O condomínio em face do novo Código Civil

Este trabalho foi solicitado por um dos clientes do Escritório Fátima Garcia Advocacia, em virtude das alterações advindas do Novo Código Civil, e, ele não tem a pretensão de esgotar o tema.

Para facilitar a consulta, o trabalho será apresentado por itens, que poderão ser consultados aleatoriamente de acordo com a necessidade de cada momento.

Segundo Caio Mário M. S. Pereira, ter-se-á condomínio "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes". ^[1]

A Convenção Condominial pode ser entendida como a "lei" que regula as relações dos condôminos entre si e frente a terceiros.

Atualmente, deverá a Convenção Condominial, necessariamente, descrever as áreas comuns regulando o seu uso.

Cada condômino poderá usar livremente da coisa conforme seu destino, ou sua utilização prática, desde que não impeça que os demais condôminos possam também exercer seus direitos sobre ela. ^[2]

Em relação às despesas e dívidas do condomínio, cada consorte é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação (demarcação, reparação, remuneração de vigilante, impostos e taxas) ou de divisão do bem (custas judiciais, honorários advocatícios, operações de agrimensura) e suportar, na mesma razão os ônus a que estiver sujeito, isto porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os seus frutos. ^[3]

A maioria das convenções existente antes do advento do Novo Código Civil tratava do condômino inadimplente e dentre as implicações refletidas, algumas delas já previam a perda do direito de voto por ocasião das deliberações da assembléia, àquele que não estivesse em dia com o pagamento de suas cotas condominiais. Hoje, mesmo sem previsão na Convenção Condominial, o inadimplente não poderá votar, enquanto se encontrar nesse estado.

Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida (Código Civil, art. 1.316).

Entendemos que a divisão da coisa para pagamento de despesas e dívidas, apenas se opera no caso de ser destacável e desde que possa gerar frutos. Por exemplo, se todos os condôminos deixarem de contribuir, o pátio de estacionamento poderá ser locado para terceiros. Ou, havendo uma boa área de lazer, essa também poderá gerar renda.

Enfim, a parte comum precisa ter qualidades intrínsecas que a façam produzir frutos. Entretanto, as dívidas precisam estar bem caracterizadas como dívidas e despesas úteis e necessárias ao condomínio.

Se a dívida for contraída por todos os consortes, sem discriminação da responsabilidade de cada um deles e sem estipulação da solidariedade, cada condômino responderá, individualmente, pelo quantum correspondente à sua quota-parte na coisa comum, e, assim, o débito será cobrado e pago. ^[4]

A dívida contraída por um condômino em proveito de todos e durante o condomínio, obriga pessoalmente o contratante, mas esse poderá regressivamente cobrar dos demais.

1.usar, fruir e dispor de sua unidade;

2.usar as partes comuns sem exclusividade e de acordo com a destinação dada a cada uma elas;

3.votar e participar das assembléias, desde que esteja em dia com o pagamento das cotas condominiais.

1.contribuir para as despesas na proporção de sua quota-parte;

2.não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

3.não alterar a cor e a forma externa (em edifício);

4.dar à sua parte a destinação prevista em Convenção, cuidando para não tirar o sossego, a salubridade e segurança dos demais condôminos e não a utilizar de maneira prejudicial aos bons costumes.

Aquele que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios previstos na Convenção e se não previstos ficará sujeito aos juros de 1% ao mês, sem prejuízo da multa de 2% sobre o débito.

O condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, que alterar a cor ou a sua forma externa (em edifício), e mais, que der à sua parte estranha destinação, tirando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos, ou que utiliza-la de maneira prejudicial aos bons costumes, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não superior a 05 (cinco) contribuições mensais e ainda arcará com as perdas e danos apuradas.

Caso não haja previsão para aplicação dessa multa, a sua cobrança em assembléia geral e por deliberação, dependerá do voto de 2/3 dos condôminos restantes (entenda-se dos presentes).

"Se o condômino apresentar infrações reiteradas de seus deveres, poderá, havendo deliberação de 3/4 dos condôminos, ser condenado a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor pago para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, além disso, as perdas e danos que forem apurada".

"Se o condômino, em razão de sua reiterada conduta anti-social, causar impossibilidade de vida em comum com os demais condôminos, deverá pagar multa equivalente ao décuplo do valor da taxa condominial, até ulterior deliberação assemblear". ^[5]

Se o condômino apresentar infrações reiteradas de seus deveres, poderá, havendo deliberação de ¾ dos condôminos, ser condenado a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor pago para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, além disso, as perdas e danos que forem apuradas. ^[6]

Se o condômino, em razão de sua reiterada conduta anti-social, causar impossibilidade de vida em comum com os demais condôminos, deverá pagar multa equivalente ao décuplo do valor da taxa condominial, até ulterior deliberação assemblear. ^[7]

Há direito de preferência dos condôminos, em condições iguais, à locação do abrigo para veículos em relação a estranhos, deliberada por um deles. ^[8]

Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua fração ideal. Por isso, o condômino não pode alienar, nem gravar, bens em separado.

