"Achou pequeno o cérebro que o tinha:

Suas ideias não cabiam nele;

Seu corpo é que lutou contra sua alma,

E nessa luta foi vencido aquele.”

Junqueira Freire (1832-1855)

“Quando Ismália enlouqueceu,
Pôs-se na torre a sonhar...
Viu uma lua no céu,
Viu outra lua no mar.”

Alphonsus de Guimaraens (1870-1921)

“Estamos condenados à civilização.

Ou progredimos ou desaparecemos.”.

Euclides da Cunha (1866-1909)

1. Negócio Jurídico. Conceito e Elementos Estruturais. 2. Nulidade do Negócio Jurídico. 3. Compra e venda de Imóvel para Fins de Construção.  4. Limitações Urbanísticas e Ambientais. 5. Princípio da Imprescritibilidade do Nulo. 6. Desconstituição do Negócio Jurídico Imobiliário. Consequências. 7. Jurisprudência. 8. Conclusões. 9. Bibliografia.

1. Negócio Jurídico. Conceito e Elementos Estruturais.

Para validade do negócio jurídico, a Lei exige o concurso dos seguintes elementos: (a) agente capaz; (b) objeto lícito, possível, determinado ou determinável; (c) forma prescrita ou não defesa em lei.

2. Nulidade do Negócio Jurídico.

 Dispõe o artigo 166 do Código Civil que é nulo o negócio jurídico quando for: (a) celebrado por pessoa absolutamente incapaz; (b) for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; (c) o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; (d) não revestir a forma prescrita em lei; (e) for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; (f) tiver por objetivo fraudar lei imperativa; (g) a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

O nobre civilista Marcos Bernardes de Mello ensina que se o ato jurídico for nulo “em geral fica impedido de ingressar no plano da eficácia e de produzir seus efeitos próprios. Somente aqueles a que, em raríssimos casos, a lei atribui efeitos, como o casamento putativo, entram no plano da eficácia”.[1]

Se os requisitos legais forem atendidos, o ato jurídico é válido.[2] Caso contrário é nulo ou anulável. Além disso, o magistrado não estará autorizado a suprir as falhas detectadas no negócio jurídico nulo. Caio Mário da Silva Pereira pontua que "A nulidade é insuprível pelo juiz, seja de ofício, seja a requerimento de algum interessado. Nem pode o ato ser confirmado. Com o vocábulo ratificação, o Código Civil de 1916 aludia e disciplinava o que mais tecnicamente se designa por confirmação. Ao dizer que o negócio jurídico nulo não convalesce pelo decurso do tempo, o novo Código (art. 169) seguiu a doutrina tradicional que tem sustentado que, além de insanável, a nulidade é imprescritível, o que daria em que, por maior que fosse o tempo decorrido, sempre seria possível atacar o negócio jurídico: quod nullum est nullo lapsu temporis convalescere potest".[3]  

Como será visto da interpretação do artigo 169, do Código Civil, o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, não havendo que se falar em decadência do direito do agravado. Ressalta-se que: "O negócio jurídico inválido é nulo quando corresponde a ações humanas que a sociedade repudia com maior intensidade. O grau de invalidação do negócio é máximo porque é grande o repúdio social. Em consequência, desconstituem-se todos os efeitos do negócio, este não se convalesce com o decurso do tempo, pode ser decretado de ofício pelo juiz etc. As nulidades do negócio jurídico não podem ser supridas nem mesmo por decisão judicial (CC, art. 168, parágrafo único), nem convalescem em razão do decurso do tempo (CC, art. 169, parte final)".[4]

3. Compra e venda de Imóvel para Fins de Construção.

 Se determinado bem imóvel tiver sido alienado visando a construção de residência ou de comércio, mas por questões de limitações ambientes ou urbanísticas isso não restar viável, o negócio jurídico reputa-se nulo, por incidência do inciso II, do artigo 104; inciso II, III, VI do artigo 166 e também do artigo 169 do Código Civil. Isso porque “não podendo a compra e venda alcançar seu fim ante a impossibilidade de a fração negociada ser endereçada ao seu objetivo, qual seja, à construção de moradia e inserção de benfeitorias, não se aperfeiçoa” como acertadamente decidiu a Colenda 2ª Turma Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios.[5]

4. Limitações Urbanísticas e Ambientais.

   As limitações urbanísticas e ambientais configuram restrições ao direito de propriedade impostas pelo Poder Público com o objetivo de compatibilizar o desenvolvimento das cidades com o bem-estar coletivo e a preservação ecológica. Historicamente subordinada ao absolutismo do proprietário, a terra urbana foi ressignificada a partir da função social da propriedade, prevista pela Constituição de 1988. Diante disso, o Superior Tribunal de Justiça apresenta-se e atua como o principal balizador interpretativo desses limites, garantindo que o interesse público se sobreponha às pretensões puramente econômicas dos particulares.

   O ordenamento urbano fundamenta-se na supremacia do interesse público, o que confere à Administração o chamado ius variandi. Essa prerrogativa estatal permite a alteração das regras de zoneamento e o fracionamento do solo de acordo com as necessidades dinâmicas das metrópoles.

   Comentando a natureza jurídica das limitações administrativas, nas quais se encaixam as limitações ambientais e urbanísticas, o ilustre Procurador do Estado do Rio de Janeiro Diogo de Figueiredo Moreira Neto ensina que: “Fixada a extensão das limitações, pode-se conceituá-la como a modalidade de intervenção ordinatória, abstratas e geral do Estado na propriedade e na atividade privadas, limitativa  do exercício de liberdades e de direitos, gratuita, permanente e indelegável”.[6]  Remata o ilustre doutrinador: “Outras confusões têm surgido entre a limitação, que incide sobre a propriedade imóvel, e a restrição de vizinhança, pois ambas importam na redução de exercícios do direito de usar e gozar a propriedade imóvel, restringindo sua disposição, como, mais especialmente, o direito de construir. Observa-se, entretanto, com maior atenção, que a finalidade da limitação, como instituto de Direito Público, é a proteção de um interesse público de segurança, salubridade e estética das construções e dos conjuntos urbanos, sendo impossível, dada sua imperatividade, qualquer transigência com os valores que resguarda, ao passo que a finalidade da restrição de vizinhança, como instituto de Direito Privado, é norma de coordenação de interesses entre vizinhos, evitando que se conflitem, sendo, por isto, disponíveis mediante transação privada, acresce que a limitação pode ser imposta por lei ou ato administrativo normativo, ao passo que a restrição de vizinhança é instituto de direito civil e só pode ser estabelecida por lei federal”.[7]

  A legislação municipal superveniente tem o condão de alterar ou mitigar as restrições convencionais e civis outrora estabelecidas por loteadores particulares.

   Por outro lado, o avanço da fronteira urbana sobre ecossistemas frágeis acentuou o conflito entre o crescimento físico e a proteção ecológica. Áreas de Preservação Permanente (APPs) e zonas costeiras frequentemente sofrem com a ocupação desordenada, gerando lides complexas sobre demolições de imóveis residenciais e comerciais.

   Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça firmou importante jurisprudência no Tema Repetitivo 1010, determinando que o Código Florestal deve reger de forma estrita as faixas marginais de proteção de cursos d'água inclusive em áreas urbanas consolidadas. A tese jurídica

Um aspecto fundamental das limitações urbanísticas e ambientais reside na sua distinção teórica e prática frente ao instituto da desapropriação indireta. Enquanto a desapropriação retira o bem do patrimônio do particular, as limitações administrativas configuram obrigações de caráter geral que apenas condicionam o exercício do direito de construir ou explorar o imóvel. Por essa razão, a jurisprudência da Corte consolida que as restrições ao direito de edificar originadas de leis ambientais ou urbanísticas gerais, via de regra, não geram direito a indenização.

   Essa imunidade indenizatória estatal justifica-se pelo fato de que o sacrifício imposto visa o benefício da coletividade da qual o próprio proprietário faz parte. O direito ao ressarcimento surge apenas em hipóteses excepcionais, quando comprovado o esvaziamento econômico total da propriedade que de fato caracterize um apossamento administrativo disfarçado. Além disso, conforme teses fixadas pela Corte, é incabível indenização se o imóvel foi adquirido após a vigência da restrição ambiental, já que o adquirente tinha plena ciência do ônus incidente sobre o bem.

 No âmbito processual de proteção à ordem urbana e ecológica, o Superior Tribunal de Justiça tem adotado uma postura de rigor na salvaguarda dos biomas e espaços protegidos.

   Exemplo disso foi a aprovação da Súmula 618 que institucionalizou a inversão do ônus da prova nas ações civis ambientais, transferindo ao empreendedor o dever de demonstrar que sua intervenção urbanística não gerará riscos ao ecossistema. Essa sistemática processual espelha o Princípio da Precaução, erguendo barreiras formais contra o crescimento urbano predatório e não planejado.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça adota uma postura intolerante com a tese do fato consumado, repelindo argumentos de que construções consolidadas pelo tempo em áreas irregulares deveriam ser mantidas. Sob o entendimento reiterado em acórdãos recentes da 2ª Turma, não existe direito adquirido à ilegalidade ou à devastação ambiental. Assim, o decurso temporal não transmuta uma invasão urbanística ou supressão vegetal ilícita em ato jurídico perfeito, justificando medidas extremas como ordens judiciais de demolição e desocupação.

A responsabilidade civil em matéria ambiental atua de forma simbiótica com as diretrizes de planejamento das cidades. O Superior Tribunal de Justiça ratifica a cumulação de obrigações de fazer (como a recomposição da área degradada) e obrigações de indenizar os danos residuais e os danos morais coletivos, nos moldes da Súmula 629 que tem os seguintes comandos: “Quanto ao dano ambiental, é admitida a condenação do réu à obrigação de fazer ou à de não fazer cumulada com a de indenizar”.

Em julgamentos expressivos, a 1ª Turma fixou critérios objetivos para a quantificação desses danos morais coletivos decorrentes de desmatamentos ilegais, ressaltando o caráter extrapatrimonial e intergeracional do prejuízo ecológico.

Contudo, a aplicação cega das sanções demolitórias e sancionatórias tem provocado debates sobre habitação social e vulnerabilidade econômica.

Recentemente o Superior Tribuna de Justiça freou o uso indiscriminado de ações civis públicas demolitórias ajuizadas por municípios contra populações de baixa renda estabelecidas em áreas classificadas como Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS).

O Superior Tribunal de Justiça compreendeu que as demolições forçadas devem ser precedidas de estudos técnicos e integradas a planos efetivos de regularização fundiária e oferta de habitação.

Conclui-se que as limitações urbanísticas e ambientais delineiam o equilíbrio necessário entre o desenvolvimento econômico de base imobiliária e a sustentabilidade das cidades.

A jurisprudência do Superior Tribuna de Justiça atua de maneira harmônica para desencorajar condutas oportunistas e reprimir a degradação, ao mesmo tempo em que calibra a atuação estatal para que as funções sociais da cidade protejam tanto os ecossistemas quanto as populações vulneráveis. A estabilização dessas teses assegura um ambiente urbano juridicamente seguro, resiliente e ambientalmente viável para as próximas gerações.

5. Princípio da Imprescritibilidade do Nulo.

O princípio da imprescritibilidade do nulo encontra fundamento legal no artigo 169 do Código Civil. Veja-se o preceito legal:

“Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”. 

Ao analisar o artigo 169 em comento, Nestor Duarte ensina:

“Em razão de serem incuráveis e perpétuas as nulidades absolutas, não podem os negócios nulos ser confirmados, e por isso também não podem ser objeto de novação (art. 367). Igualmente o decurso de tempo não faz desaparecer o vício.”[8]

No mesmo diapasão é a lição de Carlos Roberto Gonçalves, para quem:

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“O Código Civil de 2002, todavia, declara expressamente a ‘imprescritibilidade do negócio jurídico nulo no art. 169, do seguinte teor: ‘O negócio jurídico não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo’.  Portanto, afastadas as dúvidas, não cabe mais nenhuma discussão a respeito desse assunto”.[9]

  Logo, tratando-se de caso de alegação de nulidade do negócio jurídico celebrado entre as partes --- e não de evicção ou de qualquer vício do negócio jurídico --- não há como deixar de aplicar o inciso II do artigo 166 e aplicar incorretamente o prazo decadencial do artigo 178 do Código Civil, norma incidente sobre as hipóteses de anulabilidade e que não é aplicável à hipótese em análise e que trata de nulidade.

