Do contrato de Compra e Venda.

  1. Noções conceituais:

             O contrato de compra e venda é uma evolução jurídica do contrato de troca/permuta (escambo). A compra e venda somente existiu em decorrência da criação da moeda, sendo considerado o mais importante instrumento de circulação de riquezas no mundo contemporâneo.

O conceito de compra e venda está elecando no art. 481 do Código Civil, sendo o contrato pelo qual um dos contrantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro, podendo ser títulos de crédito, moeda ou direitos de crédito.

Diferentemente do sistema Francês, que determina que haverá direito real com a simples celebração do contrato, o Brasil adotou o sistema germânico, o qual enuncia que a compra e venda não produz efeitos reais, mas tão somente efeitos obrigacionais, ou seja, a compra e venda não gera aquisição de propriedade, que é adquirida por ato posterior ao contrato, com o registro, se bem imóvel ou tradição/entrega efetiva da coisa se bem móvel.

O contrato de compra e venda é formado por elementos jurídicos essenciais que o caracterizam, quais sejam: consenso, preço e objeto. Cumpre acentuar que ausentes um desses elementos, o negócio jurídico estará, em regra, prejudicado.

  1. Elementos essenciais:

  1. Consentimento do sujeito:

É a declaração de vontade dos sujeitos, devendo ser livre e desembaraçada, ou seja, as partes envolvidas e terceiros interessados devem demonstrar de forma clara a intenção de efetuar o negócio ou com ele consentir, sob pena de anulabilidade por vício (desfazimento do negócio).

 Em determinados casos em que o contrato de compra e venda surta efeitos no campo dos direitos subjetivos de terceiros, a lei exige requisitos específicos para o seu aperfeiçoamento.

2.1.1 Situações especiais de consentimento:

  • Compra e venda entre ascendentes e descendentes: Conforme art. 496 do Código Civil, os ascendentes não podem vender seus bens aos seus descendentes sem o consentimento dos demais descendentes e cônjuge. Esta regra visa impedir eventuais fraudes quanto aos direitos sucessórios dos interessados. Cabe ressaltar que a autorização do cônjuge é dispensada no caso do regime de bens ser o da separação obrigatória e no regime de participação final dos aquestos, devendo neste último caso o bem ser particular e haver previsão expressa no pacto antenupcial.

Na hipótese de um bem ser vendido sem a observância dos requisitos supramencionados, surgirá para os interessados o direito de anular (desfazer) o negócio no prazo de 2 anos a contar da data da venda, salvo se o interessado for o cônjuge cujo prazo será contado a partir da data da separação ou divórcio.

Venda de bens imóveis de incapaz: Caso o proprietário do bem imóvel seja incapaz (filho menor de idade, tutelado ou curatelado), a venda do bem dependerá de autorização judicial, com a manifestação do Ministério Público, devendo ser demonstrada e comprovada a necessidade ou evidente interesse do incapaz.

Compra e venda entre os cônjuges: Preleciona o art. 499 do Código Civil que, no caso do regime de bens ser o da separação absoluta, todos os bens são excluídos da comunhão, sendo possível a livre compra e venda. Contudo na comunhão universal, todos os bens integram a comunhão sendo vedada a compra e venda entre os cônjuges.

Venda de imóvel por pessoa casada: Prevista nos art. 1.647 a art. 1.649 do Código Civil, a venda de bem imóvel exige o consentimento do cônjuge, abrangendo, inclusive, os bens excluídos da comunhão (ex. bens particulares), pois os frutos destes se comunicam, salvo nos seguintes casos:

  • Casamento no regime de separação absoluta (convencional ou legal);
  • Regime de participação final nos aquestos, desde que o bem seja particular e esteja previsto no pacto antenupcial; e
  • no caso de união estável.

No caso de recusa imotivada de consentimento haverá a possibilidade de suprimento judicial de consentimento, quando a recusa for imotivada ou injusta (art. 1.648 Código Civil). O prazo para anulação no caso de inobservância da regra acima é de 2 anos contados a partir do término da sociedade conjugal.

