8. Locação para temporada
O artigo 48 da Lei 8.245/91 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Esta forma de locação do imóvel urbano refere-se a situações transitórias, salvaguardando os interesses de ambos os contratantes e fornecendo instrumentais necessários para coibir fraudes.
Importante aspecto da locação para temporada é a necessariedade de contrato escrito, uma vez que a lei exige, para esta modalidade, prazo determinado. Caso seja ajustada verbalmente, o contrato amoldar-se-á às regras do art. 47. O mesmo se sucederá caso o locatário permaneça no imóvel além do prazo permitido e sem oposição do locador. [13] Aqui, é mantida a relação locatícia, mas com modificação de sua causa.
Podem haver situações, porém, que façam relativizar a exigência legal de prazo máximo para a locação para temporada, como nos casos de locação para tratamento de saúde em que, e. g., contrariamente ao previsto pelas partes, se estendeu além dos noventa dias fixados pela norma. A matéria, porém, merece maiores cuidados no caso concreto.
A peculiaridade desta forma de locação diz respeito à forma de pagamento que permite, excepcionando a regra geral, que o aluguel e demais encargos sejam pagos e recebidos antecipadamente, [14] levando-se em conta ser contrato de curta duração.
9. Outros aspectos importantes
9.1 Alienação do imóvel durante a locação
A alienação do imóvel durante a locação permite a denúncia do contrato, devendo esta ser exercida no prazo de 90 dias, contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após este prazo, a concordância com a manutenção da locação. Esta regra aplica-se a todas as modalidades de locação, com a exceção daquelas contratadas por prazo determinado, com cláusula de vigência e devidamente registradas no registro imobiliário competente. [15] O fundamento desta orientação legal reside no fato de que o novo adquirente é estranho ao pacto locatício, salvo o registro imobiliário que faz tornar público o contrato.
9.2 Morte do locador e do locatário
Tanto a morte do locador quanto a do locatário não faz desaparecer a relação locatícia. No primeiro caso, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 10); no segundo, a lei elenca a ordem de sub-rogação (art. 11): nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel (I); nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio (II). A razão da distinção se dá tendo-se em vista o caráter intuitu familiae do contrato de locação residencial.
Importante observar que a fiança, sendo garantia pessoal, extingue-se com a morte do locatário, devendo ser apresentada nova garantia se assim exigir o locador. Outra observação refere-se à ocupação ilegítima do imóvel em caso de morte do locatário, por pessoas estranhas à ordem legal. Neste caso, a ação cabível não será o despejo e, sim, a possessória, pois serão considerados intrusos, não participantes da relação locatícia. [16]
9.3 Separação e divórcio do locatário
Nas hipóteses de separação ou divórcio a locação se estenderá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel locado (art.12), devendo esta sub-rogação ser comunicada por escrito ao locador que poderá exigir, no prazo de 30 dias, a substituição do fiador ou oferecimento de nova garantia dentre as admitidas pela lei, [17] sendo esta, na verdade, a finalidade da comunicação ao locador.
9.4 Cessão, sublocação e empréstimo do imóvel em locação
Trata-se de vedação legal a transferência do contrato de locação e a cessão sem o prévio consentimento expresso do locador (art. 13), podendo, em caso de sublocação não consentida, dar margem à rescisão da do contrato.
A sublocação, como ocorre com qualquer contrato derivado, haverá de seguir o contrato-base, não podendo, desta forma, permitir o que este proíbe. Assim, extinto o contrato-base, seja qual for a sua causa, serão também extintas as eventuais sublocações, ressalvados direitos indenizatórios em favor do sublocatário contra o sublocador (art.15). Por fim, o art. 21 estipula expressamente que o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, estando autorizado ao sublocatário reduzi-lo até o valor que seria permitido.
NOTAS
01. Nagib Slaibi Filho observa que "quanto à locação de prédios públicos urbanos, observa-se que a Constituição de 1988 conferiu às entidades federativas (União, Estados-membros, Municípios e Distrito Federal – embora este não tenha sido mencionado no referido parágrafo único) o poder de dispor sobre o regime jurídico de seus bens inclusive imóveis, o que se pode verificar pela ausência de previsão de legislação privativa ou complementar da União nos arts. 22 e 24 da Carta Magna. Mas a Constituição brasileira − instituindo o nosso peculiar Pacto Federativo, que compreende três esferas governamentais, União, Estados e Municípios − limita a autonomia legislativa das entidades federativas, pois declara, por exemplo, que os bens públicos não podem ser usucapidos (art. 183, § 3º, art. 191, parágrafo único) e que as contratações realizadas pelo Poder Público devem obedecer ao procedimento licitatório (art. 37, XXI)". As leis que regem as locações de prédio urbano no novo Código Civil. Jus Navigandi, Teresina, a. 7, n. 62, fev. 2003. jus.com.br/revista/doutrina/texto.asp?id=3791.
02. O contrato de garagem é contrato complexo e atípico, compreendendo as espécies contratuais da locação de coisas, do depósito e da prestação de serviços. É diverso, portanto, do contrato regido pela Lei do Inquilinato.
03. Direito civil : contratos em espécie. 2ª ed. São Paulo : Atlas, 2002, p. 145. O autor observa, porém, que ainda não há legislação própria cuidando da matéria
04. Op. cit., p. 135.
05. Contratos. 18ª ed. Rio de Janeiro : Forense, 1999. (edição atualizada por Humberto Theodoro Júnior), p. 275.
06. Esta a sistematização proposta, dentre outros, por Humberto Theodoro Júnior em nota de atualização à obra de Orlando Gomes. Contratos. 18ª ed. Rio de Janeiro : Forense, 1999, p. 288-289.
07. Sílvio Venosa aponta ser este o dispositivo mais importante do art. 47 da Lei 8.245/91, "sendo um dos dispositivos fundamentais da nova lei em relação à legislação pretérita". Op. cit., p. 149.
08. Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. Afirma Sílvio Venosa: "não pode o contrato impedir ou dificultar o direito à renovação, porque qualquer cláusula neste sentido é nula de pleno direito". Op. cit., p. 152.
09. Waldo Fazzio Júnior. Manual de Direito Comercial. 3ª ed. São Paulo : Atlas, 2003, p. 100.
10. Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
11. Sílvio Venosa explica esta opção legislativa: "a finalidade especulativa, na maioria das vezes, da locação não residencial, é incompatível com restrição ao exercício do direito de retomada." Op. cit., p. 151.
12. Op. cit., p. 158. Dispõe o art. 63: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:
§ 3° Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9° ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
13. Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
14. Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
15. Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
16. Sílvio Venosa. Op. cit., p. 162.
17. Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
FAZZIO JÚNIOR, Waldo. Manual de Direito Comercial. 3ª ed. São Paulo : Atlas, 2003.
GOMES, Orlando. Contratos. 18ª ed. Rio de Janeiro : Forense, 1999. (edição atualizada por Humberto Theodoro Júnior).
PICANÇO. Melchiades. A força eterna do Direito. Rio de Janeiro : Peneluc, 1996.
SLAIBI FILHO, Nagib. As leis que regem as locações de prédio urbano no novo Código Civil. Jus Navigandi, Teresina, a. 7, n. 62, fev. 2003. http://jus.com.br/revista/doutrina/texto.asp?id=3791.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil : contratos em espécie. 2ª ed. São Paulo : Atlas, 2002.