Mário Benhame, em Comentários ao Código Civil, assevera que “As nulidades previstas nos arts. 166 e 167 podem ser demandadas por qualquer interessado, isto é, qualquer pessoa que sofra, decorrente do negócio jurídico celebrado, a violação ou ameaça a um direito seu ou ao direito de ser declarada ou não qualquer relação jurídica que lhe seja abusiva”.[10]

 Assim ocorrendo, aplica-se o denominado princípio da imprescritibilidade do nulo. Comentando a imprescritibilidade do negócio jurídico em decorrência de sua ilicitude, Pontes de Miranda traz o seguinte ensinamento: “PERENIDADE DO NULO POR ILICITUDE. - Como as outras espécies de nulidade, o nulo por ilícito não pode convalescer (Quod ab initio vitiosum est, non potest tractu temporis convalescere, L. 29, D., de diversis regulis iuris antiqui, 50, 17). Respeito às outras causas, pode a lei abrir exceção. Não, quanto à nulidade por ilicitude, que supõe mudança profunda de concepção da vida. Toda confirmação do negócio jurídico nulo é nova conclusão, para a qual é preciso se satisfazerem todos os pressupostos que haviam sido satisfeitos e os que não no foram. O nulo por ilícito, repetido, volve a ser nulo por ilícito”.[11]

Tratando-se de negócio jurídico nulo, portanto, não há que se falar em incidência de prazo prescricional de 10 (dez) anos ou de prazo inferior, pois aplicável o artigo 169 do Código Civil, não sendo o caso de se cogitar da ocorrência de decadência ou de prescrição.  Conquanto o entendimento da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, seja de que se aplica o prazo de 10 (dez) anos para prescrição nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, tal contagem é inaplicável à hipótese de negócio jurídico nulo.[12]

6. Desconstituição do Negócio Jurídico Imobiliário. Consequências.

A desconstituição do negócio jurídico por sua nulidade implicará a restituição das partes ao status quo ante e com isso deverá ocorrer a devolução aos compradores das quantias eventualmente pagas e que se revelaram indevidas em decorrência da incidência do princípio da imprescritibilidade do nulo. Não há que se falar em incidência de prescrição também no que diz respeito à obrigação de repetição de indébito. Insta destacar que a repetição do indébito é devida quando o autor efetua pagamento indevido em razão da publicidade enganosa veiculada pela construtora (artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor). Desta maneira, não se revela necessário que o prestador de serviços atue de má-fé para autorizar a devolução em dobro de valores cobrados indevidamente, basta a consecução de erro inescusável, conforme inteligência do dispositivo consumerista. Ademais, “tanto a má-fé como a culpa (imprudência, negligência e imperícia) dão ensejo à punição do fornecedor do produto na restituição em dobro".[13]

 Além disso, poderá ser postulada a condenação do alienante por danos morais, por danos temporais (quando a alienação tiver decorrido de uma relação de consumo) além, é claro, de todos os danos materiais que se revelarem comprovados.

  A condenação em indenização por danos temporais é devida.

O tempo é um bem imaterial com grande valor para as pessoas[14] e para a sociedade; o tempo é um dos mais preciosos bens que o ser humano possui --- verdadeira matéria-prima da vida ---.  

A utilidade e serventia do tempo a todos os seres humanos é indiscutível,[15] por ser o tempo único, incalculável, insubstituível e irrecuperável. O tempo é muito importante, sendo elevado a um dos bens mais preciosos que o Homem possui.

Nesse sentido, deve haver indenização pelo dano temporal quando os fornecedores ou prestadores de serviço impõem ao consumidor a perda de tempo desnecessária, abusiva, iníqua, quando o singelo cumprimento dos compromissos assumidos e dos deveres contratuais de transparência e boa-fé contratual seriam necessários a evitar tal desperdício temporal.

O princípio da reparação integral dos danos deve ser prestigiada pois "a partir do momento em que alguém, mediante conduta culposa, viola direito de outrem e causa-lhe dano, está-se diante de um ato ilícito, e deste ato deflui o inexorável dever de indenizar”.[16]

Com o quantum indenizatório pelos danos temporais, certamente que os danos de natureza imaterial encontrar-se-ão parcialmente remediados. O pranteado Ministro do Superior Tribunal de Justiça Paulo de Tarso Sanveverino ensina que: “O princípio da reparação integral ou plena, também chamado de equivalência entre o dano e a indenização, como indicado por sua própria denominação, busca colocar o lesado em situação equivalente à que se encontrava antes de ocorrer o ato ilícito, ligando-se diretamente à própria função da responsabilidade civil, que é fazer desaparecerem, na medida do possível, os efeitos do evento danoso”.[17]

Comprovada a existência dos atos ilícitos, nexo de causalidade e culpa dos alienantes do imóvel, a pretensão condenatória deduzida revelar-se-á justa e legítima, pois: “A ação de condenação supõe que aquele ou aqueles, a quem ela se dirige, tenham obrado contra direito, que tenham causado dano e mereçam, por isso, ser condenados (con-damnare). Não se vai até à pratica do con-dano; mas já se inscreve no mundo jurídico que houve a danação, de que se acusou alguém, e pede-se a condenação”.[18]

7. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Na hipótese de o vendedor do imóvel atuar profissionalmente e agir com intenção lucrativa, as disposições do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas, uma vez que adquirentes caracterizam-se como consumidores e o vendedor como fornecedor ou intermediador, nos termos da inteligência contida nos artigos 2º, 3º e 14 do Código de Defesa do Consumidor. 

Há espaço para responsabilidade solidária dos responsáveis pela alienação imobiliária, cujo objeto da alienação não atenda às normas ambientais e urbanísticas, uma vez que o imóvel alienado para o fim de construção residencial dos adquirentes e de sua família.  Mais ainda se justifica a condenação quando houve tido violação à informação e ao dever de transparência quanto às limitações incidentes sobre a propriedade imobiliária. Correto o entendimento perfilhado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios: "Com a imposição do dever de informação e transparência, o CDC inaugurou nova regra de conduta no mercado, invertendo a ultrapassada ideia do caveat emptor, - segundo a qual era dever do consumidor buscar todas as informações sobre o produto ou serviço -, para a regra do caveat vendictor, - que preconiza exatamente o oposto, a dizer, compete ao fornecedor informar todos os aspectos relevantes do produto. Caracterizada violação ao direito de informação, nasce para o consumidor o direito subjetivo de rescindir o contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, sem retenção de nenhuma verba, de qualquer natureza. É imperioso que o consumidor não seja prejudicado por falha do vendedor, que se omitiu no seu dever de clareza a respeito do produto ofertado [...]”.[19]

Não custa ressaltar que faltando boa-fé e transparência pelos vendedores do imóvel no negócio jurídico[20] e ocorrente a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, poderá cogitar-se da ocorrência de propaganda enganosa,[21] o que pode ser revelado pela produção probatória, inclusive a documental. [22]

A falta de informação ou a propaganda enganosa, que gere prejuízos aos adquirentes de unidades imobiliárias, enseja a condenação de todos aqueles que participaram do negócio jurídico a indenizarem os danos materiais exigidos pelos adquirentes de boa-fé.

Desta forma, se os adquirentes não receberam as devidas especificações das condicionantes ambientais e urbanísticas incidentes sobre o terreno adquirido, de forma que há vício elementar insuperável no contrato entabulado entre as partes apta a justificar sua rescisão com fundamento na ausência de informação sobre a área non aedificandi, restituição dos valores desembolsados e condenação em danos morais.

Ademais, não pode ser esquecido que o artigo 147 do Código Civil é claríssimo ao prever que nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado. Nesse sentido, se os alienantes  ficaram silentes quanto ao fato de o imóvel vendido não ser possível ser edificado para a construção,  a má-fé fica cristalizada e o pedido deve ser acolhido.

  Apresentando-se corretores ou sociedades imobiliárias como verdadeiros profissionais na venda de imóveis, devem responder solidariamente pelos danos causados aos adquirentes, tendo em vista que assumiram os riscos do empreendimento. Na lição do douto Desembargador Sérgio Cavalieri Filho: 

“Pela teoria do risco do empreendimento, todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa. Esse dever é imanente ao dever de obediência às normas técnicas e de segurança, bem como aos critérios de lealdade, quer perante os bens e serviços ofertados, que perante os destinatários dessas ofertas”. A responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade de produzir, estocar, distribuir e comercializar produtos ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo, respondendo pela qualidade e segurança dos mesmos”.[23]

8. Jurisprudência.

 A importância da jurisprudência no Código de Processo Civil de 2015 reside na busca incessante pela uniformidade, estabilidade e coerência das decisões judiciais, erigindo um monumento de segurança jurídica contra as vicissitudes da interpretação arbitrária.

Sob a égide do diploma processual contemporâneo, o entendimento pacificado dos tribunais deixa de ser mero norte opcional e assume o contorno de preceito cogente. Desse modo, o legislador buscou esculpir um sistema harmônico, onde a justiça se distribui com equidade e a previsibilidade orienta a conduta dos cidadãos.

Em primeira análise, cumpre destacar o primado da isonomia como alicerce do dever de uniformização. É imperioso que situações idênticas recebam do Estado-juiz a mesma resposta jurídica, sob pena de fragmentação do próprio ideal de justiça. O texto processual civil de 2015, em simetria com esse postulado, impõe aos tribunais o múnus de manter sua jurisprudência pacífica e íntegra. Evita-se, com tal rigor, o cenário caótico de outrora, no qual a sorte do litigante oscilava ao sabor da distribuição aleatória dos autos a magistrados de visões colidentes.

Ademais, a vinculação aos precedentes opera como mecanismo de eficiência e celeridade na prestação jurisdicional. A reiteração de teses consagradas pelos tribunais superiores confere ao magistrado singular o poder de julgar liminarmente causas repetitivas, abreviando o rito processual. Esse formalismo funcional, longe de engessar a atividade criativa do direito, purifica-a dos excessos recursais que historicamente pervertem o andamento dos feitos. A jurisprudência sedimentada atua, portanto, como cinzel que apara as arestas do litígio inútil e pereniza a razoável duração do processo.

Outrossim, a estabilidade dos entendimentos jurisprudenciais pavimenta o caminho da segurança jurídica, valor supremo nas relações sociais e econômicas. O jurisdicionado necessita antever as consequências jurídicas de seus atos, arrimando-se na certeza de que as regras do jogo não serão alteradas abruptamente. O CPC de 2015 resguarda essa confiança ao exigir fundamentação exaustiva para a superação de precedentes (overruling), submetendo a modificação a estritos critérios de necessidade e modulação de efeitos. Garante-se, com isso, a solidez das instituições perante o dinamismo da vida civil.

Conclui-se, por conseguinte, que a jurisprudência no novel estatuto processual ascendeu ao ápice da estrutura normativa, moldando um cenário de ordem e clareza analítica. Ao converter o arbítrio interpretativo em um arcabouço de precedentes estáveis e obrigatórios, o código refinou o exercício da jurisdição com a precisão da arte parnasiana. Resta aos operadores do direito zelar pela integridade desse sistema, garantindo que a aplicação da lei permaneça fiel aos ditames da igualdade, da celeridade e da suprema estabilidade institucional.

Sobre a temática do presente artigo, foram identificados os seguintes julgados:

 “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda "a non domino", à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial. 5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática. 6. Agravo interno a que se nega provimento.” STJ, 4ª Turma, AgIntAREsp 1342222/DF, Relator: Ministro Antônio Carlos Ferreira, julgado em 9/11/2021, DJe de 26/11/2021.