Ressaltamos que bens que integram o patrimônio de pessoa jurídica que exerce atividade empresarial, independem de qualquer autorização do cônjuge, seja qual for o regime de bens, para a gravação de ônus reais, bem como sua alienação, conforme assevera o artigo 978 do Código Civil.

Venda de bem condominial: Conforme dispõe o art. 504 do Código Civil, na hipótese de o bem indivisível, móvel ou imóvel, possuir mais de um proprietário (condomínio ou copropriedade), sua  venda dependerá do consentimento de todos os condôminos. Se a negativa do consentimento for imotivada, admite-se o suprimento judicial, por abuso do direito (art. 187 do CC). Ex. herança.

  A venda de fração ideal (quota-parte) não depende de consentimento dos condôminos (comunheiro), mas é imprescindível dar aos outros coproprietários a oportunidade de exercerem seu direito de preferência notificando-os para responderem no prazo máximo de 3 dias, se bem móvel ou 60 dias, se bem imóvel.

Se preterido o direito de preferência, será caso de ineficácia do negócio em relação aos demais condôminos, que poderão exigir judicialmente a propriedade do bem.

Caso mais de um condômino manifeste o direito de preferência, o Código Civil estabelece uma ordem a ser obedecida: 1) quem tiver maior número de benfeitorias; 2) quem tiver o maior quinhão; 3) quem oferecer o maior lance.

  1. Preço:

Deve ser determinado ou determinável, sob pena de não caracterização do contrato de compra e venda, pois compra e venda sem preço é doação.

Admite-se, porém, a submissão do preço à taxa de mercado, bolsa de valores, índices econômicos e, até mesmo, a indicação por um terceiro (ex. corretor de imóveis – mandatário das partes). Deverá sempre ser indicado em moeda nacional (real), sendo nulo o contrato cujo preço for indicado com base em moeda estrangeira, salvo se se tratar de compra e venda feita no exterior (cartão de crédito), compra e venda oriunda de importação ou  estipulação contratual que o pagamento tenha que ser realizado em real, sendo feita a conversão no ato do pagamento.

  1. A coisa:

Qualquer coisa economicamente apreciável pode ser objeto de compra e venda. (Ex. bens móveis, imóveis; corpóreos ou incorpóreos; duráveis ou consumíveis; coisa incerta; coisa alternativa) até a venda daquilo que ainda não pertence ao vendedor cuja eficácia fica subordinada à aquisição superveniente da coisa.

Somente não é possível vender bens personalíssimos e bens cuja venda é proibida por lei (ex. órgãos; herança de pessoa viva – pacta corvina).

  1. Situações especiais:

A declaração de vontade das partes aperfeiçoa o contrato de compra e venda. Mas há duas situações especiais:

Venda por amostra: (art. 484, Código Civil);

É a venda em que o comprador aprecia as características do produto com base em determinada amostra ou protótipo, sendo que o vendedor se responsabiliza pela qualidade e semelhança do produto posteriormente entregue. Caso o objeto apresentado seja divergente do modelo, protótipo ou amostra apresentada anteriormente, deverá esta prevalecer sobre o bem efetivamente entregue.

Venda ad corpus e ad mensuram:

Venda ad corpus: A venda ad corpus é a venda de bem imóvel feita por unidade de objeto certo e deteminado, sendo irrelevante sua metragem, importando apenas suas características essenciais que dotam o bem de certa especialidade (ex: fazenda x; terreno y). Se o imóvel for vendido nessas condições, presumir-se-ão como meramente enunciativas a referência a suas dimensões. Nessa hipótese, se eventualmente houver disparidade entre as medidas enunciadas e as realmentes constatadas, não haverá para o comprador o  direito de reclamação.

Venda ad mensuram: É a venda em que a qualidade essencial do imóvel é sua extensão ou medida. Constatado que o bem imóvel adquirido não corresponde a metragem acordada, abre-se a possibilidade da utilização das ações edilícias, podendo o comprador rejeitar a coisa, abater o preço ou complementar a área. Esta regra não se aplica, caso a diferença entre a área real  e a estabelecida no contrato for igual ou inferior a 1/20 avos (5%).

