Administrar um condomínio não é uma tarefa fácil, são inúmeros os problemas em uma convivência condominial. Tanto pelo aspecto da organização financeira, quanto a questão da convivência entre os condôminos são tarefas de alta complexidade, e o síndico deve exercê-las com segurança. Sendo assim, para nortear o síndico em suas tarefas, no zelo no cumprimento de suas obrigações e dos demais condôminos, existe a Convenção de Condomínio.
Antes, devemos nos remeter a definição de condomínio, que é o conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação unitária, com áreas comuns que se vinculam às unidades autônomas, mas de acordo com o Código Civil, como condomínio edilício, podemos entender, como um edifício residencial.
Cabe lembrar que, cada apartamento configura um imóvel exclusivo e para a boa convivência entre os condôminos, representantes das unidades residenciais, existe a convenção de condomínio.
A convenção de condomínio tem por finalidade organizar, e estabelecer as regras para a convivência harmônica e pacifica entre os moradores. Este documento, estabelece as regras no relacionamento condominial, regras de utilização de áreas comuns, restrições ao uso de garagens, etc.
Esta convenção condominial, pode ser instituída por escritura pública ou particular, mas para a sua aprovação, deverá contar com 2/3 dos votos representativos. Este documento não obriga somente aqueles que assinaram o documento, na reunião ordinária, mas também todos aqueles que convivem no condomínio, e são considerados condôminos, e até mesmo a própria unidade, que terá obrigações e deveres.
O importante saber, é que de um modo geral, e de acordo com o Código Civil e a Lei 4591/64, toda convenção de condomínio deve abordar sobre questões essenciais no condomínio; tais como; discriminação das partes de propriedade exclusiva e comuns, modo de utilizar as coisas e serviços comuns, encargos e formas de contribuições para as despesas ordinárias e extraordinárias, modo de escolha do síndico e Conselho Fiscal, definições das funções, remuneração, atribuições do síndico, quorum e prazos para as convocações, contribuição para o fundo de reserva.
Podemos começar pelas atribuições do síndico. O síndico do condomínio edilício, é escolhido pela maioria para exercer as funções de administração do condomínio, podendo ser condômino ou não, para exercer o mandato por prazo não superior a dois anos, permitida a reeleição, de todo modo, estas funções estão estabelecidas no Art. 1348 do Código Civil.
Cabe lembrar que, os deveres do síndico são impostos pela Lei, mas complementadas pela convenção, poderes estes, que poderão ser transferidos para uma administradora de condomínios, desde que aprovado em assembléia.
De qualquer forma, a principal função do síndico, é administrar o condomínio, representando os interesses comuns, prestando contas na assembléia ordinária anual e cumprir com a sua obrigação de zelar pela parte comum.
O conselho fiscal ou consultivo, nos termos do Art. 1356 do Código Civil, deve ser formado por três condôminos, com o mandato de dois anos, que tem como sua principal função o assessoramento o síndico na solução de problemas do condomínio e verificação das contas do síndico e do condomínio.
A convenção, tem uma importante função, qual seja, a de estipular os deveres dos condôminos em relação ao condomínio. Estas obrigações, estão dispostas no Código Civil, no art. 1336, que estabelece regras para o convívio dos condôminos. As principais, podemos descrever; contribuir para as despesas do condomínio, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada externa, dar a mesma destinação à sua unidade habitacional ao da edificação, etc.
Dentre outros deveres; a obrigação de pagar as despesas ainda que o imóvel esteja desocupado, o incorporador deverá pagar as despesas condominiais mesmo que a unidade habitacional não tenha sido vendida e a obrigação do rateio de gastos com advogados, em processos onde o condômino é autor ou réu.
Cabe ressaltar, que o descumprimento dos deveres descritos, pode gerar a obrigação de pagamento de multas, dentre outras punições possíveis.
Por outro lado, a convenção de condomínio, descreve as Assembléias Gerais e sua importante função, que possui a finalidade de deliberação sobre assuntos rotineiros, que constam na pauta do dia, mas também podem tratar de assuntos extraordinários e essenciais para o andamento das funções do condomínio.
Estas assembléias, podem ser ordinárias e extraordinárias. Cabe lembrar, que as assembléias ordinárias, de acordo com o Código Civil, devem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, sendo que, os avisos para estas reuniões, devem ser feitos dentro de um prazo razoável, por escrito, com aviso de recepção (art.1354 do Código Civil). A convenção traz ainda a ressalva, nos termos do art. 1335, III, que o condômino não poderá participar e votar nas assembléias, se não estiver quite com o pagamento das obrigações condominiais.
O estatuto condominial, ainda estipula, de acordo com o compêndio civilista, os quóruns específicos a serem respeitados, sob pena de anulação das deliberações, tais como; alteração da fachada, imposição de multa que não esteja na convenção, para alteração da convenção, obras, construções de outros pavimentos, destituição do síndico, etc.
Entretanto, cumpre descrever o tema mais polêmico trazido pela convenção, que é a regulação da garagem do condomínio. As vagas de garagem, tem sido um enorme problema para os condôminos e um assunto recorrente na justiça. Isto porque, existem dois tipos de garagens, aquelas vinculadas às unidades autônomas (com escritura e registro) e aquelas decorrentes do direito de uso previamente marcadas, o que gera grande confusão na instituição dos direitos e deveres sobre as mesmas. Problemas como demarcações irregulares, medidas erradas das vagas e ainda aluguel de vagas de garagem à estranhos ao condomínio acabam por tornar grandes conflitos entre os condôminos. Para evitar este problema, é essencial que exista um capítulo na convenção que trate sobre este importante tema imobiliário.
Neste capítulo das vagas de garagens, é essencial que descreva a vaga, com as suas medidas oficiais, ressaltando se existe a possibilidade de alugar para o não-condômino, e se for uma vaga independente da unidade habitacional, o proprietário deve contribuir também com os impostos decorrentes da garagem.
Assim, deve constar também, a obrigação do condomínio em contratar um seguro, nos termos do art. 1346 do Código Civil, que abrange não apenas as partes comuns, mas também as unidades autônomas.
Por outro lado, se houver furto ou roubo no interior do condomínio, surge ainda, a questão da responsabilidade do condomínio no ressarcimento do valor dos bens. São duas as hipóteses neste caso; uma se a convenção dispõe sobre a responsabilidade, outra, se não estabelecer a obrigação em indenizar por eventuais danos ocorridos.
De qualquer forma, existe uma vasta jurisprudência na qual determina, que no caso de segurança ostensiva, onde há a utilização de serviços de vigilância, com monitoramento eletrônico e equipamentos modernos próprios para coibir este tipo de ocorrência, existe sim a obrigação do condomínio e a sua responsabilidade. Estas obrigações devem estar ressaltadas na própria convenção, de forma clara, para não gerar dúvidas.
Por tudo isso, se faz necessário a instituição de uma convenção de condomínio ampla e atualizada, na qual se aborde os temas importantes já descritos, principalmente pela sua essencialidade no trato das relações condominiais e por sua relevância na estipulação de deveres e obrigações na convivência entre os condôminos.