 

  “AMBIENTAL E PROCESSUAL CIVIL. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. RESERVA LEGAL. DANO. OBRIGAÇÃO DE RECUPERAR ÁREA DEGRADADA. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA - TAC. ART. 5°, § 6°, DA LEI 7.347/1985. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ART. 784, XII, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. LIBERDADE CONTRATUAL. FUNÇÃO SOCIAL E ECOLÓGICA DO CONTRATO. ARTS. 421 E 1.228, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. ATO JURÍDICO PERFEITO. PRINCÍPIO DA MELHORIA DA QUALIDADE AMBIENTAL E PRINCÍPIO DA PROIBIÇÃO DE RETROCESSO. INAPLICABILIDADE DO NOVO CÓDIGO FLORESTAL (LEI 12.651/2012). IRRETROATIVIDADE DA LEI. TEMPUS REGIT ACTUM. ART. 6º, CAPUT, DA LEI DE INTRODUÇÃO ÀS NORMAS DO DIREITO BRASILEIRO. ART. 12 DO DECRETO FEDERAL 8.235/2014. ABRANGÊNCIA DO TAC. PROBIDADE E BOA-FÉ OBJETIVA NOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. RESERVA MENTAL. ARTS. 110 E 113 DO CÓDIGO CIVIL. CONDUTA ATENTATÓRIA À DIGNIDADE DA JUSTIÇA. ART. 774 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1. Trata-se, na origem, de Embargos à Execução opostos pelos recorrentes contra o Ministério Público estadual. O Termo de Ajustamento de Conduta - TAC foi firmado em 2011, sob a égide das Leis 4.771/1965 (Código Florestal) e 6.983/1981 (Lei da Política Nacional do Meio Ambiente). As obrigações combinadas não foram implementadas, encontrando-se os proprietários em mora quando da promulgação do novo Código Florestal em 2012. Na petição inicial, os embargantes justificam o inadimplemento com o argumento de que pediram "a suspensão do cumprimento do termo de ajustamento até a aprovação do novo Código Florestal" (grifo acrescentado). 2. É pacífico no STJ - inconcebível entendimento divergente da lei - que a aplicação do novo Código Florestal se perfaz "respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada" (art. 6º, caput, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro - LINDB, Decreto-Lei 4.657/1942), em sintonia, quanto a fatos pretéritos, com o princípio tempus regit actum. Precedentes. 3. A legislação ambiental fixa piso, e não teto, de proteção da saúde humana, biodiversidade, paisagem e sistema climático, donde não tolhe poderes do proprietário para, na posição de dominus, por ato de liberalidade unilateral (p. ex., Reserva Particular do Patrimônio Nacional - RPPN) ou bilateral (TAC, p. ex.), avançar além do patamar mínimo da norma e, voluntariamente, encolher suas faculdades de "usar, gozar e dispor da coisa" e dos correlatos processos ecológicos (Código Civil, art. 1.228, caput). Em outras palavras, o dono desfruta de liberdade limitada no uso e aproveitamento dos recursos naturais, mas retém liberdade ilimitada para abdicar de usá-los ou aproveitá-los, se imbuído do nobre fim social de conservar o meio ambiente para as presentes e futuras gerações. 4. Segundo o art. 5°, § 6°, da Lei 7.347/1985, c/c o art. 784, XII, do CPC/2015, o TAC ou documento assemelhado possui eficácia de título executivo extrajudicial. Suas cláusulas devem, por conseguinte, ser adimplidas fiel, completa e lealmente no tempo, modo e condições fixados, incumbindo ao compromissário provar a satisfação plena das obrigações assumidas. A inadimplência, total ou parcial, dá ensejo à execução do avençado e das sanções cabíveis.  Uma vez celebrado livre e conscientemente, e preenchidas as formalidades legais, constitui ato jurídico perfeito, imunizado contra alterações legislativas posteriores que enfraqueçam obrigações estatuídas em favor da sociedade. Exatamente por reclamar cabal e fiel implementação, impedido se acha o juiz de, a pretexto de existir lei nova, negar execução ao TAC, pois tal constituiria grave afronta à garantia da irretroatividade encapsulada na LINDB e um dos pilares do Estado de Direito. Nessas circunstâncias, despropositado falar em perda de objeto quer do título, quer da demanda. Do título, não, pois preservado perante a lei superveniente; da demanda, tampouco, porque íntegro o interesse processual em executá-lo (CPC/2015, art. 485, VI). 5. Se a garantia da irretroatividade não pode ser rechaçada pelo legislador constitucional e ordinário, com maior razão e ênfase não pode sê-lo pela Administração, interditada de a ela desobedecer ao editar norma regulamentar ou ato administrativo. Logo, sem nenhuma eficácia jurídica o art. 12 do Decreto Federal 8.235/2014. 6. Embora inseridas em Título do Código Civil referente aos "Contratos em Geral", as cláusulas gerais dos arts. 421 (probidade e boa-fé objetiva) e 422 (função social do contrato), ambas de ordem pública e interesse social - portanto, diretrizes irrenunciáveis e inafastáveis a serem estritamente guardadas pelos sujeitos e controladas pelo juiz -, possuem tripla natureza universal: iluminam o ordenamento jurídico por inteiro, afetando relações privadas e públicas; abraçam, além das modalidades contratuais puras, a multiplicidade inumerável de atos e negócios jurídicos, nessa tarefa complementando o instituto da interpretação, manejado pelo art. 113 do Código Civil, indo além de seu âmbito; recaem sobre o negócio jurídico em si, mas igualmente se estendem às fases a ele anterior e posterior. 7. Ofende os princípios da probidade e da boa-fé objetiva o compromissário, em mora, que retarda a execução de obrigações pactuadas (especialmente as destinadas a reparar danos metaindividuais) e, em contrapartida, se beneficia de suspensão ou mesmo remissão de sanções administrativas e penais, sob a escusa de que Projeto de Lei ainda em discussão poderá eximi-lo de respeitar o ajustado. Outrossim, celebrar negócio jurídico na expectativa de não ter de cumpri-lo por conta de anunciada reforma legislativa caracteriza repreensível reserva mental (Código Civil, art. 110).  Hipótese clara, por outro lado, de conduta atentatória à dignidade da justiça, mediante emprego de meio artificioso para evitar a execução do que acordado em favor da sociedade. Não se deve esquecer que, ao contrário do que indicaria leitura literal apressada, o art. 774 do CPC/2015 representa padrão ético-jurídico a guiar o devedor durante o processo de execução propriamente dito, mas com irradiação para o antes e o depois. 8. Prescreve, genericamente, o Código Civil que "só quanto a direitos patrimoniais de caráter privado se permite a transação" (art. 841). Ora, intuitivo que o regime jurídico do TAC necessite resguardar o interesse público muito mais rigidamente do que se verifica na transação entre particulares. Então, se é verdade que a legislação especial atribui ao Ministério Público e a outros colegitimados a possibilidade de celebrar e homologar judicialmente composição para encerrar litígio, não se mostra menos certo que tais sujeitos estão jungidos às restrições aplicáveis aos negócios jurídicos privados e a diversas outras que lhes são peculiares, tanto em forma como em conteúdo. 9. Para os porta-vozes processuais da metaindividualidade, a liberdade de contratar (rectius, de celebrar negócios jurídicos) constante do art. 421 do Código Civil não é absoluta, nem irrefreável, mas se subordina não só à função social nele prevista, mas também a cânones jurídicos de regência da vida civilizada em comunidade, entre eles a função ecológica do contrato, cara-metade da função ecológica da propriedade (art. 1.228, § 1º, do Código Civil). Na tutela de bens e valores que integram a órbita da coletividade e das gerações futuras, é interditado acordo - em juízo ou extrajudicialmente, por meio de Termo de Ajustamento de Conduta - concluído à margem ou em vilipêndio da legalidade estrita. A irrestringibilidade não define a resolução amigável protagonizada pelos agentes estatais na litigiosidade transindividual, que obedece a dever inarredável de integral submissão aos interesses e direitos indisponíveis envolvidos. Em resultado, a atuação do Estado (aí incluído o Ministério Público) implica atendimento a rígidos pressupostos, limites e vedações. Daí decorre se franquear ampla vigilância judicial, o que se justifica pelo fato de o TAC ora incorporar, simultaneamente, como figura anfíbia, componentes ex voluntate e ex lege, ora não vincular outros colegitimados e vítimas individuais descontentes, em harmonia com o espírito cauteloso e republicano de pesos e contrapesos. 10. Agravo Interno não provido.” STJ, 2ª Turma, AgIntREsp 1688885/SP, Relator: Ministro Herman Benjamin, julgado em 1/9/2020, DJe de 20/10/2020.

 

 “RECURSO ESPECIAL. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA CUMULADA COM DEMOLIÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS CONVENCIONAIS DO LOTEADOR. PREVALÊNCIA SOBRE LEGISLAÇÃO MUNICIPAL QUE DISPÕE SOBRE USO E ORDENAÇÃO DO SOLO. AUSÊNCIA. 1. O propósito recursal consiste em discutir a validade de restrições convencionais fixadas pelo loteador, como fundamento para ação de nunciação de obra nova e de ação de demolição, frente às leis municipais posteriores que alteraram parcialmente a destinação dos imóveis localizados em determinada via pública. 2. O acórdão recorrido não decidiu acerca de alguns dispositivos de legislação federal invocados pelo recorrente. Aplica-se, portanto, a Súmula 211/STJ. 3. Na ausência de omissão, contradição ou erro material, não há violação ao art. 1.022 do CPC/2015. 4. Na jurisprudência deste Tribunal Superior, não há fundamento para a pretensão da recorrente de fazer prevalecer uma restrição convencional originária, imposta unilateralmente pelo loteador, frente à legislação municipal que, de forma fundamentada, abranda essas restrições. 5. Não há como opor uma restrição urbanística convencional, com fundamento na Lei 6.766/79, à legislação municipal que dispõe sobre o uso permitido dos imóveis de determinada região. De fato, já em conformidade com a nova ordem constitucional, a Lei 9.785/99 alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, em seu art. 4º, § 1º, para reconhecer expressamente que essa competência é do município. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.” STJ, 3ª Turma, REsp 1774818/SP, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, julgado em 19/5/2020, DJe de 25/5/2020.

 

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE ASCENDENTE A DESCENDENTE POR INTERPOSTA PESSOA. SIMULAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. DECADÊNCIA. INEXISTÊNCIA. ATO NULO INSUSCETÍVEL DE CONVALIDAÇÃO PELO DECURSO DO TEMPO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com fundamento na prova documental trazida aos autos, concluiu pela existência de simulação de negócio jurídico relativo ao contrato de compra e venda de imóvel de ascendente a descendente por interposta pessoa. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 2. O negócio jurídico nulo por simulação não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo e, portanto, não se submete aos prazos prescricionais, nos termos dos arts. 167 e 169 do Código Civil de 2002. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” STJ, 4ª Turma, AgIntREsp 1702805/DF, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020.

 

“PROCESSUAL CIVIL. DIREITO URBANÍSTICO. RODOVIA FEDERAL BR 460. ARTIGO 1º, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/1979. COMPETÊNCIA DOS MUNICÍPIOS E DOS ESTADOS. ÁREA NON AEDIFICANDI À MARGEM DE ESTRADA DE RODAGEM. LIMITAÇÃO ADMINISTRATIVA IMPRESCRITÍVEL. DEMOLIÇÃO DE IMÓVEL. SÚMULA 83/STJ. OFENSA AO ART. 535 DO CPC NÃO CONFIGURADA. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL. ALÍNEA "C". NÃO DEMONSTRAÇÃO DA DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Cuida-se de Ação Demolitória ajuizada pelo DNER contra particular, objetivando a remoção de imóvel construído em área de faixa de domínio de rodovia federal. 2. A solução integral da controvérsia, com fundamento suficiente, não caracteriza ofensa ao art. 535 do CPC. 3. Para o Tribunal de origem, o ato do servidor responsável pela concessão de licenças de construção não pode, a toda a evidência, suplantar a legislação urbanística que prestigia regra da maior restrição. Desse modo, as áreas non aedificandi às margens de estrada de rodagem submetem-se à limitação administrativa. Nesse sentido: REsp 760.498/SC, Rel. Ministro José Delgado, Rel. p/ Acórdão Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 12/2/2007, e REsp 302.906/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 1º/12/2010. 4. Dessume-se que o acórdão recorrido está em sintonia com o atual entendimento do Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual não merece prosperar a irresignação, igualmente, nesse ponto. 5. Como limitação administrativa de gênese ope legis e imposição geral e abstrata, a área non aedificandi é imprescritível. É dever do Município fielmente observar as normas federais e estaduais, em especial as ambientais, urbanísticas, sanitárias e de segurança. Se violam a legislação, pouco importa estarem a planta e/ou o projeto da atividade, da obra ou construção aprovados por Conselho de Engenharia e Arquitetura ou por agente municipal, pois a ninguém é lícito passar a borracha em exigências legais, inafastáveis, por vontade individual. Conforme ressaltou o Tribunal de origem, de acordo com a Lei 6.766/1979: "os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais" (art. 1º, parágrafo único, grifo acrescentado). Entenda-se, o poder do Estado e do Município é apenas para complementar a Lei 6.766/1979, isto é, adicionar proteção, nunca para reduzir ou enfraquecer o microssistema federal, que é piso mínimo, e sempre de maneira a adequá-la a peculiaridades regionais e locais que demandem disciplina mais rigorosa. 6. Ademais, acolher a tese do recorrente a fim de modificar a conclusão a que chegou a Corte de origem demanda reexame do acervo fático-probatório dos autos, inviável em Recurso Especial, sob pena de violação da Súmula 7 do STJ. No mais, não fez o recorrente o devido cotejo analítico e, assim, não demonstrou as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com indicação da similitude fática e jurídica entre eles. 7. Recurso Especial não provido.” STJ, 2ª Turma, REsp 1344793/MG, Relator: Ministro Herman Benjamin, julgado em 6/8/2015, DJe de 22/11/2019.

