECORRENTE. SUSPENSÃO DO JULGAMENTO. INDEFERIMENTO. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. MANDADO DE SEGURANÇA. MINISTÉRIO PÚBLICO. LEGITIMIDADE.  REGISTRO DE IMÓVEL. DÚVIDA. INTERVENÇÃO DE TERCEIROS. AMICUS CURIAE. INDEFERIMENTO. MATRÍCULA DE IMÓVEL. FORMAL DE PARTILHA NÃO REGISTRADO. CONTINUIDADE REGISTRAL. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1.- Indefere-se pedido de suspensão do julgamento, fundado na falência da recorrente, à vista da obrigação legal de prosseguir a representação processual até a habilitação de eventual novo Advogado (Art.120, § 1º, da Lei de Falências e Recuperações Judiciais, Lei 11.101, de 9.2.101). 2.- Indeferem-se pretendidas intervenções de terceiros, por parte de antecessores da Recorrente e interessado referentemente a alegações de direitos relativos a área, cuja matrícula imobiliária se pretendeu. 3.- Não se admite intervenção como amicus curiae por parte do SINDUSCOM-RJ, à ausência de relação jurídica sobre a matéria. 4.- O processo de Dúvida Registral em causa possui natureza administrativa, instrumentalizado por jurisdição voluntária, não sendo, pois, de jurisdição contenciosa, de modo que a decisão, conquanto denominada sentença, não produz coisa julgada, quer material, quer formal, donde não se admitir Recurso Especial contra Acórdão proferido pelo Conselho Superior da Magistratura, que julga Apelação de dúvida levantada pelo Registro de Imóveis. 5.- O Ministério Público Estadual é legitimado a, diante da impossibilidade de interpor Recurso Especial, à impetração de Mandado de Segurança, em legitimação extraordinária, para defesa, no interesse da sociedade e da preservação da regularidade registral imobiliária, impetração essa perante o Órgão Especial do Tribunal de Justiça competente, diante do deferimento de matrícula, em caráter qualificado como teratológico, de área de grandes dimensões, em região ocupada há tempos, matrícula essa derivada de formal de partilha que remonta a adjudicação em processo hereditário do ano de 1850 e jamais transcrito. 6.- Indeterminação da área, de modo a adequar-se ao terreno, pondo em risco os princípios da continuidade e da identidade, essenciais ao sistema registrário. 7.- Questões correcionais relacionadas com o caso, no tramitar do processo, inclusive submetidas ao julgamento do Conselho Nacional de Justiça, não são enfocadas no presente julgamento, restando todas para exame pelas vias correcionais competentes. 8.- Preliminares afastadas, intervenções indeferidas e Recurso Especial improvido.” STJ, 3ª Turma, REsp 1418189/RJ, Relator: Ministro Sidnei Beneti, julgado em 10/6/2014, DJe de 1/7/2014.

 

“PROCESSUAL CIVIL. REGISTROS PÚBLICOS (LEI N. 6.015/73). RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO CARACTERIZADA. NULIDADE DO ACÓRDÃO PROFERIDO NOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS NA APELAÇÃO. RELEVÂNCIA DA ANÁLISE DA QUESTÃO DA CISÃO FRENTE AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DOS REGISTROS PÚBLICOS. CADEIA DOMINIAL E REGISTRO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL FIRMADO ANTERIORMENTE À CISÃO. 1. No julgamento da apelação e dos subsequentes embargos de declaração, não obstante provocada pelos ora recorrentes desde a impugnação ao procedimento de suscitação de dúvida, a c. Corte Estadual deixou de examinar tese relevante ao deslinde da controvérsia, relativamente à possibilidade de registro, sem quebra do princípio da continuidade registral, do contrato de arrendamento comercial firmado anteriormente à cisão da arrendante. Resta caracterizada, assim, ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil. 2. Parece influente na solução do caso, analisar-se o aspecto da cisão, realizada e registrada no registro imobiliário posteriormente à celebração do contrato de arrendamento de salão comercial em shopping center, ainda vigente, para efeito de eventual prevalência do contrato perante as atuais proprietárias, sociedades empresárias resultantes da cisão. Merece exame a questão do disposto nos arts. 229, 233 e 234 da Lei de Sociedades Anônimas (Lei n. 6.404/76) a eventualmente afastar prejuízo ao princípio da continuidade dos registros públicos e, assim, possibilitar ainda o registro do contrato de arrendamento celebrado entre a cindida e as ora recorrentes. 3. Recurso especial provido, para anular o v. acórdão proferido em sede de embargos declaratórios e determinar que outro seja proferido, sanando-se a omissão verificada.” STJ, 4ª Turma, REsp 731762/RS, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Relator para acórdão: Ministro Raul Araújo, julgado em 28/6/2011, DJe de 25/11/2011.

