Na aquisição de imóveis, o comprador deve adotar algumas cautelas antes de concretizar o negócio, evitando que posteriormente à transação possa ter algumas dores de cabeça. O ideal é que todo o comprador se assessore de um profissional do ramo ou um advogado que o acompanhe nas sindicâncias prévias perante aos órgãos públicos

Comumente as certidões exigíveis para a lavratura da escritura pública são obtidas após o fechamento do negócio, principalmente quando a venda se efetiva com um contrato particular de promessa de compra e venda, cujo pagamento seja feito à prestação. Nesse caso, a escritura pública somente será lavrada após o pagamento da última parcela.

O ideal é que o comprador já obtenha as certidões antes de consolidada a transação, mesmo antes de qualquer pagamento a título de antecipação para garantia do negócio.

As certidões a que nos referimos são as de negativa de ônus reais e ações reipersecutórias e as negativas de débitos de tributos federais, estaduais e municipais.

É através da certidão negativa de ônus reais e ações reipersecutórias que o comprador terá certeza que sobre o imóvel pretendido não haja nenhum ônus como as servidões de passagem, as servidões administrativas, hipotecas, fideicomissos, usufrutos, aforamentos, penhoras judiciais, etc.

As certidões relativas à tributos nos asseguram que o imóvel à venda não esteja em débito com os órgãos públicos.

Além dessas certidões, que são exigíveis para a lavratura da escritura pública, há outras que reforçam a segurança do comprador, como, por exemplo, a obtida perante os cartórios distribuidores do fórum, que atestam o fato do vendedor não ter ações judiciais que resultem na execução de seus bens para pagamento de dívidas. Se houver alguma ação na fase de execução contra o vendedor no momento em que se disponha a vender algum dos seus bens, pode ocorrer o que se denomina a fraude contra credores, o que poderá ocorrer na anulação da transação

Uma outra situação possível de ocorrer é o fato do comprador ter adquirido o bem do próprio pai que tenha outros filhos, situação que poderá tornar nula a venda em virtude do impedimento legal da venda de bens de ascendente para descendente, a menos que haja consentimento expresso de todos, desde que sejam capazes.

É bem verdade que, quando se adquire algum bem, o adquirente tem a seu favor a proteção legal contida nos artigos 1.101 à 1.117, do Código Civil, no que se refere aos vícios redibitórios ou de evicção. O primeiro vício se refere à defeitos ocultos no bem adquirido e o segundo se refere justamente à possibilidade de atos precedentes que possam inviabilizar a transação, como por exemplo a hipótese citada acima da venda de bem de pai para filho ou, num outro caso, a venda de um bem de herdeiros, cujo inventário ainda não foi aberto ou consumado com a partilha. O melhor mesmo é evitar todos esse dissabores. Mesmo que se possa buscar a justiça para ressarcir-se de algum prejuízo decorrente da compra de um bem com algum vício, ninguém desconhece como seu direito custará a ser efetivamente reconhecido, em face da morosidade da Justiça ou mormente em razão dos inúmeros recursos que nossa legislação processual permite, tornando um caminho longo entre o início da ação e a consolidação da prestação jurisdicional. Ainda vale o velho adágio popular: "Antes prevenir do que remediar".

Cuidados específicos devem ser tomados na compra de terrenos em loteamentos ou imóveis em planta.

No que tange aos loteamentos existe o Decreto-Lei n.º 58, de 10/12/1937, que dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, regulamentado pelo Decreto n.º 3.079, de 15/09/1938. Exige o referido diploma legal que os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, depositar no Cartório do Registro de Imóveis da circunscrição respectiva, um memorial com todas as especificações do imóvel, certidão trintenária e plano de desenvolvimento urbano do loteamento, além da planta do imóvel assinada pelo engenheiro responsável por todo o projeto, exemplar do modelo do contrato a ser firmado com os futuros compradores, além da certidão negativa de imposto e ônus reais.

A referida Lei exige que nos anúncios e outras publicações de propaganda de venda de lotes a prestações, sempre se mencionarão o número e data da inscrição do memorial e dos documentos no registro imobiliário.

Portanto, caberá ao comprador, antes de adquirir um lote, certificar-se se realmente existe a inscrição imobiliária, indo pessoalmente no cartório onde ocorreu o registro, além também de consultar o órgão próprio da Prefeitura quanto ao licenciamento junto à Municipalidade.