 

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. VENDA A NON DOMINO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito. Precedentes. 3. Na hipótese, os magistrados da instância ordinária decidiram em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, circunstância que atrai a incidência da Súmula nº 568/STJ. 4. Agravo interno não provido.” STJ, 3ª Turma, AgIntREsp 1785665/DF, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/8/2019, DJe de 14/8/2019.

 

“AGRAVO INTERNO NA AÇÃO RESCISÓRIA. ACÓRDÃO RESCINDENDO. VENDA DE IMÓVEL A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO A LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO RESCISÓRIA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O entendimento desta Corte preconiza que, no caso de venda por quem não tem o título de propriedade do bem alienado, venda a non domino não tem mera anulabilidade por vício de consentimento, mas sim nulidade absoluta, impossível de ser convalidada. 2. "Inaplicabilidade do prazo prescricional previsto no art. 178, § 9º, V, 'b', do Código Civil, se a hipótese cuidar, como no caso, de venda por quem não tinha o título de propriedade do bem alienado em garantia (venda a non domino), ou seja, venda nula, não se enquadrando, assim, nos casos de mera anulação do contrato por vício de consentimento" (REsp 185.605/RJ, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha). 3. O acolhimento da ação rescisória fundada no art. 485, V, do CPC exige que a interpretação dada pelo decisum rescindendo seja de tal modo discrepante que viole o dispositivo legal em sua literalidade, porque, se a decisão rescindenda elege uma dentre as interpretações cabíveis, a ação rescisória não merece prosperar. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” STJ, 2ª Seção, AgIntAR 5465/TO, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 12/12/2018, DJe de 18/12/2018.

 

 “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE MÚTUO COM NECESSIDADE DE INVESTIMENTO DA QUANTIA ASSIM OBTIDA EM DEBÊNTURE DE SOCIEDADE COLIGADA AO BANCO SANTOS. AÇÃO DESCONSTITUTIVA PRECEDIDA DE MEDIDA CAUTELAR E JULGADA SIMULTANEAMENTE COM EMBARGOS DO DEVEDOR. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. 1. PREVENÇÃO POR CONEXÃO. SÚMULA Nº 235 DO STJ. 2. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. REFORMA DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. 3. CERCEAMENTO DE DEFESA. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. 4. OFENSA A COISA JULGADA. NÃO OCORRÊNCIA. 5. ERRO E DOLO NÃO CARACTERIZADOS. 6. SIMULAÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. A SIMULAÇÃO PODE SER ALEGADA POR UMA DAS PARTES CONTRA A OUTRA. 7. SIMULAÇÃO RELATIVA. 8. INOPONIBILIDADE DAS EXCEÇÕES PESSOAIS A ENDOSSATÁRIOS DE BOA-FÉ. NÃO-APLICAÇÃO. 9. MASSA FALIDA NÃO PODE SER CONSIDERADA TERCEIRA QUANTO AOS NEGÓCIOS CELEBRADOS PELA SOCIEDADE FALIDA. 10. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A prevenção por conexão tem por finalidade evitar o proferimento de decisões conflitantes, donde resulta que a conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado (Súmula nº 235, do STJ). 2. Não há violação ao art. 535 do CPC/73 se foram analisadas as questões controvertidas objeto do recurso pelo Tribunal de origem, ainda que em sentido contrário a pretensão da recorrente. 3. O julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa quando o juízo embasa sua convicção em prova suficiente para fundamentar as deduções expostas na sua decisão. Rever a conclusão do Tribunal de origem exigiria inevitável revolvimento do conjunto fático probatório dos autos, o que não se admite em recurso especial, à luz da Súmula nº 7 do STJ. 4. A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que para a configuração da coisa julgada deve haver tríplice identidade entre as ações, ou seja, partes, causa de pedir e pedido devem ser os mesmos. Precedentes. Na hipótese, a cédula de crédito bancário declarada inexigível por decisão com trânsito em julgado não foi objeto da execução que originou o presente recurso especial. 5. O Tribunal de origem, ao analisar o conjunto fático-probatório dos autos, concluiu que o negócio jurídico celebrado pelas partes, consistente na celebração de contrato de mútuo com necessidade de investimento da quantia obtida em debênture de sociedade coligada, não padecia de vício de consentimento (erro ou dolo). Os negócios assim realizados não pretenderam estimular em momento algum o desenvolvimento das atividades empresarias das recorrentes, e sim camuflar a prática de negócio diverso, dissimulado por parte da instituição financeira. 6. Com o advento do CC/02 ficou superada a regra que constava do art. 104 do CC/1916, pela qual, na simulação, os simuladores não poderiam alegar o vício um contra o outro, pois ninguém poderia se beneficiar da própria torpeza. O art. 167 do CC/02 alçou a simulação como causa de nulidade do negócio jurídico. Sendo a simulação uma causa de nulidade do negócio jurídico, pode ser alegada por uma das partes contra a outra (Enunciado nº 294/CJF da IV Jornada de Direito Civil). Precedentes e Doutrina. 7. O negócio jurídico simulado é nulo e consequentemente ineficaz, ressalvado o que nele se dissimulou (art. 167, 2ª parte, do CC/02). 8. O endosso do título transmitiu o vício que o inquinava, inclusive a possibilidade de declarar nulo o negócio simulado. No caso, não se cogita da vedação de opor exceções pessoais relativas ao emitente do título e ao endossante, mas, ao contrário, de vício na emissão do título, que o acompanha desde o nascedouro e não se convola com endossos sucessivos. 9. A inoponibilidade das exceções pessoais também não se aplica a massa falida, composta em seu aspecto objetivo pelo acervo patrimonial outrora pertencente a sociedade falida, uma vez que ela apenas sucede essa última nas relações jurídicas por ela mantidas, não sendo possível considerá-la terceira em relação a negócios celebrados pela sociedade cuja quebra foi decretada. 10. Recurso especial provido.” STJ, 3ª Turma, REsp 1501640/SP, Relator: Ministro Moura Ribeiro, julgado em 27/11/2018, REPDJe de 7/12/2018, DJe de 6/12/2018.

 

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DEMOLITÓRIA. CONVENÇÃO DE LOTEAMENTO. LEI MUNICIPAL POSTERIOR. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC/73. OMISSÃO SOBRE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. NÃO CABIMENTO. INOVAÇÃO RECURSAL. ACÓRDÃO FUNDAMENTADO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. DIREITO ADQUIRIDO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA 284/STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. FUNDAMENTO INATACADO. DECISÃO MANTIDA. 1. Não cabe ao Superior Tribunal de Justiça, a pretexto de examinar suposta ofensa ao art. 535, II, do CPC/73, aferir a existência de omissão do Tribunal de origem acerca de matéria constitucional, sob pena de usurpar a competência reservada ao Supremo Tribunal Federal. Precedentes. 2. Não se verifica, no caso dos autos, afronta ao art. 458 do Código de Processo Civil de 1973, porquanto a Corte local apreciou a lide, discutindo e dirimindo as questões fáticas e jurídicas que lhe foram submetidas. Não se pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da parte. 3. Este Tribunal Superior consagra orientação no sentido da necessidade de prequestionamento dos temas ventilados no recurso especial, não sendo suficiente a simples invocação da matéria na petição de embargos de declaração. Incidência da Súmula 211/STJ. 4. A alegação genérica de violação a dispositivo de lei, em âmbito especial, configura deficiência de fundamentação recursal. Incidência da Súmula 284/STF. 5. Esta Corte Especial já se pronunciou acerca da possibilidade de prevalência das convenções de loteamento que preveem mais restrições à atividade construtiva em face de lei municipal posterior e mais branda, conforme conclusão adotada no acórdão recorrido. 6. Agravo interno a que se nega provimento.” STJ, 4ª Turma, AgIntAREsp 224127/SP, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 2/2/2017, DJe de 10/2/2017.

 