 

“PROCESSUAL CIVIL. ART. 535 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS 283 E 284/STF. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 07/STJ. 1. Não resta configurada ofensa ao art. 535 do CPC na hipótese em que a Corte de origem enfrenta diretamente a questão tida por omissa, apenas contrariando o interesse da parte. 2. A falta de prequestionamento impede o exame do art. 4º do Decreto nº 35.851/54. Incidência da Súmula 211/STJ. 3. Não houve impugnação nas razões recursais a fundamento do acórdão recorrido suficiente a mantê-lo, qual seja, a prévia existência de registro imobiliário das áreas objeto de servidão administrativa, de forma que o termo a quo do prazo prescricional não poderia ser fixado na data em que abertas as novas matrículas dos imóveis, simples atos inerentes ao princípio da continuidade registral. 4. Para investigar-se com exatidão a procedência dos argumentos articuladas pelo recorrente, em especial no tocante à tese de inexistência de registro imobiliário anteriormente a 10.04.87, seria indispensável proceder-se a incursão na seara probatória, vedada na via estreita do especial, conforme a Súmula 07/STJ. 5. Recurso especial conhecido em parte e não provido.” STJ, 2ª Turma, REsp 1029190/RS, Relator: Ministro Castro Meira, julgado em 26/8/2008, DJe de 25/9/2008.

 

“Direito Civil e Registral. Apelação Cível. Dúvida registral. Registro imobiliário. Formal de partilha. Cadeia dominial não regularizada. Princípio da continuidade. Impossibilidade de registro ou averbação. Recurso desprovido. I. Caso em exame  1. Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos de dúvida registral, que julgou procedente a recusa ao ingresso do formal de partilha referente a imóvel, sob fundamento de violação ao princípio da continuidade registral. A apelante requereu, preliminarmente, a concessão da gratuidade de justiça e, no mérito, a improcedência da dúvida, com determinação de registro ou averbação do título judicial. II. Questão em discussão. 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se é cabível a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça à apelante, à vista da declaração de hipossuficiência apresentada; (ii) saber se é possível o ingresso, por registro ou averbação, do formal de partilha extraído de inventário, quando inexistente prévio registro do imóvel em nome do autor da herança, à luz do princípio da continuidade registral. III. Razões de decidir  3. A apelante é menor de idade, representada por sua genitora, tendo apresentado declaração de hipossuficiência. Nos termos dos arts. 98 e 99 do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência econômica da pessoa natural, inexistindo nos autos elementos que infirmem tal presunção, razão pela qual o benefício deve ser deferido.  4. No mérito, o sistema registral imobiliário brasileiro é regido, entre outros, pelo princípio da continuidade, previsto nos arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73, segundo o qual todo ato registrável deve encontrar respaldo em inscrição anterior na matrícula. Exige-se, assim, que o transmitente figure como titular do direito real para que o título possa ingressar validamente no fólio real.  5. No caso, a matrícula não registra o imóvel em nome do falecido, mas em nome de terceiros, inexistindo comprovação da regular transferência dominial. O próprio inventário reconheceu a ausência de titularidade dominial do de cujus, limitando a partilha à adjudicação de eventuais direitos aquisitivos.  6. O formal de partilha, embora constitua título judicial e goze de presunção de legitimidade, não dispensa a observância dos princípios estruturantes do sistema registral. A autoridade da decisão judicial não supre a ausência de cadeia dominial regular, sob pena de comprometimento da segurança jurídica e da fé pública.  7. O princípio da saisine opera no plano sucessório, não sendo suficiente, por si só, para legitimar a aquisição da propriedade imobiliária perante terceiros sem o devido registro.  8. Inviável a averbação meramente informativa do título, pois a averbação pressupõe compatibilidade com a situação jurídica constante da matrícula. A introdução de direitos aquisitivos desvinculados de titularidade anterior configuraria elemento estranho à estrutura do fólio real.  9. A sentença enfrentou adequadamente a controvérsia, analisando a matrícula, o conteúdo do formal de partilha e a incidência do princípio da continuidade, atendendo ao disposto no art. 489 do CPC.  10. Enquanto não houver regularização prévia da titularidade do imóvel por meio de título hábil e devidamente registrado, mostra-se inviável o ingresso do formal de partilha no registro imobiliário.  IV. Dispositivo e tese 11. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: “1. A concessão da gratuidade de justiça à pessoa natural e menor presume-se legítima mediante declaração de hipossuficiência, ausente prova em sentido contrário. 2. É inviável o registro ou a averbação de formal de partilha quando inexistente prévia titularidade do imóvel em nome do autor da herança, em observância ao princípio da continuidade registral.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 98, 99 e 489; Lei nº 6.015/73, arts. 195 e 237. Jurisprudência relevante citada: N/A” TJDFT, 1ª Turma Cível, Acórdão 2099236, Processo 0739095-50.2025.8.07.0001, Relator: Desembargador Fabrício Fontoura Bezerra, Julgamento: 4/3/2026, DJe: 30/3/2026.

