O direito do promitente comprador é a promessa irretratável de compra e venda no contrato pelo qual o promitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador, determinado imóvel, pelo preço, condições e modos convencionados, outorgando-lhes a escritura definitiva quando houver o adimplemento da obrigação.

O compromissário comprador obriga-se a pagar o preço e cumprir todas as condições estipuladas, adquirindo, em consequência, direito real sobre o imóvel, com a faculdade de reclamar a outorga da escritura pública definitiva, ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do promitente vendedor.

Pelo art. 1.225, VII, do Código Civil, são direitos reais, entre outros, “o direito do promitente comprador do imóvel”. Diz ainda o art. 1.417 do Código Civil: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registada no Cartório de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

Por último, afirma o artigo 1.418, do Código Civil, “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda de imóvel, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

O compromisso irretratável de compra e venda de imóvel, que não conste cláusula de arrependimento, e devidamente registrado no competente registro de imóveis, gera o direito real de aquisição sobre a coisa alheia.

Logo, o direito real de promessa de venda só surge após o registro imobiliário; antes dele, há mero contrato de compra e venda, reduzido a direitos obrigacionais, e resolvendo-se em perdas e danos.

Pelo enunciado 253, do CJF: “O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda”.

A execução do contrato de promessa irretratável de venda, devidamente registrado, pode ocorrer de dois modos: 1) pela escritura pública; 2) sentença constitutiva de adjudicação compulsória.

Alguns julgados não exigem o prévio registro imobiliário para gerar direito à adjudicação compulsória. A respeito, diz a Súmula 413, do STF: “O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito a execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais”; por sua vez aduz a Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

De sua parte, esclarece o Enunciado 95 do CJF: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ).”

O compromisso de compra e venda não é contrato preliminar, expressa Orlando Gomes. Não por diversas razões que completam a originalidade do seu escopo, principalmente a natureza do direito que confere ao compromissário.

Tem ele, realmente, o singular direito de se tornar proprietário do bem que lhe foi prometido irretratavelmente à venda, sem que seja inevitável nova declaração de vontade do compromitente.

Bastará pedir ao juiz a adjudicação compulsória, tendo completado o pagamento. Assim sendo, está excluída a possibilidade de ser o compromisso de venda um contrato preliminar, porque só é possível adjudicação compulsória nas obrigações de dar e, como todos sabem, o contrato preliminar ou promessa de contratar gera uma obrigação de fazer, a de celebrar contrato definitivo.