O condômino pode alienar a sua parte acessória a outro condômino. Entretanto, se for permitido em convenção poderá alienar a terceiro, salvo se a assembléia geral dos condôminos se opuser.

O condômino que gozar com exclusividade de uma parte comum, deverá arcar com todas as despesas dela decorrentes.

A realização de obras voluptuárias depende do voto de 2/3 dos condôminos.

A realização de obras úteis depende do voto da maioria dos condôminos.

As obras necessárias independem de autorização dos condôminos e o síndico ou qualquer condômino poderá levá-la a efeito. Aquele que ordenou a sua realização deverá convocar de imediato a assembléia. Havendo urgência que represente alto custo, será necessária a convocação de assembléia pelo síndico ou condômino, para aprovação prévia.

O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum (Código Civil, art. 1.341, § 4º).

A construção de outro andar ou de outro edifício no mesmo terreno, depende da aprovação unânime dos condôminos.

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As despesas com a conservação do terraço de cobertura, que deve estar previsto na constituição do condomínio são de responsabilidade do proprietário e não podem ser executadas de forma a danificar as unidades inferiores.

Os débitos condominiais acompanham o imóvel e devem ser cobrados do proprietário atual. Assim, quem adquire um imóvel, responde por toda a sua dívida em relação ao condomínio.

É obrigatório o seguro de todo a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (Código Civil, art. 1.346). Havendo o sinistro a indenização será dividida entre os condôminos na proporção de sua cota-parte.

A administração do condomínio é feita por pessoa eleita – o síndico, pelo prazo de dois anos, podendo ser reconduzido.

Como administrador, é de sua competência:

1.convocar assembléia;

2.representar ativa e passivamente, em qualquer juízo ou fora dele, em qualquer instância e repartição, praticando os atos em defesa dos interesses comuns;

3.comunicar imediatamente à assembléia a existência de a existência de qualquer procedimento, seja administrativo ou judicial;

4.cumprir e exigir o cumprimento à convenção, ao regimento interno e às deliberações assembleares;

5.zelar pelas partes comuns e prover os condôminos dos serviços necessários;

6.cuidar do orçamento anual da receita e despesa;

7.cobrar a taxa condominial e as multas devidas;

8.prestar contas à assembléia anualmente, ou sempre que necessário;

9.contratar o seguro da edificação;

Em assembléia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representação para substituir o Síndico em seus impedimentos.

Pode o Síndico, com autorização assemblear e desde que permitido pela convenção, delegar total ou parcialmente os poderes de representação e de certas funções administrativas.

A assembléia em convocação especial, pelo voto da maioria absoluta, poderá destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

A alteração em convenção ou no regimento interno depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.

A mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, assim como, de novas construções depende da aprovação unânime dos condôminos.

As decisões poderão ser tomadas em primeira convocação, por maioria dos votos dos presentes que precisam representar pelo menos a metade das frações ideais, desde a matéria não dependa de quorum especial.

Em segunda convocação, para decisão de matéria que não exija quorum especial, a assembléia poderá decidir por maioria dos votos dos condôminos presentes.

Para que as decisões assembleares tenham validade jurídica, todos os condôminos devem ser convocados.

Deve ser constituído por três membros, eleitos em assembléia, por um prazo não superior a dois anos e tem por objetivo, apreciar as contas apresentadas pelo síndico.

Nos casos de destruição total do prédio e por ameaça de ruína, haverá a extinção do condomínio, por assembléia, em que os condôminos deliberaram por votos que representem a metade mais um das frações ideais. Nessa assembléia, podem os condôminos por deliberação, votar pela reconstrução ou venda.

Deliberando-se pela reconstrução do edifício, o condômino que não se interessar, poderá alienar a sua cota-parte a outro condômino, mediante avaliação judicial.

Deliberando-se pela venda, o condômino terá preferência em relação a terceiros, devendo o valor obtido pela venda ser repartido entre os condôminos na proporção da fração ideal respectiva.

Havendo a extinção do condomínio por desapropriação, a indenização deverá ser repartida entre os condôminos, proporcionalmente à cota-parte de cada um.

De todo o exposto, podemos concluir que o condomínio em geral mereceu destaque no Novo Código Civil.

A despeito disso, algumas situações, por exemplo, relativas à inadimplência dos condôminos, exigirão o pronunciamento do judiciário para que sejam pacificadas.

Entretanto, todos os aspectos, brevemente analisados, devem ser enfrentados desde já, por nós, profissionais do direito, para que em breve, toda a matéria possa estar pacificada.

NOTAS

01. Caio M. S. Pereira, Instituições, v. 4, p. 160; Lafayette, Direito das Coisas.

02. RT, 723:387, 695:129, 189:303, 268:201 e 278:612; RF, 179:235; Adcoas, n. 77.631, 1981.

03. RT, 676:175, 711:129.

04. Levenhagen, Código Civil, cit., v. 3, p. 185-6; M. Helena Diniz, Curso, cit., v. 4, p. 153.

05. M. Helena Diniz, Código Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10ª. Ed.

06. M. Helena Diniz, Código Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10ª. Ed.

07. M. Helena Diniz, Código Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10ª. Ed.

08. AASP, 1.915:95, 1.936:9; RT, 407:327, 420:206.