 

“APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. LACUNA EM CADEIA REGISTRAL. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. INICIAL NÃO EMENDADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença pela qual indeferida a inicial com fulcro no art. 321, parágrafo único do CPC e extinto o processo sem resolução do mérito nos termos do art. 485, inciso I do CPC, em razão de não comprovação da cadeia registral. 2. Ação de adjudicação compulsória é via processual adequada para deduzir pedido de transferência de propriedade de imóvel com fundamento em contrato de cessão de direitos quando se vislumbra legalidade da cadeia dominial e quitação do valor para aquisição do bem. 2.1. Para desenvolvimento válido e regular do processo de adjudicação, imprescindível juntada, com a inicial, de cadeia sucessiva de transmissões que alegadamente ocasionaram o pleiteado direito sobre o bem, de forma a se rechaçar pretensão de salto na cadeia dominial, o que ensejaria quebra do princípio da continuidade registral. 2.2. Na espécie, apesar de determinada emenda da inicial em quatro oportunidades, não colacionados pelo autor documentos relacionados à continuidade de cadeia registral: sentença de indeferimento da inicial de adjudicação compulsória mantida. 3. Recurso conhecido e não provido.” TJDFT, 5ª Turma Cível, Acórdão 2101135, Processo 0708538-65.2025.8.07.0006, Relatora: Maria Ivatônia, Julgamento: 19/3/2026, DJe: 26/3/2026.

 

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. É inviável a adjudicação compulsória quando não demonstrada a existência de matrícula individualizada do imóvel, por violação ao princípio da continuidade registral. 2. Sem registro anterior, não há título hábil a ser levado a registro em nome do adquirente. 3. Apelação cível conhecida e desprovida.” TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível 0250558-94.2016.8.09.0069, Relator: Desembargador Gerson Santana Cintra, Julgado em 14/3/2019, DJe 18/3/2019.

 

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER OU ADJUDICATÓRIA. PRETENSÃO DE LAVRATURA DA ESCRITURA RESULTANTE DA PERMUTA DA GLEBA DO TERRENO RURAL FIRMADA ENTRE OS DEMANDANTES OU A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PERMUTADO. IMÓVEL NO NOME DA GENITORA DOS LITIGANTES E SEM ESPECIFICAÇÃO DOS MARCOS DAS ÁREAS PERTENCENTES A CADA HERDEIRO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 1 - Ainda que as partes estejam na posse do imóvel, mostra-se inviável, por meio da presente via, o lançamento de divisões e a especificação dos marcos atuais de terras pertencentes a cada um dos litigantes na Matrícula do Imóvel Objeto da Lide, ainda que em razão de posterior permuta, pois as áreas envolvidas não foram especificadas na matrícula do imóvel objeto da lide, estão em condomínio e, não bastasse, constam na matrícula do imóvel o nome da genitora dos demandantes como proprietária. 2 - Ademais, em razão do princípio da continuidade registral, mostra-se imprescindível a transmissão do bem em análise aos herdeiros, incluindo os marcos delimitadores de cada área, perante a matrícula do imóvel e, na sequência, a promoção das alterações decorrentes de eventuais permutas, não sendo, portanto, a presente ação de obrigação de fazer ou adjudicatória a via hábil para tal finalidade. 3 - Evidenciado que os réus não constituíram advogados, mesmo diante da improcedência dos pedidos exordiais, não há que se falar na condenação da autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da parte contrária. RECURSO APELATÓRIO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ALTERADOS DE OFÍCIO.” TJGO, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível 5501691-64.2019.8.09.0146, Relator: Desembargador Altair Guerra da Costa, Julgado em 10/10/2022, DJe de 10/10/2022.

