A Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 deu à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), em seu artigo 53, a tarefa de elaborar uma norma específica cuja finalidade seria complementar tecnicamente o seu objetivo principal: fazer da incorporação imobiliária uma atividade definida e segura.
Entre tantas inovações que a Lei propôs apresentava-se, pela primeira vez, a exigência de um registro prévio do processo de incorporação (alienação total ou parcial antes da conclusão da edificação), com arquivamento de documentos, entre os quais estavam relacionados o cálculo das áreas de edificação, o memorial técnico descritivo das especificações da obra projetada e a avaliação do custo global do empreendimento e do custo individual das unidades autônomas. À ABNT, então, cabia dar o caráter de Norma Técnica a este conjunto de informações.
A tarefa reservada à ABNT tinha um rosto de desafio: a Lei relacionava num resumido elenco os itens de seu complexo objetivo - caracterizar fisicamente o empreendimento e estabelecer um custo confiável, abaixo do qual não seria viável a construção - o qual deveria, ao mesmo tempo, receber uma normalização e resultar numa expressão inteligível a todos os envolvidos e interessados no processo de incorporação.
O desafio tornar-se-ia maior, porém, na medida em que a Lei mostrava-se extremamente moderna e ágil, enquanto a Norma Técnica tinha à sua frente o compromisso de operacionalizar a modernização da construção civil, a introdução de novos métodos construtivos e a transformação do "construir" em um processo industrial.
Não foram poucas as críticas aos modelos divulgados e normalizados pela ABNT na NB 140/1965 (Norma Brasileira N° 140 de 1965) e, embora passando por revisões e complementações - que deram à NB 140 a atual designação de NBR 12.721-, a norma não abriu espaço para considerar as críticas formuladas.
Interessa, dentro deste estudo, transcrever a análise feita por J. Nascimento Franco e Nisske Gondo em seu livro "Incorporações Imobiliárias":
Não pensou assim a ABNT e, num tecnicismo que talvez se justifique no cálculo do custo da construção, mas que nada tem a ver como cálculo de que fala a alínea "e" do art. 32, decompôs, na NB-140, a área privativa e a área de uso comum em "coberta-padrão", "coberta de padrão diferente ou descoberta" e esta em "real" e "equivalente de construção", etc., etc. São desnecessários tais e tantos desdobros para o simples cálculo das áreas exigidas pela lei.
Esta só exige a indicação: a) da área exclusiva, ou privativa, das unidades autônomas; b) área proporcional de cada unidade nas áreas de uso comum; c) área total (construída) da unidade, que é a soma das duas primeiras; d) participação proporcional de cada unidade no terreno; e) área global do edifício, que é a soma das áreas construídas das unidades autônomas. Tudo o mais deve ser evitado e acaba gerando confusão no espírito do adquirente que, não sendo técnico, deve ter acesso a dados tanto quanto possível claros e simples. (1991, p. 53)
A contundência da análise - avalizada pela reconhecida trajetória dos juristas-autores - equivoca-se, no entanto, em seu objeto de crítica. Em primeiro lugar, não há tecnicismo e sim uma definição das condições técnicas - o que é diferente. Em segundo, os conceitos introduzidos foram destinados ao profissional que elabora os cálculos e não "ao adquirente". Para chegar à perfeita definição do objeto da incorporação, tais conceitos eram (e ainda são) desdobramentos que interessam aos algoritmos propostos em Norma.
Em concordância com J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, chega-se à conclusão que a ABNT preocupou-se com o espírito da Lei 4.591/64, mas não considerou o destino público dos resultados a serem apresentados no Cartório de Registro de Imóveis. Dito de forma mais clara: a ABNT centrou sua preocupação em criar um sistema de cálculo onde sua memória é explícita, e os processos de cálculos podem ser verificados e consultados a qualquer instante. No entanto, faltou ao conjunto de quadros informativos um resumo final de dados a serem transcritos de forma inequívoca e dentro da capacidade de interpretação do senso comum. O objeto de crítica dos autores citados deveria, então, apontar para a ausência de uma descrição-resumo e não para o modelo técnico da norma.
Neste ponto, sim, a NBR 12.721 merece uma revisão geral. É necessário oferecer o resultado final de forma clara e objetiva. A memória de cálculo deve estar em anexo, mas não deve ser dada à leitura como única fonte dos dados que caracterizam a incorporação.
Por outro lado, também os "desdobros" das áreas nos cálculos devem ter uma nomenclatura de maior clareza em sua significação. Um dos graves problemas originados pela entrega dos quadros da NBR 12.721 como produto finalizado é a conceituação de "área de construção". De certa forma, até tecnicamente este conceito foi mal escolhido. A "área de construção", segundo o critério da Norma, é uma área resultante fictícia à qual pode-se aplicar o custo unitário padrão. Enfim, é um conceito que serve apenas para determinação do custo do empreendimento. Mas "área de construção" é uma expressão que induz a outro entendimento, quando utilizada a partir da compreensão que dela faz o senso comum. O Engenheiro e Professor Paulo Grandiski, do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias do estado de São Paulo, constatou não poucos os casos onde a área de construção é tomada como área física.
Deste modo, o desafio proposto à ABNT pela Lei 4.491/64 ainda se mantém em vigência. A análise de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, redefinido o seu objeto de crítica, recebe, assim, outro significado e torna-se um apelo aos responsáveis pela redação das normas técnicas: todos os envolvidos no processo de registro da incorporação imobiliária devem "ter acesso a dados tanto quanto possível claros e simples".