  “PROCESSUAL CIVIL, ADMINISTRATIVO, AMBIENTAL E URBANÍSTICO. LOTEAMENTO CITY LAPA. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. RESTRIÇÕES URBANÍSTICO-AMBIENTAIS CONVENCIONAIS ESTABELECIDAS PELO LOTEADOR. ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL EM FAVOR DE TERCEIRO, DE NATUREZA PROPTER REM. DESCUMPRIMENTO. PRÉDIO DE NOVE ANDARES, EM ÁREA ONDE SÓ SE ADMITEM RESIDÊNCIAS UNI FAMILIARES. PEDIDO DE DEMOLIÇÃO. VÍCIO DE LEGALIDADE E DE LEGITIMIDADE DO ALVARÁ. IUS VARIANDI ATRIBUÍDO AO MUNICÍPIO. INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DA NÃO-REGRESSÃO (OU DA PROIBIÇÃO DE RETROCESSO) URBANÍSTICO-AMBIENTAL. VIOLAÇÃO AO ART. 26, VII, DA LEI 6.766/79 (LEI LEHMANN), AO ART. 572 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 (ART. 1.299 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002) E À LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. ART. 334, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. VOTO-MÉRITO. 1. As restrições urbanístico-ambientais convencionais, historicamente de pouco uso ou respeito no caos das cidades brasileiras, estão em ascensão, entre nós e no Direito Comparado, como veículo de estímulo a um novo consensualismo solidarista, coletivo e intergeracional, tendo por objetivo primário garantir às gerações presentes e futuras espaços de convivência urbana marcados pela qualidade de vida, valor estético, áreas verdes e proteção contra desastres naturais. 2. Nessa renovada dimensão ética, social e jurídica, as restrições urbanístico-ambientais convencionais conformam genuína índole pública, o que lhes confere caráter privado apenas no nome, porquanto não se deve vê-las, de maneira reducionista, tão-só pela ótica do loteador, dos compradores originais, dos contratantes posteriores e dos que venham a ser lindeiros ou vizinhos. 3. O interesse público nas restrições urbanístico-ambientais em loteamentos decorre do conteúdo dos ônus enumerados, mas igualmente do licenciamento do empreendimento pela própria Administração e da extensão de seus efeitos, que iluminam simultaneamente os vizinhos internos (= coletividade menor) e os externos (= coletividade maior), de hoje como do amanhã. 4. As restrições urbanístico-ambientais, ao denotarem, a um só tempo, interesse público e interesse privado, atrelados simbioticamente, incorporam uma natureza propter rem no que se refere à sua relação com o imóvel e aos seus efeitos sobre os não-contratantes, uma verdadeira estipulação em favor de terceiros (individual e coletivamente falando), sem que os proprietários-sucessores e o próprio empreendedor imobiliário original percam o poder e a legitimidade de fazer respeitá-las. Nelas, a sábia e prudente voz contratual do passado é preservada, em genuíno consenso intergeracional que antecipa os valores urbanístico-ambientais do presente e veicula as expectativas imaginadas das gerações vindouras. 5. A Lei Lehmann (Lei 6.766/1979) contempla, de maneira expressa, as "restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente" (art. 26, VII). Do dispositivo legal resulta, assim, que as restrições urbanístico-ambientais legais apresentam-se como normas-piso, sobre as quais e a partir das quais operam e se legitimam as condicionantes contratuais, valendo, em cada área, por isso mesmo, a que for mais restritiva (= regra da maior restrição). 6. Em decorrência do princípio da prevalência da lei sobre o negócio jurídico privado, as restrições urbanístico-ambientais convencionais devem estar em harmonia e ser compatíveis com os valores e exigências da Constituição Federal, da Constituição Estadual e das normas infraconstitucionais que regem o uso e a ocupação do solo urbano. 7. Negar a legalidade ou legitimidade de restrições urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as legais, implicaria recusar cumprimento ao art. 26, VII, da Lei Lehmann, o que abriria à especulação imobiliária ilhas verdes solitárias de São Paulo (e de outras cidades brasileiras), como o Jardim Europa, o Jardim América, o Pacaembu, o Alto de Pinheiros e, no caso dos autos, o Alto da Lapa e a Bela Aliança (City Lapa). 8. As cláusulas urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as restrições legais, correspondem a inequívoco direito dos moradores de um bairro ou região de optarem por espaços verdes, controle do adensamento e da verticalização, melhoria da estética urbana e sossego. 9. A Administração não fica refém dos acordos "egoísticos" firmados pelos loteadores, pois reserva para si um ius variandi, sob cuja égide as restrições urbanístico-ambientais podem ser ampliadas ou, excepcionalmente, afrouxadas. 10. O relaxamento, pela via legislativa, das restrições urbanístico-ambientais convencionais, permitido na esteira do ius variandi de que é titular o Poder Público, demanda, por ser absolutamente fora do comum, ampla e forte motivação lastreada em clamoroso interesse público, postura incompatível com a submissão do Administrador a necessidades casuísticas de momento, interesses especulativos ou vantagens comerciais dos agentes econômicos. 11. O exercício do ius variandi, para flexibilizar restrições urbanístico-ambientais contratuais, haverá de respeitar o ato jurídico perfeito e o licenciamento do empreendimento, pressuposto geral que, no Direito Urbanístico, como no Direito Ambiental, é decorrência da crescente escassez de espaços verdes e dilapidação da qualidade de vida nas cidades. Por isso mesmo, submete-se ao princípio da não-regressão (ou, por outra terminologia, princípio da proibição de retrocesso), garantia de que os avanços urbanístico-ambientais conquistados no passado não serão diluídos, destruídos ou negados pela geração atual ou pelas seguintes. 12. Além do abuso de direito, de ofensa ao interesse público ou inconciliabilidade com a função social da propriedade, outros motivos determinantes, sindicáveis judicialmente, para o afastamento, pela via legislativa, das restrições urbanístico-ambientais podem ser enumerados: a) a transformação do próprio caráter do direito de propriedade em questão (quando o legislador, p. ex., por razões de ordem pública, proíbe certos tipos de restrições), b) a modificação irrefutável, profunda e irreversível do aspecto ou destinação do bairro ou região; c) o obsoletismo valorativo ou técnico (surgimento de novos valores sociais ou de capacidade tecnológica que desconstitui a necessidade e a legitimidade do ônus), e d) a perda do benefício prático ou substantivo da restrição. 13. O ato do servidor responsável pela concessão de licenças de construção não pode, a toda evidência, suplantar a legislação urbanística que prestigia a regra da maior restrição. À luz dos princípios e rédeas prevalentes no Estado Democrático de Direito, impossível admitir que funcionário, ao arrepio da legislação federal (Lei Lehmann), possa revogar, pela porta dos fundos e casuisticamente, conforme a cara do freguês, as convenções particulares firmadas nos registros imobiliários. 14. A regra da maior restrição (ou, para usar a expressão da Lei Lehmann, restrições "supletivas da legislação pertinente") é de amplo conhecimento do mercado imobiliário, já que, sobretudo no Estado de São Paulo, foi reiteradamente prestigiada em inúmeros precedentes da Corregedoria-Geral de Justiça, em processos administrativos relativos a Cartórios de Imóveis, além de julgados proferidos na jurisdição contenciosa. 15. Irrelevante que as restrições convencionais não constem do contrato de compra e venda firmado entre a incorporadora construtora e o proprietário atual do terreno. No campo imobiliário, para quem quer saber o que precisa saber, ou confirmar o que é de conhecimento público, basta examinar a matrícula do imóvel para aferir as restrições que sobre ele incidem, cautela básica até para que o adquirente verifique a cadeia dominial, assegure-se da validade da alienação e possa, futuramente, alegar sua boa-fé. Ao contrato de compra e venda não se confere a força de eliminar do mundo jurídico as regras convencionais fixadas no momento do loteamento e constantes da matrícula do imóvel ou dos termos do licenciamento urbanístico-ambiental. Aqui, como de resto em todo o Direito, a ninguém é dado transferir o que não tem ou algo de que não dispõe - nemo dat quod non habet. 16. Aberrações fáticas ou jurídicas, em qualquer campo da vida em sociedade, de tão notórias e auto-evidentes falam por si mesmas e independem de prova, especializada ou não (Código de Processo Civil, art. 334, I), tanto mais quando o especialista empresário, com o apoio do Administrador desidioso e, infelizmente, por vezes corrupto, alega ignorância daquilo que é do conhecimento de todos, mesmo dos cidadãos comuns. 17. Condenará a ordem jurídica à desmoralização e ao descrédito o juiz que legitimar o rompimento odioso e desarrazoado do princípio da isonomia, ao admitir que restrições urbanístico-ambientais, legais ou convencionais, valham para todos, à exceção de uns poucos privilegiados ou mais espertos. O descompasso entre o comportamento de milhares de pessoas cumpridoras de seus deveres e responsabilidades sociais e a astúcia especulativa de alguns basta para afastar qualquer pretensão de boa-fé objetiva ou de ação inocente. 18. O Judiciário não desenha, constrói ou administra cidades, o que não quer dizer que nada possa fazer em seu favor. Nenhum juiz, por maior que seja seu interesse, conhecimento ou habilidade nas artes do planejamento urbano, da arquitetura e do paisagismo, reservará para si algo além do que o simples papel de engenheiro do discurso jurídico. E, sabemos, cidades não se erguem, nem evoluem, à custa de palavras. Mas palavras ditas por juízes podem, sim, estimular a destruição ou legitimar a conservação, referendar a especulação ou garantir a qualidade urbanístico-ambiental, consolidar erros do passado, repeti-los no presente, ou viabilizar um futuro sustentável. 19. Recurso Especial não provido.” STJ, 2ª Turma, REsp 302906/SP, Relator: Ministro Herman Benjamin, julgado em 26/8/2010, DJe de 1/12/2010.

 

“ADMINISTRATIVO. AÇÃO POPULAR. APROVAÇÃO E LICENCIAMENTO DE EDIFICAÇÃO DE NOVE ANDARES NA ORLA MARÍTIMA EM CONFORMIDADE COM A LEGISLAÇÃO LOCAL E NORMAS DA ABNT. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO PELA INEXISTÊNCIA DE DANO AMBIENTAL. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE À CONCLUSÃO DA OBRA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.299 DO CÓDIGO CIVIL CONFIGURADA. 1. Aprovado e licenciado o projeto para construção de edifício pelo Poder Público Municipal, em obediência à legislação correspondente e às normas técnicas aplicáveis, a licença então concedida trará a presunção de legitimidade e definitividade, e somente poderá ser (a) cassada, quando comprovado que o projeto está em desacordo com os limites e termos do sistema jurídico em que aprovado; (b) revogada, quando sobrevier interesse público relevante, hipótese na qual ficará o Município obrigado a indenizar os prejuízos gerados pela paralisação e demolição da obra; ou (c) anulada, na hipótese de se apurar que o projeto foi aprovado em desacordo com as normas edilícias vigentes. 2. No caso, a licença para construir foi concedida em conformidade com o Código de Obras do Município de Osório (Lei n. 1.645, de 27 de novembro de 1978) e Código de Posturas do Município de Osório (Lei n. 3.147, de 17 de dezembro de 1999), além das normas da ABNT pertinentes, e não há nos autos qualquer informação de que a construção encontra-se em desconformidade com o projeto apresentado quando do licenciamento ou de qualquer outra irregularidade que obstaria o seguimento da obra. Tampouco se indica com precisão em que consiste os danos paisagísticos e ambientais que a construção do edifício irá ocasionar ao meio ambiente e aos munícipes . O que se tem é a suposição de que a construção de edifício de nove pavimentos poderá gerar prejuízos ao interesse público, pois prejudicaria o potencial turístico do Município, além de causar transtornos aos seus munícipes, o que foi devidamente refutado pela prova pericial realizada. Sendo assim, não cabe ao Judiciário determinar a paralisação e demolição da obra anulando, desta forma, aquele ato administrativo, porque importaria violação ao direito de construir delineado no art. 1.299 do Código Civil. 3. Recurso especial a que se dá provimento.” STJ, 1ª Turma, REsp 1011581/RS, Relator: Ministro Teori Albino Zavascki, julgado em 7/8/2008, DJe de 20/8/2008.

 

“ADMINISTRATIVO. RESTRIÇÕES CONVENCIONAIS. PREVALÊNCIA SOBRE NORMAS QUE INSTITUEM LIMITAÇÕES DE ORDEM PÚBLICA. IMPOSSIBILIDADE. REPRISTINAÇÃO DOS EFEITOS DE CLÁUSULAS CONVENCIONAIS APÓS TRANSCORRIDOS DÉCADAS DE SUA APOSIÇÃO MANUSCRITA EM ESCRITURA ORIGINAL. PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE. REPRISTINAÇÃO. 1. Restrições convencionais, apostas de forma manuscrita em 1935, em escritura primitiva de compra e venda de imóvel, revogada por força da edição do Decreto-lei n.º 99/41, que instituiu limitações de ordem pública, não poderiam ter seus efeitos repristinados pela Lei n° 8.001/73, porquanto inexistentes quando da sua edição. 2. Impossibilidade de normas convencionais se sobreporem à limitações de ordem pública. Precedentes. 3. Afrontaria o Princípio da razoabilidade impor ao recorrente a adequação do imóvel às referidas cláusulas, após décadas de ineficácia, porquanto conspiraria contra a ratio essendi do art. 39, da Lei n° 8.001/73. 4. Efetuando o recorrente modificações no imóvel, em consonância com o Decreto-lei n° 99/41, muito embora em dissonância com as restrições convencionais, as quais desconhecia porquanto não foram reproduzidas nas escrituras posteriores à original, em nenhuma ilegalidade incorreu. 5. Sob o enfoque da aplicação da lei no tempo, não seria razoável imputar ao recorrente o cometimento de infração à Lei n° 8.001/73 que, em data posterior à permissibilidade de recuos maiores no imóvel, determinou a prevalência das restrições pretéritas. A Lei nº 8.001/73, à semelhança de todo e qualquer diploma legal, somente passou a produzir os seus efeitos quanto às restrições convencionais existentes em data posterior à sua edição. 6. A ausência de reprodução das cláusulas convencionais apostas de forma manuscrita em 1935 na escritura original, no instrumento de compra e venda do imóvel e no Registro Imobiliário, contraria o art. 26, da Lei nº 6.766/79. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.” STJ, 1ª Turma, REsp 289093/SP, Relator: Ministro Milton Luiz Pereira, Relator para acórdão: Ministro Luiz Fux, julgado em 2/9/2003, DJ de 20/10/2003, p. 179.

 

“CIVIL. LOTEAMENTO. LEI MUNICIPAL SUPERVENIENTE QUE, SEM DETERMINAR MODIFICAÇÕES NO LOTEAMENTO ORIGINÁRIO, ADMITE O USO DO SOLO ALÉM DOS LIMITES PREVISTOS PELAS RESTRIÇÕES CONVENCIONAIS. DIFERENÇA ENTRE ALTERAÇÃO URBANÍSTICA DITADA PELO INTERESSE PÚBLICO E LICENÇA PARA CONSTRUIR NO INTERESSE DO PROPRIETÁRIO. O loteador está sujeito às restrições que impôs aos adquirentes de lotes, não podendo dar aos remanescentes destinação diversa daquela prevista no memorial descritivo, pouco importando que a lei municipal superveniente permita a alteração pretendida; as leis urbanísticas só se sobrepõem aos ajustes particulares quando já não toleram o status quo - hipótese de que não se trata na espécie, onde tanto o loteamento originário quanto sua pretendida alteração estão conformados às posturas municipais. Recurso especial não conhecido.” STJ, 3ª Turma, REsp  226858/RJ, Relator: Ministro Ari Pargendler, julgado em 20/6/2000, DJ de 7/8/2000, p. 105.

