4. CONTRATOS TÍPICOS DO DIREITO AGRÁRIO
Apesar do Código Civil de 1916 ter previsto algumas das regras aplicáveis aos Contratos Agrários, no que diz respeito aos prédios rústicos, dispostas nos artigos 1.211 a 1.215, e também ao Contrato de Parceria Agrícola em específico, dispostas nos artigos 1.410 a 1.423, tal código se mostrava essencialmente urbano e não foi capaz de regular de forma ampla as relações advindas no campo, o que somente ocorreu após a entrada em vigor do Estatuto da Terra.
O atual Código Civil em vigor não trouxe para si os dispositivos supracitados, tendo em vista que toda a regulação dos mesmos já estava amplamente abrangida pelo Estatuto da Terra e pelo Decreto 59.566/66. Além do mais, não foi só porque já existia uma legislação específica que tais dispositivos não foram trazidos para o Código de 2002, mas também, conforme já tratamos, porque o Direito Agrário é um ramo autônomo e assim o sendo, não haveria porquê as regras dos Contratos Agrários estarem positivadas sob o âmbito das regras civis.
Vale destacar ainda que conforme o próprio Estatuto da Terra prevê em seu artigo 92,§9, somente nos casos em que a Lei foi omissa, aplicar-se-á o Código Civil. Assim sendo, fica nítida a idéia de que, aqui, o ramo subsidiário é o Direito Civil, o que amplia mais uma vez a Autonomia do Direito Agrário.
Os Contratos Agrários típicos são apenas dois: O Arrendamento e a Parceria. No entanto, a depender do seu objeto e de sua finalidade, tais contratos sofrem um desdobramento. Assim sendo, temos o contrato de Arrendamento Agrícola e o contrato de Arrendamento Pecuário, bem como o Contrato de Parceria Agrícola e o Contrato de Parceria Pecuária, Agroindustrial e extrativa, podendo estes serem escritos, verbais ou ainda tácitos.
Apesar de tais contatos terem sido previstos no Estatuto da Terra, foi no Decreto 59.566/66 que eles encontraram a sua regulamentação.
Por fim, além dos contratos acima elencados, muitos outros são utilizados no meio agrário, mas somente estes são considerados Contratos Típicos. Assim sendo, todos os demais contratos usados no meio rural serão então regulados pelo nosso atual Código Civil.
4.1. ASPECTOS GERAIS DOS CONTRATOS AGRÁRIOS
O artigo 92 do Estatuto da Terra regula de forma geral os Contratos de Arrendamento e Parceria. Nele podemos ver disposições que protegem o arrendatário e o parceiro outorgado no que diz respeito à manutenção do equilíbrio contratual de forma geral. Dentre estes dispositivos, verifica-se que, se por acaso, na vigência do Contrato de Arrendamento ou do Contrato de Parceria, o proprietário deseje aliená-lo, deverá notificar o arrendatário ou parceiro outorgado para que este possa exercer seu direito de preferência dentro do prazo estabelecido na Lei.
Caso o arrendatário ou o parceiro outorgado não tenham sido notificados da venda, poderão estes, após o depósito do preço e obedecidos os demais requisitos previstos no artigo supracitado, adjudicar o imóvel através de Ação própria.
Contudo, caso ocorra a alienação ou ainda a imposição de ônus real sobre o imóvel, nenhum desses fatores interromperá a vigência dos contratos de Arrendamento ou Parceria conforme preceitua a Lei, sendo certo que, nesta hipótese, o adquirente sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações do alienante, podendo-se falar até em caso de cessão de posição contratual.
Ainda sob o preceito da manutenção do equilíbrio contratual, verifica-se neste artigo a vedação de cláusulas consideradas abusivas, sendo estas consideradas nulas ou ineficazes (BORGES, 2014).
4.1.2. CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS AGRÁRIOS
A priori, podemos dizer que os contratos agrários são típicos, ou seja, são previstos e regulados em Lei, podendo ainda ser considerados como nominados.
Apesar de possuírem características próprias que os diferenciam entre si, os Contratos Agrários possuem classificação semelhante.
No que diz respeito à natureza da obrigação estipulada, tais contratos são bilaterais uma vez em que há uma reciprocidade simultânea das prestações, sendo as partes credoras e devedoras umas das outras, ocorrendo, então, uma relação sinalagmática.
