A aquisição de imóveis rurais no Brasil por estrangeiros é objeto de restrições desde 1971, quando a Lei Federal 5.709 passou a exigir autorização e a estabelecer limites de área para pessoas físicas e jurídicas estrangeiras. A própria lei, porém, também determinava, em seu art. 1º, § 1º, que essas restrições seriam aplicáveis às empresas brasileiras cuja maioria do capital social pertencesse a estrangeiros residentes ou sediados no exterior.
Durante longos anos, esse dispositivo foi considerado incompatível com a Constituição de 1988, especialmente porque a Constituição deixou de estabelecer distinções entre empresas brasileiras em razão da origem do capital. Esse entendimento, contudo, mudou em abril de 2026, quando o Supremo Tribunal Federal, ao julgar conjuntamente a ADPF 342 e a ACO 2.463, decidiu que o art. 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/1971 foi recepcionado pela Constituição de 1988.
O julgamento encerrou mais de dez anos de insegurança jurídica e, por unanimidade, confirmou a validade do dispositivo. O acórdão foi redigido pelo ministro Gilmar Mendes, com base nos arts. 172 e 190 da Constituição. Para a Corte, tratar de modo diferente as empresas conforme a origem do capital que as controla não viola a igualdade, e a medida protege o território contra "estruturas opacas" e contra a "burla à norma", isto é, contra empresas brasileiras criadas apenas no papel, mas dirigidas do exterior.
Na ACO 2.463, o STF também reafirmou que somente a União pode legislar e fiscalizar o tema, o que levou à anulação do Parecer 461/2012-E da Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo, que dispensava os cartórios paulistas de observar as restrições federais. Durante o julgamento, o ministro Flávio Dino fez uma ressalva relevante: a preocupação da Corte está no controle direto do solo, e não na cadeia produtiva, de modo que insumos, logística e financiamento ficam fora da restrição.
Na prática, a decisão passou a submeter as sociedades brasileiras controladas por capital estrangeiro às mesmas restrições aplicáveis às empresas estrangeiras para a aquisição e o arrendamento de imóveis rurais no país. Isso significa que essas empresas ficam sujeitas a exigências burocráticas e a limites de área por município, ainda que sejam constituídas no Brasil, tenham sede no país, empreguem trabalhadores brasileiros e exerçam regularmente suas atividades sob a legislação nacional.
A principal justificativa apresentada na decisão consiste no princípio da soberania nacional, porém, tal justificativa deveria ser analisada considerando a realidade econômica atual do país, uma vez que o agronegócio brasileiro está cada vez mais conectado ao mercado internacional e depende, em grande medida, de investimentos, crédito, tecnologia e capital estrangeiro para se desenvolver. Nesse cenário, restringir empresas brasileiras apenas por causa da origem de seu capital pode acabar produzindo efeitos que vão além da proteção da soberania que a própria medida pretende garantir.
Para entender por que essa lógica deve ser questionada, é importante olhar para o contexto em que a norma foi criada. A Lei 5.709/1971 surgiu durante a vigência da Constituição de 1967, com a redação dada pela Emenda Constitucional 1/1969, em um período marcado pela Guerra Fria e pela chamada doutrina de segurança nacional, que enxergava o controle do território como pilar de defesa do Estado. Naquele momento, o país vivia uma realidade política e econômica bastante diferente da atual, e havia uma preocupação muito maior com o controle da propriedade rural e com a presença de capital estrangeiro em setores considerados estratégicos.
Esse contexto, porém, foi drasticamente alterado pela Constituição de 1988, pois o art. 170 passou a estabelecer a livre iniciativa, a propriedade privada, a livre concorrência e a função social como fundamentos da ordem econômica, o que representou uma mudança de paradigma em relação à lógica que inspirou a lei de 1971. A mudança refletiu no tratamento constitucional das empresas: o antigo art. 171, que distinguia empresa brasileira de empresa brasileira de capital nacional, foi revogado pela Emenda Constitucional nº 6/1995, e, com isso, deixou de existir, no texto constitucional, uma diferenciação entre empresas brasileiras baseada exclusivamente na origem do capital.