Parece até ingenuidade orientar tais providências. Pelos menos o comprador buscará meios de evitar dissabores a exemplo do fato narrado a seguir. Um cidadão e alguns parentes, provenientes do interior, adquiriram alguns lotes que estavam sendo noticiados por uma imobiliária. Antes da compra, foram ao local e visitaram o loteamento, gostaram e compraram. Adquiriram os lotes à prestação, mediante os respectivos contratos de compra e venda, aparentemente regulares, e após a quitação de todas as parcelas, decidiram visitar o loteamento. Para surpresa dos adquirentes, o loteamento não mais existia. Toda a área estava cercada como um único terreno. Foi verificado, posteriormente, que a imobiliária era fantasma, não tinha nenhum registro e o loteamento também por sua vez sequer possuía alguma inscrição. A ação foi ajuizada diretamente contra o proprietário da imobiliária. Apesar de citado, não contestou a ação. A sentença foi prolatada e transitada em julgado sem nenhum recurso. A execução foi um desapontamento, o réu não tinha nenhum bem em seu nome. A cópia do processo foi remetida ao Ministério Público para a devida ação penal, porém nenhum processo criminal foi adiante e os infelizes compradores tudo perderam, o que poderia ser evitado, se ao menos tivessem se informado da regularidade do loteamento

Com relação à compra de imóveis na planta, as cautelas terão que ser mais rigorosas. Todos conhecem o caso do ENCOL. Não havia nesse país incorporadora mais confiável. Hoje temos muitos órfãos dessa Empresa.

É a Lei n.º 4.591, de 16/12/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. Nesse diploma, a exemplo da Lei que trata dos loteamentos, há também a exigência da incorporadora depositar em cartório memorial com toda a documentação pertinente ao terreno e o projeto da edificação. Nesse caso, o comprador também deverá examinar o que existe efetivamente de registro e certificar-se também junto à Prefeitura local a regularidade do licenciamento.

Com o advento do BNH, Banco Nacional de Habitação, a população pôde, a partir dos anos 60, adquirir imóveis financiados a longo prazo. Posteriormente o referido banco foi extinto, transferindo o sistema habitacional para a Caixa Econômica Federal. No país há um volume enorme de casas e apartamentos financiados pelo Sistema Financeiro Habitacional. Constam nos contratos de financiamentos, cláusulas que impedem a transferência do imóvel sem anuência do banco responsável pelo financiamento e a garantia de quitação no caso de morte do comprador, que, para tanto, paga um seguro embutido à prestação do imóvel. Apesar de tais restrições, existe uma prática de venda de imóveis financiados através de "contratos de gaveta", ou seja, o mutuário responsável pelo financiamento vende o imóvel a terceiro, mediante um contrato particular, sem concordância do agente financeiro. Em que pese algum valor jurídico que possa ter esse tipo de transação, não deixa de ser temerária pelas seguintes razões: há decisões judiciais que entendem a transação como nula, em face da vedação contratual; o comprador não tem segurança legal que é proprietário do imóvel, pois paga a prestação em nome do vendedor, que figura como único mutuário junto ao agente financeiro, e corre um sério risco caso esse mutuário venha falecer e a quitação do imóvel possa incentivar os herdeiros reclamarem o direito de propriedade sobre esse bem. Entendo que o "contrato de gaveta" é frágil, pois sequer pode ser averbado no registro geral de imóveis. O máximo que o comprador poderá conseguir é uma indenização pelo que desembolsou na compra. Não se discute aqui a possibilidade da discussão sobre a posse e o direito a usucapião, se o tempo de permanência no imóvel for pelo tempo mínimo previsto na Lei.

A questão fundamental, e esse é o objetivo deste modesto ensaio, é saber se vale a pena alguém adquirir um imóvel nessa modalidade, ou seja, "contrato de gaveta", e ficar sujeito a tantos aborrecimentos. Se quiser comprar um imóvel já financiado, que faça direito. Compre com a anuência do agente financeiro, transferindo para o seu nome o financiamento.

Enfim, algumas considerações concernentes aos imóveis rurais. Para quem intenciona adquirir terreno na área rural com pretensão de explorar a atividade agrícola, deve verificar o que há de espaço disponível para tal fim. Áreas com florestas virgens podem ter sido consideradas pela legislação ambiental como áreas de preservação, o que impede o desmatamento seja para qualquer fim. Antes da compra, o interessado deve consultar os órgãos afins no sentido de verificar a situação do imóvel pretendido. Agindo assim se evitará comprar uma área indisponível, onde no máximo será possível construir uma moradia ou talvez uma pequena horta. Pense nisso.


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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

VELTEN, Hermenegildo Henrique Leite. As cautelas nas transações imobiliárias. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 6, n. 52, 1 nov. 2001. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/2309>. Acesso em: 22 jun. 2018.

Comentários

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    Gesiane Sperb

    olá,bom dia dr e um ,imóvel que foi recebido como doação pode ser vendido e com será feita a escritura no ,nome do comprador.

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