São também contratos onerosos e comutativos. São onerosos, segundo a doutrinadora Maria Helena Diniz, pois trazem vantagens para ambas as partes, bem como estas sofrem um sacrifício patrimonial correspondente àquele proveito ora almejado e comutativos, pois cada contraente recebe de sua contraparte uma prestação relativamente equivalente à sua, podendo verificar, de imediato, tal equivalência.
Com relação à pessoa do contratante, tais contratos são tidos como intuitu personae. Ocorre que a pessoa do contratante, principalmente no que diz respeito ao Contrato de Parceria, é um dos elementos determinantes da relação contratual:
A pessoa do contratante, nesses contratos, tem influência decisiva no consentimento do outro, que tem interesse em que as obrigações contratuais sejam por ele cumpridas, por sua habilidade particular, competência, idoneidade, etc.²
Segundo a mesma doutrinadora, os contratos pessoais ou intuitu personae possuem ainda como consequência serem intransmissíveis e não poderem ser cedidos. Esta última consequência está disposta, inclusive, no artigo 95, VI da Lei 4.504/64 que diz “sem expresso consentimento do proprietário é vedado subarrendamento”. No entanto, como menciona o professor Antônio Moura Borges:
Geralmente esta proibição deve constar de cláusula contratual, porque em caso de omissão a jurisprudência tem entendido que o arrendatário pode subarrendar, porque neste aspecto estaria na liberdade de dispor de seus bens e direitos. (BORGES, 2014)
Quanto à forma, os Contratos Agrários, são consensuais ou ainda, não solenes. Isto porque eles se formam mediante a mera convergência da vontade das partes, sem ser necessário, para o seu aperfeiçoamento, qualquer outro ato. No entanto, é sempre aconselhável, para que tenha efeitos contra terceiros, que os Contratos de Arrendamento e Parceria sejam sempre, quando possível, averbados na matrícula do imóvel.
A necessidade de registro desses contratos no Cartório de Registro de Imóveis é mais prática do que legal. A Lei não faz essa exigência. No entanto, sabemos que os agricultores, em geral, precisam financiar a safra, seja por meio privado ou público e para tanto, constituem direito real sobre a safra armazenada, pendente ou em vias de formação.
Sabemos também que em alguns contratos há a estipulação do pagamento da renda em sacas do produto cultivado na área arrendada ou ainda, como é o caso da Parceria Agrícola, há a estipulação da quota parte de cada Parceiro.
Assim sendo, em alguns casos, pode haver um conflito de preferência sobre o grão entre o credor da CPR e o Arrendador e/ou Parceiro-Outorgado. Alguns magistrados entendem que, a Garantia Cedular da CPR, uma vez que esta estiver devidamente registrada, configura direito real e possui preferência sobre o Contrato, como podemos ver no julgado abaixo:
Assim, há de se entender que o penhor agrícola, devidamente registrado no Cartório Imobiliário, tem preferência sobre o contrato de arrendamento, com promessa de pagamento através da mesma safra, ainda que registrado em Cartório de Títulos e Documentos, mesmo porque tal preferência foi estipulada pelo próprio arrendatário. (Apelação Cível 1.0035.03.023677-8/001, Relator(a): Des.(a) Guilherme Luciano Baeta Nunes , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/06/2006, publicação da súmula em 01/08/2006)
Seguindo o mesmo entendimento de que o registro confere preferência sobre a safra, podemos verificar o Acórdão do TJGO. No entanto, no caso em tela, vemos o contrário do que ocorreu no julgado anterior, pois aqui o Contrato de Arrendamento é que havia sido registrado em data anterior, adquirindo então o direito de preferência sobre a Cédula de Produto Rural:
AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO. PREFERÊNCIA. PRIMEIRO REGISTRO. CONTRATO. BOA-FÉ. 1 - Considerando que a cédula do produtor rural foi registrada em data posterior ao registro do contrato de arrendamento rural, deve-se reconhecer a boa-fé do arrendador e assegurar-lhe o direito aos frutos da renda de sua propriedade rural. Recurso conhecido e provido.(TJGO, AGRAVO DE INSTRUMENTO 177636-44.2011.8.09.0000, Rel. DES. ROGERIO AREDIO FERREIRA, 3A CAMARA CIVEL, julgado em 20/09/2011, DJe 960 de 14/12/2011)
Ainda que o Contrato de Arrendamento e/ou Parceira não gere efeitos reais, o seu registro no Cartório de Registros de Imóveis é revestido dos efeitos inerentes ao ato, sendo o mais importante efeito, a Oponibilidade Erga Omnes:
A oponibilidade é o primeiro e mais fundamental dos efeitos que resultam da inscrição de um título no Registro de imóveis e demais registros públicos. Por meio da oponibilidade, impõe-se ao terceiro a realidade do direito registrável, cujo conteúdo lhe é imposto, independentemente do conhecimento efetivo do registro. Como em geral, têm acesso ao sistema de registro de imóveis os direitos reais imobiliários, cujos efeitos são erga omnes, isto é, vinculam toda comunidade, a consequência óbvia é que niguém pode se considerar alheio à obrigação de observar os direitos de usar, gozar e dispor do titular do direito real registrado. O mesmo se aplica a outros direitos ou situações jurídicas que, sem terem natureza real, também podem ser oponíveis às demais pessoas da comunidade, uma vez tenham tido acesso ao fólio real. (LOUREIRO, Luiz Guilherme. 2014, p. 304) [grifos nossos]
Por tal motivo, a fim de revestir o Contrato de presunção iuris et de iuris e evitar conflitos e inseguranças jurídicas, recomenda-se que tais contratos, bem como os seus respectivos aditivos, sejam submetidos à inscrição no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de onde se localiza o imóvel objeto da concessão de uso.
4.2. DO ARRENDAMENTO
O Arrendamento Rural, conforme preceitua o art. 3 do Decreto 59.566/66, caracteriza-se por ser um Contrato Agrário no qual o proprietário do imóvel rural, denominado arrendante, cede ao arrendatário o uso e gozo do imóvel - que pode ser cedido no todo ou em partes, junto ou não com as suas benfeitorias, bens e demais facilidades - por um período de tempo determinado ou não. A finalidade primordial do uso da terra, pelo arrendatário, é para que este nela possa exercer atividades de exploração agropecuária, agroindustrial extrativa ou mista, mediante contraprestação de aluguel ou renda, dentro dos limites e condições Legais.
Há de se observar que o pagamento da renda do arrendamento deve ser estipulado, necessariamente, em reais. Isto porque, segundo o decreto 59.566/66, caso seja combinado de forma diversa da prevista, o contrato estará descaracterizado. Podendo, a depender do caso concreto, ser considerado como Parceria.
No que diz respeito ao objeto da exploração, podemos ter os seguintes contratos: a) Arrendamento agrícola, que se destina à exploração da lavoura de plantações como café, soja, milho, cana-de-açúcar etc; b) Arrendamento Pecuário, que se destina à criação de gado, suínos, aves, etc., onde criam-se, recriam-se, engordam, invernam ou extraem matéria prima destes; c) Arrendamento Agroindustrial, que se destina ao beneficiamento dos produtos oriundos da exploração agrícola, pecuária ou vegetais no próprio local de sua produção uma vez em que as instalações industriais necessárias para tanto são do Arrendador; d) Arrendamento Extrativo, onde visa-se a exploração de florestas, desde que, claro, o projeto seja aprovado pelo IBAMA e sempre vise respeitar o meio ambiente e os recursos naturais, conforme preceitua o Estatuto da Terra e a Carta Maior.
O Decreto 59.566/66 previu ainda a possibilidade de subarrendamento, onde o arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento originário, desde que, haja o consentimento do Arrendador sob pena de rescisão do contrato.