Diante desse quadro, chama atenção o conteúdo do art. 190 da Constituição Federal, que determina que a lei poderá regular e limitar a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira, frequentemente utilizado como fundamento para a restrição. Contudo, o texto constitucional não faz qualquer referência às sociedades brasileiras, ainda que tenham participação majoritária de capital estrangeiro.
É justamente nesse ponto que surge a principal controvérsia: se a distinção entre empresas brasileiras deixou de encontrar respaldo na Constituição, questiona-se se o dispositivo da Lei nº 5.709/1971 que estabelecia essa equiparação poderia continuar produzindo efeitos. Afinal, uma norma que deixa de ser compatível com a ordem constitucional não volta a produzir efeitos simplesmente por uma nova interpretação judicial. Nessa leitura, a decisão restabelece restrições que a própria Emenda Constitucional 6/1995 já havia buscado eliminar.
Além disso, a solução dada pelo STF se encerra apenas no plano judicial. A discussão de fundo ainda ganha espaço para um novo debate legislativo, de modo que carece de atualização a legislação, de acordo com a realidade econômica e com as necessidades atuais do agronegócio. Não por acaso, diversos projetos de lei já foram apresentados e discutidos no Congresso Nacional, e a própria existência dessas iniciativas demonstra que a questão continua sendo objeto de debate e que há diferentes propostas para disciplinar a participação estrangeira na propriedade e no arrendamento de terras rurais.
A necessidade desse debate fica ainda mais evidente quando se observam as consequências práticas da decisão. Pelo artigo 15 da Lei nº 5.709/1971, a aquisição irregular é nula de pleno direito, isto é, o negócio é considerado inválido desde o início e, em regra, nem o comprador de boa-fé é protegido. Assim, quando um investidor estrangeiro adquire uma empresa brasileira proprietária de terras, as restrições se aplicam de imediato, e os imóveis da empresa adquirida podem se tornar irregulares já no fechamento da operação. Os cartórios, por sua vez, têm respaldo para exigir a cadeia societária completa e devem registrar a operação no Livro de Registro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro, sob pena de responsabilidade administrativa e civil. Entre os efeitos observados, destacam-se:
a redução da liquidez dos imóveis rurais;
dificuldade em operações de fusão e aquisição;
os entraves a reorganizações societárias; e
as restrições à utilização dessas propriedades como garantia para obtenção de crédito.
Além desses efeitos, as consequências também alcançam os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros), criados justamente para ampliar as possibilidades de financiamento do agronegócio e atrair investimentos. Considerando que grande parte dos investimentos possui origem estrangeira, a existência de insegurança jurídica em relação aos imóveis rurais que integram essas estruturas pode dificultar novas captações e aumentar os custos das operações. Se o banco não tem certeza de que poderá alienar a terra dada em garantia, ela perde valor como garantia e o crédito tende a ficar mais caro para o produtor.
Sob uma perspectiva ainda mais ampla, a restrição ao capital estrangeiro afetará diretamente projetos que dependem de investimentos de longo prazo, como empreendimentos agroindustriais, de bioenergia, papel e celulose, que além de movimentarem a economia e gerarem empregos, frequentemente vêm acompanhados de novas tecnologias, automação e técnicas de produção voltadas à eficiência e à sustentabilidade.
Por isso, o debate não deve ser reduzido à escolha entre permitir ou impedir a participação estrangeira na propriedade rural. É preciso considerar também como proteger a soberania nacional sem criar obstáculos desproporcionais à atividade econômica e ao desenvolvimento do agronegócio.
O desafio, portanto, é conciliar a proteção dos interesses estratégicos do país com a construção de um ambiente jurídico seguro e previsível, capaz de estimular investimentos, produção, geração de empregos e desenvolvimento tecnológico. Nesse sentido, parece necessário repensar a legislação à luz das características atuais do setor, evitando a aplicação de uma disciplina criada em um contexto político e econômico bastante diferente do cenário atual.