 

“APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CADEIA SUCESSIVA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA - PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. O princípio da continuidade registral dos imóveis impõe a observância de uma narrativa sequencial e cronológica dos atos na matrícula do bem, razão pela qual a sucessiva transmissão, que deriva uma da outra, assegura a preexistência do imóvel no patrimônio de quem o transfere. Desse modo, a outorga de escritura ao alegado atual promissário comprador, sem observar as transferências anteriores implica violação do princípio da continuidade registral dos imóveis.” TJMG, 12ª Câmara Cível, Apelação Cível 10000212203400001 MG, Relator: Desembargador José Augusto Lourenço dos Santos, Julgamento: 5/5/2022, Publicação: 8/5/2022.

 

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Sentença que extinguiu a ação, nos termos do art. 485, IV, do CPC, por ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. Inconformismo do autor. Não acolhimento. Ausência de demonstração da cadeia sucessiva de transmissões que ocasionaram o direito da ré sobre o bem. Pretensão de salto na cadeia dominial que provocaria quebra no princípio da continuidade registral. Sentença de extinção mantida. Recurso não provido.” TJSP, 3ª Câmara de Direito Privado, Processo 1000900-30.2020.8.26.0045, Relator: Desembargador Schmitt Corrêa, Julgamento: 18/3/2024, Publicação: 18/3/2024.

 

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO FUNDADA EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Decisão que afastou a manutenção de penhora sobre imóvel de matrícula nº 23.149 – Compromisso particular de compra e venda não registrado – Posterior transferência do bem a pessoa jurídica, a título de integralização de capital social, regularmente inscrita na matrícula – Penhora de direitos aquisitivos – Admissibilidade em tese, desde que subsistentes e exercidos pelo executado – Princípios da continuidade registral e da fé pública – Impossibilidade de constrição sobre bem que, à luz do registro, não integra o patrimônio do executado – Possibilidade de revisão da matéria considerando-se a verificação de incompatibilidade com a situação registral do bem – Irrelevância da posse de fato ou do pagamento de encargos – Decisão mantida – Recurso Improvido.”  TJSP, 24ª Câmara de Direito Privado,  Agravo de Instrumento 2205083-08.2025.8.26.0000, Relator: Desembargador Plínio Novaes de Andrade Júnior, Julgamento: 19/5/2026, Registro: 22/5/2026.

 

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO ENTRE CÔNJUGES – BEM ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DO CASAMENTO, SOB O REGIME DA COMUNHÃO PARCIAL – POSTERIOR ALTERAÇÃO DE REGIME PARA SEPARAÇÃO TOTAL – MANCOMUNHÃO NÃO DISSOLVIDA – AUSÊNCIA DE PRÉVIA PARTILHA – OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO NÃO PROVIDO.” TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível 1027271-42.2025.8.26.0405, Relatora:  Desembargadora Sílvia Rocha (Corregedora Geral), Julgamento: 22/5/2026, Registro: 22/5/2026.

 

“Divórcio consensual sem partilha de bens. Bem imóvel em mancomunhão. Impossibilidade de alienação antes da partilha por não configurada propriedade em condomínio. Violação do princípio da continuidade. Inviabilidade do registro de doação da metade ideal realizada por um dos antigos cônjuges. Pena da violação ao princípio da continuidade recurso provido.” TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Processo 1041935-33.2019.8.26.0100, Relator: Desembargador Pinheiro Franco, Julgamento: 19/9/2019.