Há de se observar que, a importância do consentimento, além de seguir uma disposição legal, consiste em uma segurança jurídica ao próprio subarrendatário. Isto porque, o Arrendador, não estando ciente e não tendo anuído com o contrato, pode despejar o mesmo, como se pode observar no seguinte julgado:
ARRENDAMENTO RURAL. SUBARRENDAMENTO. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA. RESCISÃO DO CONTRATO. Em contrato de arrendamento rural, comprovado o subarrendamento pelo arrendatário sem a autorização expressa do arrendador, a rescisão do pacto com o conseqüente despejo são medidas que se impõem. (Apelação Cível 1.0133.05.026511-4/001, Relator(a): Des.(a) Duarte de Paula , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/11/2006, publicação da súmula em 18/11/2006)
Ou ainda, no caso de rescisão do contrato principal, não se obriga o Arrendador a notificar o subarrendatário, uma vez em que não se tratava de contrato válido e eficaz, representando, mais uma vez, uma nítida insegurança jurídica para o mesmo:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA. RESCISÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL. ORDEM DE DESOCUPAÇÃO. NOTIFICAÇÃO DE SUBARRENDATÁRIO. DESNECESSIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
- Inexistindo subarrendamento válido, pois sem anuência do arrendador/proprietário do imóvel, não é necessária a notificação do subarrendatário para fins de cumprimento da ordem judicial de desocupação do imóvel. (Agravo de Instrumento Cv 1.0702.12.015556-0/003, Relator(a): Des.(a) José Flávio de Almeida , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/11/2012, publicação da súmula em 19/11/2012)
Há de se observar que, ainda que se entenda que houve uma má-fé do Arrendatário Outorgante, até que se prove o mesmo ou se indenize o Arrendatário-Outorgado ou subarrendatário, a lesão já ocorreu. E pior seria o cenário onde o despejo e/ou desocupação fossem decretados em fase de formação da lavoura, pois, se o subarrendatário não possui contrato válido, poderia este se valer dos dispositivos que autorizam a espera da colheita da safra?
Entendemos que não. E neste caso, caberia a ele, uma vez experimentado o infortúnio, entrar com Ação de Indenização contra o Arrendatário Outorgante, caso fosse comprovada a má-fé do mesmo. Ou na pior das hipóteses, uma vez impedido de colher o fruto da lavoura, entre com uma Ação de Enriquecimento Sem Causa contra o proprietário da terra.
Vale por fim destacar que também nos casos de subarrendamento recomenda-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis, para que este tenha todos os efeitos já discutidos. Lembrando, no entanto, que o registro “não sana eventuais defeitos do título, nem em relação ao terceiro de boa-fé” (LOUREIRO.2014,p.302).
4.3. DA PARCERIA RURAL
O Contrato de Parceria caracteriza-se por configurar um tipo de sociedade na qual o parceiro-outorgante em geral fornece a terra e algumas benfeitorias e/ou maquinários e o parceiro-outorgado, por sua vez, colabora com a mão de obra e gerenciamento do cultivo da lavoura. Ao final, os frutos percebidos naquele empreendimento são divididos nos percentuais estabelecidos contratualmente pelas partes, sempre obedecendo às frações mínimas estabelecidas em Lei.
O artigo 96 do Estatuto da Terra tratou de conceituar tal contrato:
Art. 96. Na parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, observar-se-ão os seguintes princípios:
[...]
§ 1o Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou partes dele, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e/ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e/ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, mediante partilha, isolada ou cumulativamente, dos seguintes riscos: I - caso fortuito e de força maior do empreendimento rural; II - dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais estabelecidos no inciso VI do caput deste artigo; III - variações de preço dos frutos obtidos na exploração do empreendimento rural. (grifos nossos)
Além da classificação já dada aos Contratos Rurais, o Contrato de Parceria apresenta ainda, com relação à natureza contratual, a aleatoriedade devido ao risco futuro e incerto que permeia tais contratos. Conforme Maria Helena Diniz, nos Contratos de Parceria há uma Partilha de riscos, isto porque:
[...]nas variações de preço dos frutos obtidos na exploração do empreendimento rural e no caso fortuito e na força maior, pois, havendo perda parcial, repartir-se-ão os prejuízos havidos, na porção estabelecida para cada contratante. Ambos os contraentes sofrerão o risco do empreendimento, pois os frutos, produtos e lucros são repartidos de acordo com a participação, estabelecida a porcentagem em lei[...]. (DINIZ, 2014)
Assim como nos contratos de Arrendamento, caso o prazo da Parceria não tenha sido convencionada pelas partes, há a presunção legal de que o mesmo terá vigência de, no mínimo, 3 anos assegurando ainda ao parceiro outorgado a conclusão da colheita pendente ou em vias de formação.
Há de se observar que o legislador deixou expresso que as regras pertinentes ao contrato de Arrendamento serão aplicadas, subsidiariamente, ao Contrato de Parceria no que não colidir com a natureza e essência deste último.