  1. Cláusula Especiais

  1. Cláusula de Retrovenda:

Prevista no artigo 505 do Código Civi, é a cláusula que possibilita o vendedor recomprar o bem vendido. Estabelece em favor do vendedor o direito essencial de desfazer o negócio recomprando o bem, dentro do prazo decadencial máximo de 3 anos (as partes poderão estabelecer prazo menor, mas nunca maior).

Por ser direito potestativo, independe da vontade do comprador. Trata-se de cláusula de desfazimento de contrato, não havendo celebração de novo contrato e, assim, não haverá incidência de novo ITBI (imposto sobre a trasmissão de bens imóveis).

Se o comprador se recusar a desfazer o contrato, o vendedor deverá consignar o pagamento em juízo do  valor recebido + despesas de registro + benfeitorias autorizadas + benfeitorias necessárias requerendo o resgate da coisa, sendo vedado o comprador requerer o valor de valorização do bem.

Regularmente registrada, a retrovenda produzirá efeitos erga omnes (oponível a todos), podendo ser oposta a terceiro adquirente do imóvel com cláusula de retrovenda.

Cumpre ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça vem admitindo a cláusula de retrovenda em contratos que envolvam bens móveis (caminhão, maquinário etc)

  1. Cláusula de Preempção ou preferência convencional:

É a cláusula que estabelece uma obrigação a ser cumprida pelo comprador que resolvendo vender a coisa adquirida, deverá ofertar primeiro a quem lhe vendeu.

É admissível tanto para bens móveis quanto para bens imóveis. Também se denomina como prelação.

A cláusula de preferência terá validade de 180 dias, se bem móvel e até 2 anos, se bem imóvel, não podendo ser dilatado além do prazo acima.

  1. Cláusula de Reserva de domínio:

É cláusula que estabelece condição suspensiva em favor do vendedor. É a disposição expressa pela qual o vendedor reserva para si a propriedade do bem enquanto o preço não for integralmente pago. Haverá apenas transferência de posse e não propriedade.

Para  que a cláusula tenha validade é necessária forma escrita e depende de registro. É exclusiva na venda de coisas móveis, embora não haja impossibilidade para venda de bens imóveis (Carlos Roberto Gonçalves), por se tratar de cláusula de segurança/garantia (denominada no direito civil como negócio fiduciário). Pela Lei 9.514/97, a alienação fiduciária também é possível para bens imóveis.

A transferência da propriedade se dá com o pagamento integral do preço. Os riscos da coisa são por conta do comprador. Deverá o vendedor constituir em mora o comprador, por meio de protesto ou interpelação judicial, para que possa executar a cláusula de reserva de domínio.

Se houver inadimplemento, o vendedor poderá executar o contrato ou desfazer o negócio (ação de reintegração de posse).

Cláusula de venda a contento e venda sujeito à prova:

As duas submetem o negócio a uma condição suspensiva, qual seja, a aprovação da qualidade da coisa pelo comprador.

Na venda a contento o elemento é subjetivo. Também denominada de ad gustum ou touch and feel (tocar e sentir). Submetem os efeitos do negócio ao gosto do comprador. Independe de comprovação do motivo da recusa (recusa imotivada).

Na venda sujeita à prova o elemento é objetivo. O comprador apenas irá aferir a qualidade anunciada. Depende de comprovação/justificação da recusa (recusa motivada), pois depende do não preenchimento da qualidade.


Autor

  • Raphael Cavalcante Rezek

    Aprovado nos concursos públicos para Delegado de Registros e Notas dos Estados MS, MT, MG, PR e SP<br>Consultor e parecerista<br>Advogado Tributário <br>Aprovado no VIII Exame da Ordem cursando o 9 semestre<br>Estagiário Ministério Público do Estado do Mato Grosso do Sul - Promotoria da Infância e Juventude<br>Estagiário Ministério Público do Estado do Mato Grosso do Sul - Promotoria Ambiental<br>Estagiário da Procuradoria Geral de Justiça<br><br>

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