 

 “APELAÇÃO CÍVEL. POSSE. BENS IMÓVEIS.  AÇÃO REIVINDICATÓRIA E  ANULATÓRIA DE REGISTRO PÚBLICO. PROPRIEDADE DO IMÓVEL DEVIDAMENTE COMPROVADA. POSSE INJUSTA DA RÉ. INCORREÇÃO NA CONFRONTAÇÃO DO IMÓVEL LEVADO A REGISTRO. PROVA DOS AUTOS A CONFORTAR O PEDIDO.  PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA INOCORRENTES. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. A declaração de inexistência de ato jurídico  - ato nulo - não se submete aos institutos da prescrição e decadência, pois na forma do artigo 169 do CCB, “o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”. Logo, não há que se falar em prazo prescricional e decadencial. A  ação reivindicatória é o procedimento que visa garantir posse àquele que já possui o domínio do bem, estando tal situação consubstanciada na regra trazida pelo art. 1.228, do Código Civil. Caso. A prova documental e testemunhal confirma a incorreção das confrontações do terreno pertencente aos demandados, a qual adentrou ao terreno pertencente aos autores, cabendo a regularização e a procedência da  ação, nos termos da sentença. Gratuidade judiciária deferida. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME.” TJRS, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível 70080607096, Relator: Desembargador Giovanni Conti, Julgado em: 18/7/2019 [Destaques acrescidos].

 

“APELAÇÃO CÍVEL. SUCESSÕES. AÇÃO ANULATÓRIA. SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. INCIDÊNCIA DA REGRA CONTIDA NO ART. 169 DO CCB. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. Tratando a presente demanda de pedido de nulidade de compra e venda de imóvel firmada entre os réus e o falecido com fundamento na ocorrência de simulação, não há como reconhecer a ocorrência de decadência, uma vez o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, a ele não se aplicando o art. 179 do CC. Incidência da regra contida no art. 169 do CCB. RECURSO PROVIDO.” TJRS, 7ª Câmara Cível, Apelação Cível 70071374193, Relatora: Desembargadora Liselena Schifino Robles Ribeiro, Julgado em: 09/11/2016 [Destaques acrescidos]. 

 

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO ANULATÓRIA. PRELIMINAR. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO. ATO NULO. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, nos termos do art. 169 do CC/02. A nulidade pode ser reconhecida de ofício. – Circunstância dos autos em que se impõe afastar as preliminares de decadência e prescrição. [...]” TJRS, 18ª Câmara Cível, Apelação Cível 70077260727, Relator: Desembargador João Moreno Pomar, Julgado em: 26/4/2018 [Destaques acrescidos].

 

“Apelação cível. Compra e venda. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico e pedido indenizatório por dano material e moral. Sentença de procedência. Preliminares de ilegitimidade passiva dos sócios da pessoa jurídica. Rejeitada. Prescrição. Afastada. Ilicitude e impossibilidade do objeto do contrato. Ato nulo. Nulidade que não se consolida. Arts. 166 e 169 do CC/02. Inocorrência de prescrição para indenização por dano moral. Art. 206, § 3º, inc. V, do CC/02. Razões do mérito recursal que não impugnam os fundamentos da sentença. Copia idêntica a defesa. Afronta do art. 1.010, II, do CPC/15. (1) Prescrição de ação anulatória. Compra e venda e objeto ilícito. Art. 166, inc. II e art. 169 do CC. É nulo o negócio jurídico de compra e venda quando seu objeto é ilícito e impossível. Lote adquirido pelo autor localizado em área de preservação permanente -APP (dunas). Não é possível de convalidação. Prescrição afastada. (2) Prescrição para indenização por dano moral. Art. 206, § 3º, inc. V, do CC/02. Da ciência da ilicitude do objeto da compra e venda  à propositura da ação indenizatória não decorreu o prazo de três anos a  afastar a pretensão indenizatória por decurso do prazo. (3)  Legitimidade dos sócios. Atos praticados pelos sócios, representados pela assinatura do sócio Rogério no instrumento particular de contrato na condição promitente-vendedor, bem como emissão de termo de quitação do preço do lote e outros documentos relativos a infraestrutura do loteamento pela sócia que os legitimam a integrar o polo passivo da ação.  (4)  Mérito. O recurso de apelação cujas razões não atacam o que foi decidido pela sentença hostilizada não pode ser conhecido pelo juízo ad quem. Inteligência do art. 1.010, II, do CPC/15. Apelação conhecida em parte, e, nesta, não provida.” TJRS, 20ª Câmara Cível, Processo 70080252596, Relator: Desembargador Glênio José Wasserstein Hekman, Julgamento: 18/2/2020.

 

“[...] NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONFIRMAÇÃO OU CONVALIDAÇÃO PELO DECURSO DO TEMPO. ART. 169 DO CÓDIGO CIVIL. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, tampouco convalesce pelo decurso do tempo, motivo pelo qual não há falar em decadência do direito, em ato jurídico perfeito, ausência de constituição em mora ou ratificação por fatos posteriores, tal como a celebração do contrato de locação, cancelamento do usufruto ou a defesa da posse mediante embargos de terceiro. [...]” TJRS, 15ª Câmara Cível, Apelação Cível 70061654653, Relatora: Desembargadora Ana Beatriz Iser, Julgado em 10/12/2014.

 

“AÇÃO DE INVALIDADE DE NEGÓCIO JURIDICO. CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE. COM BASE NO PRINCÍPIO DA "PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF", OU SEJA, NÃO HÁ NULIDADE SE NÃO HOUVER PREJUÍZO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DA DEMANDA DESACOLHIDA. A UMA, NO QUE DIZ RESPEITO À REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL, NO PLANO DA CAPACIDADE DE PARTE, INCIDENTE A REGRA DO ART. 766 INCISOS I E III, DO CPC; A DUAS, POR CERTO QUE A MASSA INSOLVENTE SE LEGITIMA, NOS TERMOS DO ART. 267, DO CPC, A DISCUTIR NEGÓCIOS PACTUADOS PELA PESSOA JURÍDICA QUE TEVE SUA INSOLVÊNCIA DECRETADA, COMO TUTELA DA UNIVERSALIDADE QUE A INSOLVÊNCIA INSTAURA. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DA AÇÃO, QUE NA VERDADE SE CONFUNDEM COM AS CONDIÇÕES DA AÇÃO, E DE DECADÊNCIA TAMBÉM REJEITADAS, VISTO TRATAR-SE DE NULIDADE E NÃO ANULABILIDADE DO ATO. DE SE REGISTRAR QUE, CONFORME O ART. 169 CCB, O NEGÓCIO JURÍDICO NULO NÃO É SUSCETÍVEL DE CONFIRMAÇÃO, NEM CONVALESCE PELO DECURSO DO TEMPO. MÉRITO. SIMULAÇÃO. É DE SER CONSIDERADO NULO O NEGÓCIO JURÍDICO PELA SIMULAÇÃO DA COMPRA E VENDA ONDE O PRÓPRIO ADQUIRENTE FICOU COM A CONTRAPRESTAÇÃO DA VENDA REALIZADA ENTRE AS PARTES, FATOS DEVIDAMENTE AMPARADOS PELA PERÍCIA REALIZADA.NÃO CONHECIDO O PEDIDO DA RÉ NO QUE SE REFERE À COMPENSAÇÃO DE VALORES, CONFIGURANDO INOVAÇÃO RECURSAL. CORRIGIDO O ERRO MATERIAL NO QUE SE REFERE AO VALOR DO NEGÓCIO REALIZADO, ALTERA-SE O VALOR PARA O CONSTANTE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA QUE SE IMPÕE, VISTO O ALTO VALOR ATRIBUÍDO À CAUSA, REDUZINDO-SE DE 20% PARA 10%. REPERCUSSÃO ECONÔMICA: GRAU MÁXIMO. DERAM PARCIAL PROVIMENTO.” TJRS, 16ª Câmara Cível, Apelação Cível 70052623154, Relatora: Desembargadora Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 14/03/2013.

 

“AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. INEXISTÊNCIA DE DECISÃO ULTRA PETITA. O pedido deve ser inferido a partir de uma exegese lógico-sistêmica do completo teor da petição inicial, razão pela qual não pode ser considerado como ultra petita o julgado que o interpreta de forma ampla e concede à parte aquilo que foi efetivamente pretendido com o ajuizamento da ação. DECADÊNCIA. O ato jurídico nulo não se convalida pelo decurso do tempo, nos termos do art. 169 do CC, sendo inaplicável ao caso vertente o disposto no art. 179 do mesmo Diploma. [...] TJRS, 15ª Câmara Cível, Apelação Cível 70049235179, Relator: Desembargador Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 22/8/2012.

 

 “[..] não podendo a compra e venda alcançar seu fim ante a impossibilidade de a fração negociada ser endereçada ao seu objetivo, qual seja, à construção de moradia e inserção de benfeitorias, não se aperfeiçoa” TJDFT, 2ª Turma Cível, Processo 20040111064384, Acórdão: 310604, Relator: Desembargador Teófilo Caetano, Relator: Desembargador J. J. Costa carvalho, Julgamento: 18/06/2008, DJE : 2/7/2008, p. 79 [Destaques acrescidos].

 

"COMPRA E VENDA — Cerceamento de defesa não verificado — Partes que se adequam aos conceitos de fornecedor e consumidor, presentes no artigo 2º e 3º do CDC — O fato de o contrato celebrado entre as partes envolver a constituição de sociedade em conta de participação não afasta a aplicação do CDC, pois o propósito não é o desenvolvimento de atividade empresária, mas a aquisição de imóvel — Vendedora que não entregou o imóvel no prazo contratual — É válida a estipulação do prazo de tolerância de 180 dias, porém, uma vez escoada tal prorrogação, não mais são cabíveis quaisquer alegações de excludente de responsabilidade — Autor que faz jus à devolução integral das quantias pagas, em parcela única – Instrumento contratual que prevê o pagamento de multa em caso de inadimplemento, por parte da vendedora – Multa devida em razão do atraso na entrega do imóvel — Sentença mantida — RECURSO DESPROVIDO"  TJSP, 5ª Câmara de Direito Privado, Processo 1003317—60.2017.8.26.0400, Relator: Desembargador Fábio Podestá, Julgamento: 27/11/2018, Publicação: 27/11/2018.

 

"APELAÇÃO CÍVEL — PROCESSUAL CIVIL — AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL — CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL — CDC — APLICAÇÃO — INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA — RESILIÇÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS — CABIMENTO. Havendo demonstração de que a promitente vendedora deu causa ao pedido de resilição contratual formulado pela promitente compradora, cabível a rescisão contratual e a condenação daquela a devolver os valores pagos por esta e a arcar com a penalidade contratualmente ajustada." TJMG, Processo 10000200743458001, Relator: Desembargador Claret de Moraes, Julgamento: 12/7/2020, Publicação: 20/7/2020.

 

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITOS. IMÓVEL  OBJETO  DO CONTRATO SITUADO EM ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL.  1 - É  insuscetível  de alienação o imóvel objeto do contrato de cessão  de   direitos   que   está   localizado   em   área   de  especial proteção,  sendo  passível  de  anulação  o  pacto    que    negocia    tal    bem.    2  - Recurso  improvido.”  TJDFT,  4ª  Turma  Cível,  Acórdão  271520,  Processo  20030710154679,  Relator:  Desembargador  Cruz  Macedo, Julgamento:  25/4/2007, DJU Seção 3, 17/5/2007, p. 204.