 

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Imóvel registrado em nome de pessoas casadas. Escritura de compra e venda celebrada somente pela mulher na condição de divorciada. Necessidade do prévio registro da partilha do imóvel havida na ação de divórcio. Princípio da Continuidade. Além disso, a inscrição de várias ordens de indisponibilidade sem indicação expressa de envolver a totalidade ou metade do imóvel. Impossibilidade da consideração de situações jurídicas não inscritas no registro imobiliário. Recurso não provido.” TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Processo 1000237-38.2018.8.26.0664, Relator: Desembargador Pinheiro Franco, Julgamento: 12/11/2018.

 

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS QUE O DEVEDOR POSSUI SOBRE IMÓVEL EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE AVERBAÇÃO DA CONSTRIÇÃO. INSURGÊNCIA DO EXEQUENTE QUE PROSPERA. CABÍVEL, NO CASO CONCRETO, A AVERBAÇÃO, VISTO QUE O DEVEDOR JÁ FIGURA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL COMO ADQUIRENTE E DEVEDORA FIDUCIANTE. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRÁRIA. NECESSIDADE DE CONFERIR PUBLICIDADE E EFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.” TJSP, 14ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento 2041619-65.2026.8.26.0000, Relator: Desembargador César Zalaf, Julgamento: 22/5/2026, Registro: 22/5/2026.

 

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO. TRÂNSITO EM JULGADO DA PARTILHA JÁ OCORRIDO. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE ADITAMENTO DO FORMAL DE PARTILHA E DETERMINOU A APRESENTAÇÃO DE NOVAS DECLARAÇÕES E DE NOVA PARTILHA, CONSOANTE RECOMENDAÇÃO DO PARTIDOR. INCONFORMISMO. ACOLHIMENTO. FINALIDADE EXCLUSIVA DE ADEQUAÇÃO DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ÀS EXIGÊNCIAS DO REGISTRO DE IMÓVEIS. MERA RETIFICAÇÃO DESCRITIVA DADA A AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO DE TITULARIDADE, QUINHÕES OU DO CONTEÚDO DECISÓRIO DA PARTILHA HOMOLOGADA. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 494, I, E 656 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE OFENSA À COISA JULGADA. PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE E DA CONTINUIDADE REGISTRAL. SUCESSÕES SUPERVENIENTES QUE NÃO OBSTAM A CORREÇÃO MATERIAL DO TÍTULO JUDICIAL, A SER TRATADA NOS INVENTÁRIOS PRÓPRIOS. EXIGÊNCIA DE NOVA PARTILHA QUE EXTRAPOLA OS LIMITES DO PEDIDO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.” TJSP, 8ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento 2091950-51.2026.8.26.0000, Relator: Desembargador Silvério da Silva, Julgamento: 21/5/2026, Registro: 21/5/2026.

 

 5. Conclusões.

O princípio da continuidade registral é um dos pilares mais importantes do Direito Registral Imobiliário brasileiro, encontrando previsão em vários dispositivos legais e infralegais.

O princípio da continuidade registral cumpre funções indispensáveis para a estabilidade das relações econômicas e sociais no país. Suas principais contribuições são (a) proporcionar a indispensável segurança jurídica (=garante que o histórico do imóvel seja confiável e nesse passo, o comprador sabe exatamente quem é o proprietário legal atual e se a cadeia de transmissões anterior é válida; terceiros não podem alegar desconhecimento da cadeia dominial e sua titularidade); (b) prevenir a ocorrência de fraudes (=o princípio da continuidade registral impede a venda dupla de um mesmo imóvel ou a transferência do bem por quem não detém a sua legítima propriedade (venda a non domino); (c) fidelidade da informação (fé pública) (=o princípio da continuidade registral assegura que os livros do Cartório de Registro de Imóveis reflitam fielmente a realidade jurídica do imóvel); (d) proteção do crédito (=o princípio da continuidade registral viabiliza o mercado de financiamentos e garantias, pois bancos e investidores dependem da certeza da cadeia dominial para conceder créditos imobiliários com segurança).

O princípio da continuidade registral sinaliza que cada assento de um imóvel deve se apoiar no registro anterior, formando uma corrente linear, lógica e ininterrupta de titularidades e ônus sobre o bem a fim de que a cadeia dominial seja respeitada. Em termos bem simples: o princípio da continuidade registral implica e significa que ninguém pode transferir um direito real (como vender, hipotecar, gravar de ônus reais ou de qualquer forma alienar um imóvel) sem que o seu próprio direito já esteja previamente registrado na matrícula do imóvel.

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