Caso o contrato de Parceria não obedeça o estabelecido no artigo 96 do Estatuto, poderá este restar desconfigurado, pois aqueles são os princípios que o norteiam. No entanto, o próprio dispositivo legal faz algumas ressalvas quando afirma que não ocorrerá a desconfiguração da Parceria no caso das partes estabelecerem a prefixação, em quantidade ou volume, do montante da participação do proprietário, desde que, ao final ajuste-se o percentual de acordo com a produção.
O Contrato de Parceria, por muitas vezes, é confundido com o Contrato de Sociedade Simples, ou ainda, o contrato de trabalho. No entanto, sabemos que este não se assemelha a estes contratos.
Ainda assim, há uma forte tendência, no campo, de se simular tal contrato. Por tal motivo, o Estatuto da Terra, previu em seu art. 96, parágrafo único a hipótese da falsa parceria:
Art. 96[...]
Parágrafo único. Os contratos que prevejam o pagamento do trabalhador, parte em dinheiro e parte percentual na lavoura cultivada, ou gado tratado, são considerados simples locação de serviço, regulada pela legislação trabalhista, sempre que a direção dos trabalhos seja de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário, locatário do serviço a quem cabe todo o risco, assegurando-se ao locador, pelo menos, a percepção do salário-mínimo no cômputo das duas parcelas.
Evita-se assim, a exploração do homem pelo homem, pois se o parceiro exerce função como se empregado do Parceiro-Outorgado fosse, a Lei deve protegê-lo, uma vez em que trata-se da parte hipossuficiente da relação.
Por tal motivo, recomenda-se sempre que firme-se este contrato por escrito, para que ambas as partes tenham segurança jurídica do que foi previamente avençado. Além, claro, do contrato servir como meio de prova em caso de futuro litígio.
4.4. DIFERENÇAS ESSENCIAIS ENTRE OS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO E A PARCERIA
De forma geral, é possível distinguir o Contrato de Arrendamento do Contrato de Parceria Agrícola pela natureza jurídica do negócio subjacente e a forma de produzir rendimentos.
É preciso ter em mente que, de forma semelhante à locação de imóvel urbano, no arrendamento o Arrendador cede o uso temporário do imóvel rural ao arrendatário por um preço determinado que deverá ser pago independentemente do sucesso da lavoura ali produzida. Isto porque, o Arrendador não participa dos lucros e prejuízos do empreendimento, diferentemente do Parceiro-Outorgante que, frustrada a safra, não receberá a sua quota-parte.
Na parceria existe uma espécie de sociedade de resultado, no entanto, juridicamente não chega a se identificar com um contrato de sociedade, até porque, as partes contratantes parceiro outorgante e parceiro outorgado, correm o risco do resultado da colheita, isto é, se houver perda dos frutos a serem colhidos ou se houver uma queda na produção estimada, ambos os contratantes suportam este ônus, não tendo qualquer deles direito de exigir qualquer tipo de recompensa. (BORGES, 2014, p.312/313)
De forma resumida, podemos dizer que:
a) com relação ao pagamento, no arrendamento temos o preço fixo, enquanto que na Parceria há a fixação de uma porcentagem sobre os frutos da produção;
b) com relação aos riscos somente na Parceria há uma partilha dos resultados – riscos e lucros, enquanto que no Arrendamento o risco é suportado tão somente pelo Arrendatário.
Estas são as diferenças essenciais entre esses dois tipos de contratos. No entanto, o professor Antônio Moura Borges faz uma ressalva importante ao tema:
Esclarecido tais diferenças, referidos contratos agrícolas, é oportuno lembrar que as diretrizes traçadas pela lei para o contrato de arrendamento, de certa forma se aplicam na parceria, desde que não contrastam com os dois pontos diferenciais ut retro e que são: a) risco do negócio e, b) preço do contrato. (BORGES, 2014, p.313)
Por fim, em se tratando de Parceria, apenas nos casos em que não houver culpa das partes contratantes que não caberá à outra parte a sua fração avençada. Isto porque, é preciso se atentar para a boa-fé e equilíbrio contratual. Não seria justo, ao parceiro que cumpriu com todas as suas obrigações contratualmente avençadas, por culpa do outro Parceiro que por ventura descumpriu com a sua parte (não plantando em época própria, plantando safra imprópria para a época, etc), não receba a sua quota-parte.
