Artigo jurídico que visa esclarecer como constituir a administração do edifício pelos condôminos

A etapa final do processo de incorporação imobiliária de edificações constituídas por unidades autônomas é representada pela instituição do condomínio edilício, autorizada a partir da venda pelo incorporador das unidades existentes ainda na planta, em construção ou construídas.

Seja por intermédio de escritura pública ou documento particular (geralmente mediante ata de assembleia-geral dos condôminos), a instituição do condomínio edilício ocorrerá logo após a averbação da construção do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis.

Após a abertura da matrícula, deve-se proceder à averbação da construção e, em seguida, ao registro da constituição do condomínio, com a individualização das unidades autônomas e a indicação das áreas de uso comum, definindo-se as frações ideais.

Contudo, importante deixar claro que a mera individualização das unidades, com a abertura, até mesmo, das matrículas de cada uma delas, por iniciativa do proprietário que procedeu com a construção do edifício, não constitui o condomínio.

No caso, o condomínio se origina com a composição de dois ou mais proprietários de um mesmo edifício, desde que essa propriedade seja conjunta nas partes comuns – não na titularidade das unidades, haja vista serem de propriedade exclusiva. Em outras palavras, a partir do momento que vai se operando a alienação das unidades, o condomínio vai se instituindo e se estendendo, formalizando-se através da devida aprovação da convenção.

Considerando-se constituído o condomínio com o seu registro imobiliário, segundo o artigo 1.332 do Código Civil, além do depósito em cartório da escritura pública ou do documento particular, os documentos que devem ser anexados ao pedido, em conjunto com a especificação e individualização são: o "habite-se" (certidão/alvará de licença/autorização para o uso do edifício, observada a finalidade concedida); a Certidão Negativa de Débitos (CND) junto ao INSS, determinada pelo artigo 47, II, da Lei nº 8.212/1991; o projeto arquitetônico com a devida aprovação pelo Município; o memorial descritivo, que deverá estar em conformidade com o projeto arquitetônico, o quanto de custos das unidades autônomas e a planilha das áreas e frações ideais, subscrita pelo engenheiro responsável pelo cálculo.


Autor

  • Mirelle Cabral Wisbeck Krieger

    Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Membro das Comissões de Direito Imobiliário, Direito Bancário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC - Subseção de Itajaí e Colunista de Direito Imobiliário no jornal impresso e eletrônico "Jornal De Olho" (www.jornaldeolho.com) distribuído nas cidades de Itajaí, Balneário Camboriú, Camboriú, Navegantes e Itapema (Santa Catarina).

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Informações sobre o texto

nNNNPublicado em 17.07.2014 Jornal de Olho - 102 ed. (Coluna de Direito Imobiliário) www.jornaldeolho.com

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Comentários

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    Marilena Robazzi

    Dra, bom dia! Tenho uma duvida com relação a instituição de condomínio de lotes.
    Sou construtora e incorporadora e entreguei o condomínio em 2014 ja com o memorial descritivo, regulamento de obras, minuta da convecao, todos registrados em cartório.tudo que foi exigido pelo cartório de Crus das Almas BAHIA ( na época) foi feito, portanto agora com a privatização dos cartórios, o mesmo me informou que o condomínio nao tem a instituição. De fato, o que nao tem no memorial são as frações ideais que nao nos foram pedido na época, mas com orientação do cartório atual , pedimos uma assembleia para inclusão da fração ideal nas unidades autônomas e áreas comuns, onde entregamos uma planilha de cálculos com as respectivas fracoes ideais feita e assinada pelo engenheiro responsável e a assembleia votou a favor da inclusão. Mas mesmo assim o cartório diz que nao tem instituição e que precisa ser feita. Sinceramente, nao estou entendendo o que de fato eles precisam, pois tudo ja foi feito conforme a lei .

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