 

 “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. APLICAÇÃO DO ART. 169 DO CÓDIGO CIVIL. De acordo com o art. 169 do Código Civil, "o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo". Assim, estando a pretensão fundada na alegação de nulidade de negócio jurídico, não há que se falar no reconhecimento da prescrição.” TJMG, 17ª Câmara Cível, Processo/Acórdão: 2016111-51.2024.8.13.0000, Relator: Desembargador Amauri Pinto Ferreira, Julgamento: 7/8/2024, Publicação: 7/8/2024.

 

          “AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATOS JURÍDICOS – PRELIMINARES INÉPCIA DA INICIAL - ILEGITIMIDADE ATIVA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - PRESCRIÇÃO - REJEITADAS - ASSEMBLÉIA FORJADA - ELEIÇÃO E ALTERAÇÃO/CRIAÇÃO DO ESTATUTO SOCIAL AO ARREPIO DA LEI - VENDA DE IMÓVEIS PERTENCENTES À ASSOCIAÇÃO – FRAUDE VERIFICADA - NULIDADES CONFIGURADAS - DIREITO DE RETENÇÃO DAS BENFEITORIAS - MÁ-FÉ CONSTATADA - ART. 1220 DO CÓDIGO CIVIL. [...]. - O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo e, por conseguinte, é imprescritível. [...].” TJMG, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0470.09.057075-0/002, Relator: Desembargador Evandro Lopes da Costa Teixeira, Julgamento: 25/6/2020, Publicação da súmula em 17/7/2020.

 

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO - EMPRÉSTIMO CONSIGNADO - CITAÇÃO ELETRÔNICA - LEGITIMIDADE PASSIVA - PRESCRIÇÃO - REVELIA - UTILIZAÇÃO DAS RAZÕES DE APELAÇÃO COMO SUBSTITUTIVO DA CONTESTAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - PRECLUSÃO - INOVAÇÃO RECURSAL - OCORRÊNCIA. (...). Nos termos do art. 169 do Código Civil, "O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo" não estando, portanto, a ação declaratória de nulidade de negócio jurídico sujeita à prescrição. (...).” TJMG, 14ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0000.21.186093-7/001, Relator: Desembargador Marco Aurélio Ferenzini, Julgamento: 18/11/2021, Publicação da súmula em 18/11/2021.

 

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO EM RAZÃO DE SIMULAÇÃO - SIMULAÇÃO - DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO - IMPROCEDÊNCIA LIMINAR DO PEDIDO - IMPOSSIBILIDADE - DILAÇÃO PROBATÓRIA - NECESSIDADE. - A ação de nulidade de negócio jurídico por vício de simulação não convalesce pelo decurso do tempo e, portanto, não está sujeito ao prazo decadencial e prescricional. -É inviável a improcedência liminar do pedido, com base na ocorrência de decadência ou prescrição, nos termos do artigo 332, §1º, do CPC, pois, há necessidade de perquirir a existência de eventual simulação.” TJMG, 12ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0058.19.001561-8/001, Relatora: Desembargadora Juliana Campos Horta, Julgamento: 8/10/2021, Publicação da súmula em 15/10/2021.

 

 “AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA - DECADÊNCIA - ART. 169, DO CÓDIGO CIVIL - INAPLICABILIDADE - LITIGANCIA DE MÁ FÉ - AFASTADA - MANUTENÇAO DA DECISÃO AGRAVADA. - De acordo com o artigo 169, do Código Civil, o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, razão pela qual a pretensão de nulidade do negocio jurídico não se sujeita a decadência. - Não estando presentes quaisquer das hipóteses discriminadas no art. 80 do CPC, não há que se falar em litigância de má-fé.” TJMG, 18ª Câmara Cível, Acórdão: 2067787-09.2022.8.13.0000, Relator: Desembargador  Sérgio André da Fonseca Xavier, Julgamento: 7/2/2023, Publicação: 7/2/2023.

 

“PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. DECADÊNCIA. INAPLICABILIDADE. – De acordo com a disposição do artigo 169 do Código Civil ("O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo"), a decadência nãos e aplica à pretensão de declaração de nulidade do negócio jurídico simulado. Precedentes deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça.” TJMG, 13ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0000.22.125107-7/001, Relator: Desembargador Luiz Carlos Gomes da Mata, Julgamento: 20/10/2022, Publicação da súmula em 21/10/2022.

 

 “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - SENTENÇA DE EXTINÇÃO POR DECADÊNCIA - INAPLICABILIDADE DO PRAZO DECADENCIAL DO ARTIGO 178, II DO CPC - ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO - VÍCIO QUE NÃO SE CONVALIDA - SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. - De acordo com as razões deduzidas pelo autor na exordial, o que embasa o pedido de nulidade do contrato de compra e venda não se encaixa com os vícios de consentimento descritos no artigo 178, II, são eles, erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão. - A nulidade pretendida pelo autor está estritamente relacionada à simulação, razão pela qual não há que se falar em aplicação do prazo decadência descrito no artigo 178, II do CC, já que, nos termos do artigo 169 do Código Civil, o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.” TJMG, 11ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0000.22.112587-5/001, Relatora: Desembargadora Shirley Fenzi Bertão, Julgamento: 10/8/2022, Publicação da súmula em 10/8/2022.

 

 “APELAÇÃO CÍVEL. SIMULAÇÃO. NEGÓCIO NULO. DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. Nos termos do art. 169 do Código Civil o vício que implica a nulidade absoluta do negócio jurídico não se convalesce pelo decurso de tempo, tampouco é suscetível de confirmação.” TJMG, 14ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0000.21.255625-2/001, Relator: Desembargador Estevão Lucchesi, Julgamento: 3/2/2022, Publicação da súmula em 3/2/2022.

 

 “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE IMPUGAÇÃO ESPECÍFICA DA SENTENÇA. VIOLAÇÃO À DIALETICIDSDE RECURSAL. VERIFICADA. FALSIDADE DE ASSINATURA COMPROVADA. CONTRATO NULO. APLICAÇÃO DO ARTIGO 169 DO CÓDIGO CIVIL. DANOS MORAIS. DESCONTOS ÍNFIMOS E POR LONGO PERÍODO, SEM RECLAMAÇÃO. INOCORRÊNCIA. 1. Nos termos do art. 169 do Código Civil, não há que se falar em prescrição ou decadência do direito à declaração de nulidade de um negócio jurídico, uma vez que a invalidade absoluta não é suscetível de confirmação e não se convalesce com o decurso do tempo. 2. Os descontos realizados do benefício previdenciário, quando de baixo valor e que não comprometam a subsistência do consumidor não se afiguram suficientes para imposição do dever de indenizar moralmente. 3. Sentença parcialmente reformada.” TJMG, 9ª Câmara Cível, Acórdão: 5223295-19.2022.8.13.0024, Relator: Desembargador José Arthur Filho, Julgamento: 26/2/2025, Publicação: 21/3/2025.

 

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE DOAÇÃO. ALEGADO INDUZIMENTO A ERRO. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. NULIDADE ABSOLUTA. ART. 169 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA ANULADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que extinguiu o processo, acolhendo a prejudicial de decadência com base no art. 178, II, do Código Civil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se houve a decadência do direito de o autor pleitear a nulidade do contrato de doação de imóvel, diante da alegação de induzimento a erro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O negócio jurídico nulo não se sujeita a prazo decadencial ou prescricional, conforme dispõe o art. 169 do Código Civil. 4. O autor alega que foi induzido a erro, tratando-se, portanto, de suposta simulação, que ensejaria a nulidade absoluta do negócio, não havendo prazo para a sua alegação. 5. Assim, o reconhecimento da decadência é inadequado, devendo o feito retornar à origem para regular processamento, inclusive com a produção de provas. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso provido. TESE DE JULGAMENTO: 1. A nulidade absoluta de negócio jurídico, por alegada simulação, não se sujeita a prazo decadencial, nos termos do art. 169 do Código Civil. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 169, 178, II e 179.” TJAM, 1ª Câmara Cível, Apelação Cível 0654080-10.2019.8.04.0001, Relatora: Desembargadora Maria das Graças Pessoa Figueiredo, Julgamento: 11/12/2024; Registro: 11/12/2024.

 

“APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO CIVIL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES – BEM IMÓVEL PERTENCENTE À PREFEITURA DE BOA VISTA - NEGÓCIO JURÍDICO INEXEQUÍVEL – PEDIDO DE RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – INVOCAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL - NEGÓCIO JURÍDICO NULO – NÃO OCORRÊNCIA DE EFEITOS JURÍDICOS – INTELIGÊNCIA DO ART. 169, CÓDIGO CIVIL – DEVER DE DEVOLVER TODO O VALOR DESEMBOLSADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.” TJRR, Câmara Cível, Processo/Acórdão: 0830097-69.2021.8.23.0010, Relatora: Desembargadora Tânia Vasconcelos, Julgamento: 7/6/2024, Publicação: 7/6/2024.

 

“REEXAME DE ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS EM FACE DE ACÓRDÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. - NEGÓCIO JURÍDICO. ATO NULO. DECADÊNCIA. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo Circunstância dos autos em que se impõe decurso do tempo, nos termos do art. 169 do CC/02. rejeitar a arguição de decadência. RECURSO ACOLHIDO SEM EFEITO INFRINGENTE.” TJRS, 18ª Câmara Cível, Processo: 03029694120198217000, Relator: Desembargador João Moreno Pomar, Julgamento: 16/12/2021, Publicação: 21/1/2022.

 

“DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES DE IMÓVEL. FRAUDE. IMPRESCRITIBILIDADE DA ILICITUDE DO OBJETO. NEGÓCIO JURÍDICO NULO PRETENSÃO ANULATÓRIA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DANO MORAL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRAZO TRIENAL. OCORRÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. De acordo com o Código Civil, a validade dos contratos exige agentes capazes, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, forma prescrita ou não defesa em lei e o livre consentimento das partes. 2. Não é válida a cessão de direitos sobre imóvel particular efetivada mediante fraude, por quem não detinha poderes para a prática do ato, configurando-se a nulidade do negócio jurídico por ilicitude do seu objeto. 3. Aplicável ao caso em apreço o disposto no art. 169 do Código Civil, pois os negócios jurídicos nulos são insuscetíveis de convalidação ou confirmação, razão pela qual retornam 4. O termo inicial de contagem do prazo prescricional necessariamente as partes ao status quo ante . para a reparação civil é a data do conhecimento do fato danoso pela parte lesada. 5. Nos termos do art. 206, § 3º, inc. V, do Código Civil, a pretensão de reparação civil prescreve em três anos. 6. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime.” TJDFT, 3ª Turma Cível, Processo: 00045965320178070004, Relatora: Desembargadora Fátima Rafael, Julgamento: 8/7/2020, DJE : 22/7/2020.

 

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. 1. O decurso do tempo vício de julgamento extra petita não se configura quando o provimento jurisdicional representar decorrência lógica do pedido. 2. Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o . 2. In casu, verifica-se que o negócio jurídico realizado pela filha do autor é nulo de pleno direito, sendo irrelevante a intenção dos terceiros que adquiriram o bem posteriormente ao ato fraudulento. 3. No registro de imóveis, os atos translativos que formam a cadeia dominial são sempre derivados dos atos anteriores. Portanto, ocorrida a nulificação de um de seus elos, há um natural e indeclinável retorno ao status quo ante cuja consequência lógica é o desfazimento dos atos posteriores que conflitem com a nova situação. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” TJGO, 5ª Câmara Cível, Processo: 0085752-71.2015.8.09.0006, Relator: Desembargador Algomiro Carvalho Neto, Publicação: 22/3/2024.

 

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. DECISÃO SANEADORA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. SIMULAÇÃO. PRESCRIÇÃO E/OU DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. ATO NULO INSUSCETÍVEL DE CONVALIDAÇÃO PELO DECURSO DO TEMPO (ARTIGO 169, CC). DECISÃO INTERLOCUTÓRIA MANTIDA 1. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, sendo que sua análise deve ater-se ao acerto ou desacerto da decisão recorrida, de modo que só é cabível sua reforma, nas hipóteses de ilegalidade, teratologia ou arbitrariedade. 2. Segundo ditames do artigo 169 do Código Civil, “o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”. 3. “A simulação é insuscetível de prescrição ou de decadência, por ser causa de nulidade absoluta do negócio jurídico simulado, nos termos dos arts. 167 e 169 do Código Civil” (STJ - AgInt no REsp nº1.388.527 MT 2013/0177404-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 13/12/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/12/2021). 4. Versando a ação originária sobre pretensão à declaração de nulidade de negócio jurídico por suposta simulação e, por se tratar de causa de nulidade absoluta do negócio jurídico simulado, insuscetível de prescrição ou de decadência, nos termos do que dispõe o artigo 169 do Código Civil e precedentes do Superior Tribunal de Justiça, hipótese dos autos. 5. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.” TJGO, 1ª Câmara Cível, Processo/Acórdão: 5512067-64.2023.8.09.0051, Relator: Desembargador Héber Carlos de Oliveira, Julgamento: 7/2/2024, Publicação: 7/2/2024.

 

   “APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA E DE PROCURAÇÃO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSOS DOS RÉUS. PRELIMINARES. Ilegitimidade passiva alegada por Marcos Maurício Cappellari e outros afastada. Todos os envolvidos na cadeia dominial do imóvel são diretamente impactados pelo reconhecimento da nulidade, devendo permanecer no polo passivo. Decadência arguida por João Adel Zeidan rejeitada. Reconhecimento da nulidade absoluta do negócio jurídico, nos termos dos artigos 166 e 169 do Código Civil, a qual pode ser declarada a qualquer tempo. MÉRITO. Nulidade da alienação reconhecida. Escritura pública de venda e compra fundamentada em procuração falsificada, outorgada por pessoa falecida há mais de vinte anos. Impossibilidade de convalidação do ato, nos termos do artigo 169 do Código Civil. Boa-fé do adquirente que não tem o condão de afastar os efeitos da nulidade absoluta. Recursos dos réus a que se NEGA PROVIMENTO.” TJSP, 4ª Câmara de Direito Privado, Processo/Acórdão: 1104628-14.2023.8.26.0100, Relatora: Desembargadora Fátima Cristina Ruppert Mazzo, Julgamento: 13/3/2025, Publicação: 13/3/2025.

 

 “EMBARGOS À EXECUÇÃO. Locação. Alegação de simulação. Recorrentes que demonstraram a simulação da compra e venda e locação. Embargada que passou a adotar atos de gestão da empresa. Art. 167 do Código Civil. Impossibilidade de convalidação. Art. 169 do Código Civil. Declaração incidental mantida. Recurso desprovido.” TJSP, 30ª Câmara de Direito Privado, Processo/Acórdão: 1036245-66.2019.8.26.0506, Relator: Desembargador Marcos Gozzo, Julgamento: 14/8/2024, Publicação: 15/8/2024.

“EMBARGOS. Execução de Título Executivo Extrajudicial. Contrato de locação de imóvel comercial. SENTENÇA de rejeição dos Embargos. APELAÇÃO dos executados embargantes, que insistem no acolhimento dos Embargos, sob a argumentação de que o contrato objeto da Execução constitui negócio simulado, já que as partes não firmaram contrato de compra e venda nem de locação de imóvel, mas sim contrato de mútuo; o pagamento do aluguel consistia no pagamento dos juros e, por meio da retrovenda, o pagamento do principal seria feito com a devolução do imóvel; os aspectos formais e instrumentais não conferem validade à locação nem afastam a simulação; ante a simulação da compra e venda e da locação, subsiste apenas o contrato de mútuo; subsidiariamente, deve ser reconhecida a prescrição dos valores cobrados até janeiro de 2019, e reduzidos os "alugueis" não prescritos para valor correspondente a meio por cento (0,5%) do valor do imóvel. EXAME: prova documental constante dos autos, em cotejo com as manifestações das partes, reveladora de que o contrato de locação consubstanciou negócio jurídico simulado, tendo as partes firmado, na verdade, contrato de mútuo. Negócio simulado que é nulo, não suscetível de confirmação ou convalidação, "ex vi" do artigo 169 do Código Civil. Título que fundamenta a execução que é nulo e, portanto, não corresponde a obrigação certa, líquida e exigível. Nulidade da Execução evidenciada, que impõe o acolhimento dos Embargos e a extinção do processo executivo sem exame do mérito, "ex vi" do artigo 803, inciso I, do Código de Processo Civil. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.” TJSP, 27ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível 1020431-63.2022.8.26.0100, Relatora: Desembargadora Daise Fajardo Nogueira Jacot, Julgamento: 12/12/2023, Registro: 18/12/2023.

“Ação de simulação de negócio jurídico c.c. reconhecimento de responsabilidade patrimonial Cerceamento de defesa Substituição de determinadas testemunhas e intimação via judicial das demais testemunhas arroladas - Inocorrência - Requeridos que, embora devidamente intimados, não comprovaram a necessidade de substituição das testemunhas por eles indicadas e de intimação via judicial das demais testemunhas arroladas Inteligência dos arts. 451 e 455, caput e §4º, do CPC Preliminar rejeitada. Coisa julgada Inocorrência Autora figurou na ação de execução movida pela requerida BM Comercial em face dos corréus Paulo e Vera Lúcia na condição de terceira interessada, em razão da penhora por ela promovida naquele feito Inteligência do art. 506 do CPC rejeitada. Nulidade da sentença Preliminar Alegação de nulidade da sentença diante da rejeição dos embargos de declaração de maneira genérica - Inocorrência Decisão preenche os requisitos dos artigos 489 do CPC e 93, IX, da CF/88 Preliminar rejeitada. Ação de simulação de negócio jurídico c.c. reconhecimento de responsabilidade patrimonial Simulação de  negócio jurídico consistente no termo de quitação fornecido pela exequente BM Comercial aos executados Paulo e Vera Lúcia, acarretando a extinção da execução de título extrajudicial frustrando o direito da autora no recebimento de seu crédito em razão do arresto/penhora no rosto naquele feito Sentença de procedência Alegação dos réus apelantes no sentido de pagamento parcial ao longo do tempo e que teria culminado a quitação integral da dívida cobrada na presente execução - Descabimento Processo de execução que tramitou regularmente sem qualquer alegação dos executados réus apelantes, quanto a eventual excesso de execução em razão dos supostos pagamentos parciais que vinham sendo por eles realizados Alegada coação e recusa da credora em fornecer recibo pelos produtos (soja e milho) supostamente entregues que não restou minimamente comprovada Termo de quitação emitido e juntado aos autos depois do início de diversas penhoras/arrestos pelos credores da exequente BM Comercial, portanto, quando sua inadimplência já era manifesta Comportamento contraditório da exequente BM Comercial ao efetuar o depósito dos honorários periciais para avaliação dos imóveis, emitindo, dias depois, termo de quitação em favor dos executados Conduta da exequente BM a denotar desinteresse no recebimento do seu crédito que, de todo modo, seria integralmente consumido pelas diversos arrestos/penhoras realizados no rosto dos autos Simulação do termo de quitação evidenciada, sendo nulo o negócio jurídico frente à autora (art. 169 do CC) Responsabilidade solidária das apelantes pela quitação do débito da requerida BM Comercial até o valor atualizado da execução julgada extinta Sentença mantida Adoção dos fundamentos da sentença pelo Tribunal Incidência do art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Recurso negado.” TJSP, 13ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível 1002580-10.2021.8.26.0047, Relator: Desembargador Francisco Giaquinto, Julgamento: 30/8/2023, Registro: 31/8/2023.

 

 “APELAÇÃO. CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECONHECIMENTO DE PRESCRIÇÃO QUINQUENAL (ART. 27, CDC). DESCABIMENTO. PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DA INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. AUTOR QUE ALEGA NÃO TER FIRMADO CONTRATO COM O RÉU. AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE. NULIDADE (ART. 169, CÓDIGO CIVIL). RELAÇÃO JURÍDICA DE DIREITO PESSOAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL, COM FUNDAMENTO NO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. PRESCRIÇÃO AUSENTE NO CASO CONCRETO. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.” TJSP, 22ª Câmara de Direito Privado, Processo/Acórdão: 1001770-21.2024.8.26.0438, Relator: Desembargador Júlio César Franco, Julgamento: 20/9/2024, Publicação: 20/9/2024.

 

9. Conclusões.

O princípio da imprescritibilidade do nulo e a consequente desconstituição do negócio jurídico imobiliário quando o negócio jurídico possua defeito insanável representam a busca incessante do ordenamento pela simetria e pela perenidade das formas legítimas.

Sob a égide do rigor normativo, o ato eivado de nulidade absoluta não se submete à marcha inexorável do tempo, permanecendo eternamente estéril e impassível de convalescimento. É a prevalência da pureza do direito sobre o fato consumado, uma exigência de perfeição técnica em que o vício originário, feito mácula indelével, repele a eficácia de qualquer transação que ouse desafiar a higidez da ordem pública.

No âmbito da propriedade imobiliária, a desconstituição do negócio jurídico adquire contornos de severa solenidade e exatidão geométrica. A transferência da terra exige o império da estabilidade e da absoluta clareza dos registros, de sorte que a eiva de nulidade atua como força restauradora, voltada a restituir o patrimônio ao seu estado primitivo. Diante da infração à lei, desfaz-se o pacto com a precisão de um cinzel que extirpa o excesso, desnudando a invalidade que, sob o manto de aparente regularidade, ameaçava a segurança jurídica e a harmonia dos registros públicos.

Manifesta-se, portanto, a imprescritibilidade como um farol de perene vigilância, uma barreira intransponível às pretensões que buscam consolidar o erro pelo simples decurso dos anos. O tempo, que a tudo desgasta e transforma, encontra o seu limite intransponível na nulidade absoluta, a qual subsiste incólume, pronta a ser declarada a qualquer momento por provocação do interessado ou por iniciativa do magistrado. Trata-se do triunfo da norma cogente, cuja observância rigorosa não admite transigência, mitigação ou o arbítrio das convenções particulares.

Conclui-se que a simbiose entre a imprescritibilidade do nulo e a desconstituição das avenças imobiliárias assevera o compromisso do Direito com a verdade e com a estabilidade institucional. A busca pela perfeição formal da norma jurídica não é mero exercício de erudição abstrata, mas o alicerce sobre o qual se ergue a paz social e a confiança mútua. Ao expurgar do ordenamento os atos maculados pela nulidade, o sistema reafirma sua própria soberania, garantindo que a propriedade repouse apenas sobre as bases sólidas da estrita legalidade e da justiça indestrutível.

10. Bibliografia.

 ALMEIDA, Fabrício Bolzan de. Direito do Consumidor. (Coleção esquematizado). 11ª  Edição. Rio de Janeiro/RJ : Saraiva Jur, 2023. E-book. p. 278. ISBN 9786553626515.

 BENHAME, Mário.  Comentários ao Código Civil. Artigo Por Artigo. 2ª Edição. Coordenação: Luiz Antonio Scavone Júnior. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 2009.

 CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. São Paulo/SP :  Malheiros Editores, 1996

 CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. 10ª Edição. São Paulo/SP : Editora Atlas, 2012.

 DESSAUNE, MARCOS V. Teoria Aprofundada do Desvio Produtivo do Consumidor - Uma Visão Geral. RDC 119.

 DUARTE, Nestor. Código Civil Comentado. Coordenador: Cezar Peluso. 2ª Edição: revista e atualizada. Barueri/SP: Editora Manole, 2008.

 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume 1 - Parte Geral. São Paulo/SP : Editora Saraiva, 2014.

 MAIA, MAURÍLIO CASAS. O Dano Temporal e Sua Autonomia na ApCiv 2007.060473-7 (TJSC). RDC 102.

 MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor - O Novo Regime das Relações Contratuais. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais.

 NETO, Diogo de Figueiredo Moreira. Curso de Direito Administrativo. 14ª edição revista, ampliada e atualizada. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense, 2005.

 NUNES, Rizzatto. Curso de Direito do Consumidor. 15ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Saraiva Jur, 2024. E-book. p.139. ISBN 9788553623372.

 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Volume I. 20ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense, 2004.

 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado das Ações. Tomo I - Ação, Classificação e Eficácia. São Paulo/SP  : Editora Revista dos Tribunais, 1970.

 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. Tomo IV. Parte Geral: Validade. Nulidade. Anulabilidade. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1983.

 SANSEVERINO, Paulo de Tarso Vieira. Princípio da Reparação Integral. Indenização no Código Civil. São Paulo/SP : Editora Saraiva, 2010.